CRJ Avocats

05/05/2026

Civ. 3e, 16 avr. 2026, n° 24-22.365 : Délai d'action en rectification d’acte notarié

✅ Dans un important arrêt du 16 avril 2026, la Cour de cassation met fin à une hésitation pratique :

L’action en rectification d’un acte de vente immobilière est une action personnelle, soumise à la prescription quinquennale. Elle met au fin au débat visant à affirmer qu'il pourrait s'agir d'une action réelle, en ce que la rectification impacte la propriété.

Pourquoi ?
Parce que l’on attaque l’acte lui-même, pas directement le droit réel.

Le délai court à compter de la signature ce qui engendre que signer un acte authentique équivaut à être réputé en connaître le contenu.

Peu importe la remise tardive d’une copie ou la découverte ultérieure de l’erreur

✅ En pratique :

Pour les acquéreurs : Il convient de vérifier immédiatement la consistance du bien
Pour les praticiens : Il convient de sécuriser la rédaction et tracer les vérifications

Comme toujours en droit, le temps ne répare rien. Il prescrit.

Michael CULOMA
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14/10/2025

Civ. 3e, 11 sept. 2025, n° 24-10.139

✅ Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle qu’un entrepreneur est présumé responsable au titre de sa responsabilité civile décennale pour des désordres liés aux travaux qu'il entreprend, même si la cause exacte du sinistre est indéterminée, sauf à ce qu'il soit démontré qu'elle trouve sa source dans une cause étrangère.

En l’espèce, un incendie d’origine électrique trouvant naissance dans le tableau a détruit une maison 6 mois après réception.

❌ La Cour d’appel avait rejeté la responsabilité de l’électricien, faute de preuve d’un vice de construction, mais la Cour de cassation censure cette décision : le lien d’imputabilité (dommage lié aux travaux) suffit à engager sa responsabilité sans besoin de préciser la cause.

✅ Ainsi, le locuteur d'ouvrage ne peut s’exonérer qu’en prouvant l’absence de lien avec ses travaux ou une cause extérieure.

Michael CULOMA
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06/10/2025

Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-24.005

✅ Par un arrêt du 18 septembre 2025, la Cour de cassation confirme qu’un locataire peut refuser de payer son loyer par le truchement du mécanisme de l’exception d’inexécution, sans mise en demeure préalable, si les locaux deviennent impropres à leur usage en raison d’un manquement grave du bailleur.

Cette exception ne s’applique qu’en cas d’impossibilité totale d’occupation, (des troubles partiels ouvrent droit à une réduction de loyer, non à une soustraction à son obligation de paiement).

🚨 La décision se fonde sur les dispositions de l’article 1219 du Code civil qui n’exige aucune mise en demeure préalable ni aucune notification particulière à la différence des autres mécanismes comme ceux prévus par les articles 1220 ou 1222 du même Code.

Pour toutes problématiques liées à contrat de bail commercial, le Cabinet vous accompagne.

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22/05/2025

Civ. 3e, 27 févr. 2025, n° 23-14.697

En vertu de la loi de 1965 et de la loi dite "Hoguet", la rémunération d'un syndic de copropriété doit être justifiée par un mandat écrit ou une décision de nomination par l'assemblée générale.

❌ Il est de jurisprudence bien établie qu'en cas d'annulation du mandat, le syndic doit restituer les honoraires perçus au syndicat des copropriétaires, même si son mandat a été renouvelé et que le syndicat lui a donné quitus après approbation des comptes.

❌ Cet arrêt nous rappelle que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

La nullité d'un contrat entraîne des restitutions réciproques et la partie qui a bénéficié d'une prestation en nature qu'elle ne peut restituer, doit s'acquitter d'une indemnité équivalente.

❎ Bon à savoir : Toutefois, le syndic peut introduire une nouvelle instance tendant à l'indemnisation de ses diligences (au titre de la gestion d'affaires ou de l'enrichissement sans cause) sans que cette demande ne heurte ni l'autorité de la chose jugée ni l'obligation de concentration de moyens.

Michael CULOMA
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30/01/2025

☀️ 🏢 Rénovation Energétique et bail 🖋️ : CA Bordeaux, 6 janv. 2025, n° 22/05642

Un propriétaire a délivré un congé à ses locataires afin de réaliser de lourds travaux de rénovation, en ce compris des travaux d'amélioration de la performance énergétique.
Dans un arrêt infirmatif du 6 janvier 2025, la Cour d'appel de Bordeaux a estimé que le congé était sérieux et légitime, car le propriétaire a établi la réalité du projet de rénovation et la nécessité de libérer les appartements pour les travaux.
Elle a également estimé que le bailleur n'avait pas à démontrer le caractère indispensable des travaux, mais simplement la recherche d'une rénovation globale pour améliorer la rentabilité énergétique et l'acoustique des logements.

Michael CULOMA, Droit immobilier
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27/01/2025

Civ. 3e, 7 nov. 2024, FS-B, n° 23-14.464 : Un syndicat de copropriétaires a confié des travaux de ravalement de façade et de reprise d'étanchéité à une société.
Des désordres sont apparus et une expertise a mis en évidence des malfaçons engendrant des infiltrations chez certains copropriétaires.
Le syndicat a assigné les différents intervenants en réparation des préjudices matériels et des troubles de jouissance.
La Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE a débouté le syndicat de ses demandes, considérant que le préjudice devait être supporté de manière identique par tous les copropriétaires pour que le syndicat puisse en demander l'indemnisation.
La Cour de cassation a censuré cette décision en estimant que le syndicat a qualité pour agir en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots, sans autre condition tenant au caractère collectif du dommage.

Michael CULOMA, Droit immobilier

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20/01/2025

Civ. 3e, 7 nov. 2024, n° 23.12-315 : Dans une affaire récente, la Cour de cassation a examiné la responsabilité d'un architecte chargé d'une mission complète de maîtrise d'œuvre pour la construction d'un ensemble immobilier.
L'architecte avait été investi d'une mission complète de maîtrise d'œuvre, à laquelle il convient de soustraire les missions complémentaires liées au mesurage des surfaces qui ne lui avaient pas été confiées.
Nonobstant cela, la Cour a considéré que l'architecte était tenu de veiller à une exécution conforme aux prévisions contractuelles et aux plans établis, même en l'absence de mission particulière portant sur le mesurage des surfaces.
En effet, la mission de direction de l'exécution des travaux implique pour l'architecte de veiller à ce que l'ouvrage soit réalisé conformément aux prévisions contractuelles, sous peine d'engager sa responsabilité.
Dans cette affaire, la Haute juridiction l'architecte avait failli à sa mission en ce que la contenance du bien construit ne correspondait pas à la contenance prévue dans les plans contractuels.
Cet arrêt s'inscrit dans la lignée de la jurisprudence de la Cour de cassation qui a jugé que l'architecte est responsable de la non-conformité de l'ouvrage au permis de construire.

Michael CULOMA, droit immobilier

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28/03/2024

⚖️Vous souhaitez acquérir une société, pensez à demander une garantie de la GAP !⚖️

La GAP (Garantie d’Actif et de Passif) est la garantie accordée par le cédant quant aux actifs compris dans l’entreprise, à de nouveaux passifs dont la responsabilité lui incomberait ou à un autre préjudice résultant de déclarations mensongères ou incomplètes de sa part.

Si la GAP est nécessaire en cas de rachat de la totalité ou d’une majorité du capital, il vous sera utile de disposer d’une contre-garantie qui vous permette de solliciter un tiers et de disposer, de préférence à première demande, d’une somme en cas de passif pour lequel le cédant refuserait de vous indemniser.

Il convient d’être vigilant sur la rédaction de cette garantie, dont le projet est transmis par la banque ou le conseil du cédant, notamment concernant les modalités de mise en jeu et le plafond.

Le cabinet CRJ AVOCATS intervient en droit des affaires, plus particulièrement comme conseil de cédants et de repreneurs pour les accompagner de A à Z.

Vous pouvez prendre attache avec Maître Frédéric-Alix REY pour plus d'informations.

21/02/2024

⚖️Vous souhaitez acquérir une entreprise, pensez à rejoindre une franchise !⚖️

En franchise, un repreneur pourra connaître la liberté de l’entrepreneuriat en limitant la prise de risque puisqu’il pourra s’appuyer sur un concept et un savoir-faire éprouvés, la notoriété d’une marque, l’appui du réseau et l’expérience des autres franchisés.

Toutefois, il vous sera nécessaire d’ « entrer dans le moule » du réseau, c’est-à-dire respecter les processus, les codes de l’enseigne, le savoir-faire, le circuit d’approvisionnement, les standards de communication… Il est donc utile de savoir si vous avez le tempérament adapté.

Il convient aussi d’être vigilant sur le dynamisme de cette franchise et le coût généré par les frais induits de formation ou de publicité notamment, pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Le cabinet CRJ AVOCATS intervient en droit des affaires, plus particulièrement comme conseil de cédants et de repreneurs pour les accompagner de A à Z.

Vous pouvez prendre attache avec Maître Frédéric-Alix REY pour plus d'informations par mail au [email protected] ou par téléphone au 04.84.49.29.90

02/02/2024

⚖️**Annulation de la Vente : Que Faire en Cas d'Insolvabilité du Vendeur ?** ⚖️

Il est parfois difficile de comprendre les rouages du droit immobilier, surtout lorsqu'une vente est annulée et que le vendeur se trouve dans l'incapacité financière de restituer les sommes. Voici quelques points clés, expliqués simplement, pour vous guider dans cette situation délicate.

1️⃣ **Pourquoi la Vente a-t-elle Été Annulée ?** Comprendre les raisons de l'annulation est le premier pas. S'agit-il d'un choix volontaire du vendeur ou de circonstances imprévues ? Cette information orientera nos prochaines étapes.

2️⃣ **Examiner le Contrat de Vente :** Replongez dans le contrat initial. Y a-t-il des clauses spécifiques en cas d'annulation? Ces détails sont essentiels pour déterminer vos droits et les recours possibles.

3️⃣ **Évaluer la Situation Financière :** Décortiquez la situation financière du vendeur. Est-il insolvable? Une évaluation complète des actifs et dettes peut aider à définir la meilleure stratégie.

4 **Recours Légaux Possibles :** Si nécessaire, explorez les options légales. Cela pourrait inclure des actions en justice pour demander des dommages-intérêts ou d'autres mesures adaptées à la situation.

A ce titre, il a été jugé que si « la restitution du prix par suite de l’annulation du contrat de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, l’agent immobilier dont la faute a concouru, au moins pour partie, à l’anéantissement de l’acte, peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité du vendeur. » Cass. Civ. 1ere 28 juin 2023, pourvoi 21.21-181 (Publié au Bulletin)

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