Cabinet Yoann GUAY Expert Immobilier, yoannguay@aol. com, Aix-en-Provence (2026)

17/09/2024

Copropriété : Prise en compte dans le mesurage “Loi Carrez” de combles aménagés (10/09/2024)

Dans le cas d’espèce, des copropriétaires ont aménagé des combles, étant précisé que le règlement de copropriété le permettait et que cet aménagement a ensuite été pris en compte dans l’état descriptif de division.

Lors de la vente dudit appartement, la déclaration de superficie a donc logiquement compris cette nouvelle surface.

L’acquéreur a entendu, par suite, contester ce mesurage en considérant que les combles demeuraient des parties communes et ne pouvaient dès lors être compris dans ledit mesurage. Il sollicitait une diminution du prix proportionnelle.

Décision de la Cour d’appel de Montpellier

La Cour d’appel de Montpellier a rejeté ce raisonnement en ce que :

• La surface complémentaire est bien intégrée au lot de copropriété vendu et ce depuis la date des travaux, puisque le règlement de copropriété prévoyait cette éventualité.
• Ce droit d’aménager les combles était dès lors un accessoire au lot vendu, et ce dès l’état descriptif initial.
• Ainsi, l’acquéreur n’est pas fondé à soutenir que ce mesurage aurait dû se limiter à la superficie du lot initial tel que décrit dans l’état descriptif de division d’origine.

La Cour d’appel a ainsi confirmé la décision des premiers juges.

Observations sur le litige

On notera que ce litige a principalement trouvé sa source dans l’absence de mention de l’historique qui précède dans l’acte de vente par les Notaires.

La Cour a retenu que, bien qu’appelés en cause, les Notaires n’avaient pas engagé leur responsabilité (puisque l’acte demeurait valable et conforme). Toutefois, elle a rejeté la demande de dommages et intérêts desdits Notaires en rappelant :

« C’est la faute commise par les notaires rédacteurs de l’acte de vente du 31 mars 2015 qui a fourni la matière contentieuse dont Mme [L] s’est emparée de mauvaise foi pour engager le présent procès, seulement contre M. et Mme [M]. »

Il s’agit donc d’une décision logique et « mesurée ».

Référence et lien : CA Montpellier, 3e ch. civ., 16 mai 2024, n° 20/01512.

10/09/2024

L’indemnité d’éviction, telle que définie dans l’article L. 145-14 du Code de commerce, est une compensation versée au locataire d’un bail commercial lorsque le propriétaire refuse de renouveler le bail sans motif légitime.

L’indemnité vise à compenser le préjudice subi par le locataire, notamment la perte de clientèle et de fonds de commerce.

Cas de la station-service : décision de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence

Dans le cas spécifique d’une station-service, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence s’est prononcée sur le calcul de l’indemnité d’éviction.

Le locataire, dont le renouvellement de bail a été refusé, a droit à une indemnité pour perte de fonds de commerce, car ce dernier n’est pas transférable.

L’indemnité doit être calculée sur la base de la valeur de remplacement du fonds de commerce, et non sur sa valeur de transfert.

Méthode de calcul de l’indemnité

Pour déterminer cette valeur, deux options sont considérées :

1. La valeur marchande du fonds de commerce.
2. La valeur du droit au bail.

L’indemnité est calculée en prenant la valeur la plus élevée entre ces deux options.

Dans cette affaire, l’expert judiciaire a retenu la valeur marchande du fonds de commerce à 70 000 euros. Pour établir ce montant, l’expert a appliqué un taux de 20 % au chiffre d’affaires moyen des années 2013, 2014 et 2015 (soit 20 % de 351 772 euros).

Le locataire, cependant, contestait ce taux et estimait qu’un taux de 35 % aurait dû être appliqué.

La Cour d’appel a rejeté cette demande, estimant que le travail de l’expert judiciaire était fondé sur un barème reconnu et que le locataire n’avait pas apporté de preuves suffisantes pour justifier l’application d’un taux plus élevé.

Conclusion de la Cour

La Cour a confirmé la décision des premiers juges, validant le taux de 20 % retenu par l’expert judiciaire, en considérant que le locataire n’avait pas démontré de manière adéquate les raisons pour lesquelles un taux supérieur devrait s’appliquer.

Référence de l’affaire

• CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 6 juin 2024, n° 20/07573.

07/08/2024

Un arrêt récent de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence renseigne sur les règles de majorité en matière de restrictions des droits des copropriétaires.

En l’espèce, un copropriétaire a agi en nullité d'une décision d'assemblée générale ayant modifié le règlement de copropriété.

Cette modification, votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, soit les 2/3 des copropriétaires, emportait interdiction de louer un appartement en meublé, alors même que les activités libérales demeuraient autorisées.

La Cour a annulé cette décision et la modification du règlement de copropriété afférente.

En effet, la Cour retient que la résolution litigieuse restreignait inévitablement les droits de jouissance et d'administration des copropriétaires quant à leurs propres parties privatives.

Parallèlement, dans le cas d’espèce, il n’était pas démontré que cette restriction des droits des copropriétaires quant à leurs parties privatives permettrait de garantir la destination bourgeoise de l'immeuble.

De plus, il n’était pas non plus démontré que la location d’appartements en meublé de courte durée serait de nature à créer un trouble anormal du voisinage.

Au regard de l’ensemble de ces éléments de fait, la Cour d’appel a donc considéré que la résolution emportant restriction des droits des copropriétaires sur leurs propres parties privatives aurait dû être votée à l’unanimité des voix et non aux 2/3.

La résolution a donc été annulée, cette annulation renseigne utilement sur les règles de majorité dans les copropriétés ayant la même configuration.

Référence et lien : Cour d'appel d'Aix-en-Provence - Chambre 1-7 - 11 janvier 2024 / n° 20/09004

11 janvier 2024 - Cour d'appel, Chambre 1-7 - 20/09004 | Dalloz

31/07/2024

Sur la question du dépôt d’une déclaration préalable de travaux « modificative », et par une réponse ministérielle visant à éclairer ce point, le Ministre du Logement a rappelé que la déclaration préalable constituait une formalité simplifiée et allégée par rapport aux permis de construire.

Ainsi, en l’absence de règlementation ou de formulaire spécifique, rien ne s’oppose à ce que l’administration instruise une déclaration préalable modificative dès lors que celle-ci est recevable selon les mêmes conditions qu’une déclaration préalable « initiale ».

Il est possible que le Code de l’urbanisme soit prochainement mis en jour en ce sens ainsi que les formulaires afférents.

Par ailleurs, et pour l’heure, si le bénéficiaire d’une décision de non-opposition à déclaration préalable entend modifier son projet, il lui est également possible de déposer en mairie une nouvelle déclaration préalable et, dans le même temps, de demander le retrait de la décision initiale qui interviendra alors sans délai.

Référence et lien : Rép. min. n° 9492 : JOAN, 31 oct. 2023, p. 9789, C. Plassard - Question n°9492 - Assemblée nationale (assemblee-nationale.fr)

17/07/2024

Il s’agit ici d’évoquer l’hypothèse d’un terrain, constructible ou non, accueillant un cabanon ancien desservi par l’eau et l’électricité.

Une telle situation pose question en matière d’urbanisme et de fiscalité.

Sur le volet urbanistique, le propriétaire peut s’interroger sur la nécessité de régulariser cet ouvrage.

Or, le caractère ancien (supposons plus de 30 ans) de l’ouvrage implique que les recours de l’administration ou du ministère public, quels qu’ils soient, sont prescrits.

Ainsi, en cas de vente, aucune déclaration ou régularisation du cabanon n’est nécessaire compte tenu de son ancienneté et de cette prescription.

En cas de travaux réalisés au sein de ce cabanon, il faudra simplement s’interroger sur la nécessité de déposer une demande adéquate (déclaration ou permis) sans que la situation antérieure (supposée irrégulière) ne puisse s’opposer à cette nouvelle demande.

Sur le volet fiscal, le caractère régulier ou non est indifférent, toute construction est soumise au paiement des taxes exigibles.

Si dans le cas d’un cabanon la taxe d’habitation ne sera pas exigible en principe (elle l’est pour des résidences secondaires et locaux meubles), l’administration peut parfaitement percevoir toute autre taxe sous réserves de la prescription.

13/07/2024

L'article L 145-40-2 du code de commerce, dans sa version actuelle applicable aux baux conclus après la loi du 18 juin 2014, exige un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire a un caractère limitatif, il constitue la seule façon d'imputer des charges au locataire, puisqu'elles doivent nécessairement y être récapitulées, de telle sorte que toute catégorie de charges non mentionnée à cet inventaire ne pourra être récupérée par le bailleur.

Dans le cas soumis à la Cour d’appel de VERSAILLES, un commandement de payer avait été délivré au locataire, commandement qui mentionnait diverses charges alors mêmes qu’elles n’étaient pas strictement limitées aux termes du bail commercial dont s’agit.

Plus précisément, en l’espèce, la Cour d'appel a écarté une clause d'un bail commercial imposant au locataire de rembourser au bailleur la taxe foncière au motif que le bail ne comportait pas l’inventaire précis des charges prévu par l’article L 145-40-2 du Code de commerce.

La Cour rappelle que ce texte est d’ordre public, en d’autres termes il est impossible d’y déroger même en cas d’accord des parties.

Référence et lien : CA Versailles 7-3-2024 n° 22/05759

https://www.courdecassation.fr/decision/65eab8a5d38d280008cdfb33

10/07/2024

Le Maire, titulaire d’un pouvoir de police administrative, est notamment le gardien de la salubrité publique.

En l’espèce, la cour administrative d’appel de Paris a donné raison à la Ville de Paris d’avoir refusé un permis de construire portant sur un changement de destination en vue de créer des meublés touristiques, au motif que les nuisances sonores, générées par de tels hébergements, sont de nature à porter atteinte à la salubrité publique.

Il faut y voir, au-delà des pouvoirs du Maire, la volonté de nombreuses communes de limiter le développement des meublés de tourisme par divers moyens et notamment une règlementation de plus en plus étoffée.

La Commune a fait usage des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme qui permet de refuser un projet, ou de l’assortir de prescriptions, s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations.

La Cour a ici retenu, en appel, que l’augmentation des flux et les risques de nuisances sonores dans la cour de l’immeuble d’habitation dont s’agit justifient un refus de permis de construire.

En l'espèce, la Cour relève que le projet prévoyait, dans un local auparavant occupé par une activité artisanale de confection, la création de trois logements touristiques distincts d’une capacité d’accueil totale et simultanée de douze personnes ; ces trois logements, destinés à l’hébergement d’hôtes munis de bagages et accueillis pour de courts séjours, pouvaient disposer, chacun, d’une entrée donnant sur la cour intérieure pavée de l’immeuble ; dans ces conditions, le projet, par sa nature, son importance, et eu égard à la configuration des lieux, présente un risque de nuisances, notamment sonores, excédant les désagréments habituels de voisinage inhérents à l’occupation de logements collectifs, et est ainsi de nature à porter atteinte à la salubrité publique.

Cette solution apparaît comme imparfaite et source de contestations car, lorsqu’un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, l’administration doit, sous le contrôle du juge, d’abord envisager de délivrer le permis moyennant une prescription, à la condition que celle-ci n’implique pas de modifications substantielles du projet.

Reste à déterminer sous quelles conditions une prescription pourrait, en la matière, être valablement éditée sans générer une modification substantielle du projet.

Si la source de contentieux n’est donc, ici, pas tarie, il faut prendre en compte cette jurisprudence qui vient anéantir (sauf éventuel pourvoi) le projet d’aménagement/construction.

Référence et lien : CAA Paris 18 juin 2024, Ville de Paris, req. n° 23PA00354

Legifrance.gouv.fr

09/07/2024

La Donation

Saviez-vous qu’une évaluation précise peut éviter des litiges lors d’une donation ?

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06/07/2024

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02/07/2024

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Grâce à une analyse rigoureuse des caractéristiques et de l’environnement du bien, j'offre des évaluations fiables pour des décisions éclairées.

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19/06/2024

À votre service

18/06/2024

L'Importance de la Valeur Vénale

Pourquoi est-il crucial de connaître la valeur vénale de votre bien immobilier ?

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Cabinet Yoann GUAY Expert Immobilier

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