Sviatoslav Forest Avocat

15/12/2025

Savez-vous que les ressources annuelles des locataires âgés de plus de 65 ans doivent être inférieures au plafond de ressources en vigueur pour bénéficier de certaines protections ?

Le locataire âgé de plus de 65 ans avec de faibles ressources ne peut recevoir un congé sans offre de relogement adaptée, sauf si le bailleur est dans une situation similaire. Cela signifie que les revenus fonciers bruts du locataire sont déterminants dans l'évaluation de ses droits.

Depuis la loi ALUR, les ressources annuelles des locataires sont comparées au plafond de ressources pour les logements locatifs conventionnés. Cependant, c'est le revenu foncier brut, et non le revenu net imposable, qui est pris en compte, comme l'a confirmé la Cour de cassation.

Pour les bailleurs, il est essentiel de bien comprendre ces critères pour respecter la législation en vigueur et éviter des litiges coûteux.

Congé : calcul des ressources du locataire âgé

15/12/2025

📊 Les employeurs de 50 salariés ou plus doivent investir 0,45 % des salaires versés en 2024 dans la construction avant la fin de l'année 2025 !

Cette obligation concerne les entreprises établies en France, qu'elles soient ou non soumises à la taxe sur les salaires. Les investissements peuvent être réalisés sous forme de versements à des organismes agréés ou d'investissements directs, comme des prêts aux salariés pour leur logement principal.

Les employeurs doivent également ajuster le montant des investissements en tenant compte des remboursements et aliénations d'investissements antérieurs. Si les investissements requis ne sont pas réalisés, une cotisation de 2 % sera due.

Pour éviter cette cotisation, il est crucial de bien planifier et d'effectuer les investissements nécessaires avant la date limite. Une gestion proactive peut faire la différence !

Les employeurs qui occupent au moins 50 salariés devront avoir réalisé, au plus t**d le 31 décembre prochain, des investissements dans la construction ou le logement pour un montant égal à 0,45 % des salaires versés en 2024.

11/12/2025

📊 Le juge peut accorder une indemnité supérieure à celle proposée par l'expropriant même sans réponse de l'exproprié !

La Cour de cassation a récemment décidé que le juge peut fixer une indemnité supérieure à l'offre initiale de l'expropriant, tant qu'elle ne dépasse pas la proposition du commissaire du gouvernement. Cette décision marque un changement par rapport à la jurisprudence antérieure, où le juge devait se conformer strictement à l'offre de l'expropriant en l'absence de réponse de l'exproprié.

Pour bénéficier de cette évolution, il est essentiel que les parties soient conscientes des propositions du commissaire du gouvernement, car elles peuvent influencer significativement le montant final de l'indemnité.

Le juge peut-il statuer au-delà de l’offre de l’expropriant en l’absence de réponse de l’exproprié ?

04/12/2025

⚖️ Distinction des régimes : Le refus de la force majeure en cas de pandémie

La Chambre sociale confirme sa sévérité en matière de rupture de contrat de travail pour force majeure, distinguant clairement le régime social des autres branches du droit.

Si la Cour de cassation a pu admettre la force majeure COVID-19 dans certains contrats, elle adopte ici une position de principe protectrice de l'emploi en matière sociale.

Justification double :
- Impossibilité non totale : L'obligation de l'employeur de fournir du travail n'était pas rendue totalement impossible (impossibilité partielle et temporaire ne suffisant pas).
- Mesures étatiques : L'existence de dispositifs publics visant à la sauvegarde de l'emploi rendait l'événement résistant, non irrésistible, et par conséquent inadapté à la rupture du lien contractuel.

La Cour réitère son refus d'assimiler les difficultés économiques — même aiguës et liées à une crise sanitaire — à un cas de force majeure permettant de délier l'employeur de ses obligations contractuelles.

Source : Soc. 8 oct. 2025, FS-B, n° 24-13.962

01/12/2025

🏛️ Copropriété : Défaut d'information du Syndic et recevabilité de l'action

La Troisième chambre civile se prononce sur la portée procédurale de l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Problématique : Le copropriétaire qui exerce seul une action concernant la propriété ou la jouissance de son lot (ici, trouble de jouissance lié à la location meublée de courte durée) doit-il informer le syndic à peine d'irrecevabilité de sa demande ?

Solution : La Haute juridiction rejette le pourvoi. Elle confirme la jurisprudence constante : l'obligation d'informer le syndic n'est pas une formalité requise à peine d'irrecevabilité de la demande.

Justification : Cette solution se fonde sur l'absence de précision d'une telle sanction dans la loi (art. 15, al. 2) ou le décret (art. 51). L'obligation vise uniquement à permettre au syndicat de se joindre à l'action s'il y trouve un intérêt collectif.

Réf : Cour de cassation, 3e Civ., 16 octobre 2025 (FS-B, n° 23-19.843).

28/11/2025

🔍 Dans le cadre d'une procédure civile, le juge n'est pas obligé de rouvrir les débats lorsqu'il relève d'office un moyen en cours de délibéré !

Dans un récent arrêt, la Cour de cassation a confirmé que le juge peut simplement inviter les parties à présenter leurs observations dans une note en délibéré. Cela permet de respecter le principe du contradictoire sans alourdir inutilement la procédure.

Cette pratique, bien que non nouvelle, souligne l'importance pour le juge de respecter le contradictoire tout en ayant la latitude de choisir la manière de le faire.

Pour les parties impliquées, cela signifie qu'elles doivent être prêtes à répondre rapidement et efficacement par écrit. Cela garantit que leurs droits sont respectés sans ret**der le processus judiciaire.

Relevé d’office en cours de délibéré et respect du contradictoire