Smith d'Oria

09/10/2026

L’administrateur provisoire reste enfermé dans l’objet du syndicat secondaire

L’étendue des pouvoirs d’un administrateur provisoire ne se mesure pas seulement à l’ordonnance qui le désigne : elle reste bornée par l’objet même du syndicat qu’il administre.

Par son arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile juge que l’administrateur provisoire d’un syndicat secondaire ne peut recouvrer, pour le compte du syndicat principal, des charges générales dues par ses membres sans mandat exprès de l’assemblée générale du syndicat principal.

La Cour rappelle ainsi qu’un transfert de pouvoirs, même large, ne permet pas de franchir la frontière des compétences propres au syndicat secondaire.

Pour les praticiens, la portée est nette : avant toute action en recouvrement, il faut vérifier non seulement les pouvoirs de l’administrateur, mais aussi la compétence du syndicat au nom duquel il agit.

Source : Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.792.

07/10/2026

Le taux d’usure évolue-t-il au-delà du crédit classique ? 📌

Le cadre applicable s’élargit. Le taux d’usure, fixé trimestriellement par la Banque de France à partir des taux effectifs moyens majorés d’un tiers, ne vise plus seulement les prêts immobiliers, les crédits à la consommation, les découverts en compte et les crédits renouvelables.

Il s’applique désormais aussi aux opérations de location avec option d’achat et de location-vente, en métropole comme dans certains territoires d’outre-mer, avec une particularité en Nouvelle-Calédonie où les dispositifs locaux équivalents doivent être pris en compte. 🧭

Autre évolution pratique : pour les crédits finançant des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien d’immeubles, le seuil passe de 75 000 € à 100 000 €. Ce mécanisme concerne les prêts accordés par des professionnels, à l’exclusion des prêts entre particuliers.

Le taux d’usure a été instauré dans l’optique de protéger les emprunteurs contre des conditions de financement excessives ou abusives, susceptibles de les placer en difficulté financière. En encadrant le coût du crédit, le taux d’usure joue ainsi un rôle de régulation du marché et c...

05/10/2026

Dans une copropriété, un locataire qui ne respecte pas les stipulations du règlement de copropriété intégrées à son bail peut rapidement devenir une source de tension.

Dans ce type de situation, nous rappelons qu’un copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour demander la résiliation du bail.

La vigilance sur ces clauses reste essentielle pour préserver l’équilibre de la copropriété. ⚖️

01/10/2026

Un permis tacite permet-il toujours d’obtenir le certificat prévu par le Code de l’urbanisme ?

La réponse est non. Lorsque l’autorité compétente retire le permis tacite ou la décision de non-opposition, ce retrait efface l’acte de façon rétroactive. Juridiquement, le permis est alors réputé n’avoir jamais existé.

Conséquence pratique : le certificat attestant de l’existence du permis tacite ne peut pas être délivré, y compris si le refus de certificat est intervenu avant la décision de retrait. Le caractère non définitif du retrait, parce qu’il fait encore l’objet d’un recours, est sans incidence tant que ce retrait produit ses effets.

Pour les opérations de régularisation, la chronologie des décisions ne suffit donc pas. Il faut apprécier la demande de certificat au regard de la situation juridique résultant du retrait.

Réf : C. urb., art. R 424-13 ; CRPA, art. L 240-1.

Le refus de délivrer un certificat d'obtention d'un permis de construire tacite doit être regardé comme légal dès lors que ce permis a fait l'objet d'un retrait, même si le retrait est intervenu après le refus de certificat et fait l'objet d'un recours.

11/09/2026

Un partenaire de PACS peut-il encore réclamer le capital décès d’un travailleur indépendant après l’expiration du délai d’un mois ? ⚖️

Oui, sous certaines conditions. Le délai d’un mois ne fait pas disparaître le droit de demander le capital décès : il fait perdre la qualité de bénéficiaire prioritaire.

La demande peut donc rester recevable pendant le délai de prescription de deux ans, à condition notamment de prouver que le partenaire était à la charge effective, totale et permanente du défunt, et qu’aucun autre bénéficiaire n’a été désigné ou indemnisé entre-temps. 📌

Une distinction essentielle pour contester certains refus opposés trop rapidement. Malgré l’évolution du statut du partenaire pacsé dans les textes, l’analyse précise des délais et de la situation de dépendance reste déterminante. 🔍🧾

Réf : Civ. 2e, 13 mai 2026, F-B, n° 23-23.881

11/09/2026

Droit des contrats et abus de dépendance :

Dans un arrêt du 4 juin 2026, 24-15.070, publié au bulletin, la Cour de cassation vient préciser qu'aux termes de l'article 1143 du Code civil, il y a violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

L'arrêt est riche d'enseignements :

1) En premier lieu, la Cour de cassation précise qu'il n'est pas nécessaire d'établir l'existence d'actes positifs de menace ou de pressions pour caractériser un vice de violence au sens de ce dernier texte.

2) En second lieu, la Cour précise que l'état de dépendance à l'égard du cocontractant peut résulter d'un état de vulnérabilité, connu de ce cocontractant, dont il abuse lors de la conclusion du contrat pour obtenir un avantage manifestement excessif.

Et vous, vous êtes-vous déjà trouvé en situation de vulnérabilité connue d'un cocontractant qui en aurait abusé ?

04/09/2026

Un constructeur condamné sur le fondement de la garantie décennale peut-il encore agir contre le maître d’ouvrage fautif dans une instance distincte ?

Le Conseil d’État répond oui, sous condition de bien distinguer l’objet des recours. L’absence d’invocation, dans la première instance, de la faute du maître d’ouvrage comme cause exonératoire n’interdit pas, à elle seule, un recours ultérieur tendant à l’indemnisation du préjudice né de la condamnation.

L’arrêt précise aussi une limite importante : lorsque les services de l’État sont mis à disposition à titre gratuit, cette convention n’est pas un contrat de louage d’ouvrage. Dans ce cas, la responsabilité de droit commun de l’État n’est pas engagée envers les constructeurs ; les fautes du service pèsent sur le maître d’ouvrage.

Pour les opérations publiques, l’analyse de la nature onéreuse ou gratuite de la convention devient donc déterminante, à la fois sur le débiteur de la responsabilité et sur la stratégie contentieuse.

Garantie décennale et faute du maître d’ouvrage : recevabilité du constructeur à s’en prévaloir lors d’un recours distinct

03/09/2026

L’article D 443-34 du CCH encadre de manière spécifique la vente des logements HLM « produits » dans un cadre particulier.

Deux catégories d’acquéreurs peuvent être concernées :

- les acquéreurs occupants, sous réserve du respect de plafonds de ressources et de prix fixés par arrêté conjoint ;
- les bailleurs personnes physiques, à condition qu’ils s’engagent à louer dans des conditions permettant l’application des dispositifs fiscaux prévus aux articles 199 tricies et 31 du CGI.

La jurisprudence rappelle avec constance qu’une cession réalisée en méconnaissance de ces règles expose la vente à la nullité.

Les conséquences peuvent être lourdes : restitutions réciproques, y compris sur les loyers, sans préjudice des questions fiscales.

Dans ce domaine, la conformité du montage n’est pas une option.

02/09/2026

Le décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 vient préciser un cadre très concret pour les immeubles d’habitation collectifs situés dans certains secteurs à risque. 📄

La commune peut désormais définir ces zones, puis imposer un diagnostic structurel 15 ans après la réception des travaux, et ensuite au moins tous les 10 ans.

Ce diagnostic ne se limite pas à un simple constat : il décrit les désordres observés qui peuvent affecter la solidité du bâtiment et évalue les risques pour les occupants comme pour les tiers. 🏢

Quand le document n’est pas transmis dans les délais, le maire peut demander sa production, puis faire réaliser le diagnostic d’office, aux frais du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires.

Un texte qui renforce la vigilance, et qui rappelle l’importance d’anticiper ces obligations. ✅

01/09/2026

Trois mois au lieu d’un : le cadre de la médiation et de la conciliation évolue au 1er octobre 2026.

Ce nouveau délai concerne le recueil de l’accord des parties lorsque cette mission est déléguée par le juge à un médiateur ou à un conciliateur.

Et contrairement à certaines autres nouveautés procédurales, cette mesure s’appliquera également aux procédures déjà en cours.

Source : Décret du 27 juillet 2026