Office Notarial Daprela & Fabre

26/05/2026

40 messages par annonce pour un studio, soit +82 % en un an : peut-on encore retirer des logements du marché sans aggraver la tension ? 🧐

L’assouplissement envisagé sur les logements classés F et G répond à un problème concret : dans de nombreuses zones, chaque bien retiré réduit immédiatement l’offre disponible. Avec près de 1,4 million de logements encore concernés, l’impact peut être rapide.

Mais le débat ne se limite pas au volume. Une partie des acteurs du secteur juge la réforme nécessaire, quand d’autres pointent un dispositif trop complexe, difficile à appliquer sur le terrain et insuffisant sur le contrôle des rénovations. 📝

Passoires énergétiques : l’assouplissement voulu par le gouvernement divise déjà professionnels de l’immobilier et acteurs de la rénovation.

20/05/2026

Acheter en viager : points clés 🔑

Pour l’acheteur, le viager consiste à verser un bouquet puis une rente. Le coût final reste incertain, car il dépend de la durée de vie du crédirentier.

Le débirentier devient propriétaire dès l’acte notarié. Le prix tient compte de la valeur du bien, de l’âge du vendeur, du bouquet et de l’occupation, avec des méthodes utilisées par notaires et assureurs. La rente est souvent indexée sur l’indice des prix Insee.

En viager occupé, le bien n’est pas disponible ; la décote compense cette indisponibilité. En viager libre, le logement est utilisable ou louable, mais le prix et la rente augmentent et l’acheteur supporte la plupart des charges. Taxes, travaux et clauses de garantie doivent être clairement répartis dans l’acte.

Jusqu’où accepter l’incertitude sur la durée de versement pour viser une décote ou un rendement locatif ? 🧐

18/05/2026

Un bail civil peut être légal… et pourtant requalifié.
Un « Bail Code civil uniquement » n’écarte pas automatiquement la loi de 1989.
Le juge regarde surtout l’usage réel du logement.
Une résidence principale peut entraîner une requalification.

Réf : Articles 1708, 1110, 1188 et suivants du Code civil, article 12 du Code de procédure civile

12/05/2026

Un désaccord entre héritiers n’arrête pas les dépenses du bien. 🧾
Un bien qui ne se vend pas n’est pas un bien qui ne coûte rien : il coûte à tout le monde, chaque mois. 🏠

Pour reprendre la main, une méthode simple aide souvent :
🧮 Mettre à plat les charges récurrentes (taxes, assurance, entretien) et qui paie quoi
📅 Fixer une échéance de décision (vente, rachat de parts, mise en location)
📝 Formaliser par écrit, surtout si quelqu’un occupe le logement (indemnité d’occupation possible) ⚖️

Quel poste de dépense crée le plus de tensions dans votre indivision aujourd’hui ?

08/05/2026

2 000 € pour certains dons, 600 000 € pour certaines cessions, et des échéances dès le 19 mai : la déclaration des revenus 2025 évolue sur plusieurs points.

Les dates de dépôt changent selon la situation : 19 mai pour le papier, puis 21 mai, 28 mai ou 4 juin en ligne. Les avis d’imposition restent, sauf option contraire, disponibles en ligne. Les exonérations sur les pourboires sont prolongées jusqu’au 31 décembre 2028.

D’autres ajustements peuvent modifier le résultat déclaré : baisse des limites du micro-BIC en location meublée, nouvelles règles pour les BSPCE, assiette sociale r***e pour les travailleurs indépendants, obligations renforcées pour l’emploi à domicile.

Le bon réflexe consiste à vérifier sa catégorie de revenus, ses justificatifs et sa date limite dès maintenant.

29/04/2026

Une dette locative peut-elle être réclamée en totalité par le créancier subrogé alors qu’une partie est déjà éteinte ?

Des locataires avaient versé 780 € de dépôt de garantie. Après indemnisation du bailleur, l’assureur subrogé a réclamé 1 005 € au titre des dégradations locatives.

La Cour de cassation répond clairement : non. Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, notamment la compensation de dettes connexes. Le dépôt de garantie devait donc être imputé sur la créance.

Résultat : l’assureur ne pouvait réclamer que 225 €. Pour le surplus versé au bailleur, l’action utile relève de la répétition de l’indu.

Point de méthode : avant tout recours subrogatoire, il faut vérifier l’étendue exacte des droits transmis et les compensations déjà mobilisables.

28/04/2026

Qui peut agir en garantie décennale quand des travaux sont réalisés pour l’activité d’une société exploitante, mais sur le terrain d’un propriétaire ?

Pour l’article 1792 du Code civil, la qualité de maître d’ouvrage appartient au propriétaire de l’ouvrage ou au titulaire d’un droit de construire. Le fait que les travaux servent l’intérêt exclusif d’un occupant, ou que certains documents aient été signés par lui, ne suffit pas à rendre son action recevable. 📌

Concrètement, sécuriser la chaîne contractuelle passe par : identifier le titulaire du droit de construire, préciser qui signe les marchés et la réception, et formaliser un mandat si une société agit pour le compte du titulaire. Dans vos opérations, ces points sont-ils explicitement prévus ? 📝

23/04/2026

Beaucoup de congés “tombent” simplement parce que le calendrier a été sous-estimé. ⏳

Le délai ne se prépare pas au moment où l’on décide de vendre ou de reprendre, mais au moment où le bail arrive à échéance. 📅

En non-meublé, l’anticipation à prévoir est plus longue qu’en meublé, et la date qui compte est celle où le locataire a effectivement reçu le congé. 📩

Pensez aussi au cas du locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes : une offre de relogement adaptée doit être faite pendant le préavis, sinon le congé peut être contesté. ⚖️

Votre location est vide ou meublée, et l’échéance est notée noir sur blanc ?

21/04/2026

En 2026, un logement neuf peut être confortable, conforme à la RE2020 et éligible au dispositif Relance Logement. 📝

Mais la rentabilité dépend d’abord de la ville et du quartier. Vérifiez des indicateurs simples : emplois, croissance démographique, présence étudiante, projets de transports, niveau de prix du neuf et évolution récente. Ces données influencent la vitesse de location, le risque de vacance et la revente. 📍

Certaines grandes villes gardent une demande régulière, comme Bordeaux ou Lyon. D’autres métropoles offrent un profil intéressant, comme Nantes (près de 15 % de hausse démographique en dix ans, autour de 4 500 €/m² selon les secteurs), Rennes, Toulouse ou Lille. 🚆

Affinez ensuite rue par rue : accès, temps de trajet, profils de locataires, opérations urbaines. Cette méthode par preuves aide à sécuriser l’objectif de 9 ans de location et l’amortissement de 3,5 % à 5,5 %.

17/04/2026

Crédit d’impôt pour salarié à domicile : quels services réalisés hors du domicile restent éligibles en 2026 ?

La loi de finances pour 2026 encadre les prestations réalisées à l’extérieur : elles ne sont prises en compte que si elles s’inscrivent dans un « ensemble de services » incluant aussi des activités effectuées à la résidence.


🟢 Un ensemble de services correspond aux prestations fournies par un même salarié, association, entreprise ou organisme.
🟢 Pour chaque ensemble, les dépenses hors domicile ne peuvent pas dépasser les dépenses réalisées au domicile.
🟢 La livraison de repas pour personnes fragiles peut être éligible même sans ensemble de services, sous conditions.

Ces règles s’appliquent à l’impôt sur le revenu dû au titre de 2026 et des années suivantes 📌

L’éligibilité au crédit d’impôt des services fournis à l’extérieur du domicile compris dans un ensemble de services est précisée. Par ailleurs, les prestations de portage de repas au profit de personnes fragiles en dehors d’un ensemble de services y ouvrent désormais …