Coquelin Notaires et Avocats associés

07/09/2026

Décret : le bail d’habitation renforcé dans les zones tendues

Le bail d’habitation ne règle plus seulement les relations locatives : il intègre désormais certaines exigences d’urbanisme. Nous précisons ce qui change pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.

Le contrat type applicable aux locations nues, meublées et colocations de résidence principale est actualisé pour tenir compte des dernières réformes législatives et de la codification du Code de la construction et de l’habitation.

Dans les communes concernées, le bail devra mentionner, à peine de nullité, la servitude imposant l’usage exclusif du logement comme résidence principale lorsqu’elle figure dans le PLU.

Le modèle intègre aussi la résiliation de plein droit pour impayés ou défaut de dépôt de garantie, sous réserve d’un commandement resté infructueux pendant 6 semaines. Les autres clauses résolutoires restent, elles, facultatives.

Source : Décret n° 2026-805 du 16 juillet 2026 modifiant le contrat type de location de logement à usage de résidence principale.

03/09/2026

En copropriété, l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans les 3 mois suivant la désignation du syndic peut produire des effets bien plus larges qu’une simple irrégularité. 📌

La nullité du mandat intervient de plein droit à l’expiration de ce délai. Si ce syndic a convoqué une assemblée générale, cette assemblée peut être annulée par un copropriétaire agissant dans le délai de 2 mois prévu par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

L’effet est rétroactif : la désignation d’un nouveau syndic par une assemblée annulable peut elle-même être remise en cause, ainsi que les assemblées convoquées ensuite par ce nouveau syndic. Aucun grief ni faute de ce dernier n’a à être démontré. ⚖️

Point de vigilance opérationnel : vérifier dès la prise de mandat l’ouverture effective du compte séparé, ainsi que la régularité de la chaîne de désignation du syndic en place. ✅

Défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé : annulations en chaîne

25/08/2026

Un stage permet-il de dépasser le plafond annuel de location touristique d’une résidence principale ? Non. 🏠

Le passage à 15 000 € ne doit pas être lu comme une simple hausse de barème. Il s’inscrit dans un contrôle plus strict du plafond annuel applicable à la résidence principale. Le montant augmente, mais l’exigence probatoire aussi.

L’article L. 324-1-1 du code du tourisme n’admet que trois exceptions : obligation professionnelle, raison de santé, force majeure. 📌 La Cour de cassation rappelle qu’un stage ou un cursus universitaire ne suffisent pas à caractériser une obligation professionnelle. La preuve doit d’ailleurs couvrir au moins autant de jours d’absence que de nuitées louées.

Avec la faculté, pour certaines communes, d’abaisser le seuil à 90 jours, l’erreur n’est plus seulement de dépasser un compteur. 🏠 Elle consiste souvent à invoquer une exception juridiquement inopérante.

⚠️ Le risque ne concerne pas seulement les propriétaires bailleurs : un locataire qui sous-loue sa résidence principale peut aussi être sanctionné en cas de dépassement.

Chez Maître Sophie Mouchard, cette vérification se fait avant la mise en location, pas après le contrôle.

Réf : Civ. 3e, 16 avr. 2026, FS-B, n° 24-22.809

21/08/2026

203 100 € : c’est le seuil de chiffre d’affaires à connaître pour une activité commerciale en micro-entreprise. 📊

Le choix de la forme juridique ne se limite pas à exercer seul ou à plusieurs. Il détermine aussi le niveau de responsabilité, les obligations comptables et les formalités à prévoir.

Côté coûts, une entreprise individuelle commerciale peut être créée pour 21,74 €, contre 33,83 € pour l’immatriculation d’une société, auxquels s’ajoutent notamment 19,33 € pour les bénéficiaires effectifs et l’annonce légale.

Avant de décider, il faut comparer 4 points : protection du patrimoine, gestion, régime social et fiscalité.

Le choix de la forme juridique (ou statut juridique) d’une entreprise est une étape décisive ayant des conséquences sociales et fiscales.

13/08/2026

La reconnaissance tardive d’un enfant produit bien ses effets depuis la naissance. ⚖️

Mais l’enjeu pratique est ailleurs : le parent qui a assumé seul l’entretien ne demande pas le remboursement de toutes ses dépenses passées, il agit pour obtenir la part contributive qui incombait à l’autre parent. 📌

L’arrêt du 20 mai 2026 le confirme clairement : ce recours relève de l’article 371-2 du code civil, non de la subrogation. Conséquence directe, il n’est pas nécessaire de reconstituer chaque dépense exposée si la prise en charge exclusive des enfants est établie. Le juge raisonne alors sur les ressources respectives des parents et les besoins de l’enfant, avec une limite de cinq ans avant la demande. 👨‍⚖️

Réf : Civ. 1re, 20 mai 2026, F-B, n° 25-14.686

04/08/2026

Créer le concurrent suffit à trahir la société dirigée

Un gérant de SARL ne peut pas attendre d’avoir capté un client pour manquer à son devoir de fidélité. La Cour de cassation affirme que la création même d’une société concurrente, pendant le mandat, suffit à caractériser la déloyauté.

L’arrêt du 17 juin 2026 dissocie clairement cette faute de la concurrence déloyale. Aucun comportement commercial fautif n’est requis : l’interdiction découle directement de l’article L. 223-22 du code de commerce et de la fonction exercée.

La portée est considérable. Les actes de constitution, d’immatriculation et potentiellement les démarches préparatoires peuvent désormais exposer le dirigeant à une révocation et à une action en responsabilité.

La liberté d’entreprendre reprend ses droits après la cessation effective du mandat. Avant cette date, le dirigeant doit choisir : préparer son concurrent ou rester fidèle à la société qu’il représente.

Source : Cass. com., 17 juin 2026, n° 25-13.855

28/07/2026

3 ans : c’est la limite pour obtenir l’indemnisation du préjudice de jouissance dans un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. 📌

La solution est claire : lorsque le logement n’est pas conforme à l’obligation de délivrance, le locataire peut demander l’exécution forcée en nature tant que le manquement continue. Autrement dit, la mise en conformité du logement peut être poursuivie aussi longtemps que la situation n’est pas régularisée.

En revanche, la demande d’indemnisation n’obéit pas à la même logique. La réparation financière des conséquences de l’inexécution est enfermée dans la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi de 1989. Elle ne peut donc couvrir que les 3 années qui précèdent la demande en justice. ⚖️

Cette distinction entre exécution en nature et indemnisation a un impact concret sur la stratégie contentieuse, la conservation des preuves et le calendrier d’action. Une lecture précise du bail, de la nature du manquement et du point de départ des demandes reste déterminante pour sécuriser les droits de chaque partie.

Obligation de délivrance : prescription de l’action pour le bail d’habitation

13/07/2026

5 ans : c’est le délai qui était souvent opposé aux demandes de restitution de valeurs mobilières. La chambre commerciale de la Cour de cassation retient désormais, pour certaines demandes, une autre logique : l’action peut être imprescriptible dès lors qu’elle naît du droit de propriété. 📌

La distinction est concrète. Lorsque le titulaire réclame la restitution de valeurs mobilières détenues à titre précaire, la demande n’est pas analysée comme une simple action personnelle soumise au délai de droit commun. Elle relève de l’article 2227 du code civil si elle procède du droit de propriété.

Cette clarification peut peser dans les dossiers de comptes-titres transférés, de successions non réglées, de titres anciens ou d’actifs financiers non localisés. Elle ne vaut pas pour tout : le solde d’un compte bancaire reste, en principe, une créance contre la banque, et les dividendes détachés obéissent à un autre régime. ⚖️

Point pratique : l’enjeu se déplace vers la preuve. Il faut pouvoir établir la titularité des valeurs, leur remise à titre précaire et la traçabilité des actifs revendiqués. Ce cadre relance utilement l’analyse de nombreux dossiers bancaires et financiers. Les effets concrets de cette solution appellent déjà des échanges entre praticiens. 📝

Action en restitution de valeurs mobilières : l’imprescriptibilité réaffirmée

06/07/2026

Cumul salarié et micro-entreprise 👇

Cumuler un emploi salarié et une micro-entreprise est possible, mais plusieurs vérifications sont nécessaires.

Le contrat doit être relu pour repérer une clause de non-concurrence ou d’exclusivité. L’activité indépendante doit rester loyale : pas d’usage du matériel de l’employeur, pas de démarchage de ses clients, pas d’atteinte à ses intérêts. L’employeur doit être informé. Tous les revenus doivent être déclarés, l’activité doit être autorisée et le travail doit rester autonome pour éviter une requalification en contrat de travail.

Le cumul reste accessible si ces règles sont respectées. Il faut aussi prévoir une double cotisation sociale, sans double protection. 📍