Cabinet Sallard Cattoni

02/06/2026

Lors d'une vente immobilière, quelles informations doivent impérativement être communiquées ?

La Cour de cassation (Cass. 3e civ. 27-11-2025 n° 23-18.439 F-D) a clarifié ce point en précisant que le montant de la taxe foncière n'est pas une information déterminante pour le consentement de l'acheteur. Selon l'article 1112-1 du Code civil, seules les informations ayant un lien direct et nécessaire avec le contrat et déterminantes pour le consentement doivent être communiquées.

Ainsi, si vous êtes acheteur, il est essentiel de vérifier par vous-même les éléments qui vous semblent essentiels avant de signer. 🤔

25/05/2026

Une décision du 12 mars 2026 précise un point utile en saisie-appréhension : le greffier n’a pas à contrôler l’existence, la date ou la régularité de la signification lors de l’apposition de la formule exécutoire.

La Cour de cassation confirme que cette apposition n’a pas de nature juridictionnelle. Son propre contrôle reste donc limité à la régularité de la délivrance de la formule exécutoire elle-même, par exemple si elle intervient avant l’expiration du délai de 15 jours.

Les contestations sur la signification suivent une autre voie. Elles doivent être portées devant le juge de l’exécution lors de la mise en œuvre de la saisie-appréhension, ou devant le juge compétent saisi après opposition pour statuer sur la restitution ou la délivrance du bien. Le délai de 2 mois pour saisir la juridiction après opposition conserve ici un rôle central.

Le point pratique est simple : en saisie-appréhension, il faut distinguer l’irrégularité de la formule exécutoire de l’irrégularité de la signification. Cette répartition des compétences clarifie le recours utile et le moment pour l’exercer.

20/05/2026

Prescription et fraude du bailleur

Après un congé avec offre d’indemnité d’éviction, il est fréquent qu’un locataire attende le chiffrage du bailleur. La Cour de cassation rappelle que cette attente ne suspend pas le délai d’action.

L’action en paiement se prescrit deux ans après la date d’effet du congé, y compris si le bailleur a demandé des pièces pour calculer l’indemnité. Sa mauvaise foi n’est ni une cause d’interruption ni une cause de suspension.

Seule la fraude peut neutraliser la prescription. Passé ce délai, le locataire perd son droit à indemnité d’éviction et son maintien dans les lieux ; il devient occupant sans droit ni titre.

À retenir :
⚖️ L’offre d’indemnité ne vaut pas reconnaissance du droit.
📅 La saisine du juge reste nécessaire dans les deux ans.
📝 La fraude du bailleur peut seule suspendre le délai.

Source : Cass. 3e civ. 12-2-2026 n° 24-10.578 FS-B

14/05/2026

Location touristique en copropriété : la loi Le Meur passe le contrôle constitutionnel

🏠 Le Conseil constitutionnel valide le mécanisme permettant à certaines copropriétés d’interdire la location en meublés touristiques. Il retient que l’atteinte portée aux droits des copropriétaires reste encadrée et proportionnée à l’objectif poursuivi.

⚖️ Les juges ont été saisis dans le cadre d’un litige né d’une assemblée générale ayant adopté une modification du règlement de copropriété. Était en cause la conformité à la Constitution d’un texte facilitant l’interdiction de cette activité dans certains immeubles résidentiels.

📌 La décision sécurise le recours à une majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, au lieu de l’unanimité, pour voter cette interdiction. Elle rappelle aussi que la mesure ne vise ni toutes les locations ni toutes les copropriétés, ce qui rend l’analyse préalable du dossier particulièrement utile.

🧾 Source : Cons. const. 19 mars 2026, n° 2025-1186 QPC

08/05/2026

Beaucoup pensent qu’un référé-expertise “met le dossier sur pause” pour tout le monde. ⚖️

Dans un bail commercial, ce n’est pas automatique : le locataire défendeur ne profite de la suspension de prescription que s’il s’associe à la demande ou s’il sollicite une mission d’expert modifiée/complétée. ⏳
Rester en simple protestation ou en réserves peut laisser courir la prescription biennale, qui démarre à la date d’effet du congé. 📌

La pratique à sécuriser : dès les premières écritures en référé, faire apparaître une demande claire (même subsidiaire) liée à la mission. 🧾
Cabinet Sallard Cattoni vous aide à verrouiller le calendrier et les actes utiles !

Réf : Cass. 3e civ. 12-2-2026 n° 24-18.382 FS-B

05/05/2026

Un bail d’habitation se termine. Un dépôt de garantie de 780 € est conservé. Après indemnisation de la bailleresse, l’assureur subrogé réclame pourtant 1 005 € aux locataires.

Le point de droit est précis : le dépôt de garantie avait vocation à couvrir les dégradations locatives. La dette invoquée par l’assureur devait donc déjà être réduite à due concurrence, au titre de la compensation de dettes connexes.

La Cour de cassation rappelle alors une règle claire : le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette. Autrement dit, la subrogation ne transmet pas plus de droits que ceux dont disposait le créancier initial.

Le résultat est concret : la somme réclamable n’était pas de 1 005 €, mais de 225 € après imputation du dépôt de garantie.

La leçon pratique est simple : avant toute demande fondée sur une subrogation, il faut vérifier les compensations possibles, l’opposabilité de la subrogation et l’étendue exacte de la créance. Si un trop-perçu a été versé, une action en répétition de l’indu peut aussi entrer en jeu.

01/05/2026

Un bail civil peut sembler plus souple.
Mais si le logement devient la résidence principale du locataire, le contrat peut changer de régime.
Le nom du bail ne suffit pas à sécuriser la location.

Réf : Articles 1708, 1110, 1188 et suivants du Code civil, article 12 du Code de procédure civile

24/04/2026

En garantie décennale (article 1792 du Code civil), la qualité de maître d’ouvrage est strictement encadrée : elle appartient au propriétaire de l’ouvrage, ou au titulaire d’un droit de construire. ⚖️

Dans un dossier de travaux réalisés sur un domaine viticole (cuvier, stockage, salle de réception), la société exploitante avait assigné les constructeurs et leurs assureurs après des désordres. La cour d’appel avait jugé l’action recevable, au motif que les travaux avaient été faits au siège de l’exploitation et dans son intérêt exclusif. 📌

La Cour de cassation a censuré : l’intérêt exclusif de l’occupant ne suffit pas. Peuvent agir le propriétaire du sol ayant exercé son droit de construire, ou une personne non propriétaire mais titulaire d’un droit de construire (par exemple, bail à construction). L’action peut aussi être portée par un mandataire du titulaire du droit de construire, si le mandat est clair. 🧾

En pratique, la recevabilité se prépare avant le chantier : identifier le titulaire du droit de construire, formaliser toute délégation, et harmoniser la signature des marchés et des procès-verbaux de réception avec cette qualité.

Seul peut se prévaloir de la qualité de maître de l’ouvrage pour l’application de l’article 1792 du Code civil celui qui est propriétaire de l’ouvrage ou qui est titulaire d’un droit de construire.

21/04/2026

De 50 à 190 occupants : une hausse d’effectif peut transformer un simple couloir en issue insuffisante au sens de l’article 682 du Code civil. ⚖️

La servitude légale de passage pour cause d’enclave permet d’obtenir, sur le fonds voisin, un passage « suffisant » pour la desserte complète du fonds lorsque l’accès à la voie publique est absent ou insuffisant, avec une indemnité proportionnée au dommage. 🧾

En cas de travaux ou d’évolution d’activité, le point central est l’usage normal du fonds : les juges ne peuvent pas refuser la servitude en se limitant à dire que le projet a « créé » l’enclavement, sans vérifier si ce projet correspond à une utilisation normale au regard de la configuration des lieux et des besoins actuels. 🏗️

Actions utiles avant tout contentieux : qualifier l’usage normal, objectiver l’insuffisance (sécurité, flux, réglementation), comparer les options (élargissement, nouvel accès), et chiffrer l’indemnité et les impacts. ✅

La demande judiciaire de reconnaissance d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave exige une utilisation normale du fonds bénéficiaire, souverainement appréciée par le juge.

16/04/2026

Commandement de payer : pas de résiliation automatique face à l’inexécution du bailleur

La Cour de cassation affirme que l’exception d’inexécution peut être opposée même après expiration du délai d’un mois suivant un commandement de payer.

Le locataire n’est pas tenu de payer des loyers qu’il estime non dus lorsque le bailleur manque à ses obligations.

La clause résolutoire ne peut donc produire effet sans débat sur le fond.

Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820