Segolene Thomazeau droit immobilier

01/10/2026

Les anciens modèles de baux commerciaux doivent être relus

Un revirement de jurisprudence n’affecte pas seulement les contentieux en cours : il fragilise aussi des clauses longtemps considérées comme acceptables.

En décidant qu’une augmentation forfaitaire annuelle du loyer doit être réputée non écrite, la Cour de cassation remet directement en cause les modèles contractuels construits sur la solution de 2022. La logique est désormais stricte : toute stipulation qui fait obstacle au jeu de la révision légale d’ordre public doit être neutralisée.

L’effet pratique est sous-estimé. Les bailleurs ne peuvent plus se contenter d’une clause prévoyant mécaniquement une hausse annuelle fixe, même modérée. Les contrats existants méritent donc un audit ciblé, notamment lorsque la hausse se poursuit sans plafond ni terme.

Le risque n’est plus seulement économique : il devient un risque de disparition pure et simple de la stipulation.

Source : Cass. 3e civ., 3 sept. 2026, n° 25-14.904.

25/09/2026

5 % de DMTO possibles jusqu’au 31 mars 2028, mais la hausse au-delà de 4,5 % ne s’applique pas au primo-accédant déclaré lors de l’acte authentique.

Le point utile est simple : pour l’exonération de cette hausse, l’acquéreur n’a pas à produire de justificatif au moment de la signature. La non-application du taux majoré résulte de sa déclaration dans l’acte, dès lors qu’il remplit la définition du primo-accédant au sens du CCH. 📌

La limite doit être rappelée : l’absence de contrôle préalable ne supprime pas le contrôle. La DGFiP peut vérifier après coup la véracité de la déclaration. Le notaire, de son côté, n’a pas d’obligation de vérification systématique préalable.

En pratique, la sécurisation passe par une déclaration exacte et par une vérification en amont de la condition des deux années sans propriété de la résidence principale.

La non-application de la hausse du taux des droits de mutation à titre onéreux résulte de la déclaration de l’acquéreur qu’il est primo-accédant lors de la signature de l’acte authentique. L’administration fiscale peut vérifier a posteriori la véracité de cette …

15/09/2026

Un projet d’installation en Espagne se prépare aussi du point de vue patrimonial. ✈️

Immobilier en France, assurance-vie, parts de sociétés, SCI, donations déjà réalisées ou encore testament : le changement de pays peut avoir des conséquences sur des éléments patrimoniaux constitués bien avant le départ.

Il est donc utile de dresser un état des lieux de son patrimoine et d’examiner les règles fiscales et civiles susceptibles de s’appliquer en France comme en Espagne.

Anticiper permet notamment de réfléchir au calendrier des transmissions et de vérifier si les choix patrimoniaux effectués auparavant restent adaptés à cette nouvelle situation.

Quitter la France pour s’installer en Espagne n’est pas seulement une décision de vie. Pour un entrepreneur(e), un dirigeant, une famille détenant des immeubles en France, des comptes bancaires, des parts de sociétés, une assurance-vie ou une holding familiale, c’est aussi une opération f...

08/09/2026

Primauté du droit spécial en dommages-ouvrage

Lorsqu’un assureur dommages-ouvrage refuse sa garantie ou conduit mal l’expertise amiable, l’assuré peut être tenté d’invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun. L’arrêt du 28 mai 2026 rappelle que cette voie est fermée si les manquements reprochés relèvent de l’article L. 242-1 du code des assurances.

La Cour de cassation confirme que ce texte fixe limitativement les sanctions applicables : intérêts majorés et impossibilité, pour l’assureur, de contester le principe de sa garantie. Les irrégularités de procédure ne peuvent donc pas ouvrir, à elles seules, un droit autonome à dommages-intérêts.

La solution ne vaut toutefois que pour les obligations spécialement régies par le droit dommages-ouvrage. La responsabilité contractuelle redevient applicable lorsque le grief porte sur une obligation distincte, comme l’absence de préfinancement de travaux efficaces.

À retenir :
🔹 Le délai de 60 jours concerne la position sur la garantie.
🔹 Le délai de 90 jours vise l’offre d’indemnité.
🔹 Le droit commun subsiste hors du champ des sanctions spéciales.

Source : Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-10.463

03/09/2026

Un partenaire de PACS peut-il demander le capital décès d’un travailleur indépendant s’il n’a pas agi dans le mois ? ⚖️

Oui, dans certains cas. Le point décisif est le suivant : le délai d’un mois ne supprime pas automatiquement la possibilité de demander le capital décès, il met fin au rang prioritaire. Si la personne peut démontrer qu’elle était à la charge effective, totale et permanente du défunt, la demande reste envisageable dans le délai de prescription de deux ans, sous réserve notamment de l’absence d’autre bénéficiaire entre-temps. 📌

C’est un repère utile pour relire les refus trop rapides. Depuis l’évolution des textes, la situation du partenaire pacsé a changé, mais cette distinction reste précieuse pour analyser les dossiers et les dates. 🔍🧾

Réf : Civ. 2e, 13 mai 2026, F-B, n° 23-23.881

28/08/2026

La garantie décennale ne ferme pas tous les recours

Le constructeur condamné sur le fondement de la garantie décennale n’est pas définitivement privé de la possibilité d’invoquer la faute du maître d’ouvrage.

Par son arrêt du 16 juin 2026, le Conseil d’État admet qu’un constructeur puisse engager, dans une instance distincte, un recours indemnitaire contre le maître d’ouvrage responsable, même s’il n’avait pas soulevé cette faute comme cause exonératoire lors du premier contentieux.

La décision distingue ainsi deux objets : la première instance fixe la dette décennale envers le bénéficiaire de la garantie ; la seconde répartit la charge définitive du dommage entre les responsables.

Pour les praticiens, l’omission initiale n’est donc pas nécessairement fatale. Le constructeur condamné conserve une voie de recours autonome pour obtenir le remboursement de tout ou partie des sommes versées, sous réserve d’établir la faute imputable au maître d’ouvrage.

Source : CE, 16 juin 2026, n° 503196

24/08/2026

Lorsqu’un enfant naît handicapé après une erreur de diagnostic pendant la grossesse, l’indemnisation de la famille reste strictement encadrée.

Le Conseil d’État vient de préciser que seuls le père et la mère peuvent demander réparation sur ce fondement. Les frères, sœurs et autres proches en sont exclus.

Une décision qui confirme le caractère très restrictif de ce régime d’indemnisation.

Source : CE, 19 juin 2026, n° 499128, 8 juillet 2026

21/08/2026

81 % des sommes mises à la charge des constructeurs pouvaient être réclamées au maître d’ouvrage dans un recours distinct. 📌

Le Conseil d’État admet qu’un constructeur condamné sur le fondement de la garantie décennale peut, même s’il n’a pas invoqué plus tôt la faute du maître d’ouvrage comme cause exonératoire, engager ensuite une action autonome pour obtenir l’indemnisation du préjudice né de cette condamnation.

La solution n’est toutefois pas générale sans limite. Elle s’appuie aussi sur la nature de la convention conclue avec les services de l’État : si la mise à disposition est gratuite, elle n’est pas qualifiée de contrat de louage d’ouvrage et la responsabilité de droit commun de l’État n’est pas engagée. La faute du service se rattache alors au maître d’ouvrage. ⚖️

Point opérationnel : il faut distinguer l’instance en garantie décennale du recours indemnitaire distinct, et qualifier précisément la convention en cause avant d’orienter la stratégie contentieuse.

Garantie décennale et faute du maître d’ouvrage : recevabilité du constructeur à s’en prévaloir lors d’un recours distinct

17/08/2026

1 % du montant des avoirs, avec un plafond de 857 € : le plafonnement des frais bancaires sur succession est maintenu, mais la gratuité automatique est annulée. 📌

Le Conseil constitutionnel a validé le principe d’un encadrement des frais sur succession, au nom de la protection contre les pratiques tarifaires abusives. Il juge que cette limite reste proportionnée, car elle ne concerne qu’une partie précise des opérations bancaires et permet, en principe, de couvrir les coûts réels de traitement.

En revanche, la gratuité imposée dans certains cas a été censurée : successions simples, successions modestes et successions d’enfants mineurs. Le raisonnement est clair : même dans ces situations, les établissements réalisent des diligences concrètes qui peuvent être facturées. ⚖️

Effet immédiat : depuis la publication de la décision, les banques peuvent à nouveau facturer dans les cas où la gratuité s’appliquait de plein droit. Le sujet se déplace donc vers le niveau de tarification acceptable, avec la possibilité d’une nouvelle intervention du législateur pour prévoir un plafond plus bas dans certains cas.

La gratuité des opérations bancaires liées à une succession est contraire à la Constitution