Olivier Melgrani - Immobilier Pro, Commerce, et Viager - Iad France

20/01/2026

Alors, comment on valorise VRAIMENT un commerce ? 📉➡️📈

Oubliez les calculs de coin de table. Une évaluation sérieuse, c’est un mélange de : ✅ Chiffres comptables (EBE, résultats d’exploitation...) ✅ Critères terrain (emplacement, état de la vitrine, qualité du bail...) ✅ Analyse du marché local ✅ Et surtout... la capacité d'autofinancement pour un futur repreneur ! 💼

L’ultime question que tout acheteur se pose : En combien de temps vais-je récupérer mon investissement ? ⏳

Savoir évaluer, c’est savoir vendre au bon prix, sans perdre de temps ni d’argent.

👉 Et vous, avez-vous déjà une idée de la valeur réelle de votre affaire ? Dites-le moi en commentaire ! 👇

16/01/2026

Le chiffre est brutal : 70 % des tentatives de vente entre particuliers n'aboutissent pas. L'erreur la plus courante ? Sabrer le champagne juste après avoir signé le premier contrat chez le notaire. En réalité, à ce stade, vous n'avez pas encore vendu. Vous avez simplement bloqué votre bien pendant 3 mois pour un acheteur qui n'a peut-être pas les moyens de ses ambitions.

En 2026, avec le durcissement des banques, c’est là que le vrai danger commence. Voici les 3 verrous qui font s'écrouler la majorité des dossiers :

1️⃣ La règle des "35 %" (Le plafond de verre) C'est mathématique et non négociable : la future mensualité de l'acheteur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus. Même si l'acheteur gagne bien sa vie, un petit crédit auto ou une mensualité de téléphone trop élevée peut suffire à bloquer le dossier. Entre particuliers, vous avez peu de moyen de vérifier ces calculs.

2️⃣ Le piège de "j'ai déjà vu ma banque" L’acheteur vous montre fièrement un papier de sa banque disant qu’il est "finançable" ? Attention : techniquement, ce document ne garantit rien. Ce n'est pas un accord définitif. Tant que le dossier n'est pas passé devant un comité d'experts, votre vente est sur un siège éjectable.

3️⃣ L’audit du "comportement financier" C’est le point qui tue les ventes en silence. Aujourd'hui, les banques épluchent les 3 derniers mois de dépenses. Un seul découvert, des paiements réguliers sur des sites de jeux en ligne, ou une mauvaise gestion de ses comptes ? Le dossier est rejeté d'office par l'algorithme, même si les revenus sont bons. L'acheteur est peut-être honnête, mais son dossier est jugé "à risque".

Pourquoi faire confiance à un professionnel (comme moi 😉) change tout :
👉 Je filtre avant de visiter : Je demande des preuves réelles d'épargne.
👉 Je valide le dossier financier : Je travaille avec des experts en crédit qui analysent la capacité de l'acheteur AVANT d'aller chez le notaire.
👉 Je protège votre calendrier : Si un dossier est bancal, je vous le dis tout de suite. Je ne bloque pas votre maison inutilement pendant des mois.

A vous de voir !

13/01/2026

200 000€ ? C’est le prix que vous en voulez, mais est-ce vraiment sa valeur ? 🤔

Trop souvent, on mélange tout : prix d’achat, travaux réalisés, années d’efforts... C’est votre logique, et elle est compréhensible. Mais un repreneur, lui, ne rachète pas vos souvenirs ni vos factures passées. 🛑

Il achète une seule chose : VOTRE RENTABILITÉ FUTURE. 📈

Dans cette vidéo, je vous explique pourquoi cette confusion entre prix et valeur est le premier frein à la vente de votre commerce.

👀 Restez connectés pour la partie 2 où je vous dévoile comment on calcule enfin le VRAI prix de votre affaire !

09/01/2026

VOUS VENDEZ VOTRE COMMERCE ?

Voici les 5 documents que TOUS les repreneurs vont demander.

Et si vous ne les avez pas... votre vente va traîner pendant des mois.

Je le vois toutes les semaines.

Un commerçant veut vendre. Le repreneur est intéressé. Tout semble bien parti.

Et là : "Vous avez les bilans des 3 dernières années ?"

Silence.

"Je vais les chercher..."

3 semaines plus t**d, le repreneur a trouvé autre chose.

Vente ratée ❌

LES 5 DOCUMENTS INDISPENSABLES :

1️⃣ LES BILANS COMPTABLES DES 3 DERNIÈRES ANNÉES
Pas d'approximation. Pas de "je connais mes chiffres".
Des bilans certifiés. Complets.
C'est la BASE de la valorisation.

2️⃣ LE BAIL COMMERCIAL
Durée restante, montant du loyer, clauses importantes.

3️⃣ L'INVENTAIRE DES ACTIFS
Matériel, mobilier, stock.
Tout ce qui est inclus dans la vente.
Avec état et valeur.

4️⃣ LES CONTRATS EN COURS
Fournisseurs, prestataires, salariés.
Le repreneur doit savoir ce qu'il récupère.

5️⃣ LES DOCUMENTS ADMINISTRATIFS
SIRET, Kbis, licences (si nécessaire), assurances.

LA RÉALITÉ ?
Si vous avez ces 5 documents prêts AVANT de mettre en vente...
Vous êtes dans le top 20% des commerçants.
Si vous ne les avez pas...

Chaque semaine de ret**d = un repreneur qui passe à autre chose.

POURQUOI C'EST IMPORTANT ?
Un repreneur sérieux ne fait pas d'offre sans avoir analysé ces documents.
Pas de documents = pas d'offre = pas de vente.
Simple.

LA SOLUTION ?
Préparez ces documents MAINTENANT.
Même si vous ne vendez que dans 2 ans.
Parce que le jour où vous voudrez vendre...
Il sera trop t**d pour les chercher.

À vous de voir.

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Vous vendez votre commerce bientôt ?
Je suis conseiller immobilier spécialisé en commerces, et ancien commerçant...
On en parle autour d'un café et on vérifie si votre dossier est prêt ?
☕️ 06.21.42.46.70

06/01/2026

IL Y A TROIS JOURS, J'AI REFUSÉ UN MANDAT.

Enfin, pas vraiment refusé.

Je lui ai dit : "On ne va pas signer tout de suite."

Pourquoi ?

Parce que son commerce n'était pas prêt à être vendu.

3 problèmes :
→ Bilans comptables incomplets
→ Bail de 6 mois restants
→ Vendeur qui "teste" (pas vraiment motivé)

Le mettre en vente dans cet état ?

Ça aurait grillé le bien.

Aucun repreneur sérieux n'aurait fait d'offre.

Alors on a décidé de PRÉPARER d'abord.

Récupérer les bilans.
Renégocier le bail.
Clarifier le timing.

Et ENSUITE, on met en vente.

Avec de vraies chances de succès.

Parfois, mon job, c'est pas de prendre le mandat tout de suite.

C'est de vous dire : "Attendez. On va d'abord mettre toutes les chances de votre côté."

À vous de voir.

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Vous voulez vendre votre commerce ?
On vérifie ensemble si vous êtes prêt.
On en parle autour d'un café ?
📱 06.21.42.46.70

31/12/2025

Signer avec 3 agences pour "maximiser vos chances" ?
C'est ce que pensent 90% des vendeurs.
"Plus d'agences = Plus d'acheteurs = Plus de chances de vendre"

C'est une stratégie, mais pas la meilleure !
Et voila pourquoi.

👉 EN 2025, LES ACQUÉREURS SONT VOLATILES
Ils ne sont plus liés à une agence.

Parce que toutes les agences communiquent sur les mêmes plateformes :
→ SeLoger, Bien'ici, Logic-Immo, LeBonCoin
→ Réseaux sociaux

Les mêmes acheteurs voient votre bien partout.
Vous ne multipliez pas les acheteurs.
Vous les DISTRIBUEZ.

LE VRAI PROBLÈME ?
3 agences = 3 acheteurs éparpillés

Un acheteur passe par l'agence A.
Un autre par l'agence B.
Un troisième par l'agence C.

Chaque conseiller défend SON acheteur auprès de vous.
Résultat : ce sont les CONSEILLERS qui sont en concurrence.
Pas les acheteurs.

Et personne ne pilote la négociation pour vous.

LA SOLUTION ?
1 seul conseiller = centralisation
TOUS les acheteurs passent par lui.

Même si un autre conseiller a un client ? Il partage la commission.

Résultat :
→ Votre conseiller centralise TOUTES les offres
→ Il met les ACHETEURS en concurrence (pas les agences)
→ Il pilote la négociation pour VOUS

Mais attention, choisissez un conseiller pro, sérieux et ouvert au partage !
Moi j'en connais un 😉
À vous de voir.

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Vous vendez bientôt ?
On en parle autour d'un café ?
📱 06.21.42.46.70

23/12/2025

😩 Il y a quelques temps, j'ai perdu un client commerçant.

Le vendeur a choisi une autre agence.

Pourquoi ?

Son estimation était 20 000€ plus élevée que la mienne.

Je comprends. Sur le papier, qui ne voudrait pas vendre 20k€ de plus ?

Mais dans 3 mois, voici ce qui va se passer :

→ 0 visite (prix trop élevé)
→ Bien qui stagne
→ Baisse de prix (forcée)
→ Retour au prix que j'avais annoncé
→ 3 mois perdus

Parce que ce n'est pas le conseiller qui a raison.

C'est le MARCHÉ qui a raison.

Et le marché, lui, il se fiche de votre estimation.

Dans ce reel, je vous explique les 3 vérités que personne ne vous dit sur les estimations immobilières. 👆

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Vous vendez bientôt ?
Vous préférez une estimation HAUTE ou une estimation JUSTE ?

Dites-moi en commentaire 👇

18/12/2025

VOUS VENDEZ VOTRE BIEN !
Vous préférez signer avec :

🔴 3 agences (pour toucher 3 fichiers acquéreurs)
🟢 1 seule agence

95% des vendeurs choisissent 🔴

Et c'est exactement pour ça qu'ils perdent du temps.

Plusieurs mois, quelquefois.

Lundi, je vous ai montré pourquoi dans mon reel.

Mais soyons honnêtes : vous y croyez encore, aux "fichiers acquéreurs" ?

En 2025, toutes les agences communiquent sur les mêmes plateformes.

SeLoger. Bien'ici. Logic-Immo. LeBonCoin.

Les réseaux sociaux.

Et nos réseaux d'apporteurs d'affaires.

Ce qui fait la différence aujourd'hui, ce n'est pas le NOMBRE d'agences.

C'est la PUISSANCE de communication et le PROFESSIONNALISME du conseiller immobilier.

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Vous avez raté le reel de lundi ?
Il est sur mon profil ;)

Et vous, vous auriez choisi quoi ? 🔴 ou 🟢 ?
Dites-moi en commentaire 👇

15/12/2025

Question rapide :

Si vous voulez vendre votre bien, vous signez avec :

A) 1 agence en exclusivité
B) 3 agences en multi-mandats

La plupart des vendeurs choisissent B.

Mais regardez ce qui se passe vraiment quand vous multipliez les agences... 👆

(La réponse va vous surprendre)

09/12/2025

09/12/2025

Et si votre prochain projet se trouvait à Cabris ? 🍕🔥

Ici, on parle d’une pizzeria/restaurant idéalement placée, simple à reprendre, et avec un vrai potentiel pour celui qui veut s’installer ou développer une activité déjà en place.

Le Reel ne montre que l’ambiance…
Le vrai dossier, lui, est beaucoup plus complet :
👉 photos détaillées
👉 visite virtuelle
👉 infos d’exploitation
(disponibles uniquement après contact + accord de confidentialité)

Si vous cherchez un commerce prêt à travailler, dans un cadre où l’on respire la tranquillité… on peut en parler.

📩 Un message, et je vous ouvre le dossier.
Ou contactez moi au 06.21.42.46.70
On en parle autours d'un café ?

Lien vers l'annonce : https://www.iadfrance.fr/annonce/local-commercial-vente-cabris-58m2/r1809693

16/10/2025

🏠 NOUVEAU - Le Cannet
✨ Coup de cœur assuré pour ce T2 de 51m² entièrement rénové !
🌟 Les atouts qui font la différence :

Grande loggia sans vis-à-vis ☀️
Luminosité traversante toute la journée
3ème étage avec ascenseur
Zéro travaux - Clé en main
Résidence sécurisée
Cave incluse

📍 Quartier calme
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Idéal premier achat, pied-à-terre ou investissement locatif 💎

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