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Stéphane DUQUESNOY - Marie LABORDE-LATOUCHE - Julia BARBÉ-DUQUESNOY

Annulation de vente pour dol : même fautif, le vendeur peut réclamer une indemnité d'occupation aux acquéreurs !👉 La tro...
05/06/2026

Annulation de vente pour dol : même fautif, le vendeur peut réclamer une indemnité d'occupation aux acquéreurs !

👉 La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de rendre, le 9 avril 2026, une décision particulièrement importante sur les conséquences financières de l'annulation d'une vente immobilière pour dol. Elle rappelle que si le vendeur doit restituer le prix et indemniser les acquéreurs de leurs préjudices, ces derniers doivent également restituer la valeur de la jouissance du bien pendant leur occupation. Le vendeur peut donc réclamer une indemnité d'occupation, même lorsque la vente est annulée pour son propre comportement dolosif. Une décision qui clarifie utilement le régime des restitutions réciproques consécutives à l'annulation d'une vente 🔍

👉 Le cadre juridique : annulation pour dol et restitutions réciproques
L'annulation d'un contrat de vente pour dol est une sanction sévère qui remet les parties dans leur état antérieur à la conclusion du contrat. Elle est prononcée lorsque le consentement d'une partie a été vicié par des manœuvres frauduleuses ou une réticence dolosive de l'autre partie.

Conformément à l'article 1131 du Code civil, le contrat entaché d'un vice du consentement est nul. L'annulation du contrat emporte des restitutions réciproques : le vendeur restitue le prix reçu, l'acquéreur restitue le bien. Ces restitutions sont régies par les articles 1352 et suivants du Code civil.

L'article 1352-3 du Code civil précise que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée. Cette disposition est au cœur de la décision du 9 avril 2026 : elle signifie que l'acquéreur qui a occupé le bien pendant la période comprise entre la vente et son annulation doit restituer au vendeur la valeur de cette jouissance, sous la forme d'une indemnité d'occupation 💡

👉 Les faits à l'origine de la décision
Des acquéreurs font l'acquisition d'une maison d'habitation. Après leur entrée dans les lieux, ils découvrent des fissures importantes et apprennent que des travaux de gros œuvre sur les fondations avaient été réalisés avant la vente, sans qu'ils en aient été informés. Ils assignent la venderesse en annulation de la vente pour dol, invoquant une réticence dolosive : la venderesse avait sciemment omis de les informer de ces travaux sur les fondations, ce qui avait vicié leur consentement.

À titre reconventionnel, la venderesse assigne les acquéreurs en versement d'une indemnité d'occupation, correspondant à la valeur de la jouissance du bien pendant la période d'occupation des acquéreurs entre la vente et son annulation ⚡

👉 La décision des juges du fond
Les juges du fond prononcent l'annulation de la vente pour réticence dolosive et condamnent la venderesse à restituer aux acquéreurs le prix d'acquisition de l'immeuble, ainsi qu'à leur verser diverses sommes au titre des frais d'acte de vente et en réparation de leurs préjudices matériel et moral.

En revanche, ils rejettent la demande reconventionnelle de la venderesse en paiement d'une indemnité d'occupation. Ils retiennent que cette prétention, qui tend au bénéfice d'une indemnité correspondant à la seule occupation du bien, ne peut aboutir en raison de l'effet rétroactif de l'anéantissement du contrat.

Ce raisonnement, fondé sur l'effet rétroactif de l'annulation, va être censuré par la Cour de cassation 🚫

👉 La décision de la Cour de cassation du 9 avril 2026 (n° 24-17405)
La Cour de cassation confirme l'annulation de la vente pour dol mais casse la décision des juges du fond en ce qu'elle rejette la demande d'indemnité d'occupation de la venderesse.

La Haute juridiction rappelle le principe posé par l'article 1352-3 alinéa 1 du Code civil : la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée. Sur cette base, elle juge que les juges du fond ne pouvaient pas rejeter la demande d'indemnité d'occupation au seul motif de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat.

En d'autres termes, l'effet rétroactif de l'annulation d'une vente ne fait pas obstacle à la restitution par l'acquéreur de la valeur de la jouissance du bien pendant sa période d'occupation. Cette jouissance constitue un avantage économique dont l'acquéreur a bénéficié et dont la valeur doit être restituée au vendeur dans le cadre des restitutions réciproques consécutives à l'annulation 💡

👉 La portée de la décision : deux clarifications essentielles
Cette décision est importante à plusieurs titres.

Première clarification : la restitution de la valeur de jouissance s'impose même en cas d'annulation pour dol
La Cour de cassation affirme que la restitution de la valeur de la jouissance du bien s'impose même lorsque la vente est annulée pour dol du vendeur. La faute du vendeur ne prive pas ce dernier du droit de réclamer la restitution de la valeur de jouissance dont les acquéreurs ont bénéficié.

Ce principe est cohérent avec la philosophie des restitutions réciproques : l'annulation du contrat remet les parties dans leur état antérieur. Or, les acquéreurs ont occupé le bien pendant une certaine période et en ont tiré une jouissance. Cette jouissance constitue un avantage économique qui doit être restitué au vendeur, quelle que soit la cause de l'annulation.

Deuxième clarification : l'effet rétroactif de l'annulation n'exclut pas l'indemnité d'occupation
La décision du 9 avril 2026 rejette explicitement l'argument selon lequel l'effet rétroactif de l'annulation ferait obstacle à la restitution de la valeur de jouissance. Cet argument, retenu par les juges du fond, confondait deux notions distinctes : l'effet rétroactif de l'annulation, qui efface fictivement le contrat, et les conséquences concrètes de l'exécution du contrat annulé, notamment la jouissance effective du bien par les acquéreurs pendant la période d'occupation.

L'effet rétroactif de l'annulation signifie que le contrat est réputé n'avoir jamais existé. Mais il ne peut pas effacer la réalité de la jouissance effective du bien par les acquéreurs pendant leur occupation. Cette jouissance, bien réelle, doit être compensée par une indemnité d'occupation 🔍

👉 Les implications pratiques pour les parties à une vente annulée
Cette décision appelle plusieurs recommandations pratiques importantes.

💡 Pour les vendeurs dont la vente est annulée pour dol : même si vous êtes à l'origine du dol qui a conduit à l'annulation de la vente, vous conservez le droit de réclamer une indemnité d'occupation correspondant à la valeur de la jouissance du bien par les acquéreurs pendant leur période d'occupation. Ne renoncez pas à cette demande reconventionnelle.

💡 Pour les acquéreurs dont la vente est annulée pour dol du vendeur : si vous obtenez l'annulation de la vente, vous devrez restituer la valeur de la jouissance du bien pendant votre occupation, en plus de restituer le bien lui-même. Anticipez cette restitution dans l'évaluation de votre préjudice net.

💡 Pour les praticiens du droit : en cas d'annulation de vente, les restitutions réciproques doivent être soigneusement évaluées et ne se limitent pas à la restitution du prix et du bien. La valeur de la jouissance du bien par les acquéreurs pendant leur occupation constitue un élément important des restitutions, que le vendeur peut réclamer quelle que soit la cause de l'annulation.

💡 Pour les notaires : lors du règlement des conséquences d'une annulation de vente, veillez à ce que l'ensemble des restitutions réciproques soit correctement évalué et pris en compte, notamment la valeur de la jouissance du bien par les acquéreurs pendant leur occupation.

👉 En conclusion
La décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 avril 2026 (n° 24-17405) apporte une clarification importante sur les conséquences financières de l'annulation d'une vente immobilière pour dol. Elle rappelle avec force que les restitutions réciproques consécutives à l'annulation incluent la valeur de la jouissance du bien par les acquéreurs pendant leur occupation, et que l'effet rétroactif de l'annulation ne fait pas obstacle à cette restitution.

Pour toutes les parties concernées par une annulation de vente immobilière, cette décision est un signal clair : les restitutions réciproques sont complexes et doivent être soigneusement évaluées. Une analyse précise et complète de l'ensemble des droits et obligations de chaque partie est indispensable pour parvenir à un règlement équitable et juridiquement sécurisé.

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Prestation compensatoire sous forme d'usufruit : le juge doit tenir compte de la valeur totale du bien, terrain compris ...
04/06/2026

Prestation compensatoire sous forme d'usufruit : le juge doit tenir compte de la valeur totale du bien, terrain compris !

👉 La première chambre civile de la Cour de cassation vient de rendre, le 14 janvier 2026, une décision particulièrement importante pour le calcul de la prestation compensatoire sous forme d'attribution d'un droit d'usufruit. Elle rappelle avec clarté que le juge doit tenir compte de l'entière valeur du bien immobilier, construction ET terrain, et non de la seule valeur de la construction. Une décision aux conséquences financières potentiellement considérables pour les époux concernés 🔍

👉 Le cadre juridique : prestation compensatoire et attribution d'un droit d'usufruit
La prestation compensatoire est régie par les articles 270 et suivants du Code civil. Elle vise à compenser, autant qu'il est possible, la disparité que la rupture du mariage crée dans les conditions de vie respectives des époux. Elle a un caractère forfaitaire et prend la forme d'un capital dont le montant est fixé par le juge.

L'article 274 du Code civil prévoit les différentes modalités d'exécution de la prestation compensatoire en capital. Parmi celles-ci figure l'attribution d'un droit temporaire ou viager d'usage, d'habitation ou d'usufruit sur un bien appartenant à l'époux débiteur. Le jugement opère alors cession forcée en faveur de l'époux créancier.

Lorsque la prestation compensatoire est exécutée sous forme d'attribution d'un droit d'usufruit, sa valeur est généralement calculée en appliquant le barème prévu à l'article 669 du Code général des impôts, qui fixe la valeur de l'usufruit en fonction de l'âge de l'usufruitier. Ce barème s'applique à la valeur du bien sur lequel porte l'usufruit. La question soulevée par la décision du 14 janvier 2026 est de savoir si cette valeur doit correspondre à la valeur totale du bien, construction et terrain, ou seulement à la valeur de la construction 💡

👉 Les faits à l'origine de la décision
Un divorce est prononcé et une prestation compensatoire est allouée à Madame sous forme d'attribution en usufruit de la maison ayant constitué l'ancien domicile conjugal, bien propre de Monsieur.

Les juges du fond constatent que Monsieur est propriétaire d'un terrain sur lequel est édifiée une villa. L'ensemble, terrain et construction, est estimé, selon le rapport d'expertise amiable produit par Madame, à une somme totale comprise entre 850 000 et 1 050 000 euros.

Pour fixer la valeur de l'usufruit, les juges du fond retiennent le prix de 533 600 euros afférent à la seule construction, en observant que le montant d'un million d'euros évoqué par Monsieur comprend également la valeur du terrain, bien propre de celui-ci. Ils appliquent ensuite à cette valeur le pourcentage de 40 % prévu par le barème fiscal au regard de l'âge de l'usufruitière, fixant ainsi la valeur de l'usufruit à 213 440 euros.

Madame conteste cette décision en soutenant que la valeur totale du bien, terrain et construction, aurait dû être prise en compte pour calculer la valeur de l'usufruit ⚡

👉 La décision de la Cour de cassation du 14 janvier 2026 (n° 23-22958)
La Cour de cassation casse et annule la décision des juges du fond. Elle pose un principe d'une clarté et d'une portée remarquables.

Au visa des articles 270 et 274 du Code civil, la Haute juridiction juge que pour décider de l'exécution de la prestation compensatoire en capital sous la forme de l'attribution d'un droit d'usufruit, le juge doit tenir compte de l'entière valeur du bien. La cour d'appel, qui n'avait pris en considération que la seule valeur attribuée à la construction, a donc violé les textes susvisés 🚫

Ce faisant, la Cour de cassation impose une règle simple et sans exception : lorsque la prestation compensatoire est exécutée sous forme d'attribution d'un droit d'usufruit sur un bien immobilier, c'est la valeur totale de ce bien, construction et terrain, qui doit servir de base de calcul, quelle que soit la nature juridique de chacun des éléments constitutifs du bien.

👉 La portée de la décision : deux clarifications essentielles
Cette décision est importante à plusieurs titres.

Première clarification : la valeur totale du bien comme base de calcul obligatoire
La Cour de cassation affirme que la valeur à retenir pour calculer la prestation compensatoire sous forme d'usufruit est la valeur totale du bien immobilier, incluant nécessairement la valeur du terrain et celle de la construction. Il est impossible de dissocier ces deux éléments pour retenir uniquement la valeur de la construction.
Cette solution est logique et cohérente avec la nature de l'usufruit. L'usufruitier a le droit de j***r de la chose et d'en percevoir les fruits. Lorsqu'il s'agit d'une maison avec terrain, l'usufruit porte sur l'ensemble du bien, maison et terrain, et non sur la seule construction. Il est donc parfaitement cohérent que la valeur de cet usufruit soit calculée sur la valeur totale du bien.

Deuxième clarification : l'indifférence de la nature juridique des éléments constitutifs du bien
La décision du 14 janvier 2026 rejette implicitement mais fermement l'argument selon lequel la valeur du terrain pourrait être exclue du calcul au motif qu'il constitue un bien propre de l'époux débiteur.
Certes, le terrain était un bien propre de Monsieur, c'est-à-dire un bien qui lui appartenait personnellement avant le mariage ou qu'il avait reçu par succession ou donation pendant le mariage. Mais cette qualification de bien propre n'a pas d'incidence sur le calcul de la valeur de l'usufruit : ce qui compte, c'est la valeur totale du bien sur lequel porte l'usufruit, et non la nature juridique de chacun de ses composantes 💡

👉 Les implications pratiques pour les époux et les praticiens
Cette décision appelle plusieurs recommandations pratiques importantes.

💡 Pour l'époux créancier de la prestation compensatoire : si votre prestation compensatoire est fixée sous forme d'usufruit sur un bien immobilier, vérifiez que la valeur retenue correspond bien à la valeur totale du bien, terrain et construction inclus. Toute sous-évaluation résultant de l'exclusion de la valeur du terrain pourrait justifier une contestation de la décision.

💡 Pour l'époux débiteur de la prestation compensatoire : la valeur totale du bien, terrain inclus, constitue la base de calcul obligatoire de la prestation compensatoire sous forme d'usufruit. Vous ne pouvez pas faire valoir que le terrain est un bien propre pour tenter d'en exclure la valeur du calcul.

💡 Pour les juges et les praticiens du droit : lors du calcul d'une prestation compensatoire sous forme d'attribution d'un droit d'usufruit, la valeur retenue doit nécessairement correspondre à la valeur totale du bien immobilier concerné. L'application du barème fiscal de l'article 669 du CGI doit se faire sur cette valeur totale et non sur la seule valeur de la construction.

💡 Pour les expertises immobilières : lors de l'évaluation d'un bien dans le cadre d'un divorce, veillez à distinguer clairement dans votre rapport la valeur du terrain et la valeur de la construction, tout en fournissant la valeur totale de l'ensemble. Cette distinction est utile pour l'analyse juridique mais ne doit pas conduire à exclure le terrain du calcul de la prestation compensatoire.

👉 En conclusion
La décision rendue par la première chambre civile de la Cour de cassation le 14 janvier 2026 (n° 23-22958) apporte une clarification importante sur les règles applicables au calcul de la prestation compensatoire sous forme d'attribution d'un droit d'usufruit.

Elle rappelle avec force que le juge doit tenir compte de l'entière valeur du bien immobilier, construction et terrain, et que toute exclusion de la valeur du terrain constitue une violation des articles 270 et 274 du Code civil.

Pour toutes les personnes concernées par une prestation compensatoire sous forme d'usufruit, cette décision est un signal clair : exigez que la valeur totale du bien soit prise en compte dans le calcul, et contestez toute décision qui se fonderait sur la seule valeur de la construction.

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Absence de diagnostics immobiliers : le notaire doit alerter spécifiquement l'acquéreur bailleur sur les risques liés à ...
03/06/2026

Absence de diagnostics immobiliers : le notaire doit alerter spécifiquement l'acquéreur bailleur sur les risques liés à sa qualité de bailleur !

👉 La première chambre civile de la Cour de cassation vient de rendre, le 11 mars 2026, une décision particulièrement importante pour tous les notaires et leurs clients acquéreurs de biens immobiliers locatifs. Elle rappelle avec force que l'information du notaire sur les conséquences de l'absence de diagnostics techniques ne se limite pas aux vices cachés : il doit également alerter spécifiquement l'acquéreur bailleur sur les risques qu'il encourt dans l'exercice de son activité de bailleur. Une décision aux conséquences pratiques considérables pour tous les acteurs de la transaction immobilière 🔍

👉 Le cadre juridique : obligation d'information du notaire et diagnostics techniques immobiliers
Le notaire est tenu, en vertu de l'article 1240 du Code civil et de sa déontologie professionnelle, d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il prête son concours. Cette obligation d'information est particulièrement exigeante et s'adapte à la situation concrète de chaque partie.

En matière de vente immobilière, les diagnostics techniques constituent un élément essentiel de l'information de l'acquéreur. La loi impose au vendeur de fournir à l'acquéreur un dossier de diagnostic technique comprenant notamment un diagnostic amiante pour les immeubles construits avant juillet 1997, un constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant 1949, un état parasitaire, et un diagnostic de l'installation intérieure d'électricité.

Lorsque les parties décident, d'un commun accord, de ne pas faire réaliser ces diagnostics, le notaire doit en informer les parties et leur expliquer les conséquences de cette décision. Mais la question soulevée par la décision du 11 mars 2026 est de savoir si cette information doit être adaptée à la situation particulière de l'acquéreur, notamment lorsque celui-ci est également bailleur des logements acquis 💡

👉 Les faits à l'origine de la décision
Par acte reçu en 2015 par un notaire, une société civile immobilière acquiert l'usufruit d'un ensemble immobilier à usage d'habitation construit avant 1949, comprenant deux bâtiments de neuf appartements au total, dont huit font l'objet d'un bail en cours au jour de la vente.

Les parties décident de ne pas faire réaliser les diagnostics techniques afférents à l'ensemble immobilier. Le notaire mentionne dans l'acte de vente les conséquences de cette absence au regard de la réglementation relative à l'amiante, au plomb et à la conformité des installations électriques, en rappelant l'application des dispositions du Code civil en matière de vices cachés. Il est également mentionné que le vendeur renonce à produire un état parasitaire, déclarant avoir été averti par le notaire qu'il ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés liés à l'éventuelle présence de termites.

En 2019, un des locataires se plaint de désordres affectant son appartement. Des diagnostics sont alors réalisés le 12 juillet 2019 et révèlent la présence de plomb et d'amiante, ainsi que la non-conformité des installations électriques dans l'ensemble immobilier.
La SCI, mise en cause en sa qualité de bailleresse en raison de ces désordres, assigne le notaire en responsabilité et indemnisation en 2021 ⚡

👉 La décision des juges du fond
Les juges du fond rejettent les demandes de la SCI tendant à la responsabilité du notaire. Ils retiennent deux éléments déterminants.

D'une part, l'acte de vente indiquait, concernant la réglementation relative à l'amiante, au plomb et à la conformité des installations électriques, qu'aucun état n'avait été établi conformément à la volonté des parties, et que le notaire avait rappelé les conséquences engendrées par cette absence d'état, à savoir l'application des dispositions du Code civil en matière de vices cachés.

D'autre part, il était mentionné dans l'acte que le vendeur renonce à produire un état parasitaire, déclarant avoir été averti par le notaire des conséquences de cette renonciation. Les juges du fond en déduisent que la SCI avait été expressément informée des conséquences de l'absence des diagnostics techniques et environnementaux, et que le notaire avait donc satisfait à son obligation d'information 🚫

👉 La décision de la Cour de cassation du 11 mars 2026 (n° 24-20656)
La Cour de cassation casse et annule la décision des juges du fond. Elle formule un principe d'une clarté et d'une sévérité remarquables.

La Haute juridiction rappelle que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il prête son concours.

Elle juge qu'il ne résultait pas des énonciations retenues par la cour d'appel que le notaire avait précisément appelé l'attention de la SCI, acquéreuse et bailleresse de plusieurs appartements situés dans l'ensemble immobilier, sur le risque, en l'absence de fourniture par les vendeurs des diagnostics prévus par la loi, de voir engagée sa responsabilité en cas de découverte d'amiante, de plomb, ou de parasites et de non-conformité des installations électriques en sa qualité de bailleresse.

En d'autres termes, la mention générale des vices cachés dans l'acte de vente ne suffit pas. Le notaire aurait dû alerter spécifiquement la SCI sur les risques qu'elle encourrait dans l'exercice de son activité de bailleresse, c'est-à-dire sur le fait que la découverte ultérieure d'amiante, de plomb, de parasites ou d'installations électriques non conformes pourrait engager sa responsabilité envers ses locataires 💡

👉 La portée de la décision : une clarification essentielle sur l'étendue de l'obligation d'information du notaire
Cette décision est importante à plusieurs titres.

Elle précise que l'obligation d'information du notaire est une obligation personnalisée et adaptée à la situation concrète de chaque partie. Il ne suffit pas d'inclure dans l'acte des mentions standardisées sur les conséquences générales de l'absence de diagnostics. L'information doit être spécifique, circonstanciée et adaptée au profil de l'acquéreur et aux risques particuliers qu'il encourt dans sa situation concrète.

Elle établit une distinction fondamentale entre les risques liés à l'absence de diagnostics pour un acquéreur ordinaire, application des règles sur les vices cachés, et les risques spécifiques liés à l'absence de diagnostics pour un acquéreur bailleur, engagement de sa responsabilité envers ses locataires en cas de découverte de substances dangereuses ou d'installations non conformes.

Elle rappelle enfin que la présence de mentions dans l'acte ne suffit pas à démontrer que le notaire a satisfait à son obligation d'information, si ces mentions ne couvrent pas l'ensemble des risques spécifiques auxquels l'acquéreur est exposé en raison de sa situation particulière 🔍

👉 Les implications pratiques pour notaires et acquéreurs
Cette décision appelle plusieurs recommandations pratiques importantes.

💡 Pour les notaires : lors de la rédaction d'un acte de vente d'un immeuble locatif en l'absence de diagnostics techniques, l'information de l'acquéreur doit être complète, circonstanciée et adaptée à sa qualité de bailleur. Il ne suffit pas de mentionner les conséquences au regard des vices cachés : le notaire doit expressément alerter l'acquéreur bailleur sur le risque de voir sa responsabilité engagée envers ses locataires en cas de découverte ultérieure d'amiante, de plomb, de parasites ou de non-conformité des installations électriques.

💡 Pour les acquéreurs de biens locatifs : avant de renoncer aux diagnostics techniques, mesurez précisément les risques que vous encourrez non seulement en tant qu'acquéreur, vices cachés, mais également en tant que bailleur, responsabilité envers vos locataires. Exigez de votre notaire une information complète et personnalisée sur ces risques avant de prendre votre décision.

💡 Pour les bailleurs : si vous avez acquis un immeuble locatif sans diagnostics techniques et que des désordres sont découverts ultérieurement, examinez attentivement les informations qui vous ont été communiquées par le notaire lors de l'acquisition. Si ces informations n'étaient pas suffisamment précises et adaptées à votre qualité de bailleur, la responsabilité du notaire peut être engagée.

👉 En conclusion
La décision rendue par la première chambre civile de la Cour de cassation le 11 mars 2026 (n° 24-20656) apporte une clarification essentielle sur l'étendue de l'obligation d'information du notaire lors de la vente d'un immeuble locatif en l'absence de diagnostics techniques. Elle rappelle avec force que cette obligation est personnalisée et adaptée à la situation concrète de l'acquéreur : lorsque celui-ci est bailleur, le notaire doit l'alerter spécifiquement sur les risques qu'il encourt dans l'exercice de son activité de bailleur, et pas seulement sur les conséquences générales de l'absence de diagnostics au regard des vices cachés.

Pour tous les acteurs de la transaction immobilière, cette décision est un signal clair : l'information du notaire doit être complète, précise et adaptée à chaque situation. Une mention standardisée dans l'acte ne suffit pas à dégager sa responsabilité.

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Bail commercial : l'expertise judiciaire demandée par le bailleur ne suspend pas la prescription biennale de l'action en...
02/06/2026

Bail commercial : l'expertise judiciaire demandée par le bailleur ne suspend pas la prescription biennale de l'action en indemnité d'éviction du locataire !

👉 La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de rendre, le 12 février 2026, une décision particulièrement importante pour tous les locataires commerciaux confrontés à un congé avec refus de renouvellement. Elle rappelle avec force que la mesure d'expertise judiciaire ordonnée à la demande du bailleur ne suspend la prescription biennale de l'action en indemnité d'éviction qu'au profit de celui qui l'a sollicitée, et non au profit du locataire qui s'est contenté d'émettre des protestations et réserves. Une décision aux conséquences pratiques potentiellement désastreuses pour les locataires qui ne surveillent pas leurs délais 🔍

👉 Le cadre juridique : prescription biennale et bail commercial
En matière de bail commercial, les actions exercées en vertu des dispositions du statut des baux commerciaux sont soumises à un délai de prescription biennale, conformément à l'article L. 145-60 du Code de commerce. Ce délai court, pour l'action du locataire en paiement de l'indemnité d'éviction, à compter de la date d'effet du congé délivré par le bailleur avec refus de renouvellement.

Ce délai de deux ans est relativement court et peut être rapidement dépassé, notamment lorsque des expertises judiciaires sont en cours et que le locataire pense, à tort, être protégé par ces procédures.
La prescription peut être interrompue ou suspendue dans les conditions prévues par le Code civil. L'article 2241 du Code civil prévoit que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription. L'article 2239 du même code prévoit quant à lui que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, le délai recommençant à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter du jour où la mesure a été exécutée 💡

👉 Les faits à l'origine de la décision
Une bailleresse délivre un congé à sa locataire commerciale avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, à effet au 31 décembre 2017. En octobre 2017, avant même la date d'effet du congé, elle assigne la locataire en référé afin qu'une expertise judiciaire soit ordonnée pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation.

Par ordonnance de décembre 2017, le juge des référés désigne un expert judiciaire. Devant le juge des référés, la locataire ne s'associe pas à la demande d'expertise : elle se contente d'émettre des protestations et réserves.
L'expert judiciaire dépose son rapport le 10 juillet 2020. Entre-temps, le 6 mars 2020, la locataire assigne la bailleresse en paiement de l'indemnité d'éviction, soit plus de deux ans après la date d'effet du congé fixée au 31 décembre 2017.
La bailleresse soulève avec succès devant le juge de la mise en état une fin de non-recevoir tirée de la prescription. La locataire conteste cette décision en soutenant que la mesure d'expertise avait suspendu la prescription à son égard ⚡

👉 La décision de la Cour de cassation du 12 février 2026 (n° 24-18382)
La Cour de cassation confirme que l'action de la locataire est prescrite. Sa décision repose sur deux séries de motifs particulièrement instructifs.

Premier motif : la suspension de prescription ne joue qu'au profit de la partie qui a sollicité la mesure
La Haute juridiction rappelle le principe posé par sa jurisprudence antérieure : la suspension de la prescription prévue à l'article 2239 du Code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, ne joue qu'au profit de la partie ayant sollicité cette mesure.

Elle en déduit que le locataire à bail commercial, défendeur à l'instance de référé introduite par le bailleur, ne bénéficie de l'effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d'instruction que s'il s'associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l'expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond 🚫

En l'espèce, la locataire ne s'était pas jointe à la demande d'expertise : elle avait simplement émis des protestations et réserves. Ces protestations et réserves, aussi motivées soient-elles, ne constituent pas une association expresse à la demande d'expertise et ne permettent donc pas de bénéficier de l'effet suspensif de la prescription.

Second motif : l'absence de reconnaissance du droit à indemnité d'éviction par la bailleresse
La Cour de cassation examine également la question de savoir si la bailleresse avait reconnu le droit à indemnité d'éviction de la locataire, ce qui aurait interrompu la prescription à l'égard de cette dernière conformément à l'article 2240 du Code civil.

Elle relève que dans son assignation en référé, la bailleresse distinguait l'indemnité d'occupation — qu'elle affirmait comme étant due — de l'indemnité d'éviction — pour laquelle elle utilisait des motifs dubitatifs. Elle relève également que le dire adressé à l'expert judiciaire le 9 septembre 2019 par la bailleresse ne comportait aucune reconnaissance dénuée d'équivoque de son obligation à payer l'indemnité d'éviction.

Sur ces bases, la Cour de cassation confirme qu'il n'y avait pas eu de reconnaissance par la bailleresse du droit à indemnité d'éviction de la locataire ayant interrompu la prescription 💡

👉 La portée de la décision : deux clarifications essentielles
Cette décision est importante à plusieurs titres.

Elle confirme et précise la portée du principe selon lequel la suspension de prescription liée à une mesure d'expertise ne joue qu'au profit de la partie qui l'a sollicitée. Ce principe, déjà posé par la jurisprudence antérieure, est ici appliqué de manière rigoureuse au cas du locataire commercial défendeur à une instance de référé introduite par le bailleur.

Elle précise les conditions dans lesquelles le locataire peut bénéficier de l'effet suspensif de la prescription lorsque l'expertise a été demandée par le bailleur. Il ne suffit pas d'émettre des protestations et réserves : le locataire doit s'associer expressément à la demande d'expertise ou présenter une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l'expert.

Elle rappelle enfin les conditions strictes dans lesquelles la reconnaissance du droit à indemnité d'éviction par le bailleur peut interrompre la prescription. Cette reconnaissance doit être dénuée d'équivoque : des formulations dubitatives dans une assignation en référé ou un dire adressé à l'expert ne suffisent pas 🔍

👉 Les implications pratiques pour les locataires commerciaux
Cette décision appelle plusieurs recommandations pratiques urgentes pour tous les locataires commerciaux confrontés à un congé avec refus de renouvellement.

💡 Surveillez impérativement le délai de prescription biennale : dès la date d'effet du congé, le délai de deux ans commence à courir. Ne comptez pas sur une expertise demandée par le bailleur pour suspendre ce délai à votre profit.

💡 Associez-vous expressément à la demande d'expertise : si le bailleur a demandé une expertise judiciaire en référé, ne vous contentez pas d'émettre des protestations et réserves. Associez-vous expressément à la demande ou présentez une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l'expert. C'est la seule façon de bénéficier de l'effet suspensif de la prescription.

💡 Introduisez votre action dans le délai : si vous n'avez pas pu bénéficier de la suspension de prescription, introduisez votre action en paiement de l'indemnité d'éviction dans le délai de deux ans suivant la date d'effet du congé, sans attendre le dépôt du rapport d'expertise.

💡 Vérifiez si le bailleur a reconnu votre droit à indemnité d'éviction : cette reconnaissance, dénuée d'équivoque, peut interrompre la prescription à votre profit. Mais méfiez-vous des formulations ambiguës qui ne constituent pas une reconnaissance suffisante 🛡️

👉 En conclusion
La décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 février 2026 (n° 24-18382) apporte une clarification importante sur les conditions dans lesquelles un locataire commercial peut bénéficier de la suspension de prescription liée à une mesure d'expertise judiciaire demandée par le bailleur. Elle rappelle avec force que cette suspension ne joue qu'au profit de la partie qui a sollicité la mesure, et que le locataire qui se contente d'émettre des protestations et réserves ne peut pas en bénéficier.

Pour tous les locataires commerciaux confrontés à un congé avec refus de renouvellement, cette décision est un avertissement clair : surveillez vos délais, associez-vous expressément aux mesures d'expertise si nécessaire, et n'attendez pas pour introduire votre action en paiement de l'indemnité d'éviction.

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