Cabinet Katia Villevieille Avocat

31/05/2026

30/05/2026

🏡 “Tant que l’acte authentique n’est pas signé, je peux encore renoncer à vendre.”

C’est probablement l’une des idées reçues les plus répandues en matière immobilière.

Pourtant, juridiquement, la réalité est souvent toute autre.

⚖️ En application des articles 1583 et 1589 du Code civil, lorsqu’une promesse synallagmatique de vente contient un accord sur la chose et sur le prix, la vente est en principe parfaite dès la réalisation des conditions suspensives.

Autrement dit, dans de nombreux cas, le compromis de vente ne constitue pas une simple étape préparatoire : il vaut déjà vente.

🖋️ Conséquence pratique :

Le refus ultérieur du vendeur ou de l’acquéreur de signer l’acte authentique ne suffit pas nécessairement à faire échec à l’opération.

Les tribunaux continuent régulièrement d’ordonner l’exécution forcée de la vente lorsque les conditions suspensives sont réalisées et qu’aucune cause de nullité ou de caducité n’est caractérisée.

🏛️ TJ Pontoise, 10 juin 2024
🏛️ TJ Vannes, 3 juin 2025
🏛️ TJ Paris, 6 janvier 2026

Dans certaines hypothèses, le jugement peut même tenir lieu d’acte de vente.

⚠️ En revanche, la vente forcée n’est pas automatique.

Elle est notamment exclue lorsque la promesse est devenue caduque, par exemple en raison de la défaillance d’une condition suspensive ou du non-respect des modalités contractuellement prévues.

La Cour de cassation l’a rappelé en jugeant qu’à défaut de réalisation des conditions suspensives dont les parties pouvaient se prévaloir, la promesse synallagmatique devenait caduque (Cass. 3e civ., 19 mars 2013, n° 12-14.282).

💰 Le risque ne se limite d’ailleurs pas à la vente forcée.

Lorsque le refus de réitérer est fautif, les juridictions peuvent également appliquer la clause pénale prévue au compromis.

Certaines décisions récentes ont ainsi condamné la partie défaillante au paiement d’indemnités représentant 10 % du prix de vente, sans considérer ces montants comme excessifs.

🏛️ CA Douai, 13 février 2025
🏛️ TJ Vannes, 3 juin 2025

🖋️ La signature chez le notaire est souvent perçue comme le véritable engagement des parties.

En réalité, cet engagement naît fréquemment bien avant.

C’est précisément la raison pour laquelle la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente ne doit jamais être considérée comme une simple formalité.

Elle peut déjà produire les effets d’une vente

24/05/2026

Responsabilité des déménageurs : l’essentiel

Le déménageur professionnel est présumé responsable de la perte et des avaries des biens confiés, sauf force majeure, vice propre de la chose ou faute du client.

Pour les déménagements de particuliers, ce régime est encadré par un mécanisme très structurant :

- la réception sans réserves fait présumer une livraison conforme
- le client ne peut agir que s’il formule une protestation motivée dans les 10 jours par lettre recommandée
- Les réserves doivent être précises : les mentions générales du type « sous réserve de déballage » sont inopérantes

Le déménageur reste néanmoins tenu d’une obligation de résultat : il doit livrer les biens dans l’état où ils ont été pris en charge, et en cas de réserves régulières, il ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère.
Cette obligation couvre aussi les dommages causés aux locaux et les prestations accessoires (manutention, montage/démontage).

La pratique des « déclarations de valeur » et des plafonds d’indemnisation encadre strictement la réparation du préjudice matériel, la valeur déclarée servant de plafond, objet par objet et globalement.

Les juges sanctionnent toutefois les plafonds dérisoires qui aboutissent, en pratique, à priver le consommateur d’indemnisation pour le préjudice indirect (préjudice de jouissance, frais de remplacement), en les qualifiant de clauses abusives.

Enfin, la réparation ne se limite pas au préjudice matériel direct : les préjudices de jouissance (privation d’usage d’un bien, nécessité de recourir à du mobilier de remplacement) et le préjudice moral lié à la perte d’objets personnels sont indemnisés. sauf exclusion contractuelle claire et non équivoque.

Dans ce cadre, le contentieux se joue très largement sur trois leviers : la qualité des réserves, la cohérence de la déclaration de valeur et le contrôle de validité des clauses limitatives de responsabilité.

22/05/2026

Nouvel avis GOOGLE du jour avant le week-end :

Un grand merci à Maître Villevieille pour son excellent travail et son soutien précieux tout au long de mon dossier. Très professionnelle, humaine et à l'écoute, elle a fait un travail remarquable jusqu'au bout. Je la recommande vivement

17/05/2026

⭐️ Avis Google : tout n’est pas permis sur internet !

Les avis en ligne ont aujourd’hui un véritable impact sur l’activité des commerçants, artisans, professions libérales et entreprises.

Quelques commentaires peuvent influencer la réputation d’un professionnel, sa visibilité, sa fréquentation et parfois directement son chiffre d’affaires.

Mais juridiquement, il est important de rappeler une distinction essentielle.

⚖️ Un client a parfaitement le droit d’exprimer une critique, même sévère, dès lors qu’elle repose sur une expérience réelle et reste dans les limites admissibles de la liberté d’expression.

👉 La Cour d’appel de Paris l’a rappelé dans une décision du 22 mars 2019 concernant des avis publiés contre un chirurgien esthétique.

⚠️ En revanche, le droit ne protège pas les faux avis, les allégations mensongères ou les propos destinés à nuire artificiellement à l’activité d’un professionnel.

Lorsqu’un avis repose sur des affirmations objectivement fausses ou sur une volonté manifeste de dénigrement, la responsabilité de son auteur peut être engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

👉 Le Tribunal judiciaire de Paris a ainsi condamné, le 22 juin 2022, l’auteur de faux avis publiés contre une société immobilière.

🖋️ En pratique, les recours existent :
• signalement auprès de Google,
• demande de suppression,
• mise en demeure,
• action judiciaire.

Mais la preuve reste essentielle :
- captures d’écran,
- constats,
- preuves de l’absence de relation commerciale,
- démonstration du préjudice subi.

🏛️ Aujourd’hui, la réputation numérique est devenue un véritable enjeu juridique et économique pour les entreprises

11/05/2026

💶 “Le vrai problème des impayés, ce n’est pas toujours le mauvais payeur.”

C’est souvent… le mauvais contrat.

Dans beaucoup d’entreprises, tout va vite :

❌devis envoyé dans l’urgence
❌prestation commencée sans signature
❌conditions de règlement imprécises
❌échanges uniquement par téléphone

Puis survient le premier impayé…

Et la question devient immédiatement juridique :

- Comment prouver précisément l’accord ?
- Qu’est-ce qui était réellement prévu ?
- Peut-on suspendre la prestation ?
- Des pénalités peuvent-elles être réclamées ?

Ce que j’observe souvent dans les contentieux commerciaux :

Les difficultés viennent moins du litige lui-même… que d’une anticipation contractuelle insuffisante.

🖋️ Un devis signé, des CGV adaptées, un acompte prévu ou une traçabilité des échanges peuvent profondément modifier l’issue d’un dossier.

En matière commerciale, la prévention reste souvent la meilleure stratégie de recouvrement.

07/05/2026

| Maltraiter un animal est un délit puni par la loi.
🔴 2 ans de prison
🔴 30 000 euros d’amende
📢 Si vous êtes témoin d’un acte de cruauté animale, signalez-le aux policiers ou aux gendarmes 👉 https://www.masecurite.interieur.gouv.fr/fr/signaler-une-maltraitance-animale
📞 Appelez le 17 en cas d'urgence

05/05/2026

« Une expulsion prend des mois… voire des années. »

C’est vrai. Sauf quand elle est bien préparée.

En pratique, les délais ne sont pas une fatalité.
Ils viennent souvent… d’erreurs dès le départ.

⚖️ 1. Un commandement de payer irréprochable
Une erreur → plusieurs mois perdus.

⏳ 2. Ne pas subir le calendrier
Assigner rapidement, suivre le dossier, relancer si nécessaire.
Oui, le temps judiciaire se pilote.

☝️ 3. Anticiper la défense du locataire
Sa situation, ses arguments… et ses demandes de délais.

⚠️ 4. Construire un vrai argumentaire: Mauvaise foi, impayés, préjudice du bailleur…
Sinon, le juge accorde souvent des délais pouvant aller jusqu’à 3 ans !

❄️ 5. Penser à la trêve hivernale
Une mauvaise anticipation = plusieurs mois perdus.

Une expulsion rapide n’est pas une question de chance. C’est une question de stratégie.

🏛️ Quelques semaines d’anticipation peuvent faire gagner… plusieurs mois de procédure et de loyers impayés 😉

26/04/2026

Le Droit en Lumière
🏡 Airbnb en copropriété : votre voisin… peut-il ruiner votre business ?

Vous avez un appartement.
Une belle annonce.
Des voyageurs qui arrivent avec leur valise cabine.

Et un voisin… qui arrive avec le règlement de copropriété.

💣 La vérité ?

👉 Non, louer en Airbnb n’est pas toujours autorisé.

Même si vous êtes propriétaire, vous payez vos charges et vos voyageurs mettent 5 étoiles ⭐

⚠️ Le piège classique : Le règlement de copropriété

S’il prévoit une occupation “bourgeoise” (oui, ce terme existe vraiment…) les locations de courte durée peuvent être interdites.

🏛️ Et ça ne s’arrête pas là:

✔️Le syndic peut agir
✔️Les voisins peuvent saisir le juge
Et les tribunaux sanctionnent régulièrement

⚖️ Avec parfois :

* interdiction de louer
* dommages et intérêts
* et fin brutale de votre activité

En conclusion, avant de lancer votre activité, vérifiez votre règlement de copropriété.

13/04/2026

DOSSIER GAGNE : Encore une décision rendue… et une créance récupérée.

Un client m’avait confié un dossier: un prêt entre particuliers, formalisé par une reconnaissance de dette… mais resté impayé malgré de nombreuses relances.

Face au silence du débiteur, une seule voie : saisir le tribunal.

📍 Résultat :
Le Tribunal de proximité de Fréjus a condamné le débiteur à payer la somme empruntée + les intérêts légaux - remboursement des frais d’avocat et de justice

Le juge rappelle une règle essentielle : une reconnaissance de dette régulièrement établie vaut preuve… et engage.

💡 Derrière chaque dossier, il y a une réalité simple : quand la parole donnée n’est plus respectée, le droit reprend sa place.

🎯 Moralité : formaliser, sécuriser… et agir sans attendre.