mABC

12/04/2022

[ Nos conseils ]

Prenez le temps, chaque année, de vérifier si votre bailleur a correctement appliqué la variation de l’indice pour augmenter votre loyer. 📜⤵

◾ L'ILC : L'Indice des Loyers Commerciaux
◾ L'ILAT : L'Indice des Activités Tertiaires
◾ L'ICC : L'Indice du Coût de la Construction

Comment calculer son indexation ? ➡ https://meilleur-audit-bail-commercial.fr/nos-conseils/

28/03/2022

[ Rendez-vous en ligne ]

Vous souhaitez prendre un rendez-vous rapidement ? 📅
Réservez un créneau en quelques clics sur notre site internet via .pro 📱
👉 https://meilleur-audit-bail-commercial.fr/prendre-un-rdv-en-ligne/

22/03/2022

[ : votre audit avant renouvellement du bail ]

📜 Le renouvellement du est une période charnière souvent source d’inquiétudes et d’interrogations pour le locataire.
⚖ Le locataire a droit au renouvellement de son bail aux clauses et conditions écoulées (dans l’ancien bail) mais le renouvellement sera soumis aux dispositions légales en vigueur à la date du renouvellement.

👉 Un audit de votre bail commercial dans les mois précédents le renouvellement permet de vérifier la conformité des clauses de l’ancien bail avec la législation en vigueur à la date du renouvellement.

📩 Si vous souhaitez un audit avant renouvellement du bail commercial, l’équipe mABC est à votre écoute.

Toutes les informations ➡ https://meilleur-audit-bail-commercial.fr/project/audit-locataire-avant-renouvellement-du-bail-commercial/

17/03/2022

[ ✍️ Nos engagements ]

Dans 90% des cas un bail commercial comporte des clauses irrégulières.
mABC vous aide à anticiper vos risques ⤵

◾ Une analyse détaillée du
◾ Par un avocat spécialisé
◾ Compte-rendu des irrégularités sous 3 jours 👩‍⚖️

Pour :
◾ Faire des économies
◾ Eviter de respecter des clauses illicites📜
◾ Connaître vos droits au bon moment ⚖

Plus d’informations : https://meilleur-audit-bail-commercial.fr/

18/02/2022

🙅‍♂️ Interprétation d’une « clause d’accession en fin de bail » comme une « clause d’accession en fin de jouissance »

📢 La Cour de cassation a rendu le 17 septembre 2020, un important arrêt en matière de clause d’accession en fin de bail.

🕵🏾 En l’espèce il s’agissait d’une clause d’accession en fin de bail qui aurait permis au bailleur, dans les conditions de l’article R.145-8, de se prévaloir des travaux d’amélioration effectués dans les lieux loués par le locataire à l’occasion du renouvellement postérieur au renouvellement du bail au cours duquel les travaux avaient été exécutés.

⚖️ Dans cette affaire, la Cour a décidé que ladite clause d’accession en fin de bail, doit être interprétée comme une clause d’accession en fin de jouissance, dès lors qu’elle permet au bailleur d’exiger, à l’issue des relations contractuelles, la remise en état des lieux dans leur état primitif, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux en leur état antérieur.

👩🏿‍🎓 Réponse de la Cour

➡️ La cour d’appel a relevé que les travaux effectués au cours du bail expiré par le locataire, à l’exception de ceux relatifs à la mise en conformité des locaux et à la réfection d’un plancher vétuste relevant de l’obligation de délivrance du bailleur, avaient tout à la fois modifié notablement les caractéristiques des locaux et amélioré l’utilisation commerciale du fonds de commerce, de sorte que le régime des améliorations devait prévaloir sur celui des modifications.

➡️ Elle a constaté qu’aux termes du bail, le preneur avait obligation « de laisser, à la fin du bail, ces modifications ou améliorations au bailleur sans indemnité, à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif ».

➡️ Elle a retenu, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, que la clause d’accession s’appliquait à l’ensemble des travaux effectués par le preneur et que, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d’accession ne pouvait jouer qu’à la fin des relations contractuelles.

💡Elle a pu en déduire que la société bailleresse ne pouvait se prévaloir des travaux effectués par la société locataire au cours du bail expiré pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

❌ Le moyen n’est donc pas fondé.

👁‍🗨 Lire l’arrêt de la cour de cassation civile du 17 septembre 2020 n°19-21.713 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000042372187?init=true&page=1&query=19-21.713&searchField=ALL&tab_selection=all

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 septembre 2020, 19-21.713, Inédit

17/02/2022

🖊 📍 Les modifications résultant de la loi Pinel faisant obstacle au transfert sur le locataire de certaines charges dont celles de l’article 606 du Code civil n’ont pas nécessairement un caractère notable

Les modifications résultant de la loi Pinel faisant obstacle au transfert sur le locataire de certaines charges n’ont pas nécessairement un caractère notable justifiant la fixation du loyer à la valeur locative.

📢 La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 31 mars 2021 (RG 17/14904) a jugé que :

1️⃣ La cour relève tout d’abord, que le simple fait qu’une disposition soit d’ordre public, ne lui confère pas de par ce simple fait un caractère notable. En effet, si la modification n’affecte que de manière très partielle les relations des parties, quand bien même les parties ne pourraient-elles se soustraire à cette modification, celle-ci ne serait pas notable.

2️⃣ De plus, si l’ancienneté de l’immeuble, ou encore l’importance de celui-ci, participent à l’appréciation du caractère notable de la modification des obligations des parties quant à la charge des travaux, et peuvent être prises en compte pour apprécier le caractère notable des modifications intervenues, elles ne la constituent pas. Seuls les travaux envisagés ou raisonnablement envisageables, au cours du bail renouvelé, compte tenu notamment de l’ancienneté de l’immeuble et de son état, doivent être pris en compte…

3️⃣ En conséquence, la modification des obligations des parties apportée par l’entrée en application de la loi du 18 juin 2014, quant aux transferts des obligations du bailleur sur le preneur, n’ayant au cas présent aucun caractère notable, le déplafonnement du bail ne peut être prononcé.

❎ Dès lors, en l’absence d’autre motif allégué de déplafonnement, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé au montant du loyer plafonné de 324.442, 79 euros HT et HC, selon un calcul non critiqué par les parties ».

⛔️ En outre, il convient de souligner que si cette modification intervient lors de la conclusion du bail à renouveler, elle ne pourrait pas constituer un motif de déplafonnement pour n’être pas intervenue antérieurement.

Les modifications résultant de la loi Pinel faisant obstacle au transfert sur le locataire de certaines charges dont celles de l’article 606

10/02/2022

❌ Le bail commercial consenti à une société en formation est nul (CA Paris 17 mars 2021 n°19/03568)

Un bail consenti à une société en formation est nul, puisque la personne morale n’existe pas, ce bail ne pouvant pas être repris par la société lors de son immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) pour n’avoir pas été conclu pour son compte par son fondateur.

⚠️ Le bail commercial doit être conclu pour le compte de la société en formation par son fondateur.

https://meilleur-audit-bail-commercial.fr/le-bail-commercial-consenti-a-une-societe-en-formation-est-nul/

Le bail commercial consenti à une société en formation est nul (CA Paris 17 mars 2021 n°19/03568). Un bail consenti à une société en...

09/02/2022

⚠️ Une association ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux faute d’être immatriculée au RCS (CA LYON 1er avril 2021 n°18/07781)

📢 Hormis l’hypothèse de son adoption volontaire, une association ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux faute d’être immatriculée au registre du commerce et des sociétés et d’être commerçante, même si elle est l’associée unique d’une société commerciale exploitant un fonds de commerce de restauration, puisqu’elle n’est pas propriétaire du fonds de commerce.

https://meilleur-audit-bail-commercial.fr/une-association-ne-peut-beneficier-du-statut-des-baux-commerciaux/

Une association ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux faute d’être immatriculée au RCS (CA LYON 1er avril 2021 n°18/07781)

08/02/2022

📢 L’adoption volontaire du statut des baux commerciaux, lorsque celui-ci n’est pas applicable de plein droit est possible à certaines conditions (CA Paris 24 février 2021 n°18/24441)

⚠️ Cette adoption doit être effectivement convenue de manière expresse par la convention des parties, ou de manière implicite mais certaine, constatée par le juge.

❎ Il résulte d’une jurisprudence constante que, le seul intitulé « bail commercial » et la durée de « 9 ans » ne suffisent pas à exprimer une soumission volontaire au statut des baux commerciaux.

L’adoption volontaire du statut des baux commerciaux, lorsque celui-ci n’est pas applicable de plein droit est possible à certaines...

31/01/2022

[ ⚡ Flash de ]
Attention aux règles de . ⚠️
En matière de , les délais de prescription sont biennaux.
Le qui demande au juge la validation du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction qu’il a fait délivrer à son locataire, ne peut se voir opposer la fixation et le paiement de l’indemnité d’éviction par le Preneur plus de 24 mois après la date d’effet du congé.

En l’absence de toute demande du Preneur quant à l’indemnité d’éviction, l’action en validation du congé introduite par le bailleur ne suspend pas le délai prescription relatif à l’indemnité d’éviction.

👉 https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000044326960?isSuggest=true