Ciliento Avocats

16/02/2024

Connaissez-vous la Loi de 1948 et de son impact sur le droit au maintien dans les lieux pour les locataires ? Cette législation, bien que protectrice, réserve des exceptions quant à son application dans certains cas spécifiques.

La Loi du 1er septembre 1948 est connue pour offrir une protection particulière aux locataires, leur assurant un droit au maintien dans les lieux même après la résiliation du bail, à condition de ne pas posséder un autre logement répondant à leurs besoins. Cependant, une nuance importante réside dans le fait que même un logement non conforme aux normes de décence établies par le décret du 30 janvier 2002 peut exclure le locataire de ce droit. Les normes de décence, cruciales pour définir l'obligation de délivrance du bailleur, ne s'appliquent pas aux logements régis par cette loi, ce qui soulève des questions sur l'équité et la protection des locataires.

En outre, la Cour de cassation a précisé que l'"autre local" possédé par le locataire doit effectivement répondre à ses besoins pour justifier la dénégation du droit au maintien dans les lieux. Cela inclut les situations où le locataire utilise le logement pour une activité professionnelle, soulignant l'importance de considérer les besoins globaux du locataire dans la prise de décision 🏢.

Le locataire d’un bail soumis à la loi de 1948, déchu de son droit au maintien dans les lieux car possédant un autre local répondant à ses besoins, ne peut se prévaloir du fait que celui-ci n’est pas conforme aux normes de décence prévues par le décret du 30 janvier …

13/02/2024

Les labels reconnus par l'État influencent-ils l'industrie de l'assurance-vie et la transition écologique ? Le décret 2023-1180 du 13 décembre 2023 apporte des éclaircissements importants sur ce sujet.

Le décret en question fixe la liste et les critères des labels reconnus par l'État, essentiels pour le financement de la transition énergétique et écologique, ainsi que pour l'investissement socialement responsable. Depuis le 1er janvier 2024, une nouvelle obligation pèse sur les assureurs : proposer au moins une unité de compte, pour chaque label reconnu, composée d'actifs labellisés. Cette mesure vise à encourager les investissements verts et responsables au sein des contrats d'assurance-vie. 📈

Malgré les attentes, la liste des labels reconnus par l'État reste inchangée, se limitant au label « Investissement socialement responsable » (ISR) et au label « France finance verte » (Greenfin). Ces labels, actuellement en cours de révision, imposent des critères stricts en termes d'investissement durable et d'exclusions spécifiques, tels que le charbon, le gaz et le nucléaire. Cette stabilité dans la liste des labels reconnus souligne l'importance de rester informé sur la réglementation en vigueur et les critères d'investissement responsable. 🌍

En conclusion, le décret 2023-1180 joue un rôle crucial dans la promotion de l'investissement vert et responsable, en imposant aux assureurs de proposer des unités de compte labellisées.

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12/02/2024

🏡 Lorsque vous achetez une maison, le diagnostic amiante est un passage obligatoire, mais jusqu'où s'étendent les responsabilités du diagnostiqueur ?

📜 Selon la jurisprudence, un diagnostiqueur doit émettre des réserves s'il ne peut effectuer certains contrôles, sauf pour les canalisations enterrées.
🔍 Affaire : un acheteur a découvert de l'amiante dans les canalisations après l'achat et a tenté, sans succès, d'obtenir une indemnisation des assureurs du diagnostiqueur.
🏠 Les juges ont statué que les canalisations enterrées ne figuraient pas dans la liste des éléments à vérifier par le diagnostiqueur, et ce dernier n'avait pas à émettre de réserves à leur sujet.

Le récent arrêt vient préciser les limites de l'obligation de conseil et de réserves pour les diagnostiqueurs. Ce point est crucial pour les futurs acheteurs et les professionnels du diagnostic immobilier.

Le diagnostiqueur amiante n’est pas tenu de vérifier les canalisations enterrées du jardin, qui ne sont pas visibles et qui ne peuvent pas être inspectées sans travaux destructifs, tels que la démolition partielle d’une jardinière et du plancher d’une terrasse.

08/02/2024

Règle en matière de prescription de l'action en nullité lorsqu'un héritier agit en tant qu'ancien tuteur du défunt : un arrêt de la Cour de cassation apporte des précisions

📜 Dans son arrêt du 13 décembre 2023, la Cour a établi que l'action en nullité pour insanité d'esprit doit suivre la même prescription que celle qui aurait été appliquée au défunt. Ce principe s'applique indépendamment du fait que l'héritier ait été le tuteur du défunt.

La décision souligne que la prescription de l'action en nullité ne commence pas avec l'ouverture de la tutelle, mais à partir du décès du majeur protégé, conformément à l'ancien article 2252 du code civil, renforcé par le nouvel article 2235.

⚖️ Cet arrêt illustre l'importance de distinguer les rôles d'héritier et de tuteur pour déterminer le début de la prescription. Il apporte également un éclairage sur l'application de l'ancien droit dans des situations complexes impliquant des majeurs sous tutelle.

La compréhension de ces nuances est essentielle pour les héritiers souhaitant contester la validité d'actes passés par leurs aïeuls. C'est une avancée pour la sécurité juridique et la clarté des règles successorales.

Du point de départ de la prescription de l’action en nullité de l’héritier tuteur contre un acte conclu à titre onéreux par le défunt

05/02/2024

Peut-on vraiment parler de renonciation au congé lorsqu'un locataire commercial reste dans les locaux après la date prévue? 🏢 Dans une affaire récemment tranchée par la Cour d'appel de Rouen, la réponse s'est avérée être un non catégorique.

Dans le sillage de cette décision, un locataire a su éviter l'écueil d'une renonciation implicite en ne versant pas de loyer après la date de congé et en précisant clairement dans son courrier que la prolongation de sa présence ne devait pas être interprétée comme un renouvellement du bail. 📝 Cette précision a été cruciale pour éviter toute ambiguïté quant à ses intentions et a démontré l'importance de communiquer de manière explicite et sans équivoque les décisions concernant la fin d'un bail commercial.

Mais alors, quelle est la procédure pour matérialiser la fin effective d'une location commerciale? La jurisprudence reste constante : la remise des clés au bailleur est essentielle. 🗝️ Sans cette étape, le locataire reste redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à ce que le bailleur reprenne physiquement possession des lieux. Il est donc crucial pour les locataires de se conformer à cette formalité pour éviter des frais supplémentaires.

La conclusion à tirer de cette affaire est que la renonciation à un congé doit être exprimée clairement et sans ambiguïté par le locataire. Les actes et les écrits de ce dernier sont essentiels pour déterminer sa véritable intention.

Le locataire commercial resté dans les locaux après le terme du bail et qui, après quelque temps, restitue les clefs au bailleur est un occupant sans droit ni titre mais, en l’absence d’actes non équivoques en ce sens, il n’a pas renoncé à l’exercice de son congé.

01/02/2024

Zoom sur les nouveaux plafonds d'exonération de la CFE pour 2024 !

🔍 Vous êtes une entreprise située dans une zone urbaine en difficulté ? Vous pourriez bénéficier d'exonérations temporaires de cotisation foncière des entreprises (CFE) ! Les plafonds pour 2024 sont désormais connus, et ils pourraient bien vous intéresser.

Pour 2024, les plafonds d'exonération de la CFE sont les suivants :
👉 Pour les créations ou extensions d'établissements réalisées depuis le 1er janvier 2015 dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) : 32 468 € de base nette imposable.
👉 Pour les créations ou extensions d'établissements réalisées dans les zones franches urbaines-territoires entrepreneurs jusqu'au 31 décembre 2014 : 87 584 € de base nette imposable.
👉 Pour les petites entreprises commerciales existant au 1er janvier 2017 dans les QPPV ou qui y réalisent une création ou une extension d'établissement entre le 1er janvier 2015 ou 2017 et le 31 décembre 2023 : 87 584€ de base nette imposable.

Ces mesures d'exonération peuvent alléger significativement le poids des charges fiscales et favoriser le développement des entreprises dans ces zones.

Source : BOI-IF-CFE-10-30-50 nos 50 à 70 du 8 novembre 2023

31/01/2024

Proposition de loi : instaurer une justice patrimoniale au sein de la famille

Adoptée à l'unanimité par l'Assemblée nationale le 18 janvier 2023, cette proposition de loi entend modifier le Code civil pour empêcher un époux condamné pour meurtre, tentative de meurtre ou violences ayant entraîné la mort sans intention de la donner, de bénéficier des avantages matrimoniaux. En outre, le texte introduit un inventaire obligatoire des biens de la communauté au décès de l'un des époux, assurant ainsi une transparence accrue sur les biens détenus par la communauté.

La loi apporte également une protection contre les dettes fiscales, protégeant les ex-époux ou ex-partenaires pacsés contre les dettes fiscales issues de fraudes ou violences conjugales commises par l'autre partie. Cette mesure vise à garantir que les victimes de violences conjugales ne soient pas injustement pénalisées par les actions de leur agresseur.

En conclusion, cette proposition de loi représente un pas important vers une justice patrimoniale plus équitable au sein des familles, en veillant à ce que les biens soient répartis de manière juste et en protégeant les victimes de violences conjugales.

Source : Proposition de loi, adoptée, n° 266 , déposé(e) le jeudi 18 janvier 2024

31/01/2024

📚 Saviez-vous que le délai pour agir en paiement d'une facture impayée contre un consommateur est de 2 ans ? Ce délai débute à l'achèvement des travaux ou l'exécution de la prestation. 📅
👥 Entre professionnels, le délai de prescription pour les actions en paiement s'étend à 5 ans. Les juges déterminent le point de départ du délai à partir de la date de connaissance des faits. 🧐
👩💼 Notre cabinet d'avocats est prêt à vous conseiller et vous assister face aux problèmes d'impayés, dans le respect des délais légaux. N'attendez pas, contactez-nous ! 📞 | 📧

25/01/2024

Les subtilités du droit au bail dévoilées 🔍

Prêt à en savoir plus sur les nuances du droit au bail ? 🚀
Le droit au bail est une somme que le nouvel entrepreneur verse au locataire sortant lors de la reprise d'un bail commercial. Un concept simple, mais dont les implications peuvent être complexes. 🧩

Notez que :
1️⃣ Il est différent du pas-de-porte, qui est payé au propriétaire. 🏠
2️⃣ Sa nature peut être une indemnité, un supplément de loyer ou, dans des cas exceptionnels, mixte. 🔄
3️⃣ Sa fiscalité dépend de sa nature : il est ni imposable pour le bailleur ni déductible pour le locataire s'il est une indemnité, et déductible pour le locataire et imposable pour le bailleur s'il est un supplément de loyer. 💸

24/01/2024

Voici un bref panorama des points saillants de la semaine du 8 janvier 2024 🏘️

Le droit immobilier ne cesse de se complexifier, et la première semaine de janvier a été particulièrement riche en enseignements. Par exemple, lorsqu'un bail commercial est renouvelé avec des conditions modifiées, à l'exception du prix, cela équivaut à un refus de renouvellement, donnant ainsi droit à une indemnité d'éviction pour le locataire. Cela souligne l'importance de bien comprendre les termes de son bail et les conséquences d'un changement de conditions.

En outre, les locataires en zone tendue observent une simplification du processus pour bénéficier d'un préavis réduit. Il suffit désormais d'indiquer l'adresse du bien loué et de se référer à la loi du 24 mars 2014 lors de la résiliation du bail. Cette mesure vise à faciliter la mobilité résidentielle dans les zones où le marché locatif est particulièrement tendu.

Panorama rapide de l’actualité « Immobilier » de la semaine du 8 janvier 2024

24/01/2024

Les exceptions au droit de préemption du locataire commerçant : rappels utiles

Lorsqu'un bailleur envisage de vendre un local commercial, le locataire commerçant dispose généralement d'un droit de préemption. Mais quelles sont les exceptions à cette règle ?

🔍 Le droit de préemption du locataire est un outil crucial pour maintenir la stabilité et la continuité d'une entreprise commerciale. Il permet au locataire de racheter le local qu'il occupe en cas de vente, évitant ainsi de se retrouver à la rue ou de devoir déménager son activité.

🚫 Les exceptions à ce droit de préemption sont variées : vente d'un ensemble commercial, cession globale d'un immeuble incluant des locaux commerciaux, ou encore vente à un membre de la famille proche du bailleur. Ces situations peuvent empêcher le locataire de faire valoir son droit de préemption, le mettant potentiellement en position délicate vis-à-vis de la pérennité de son commerce.

Source: Civ. 3e, 30 nov. 2023, FS-B, n° 22-17.505

17/01/2024

Saviez-vous que le droit d'entrée a un avantage fiscal particulier ? 💡

Contrairement à ce que l'on pourrait penser, le droit d'entrée n'est ni imposable pour le bailleur, ni déductible pour le locataire lorsqu'il est considéré comme une indemnité. C'est une somme payée par l'entrepreneur au propriétaire lors de la signature d'un bail commercial. 📝