30/06/2020
Vous êtes sur le point de vendre votre bien et le notaire vous réclame la déclaration d’achèvement attestant la conformité des travaux que vous avez entrepris. A quoi sert ce document et que faire si vous n’êtes pas en sa possession ?
Il y a quelques années vous avez transformé une pièce en deux chambres, pour vos petits-enfants, installé un bureau sous les combles pour votre éternel étudiant ou encore un bow-window donnant sur la plage pour votre oncle d’Amérique ... Si à l’époque, vous étiez fier d’avoir réalisé tout seul ces magnifiques travaux, vous ne pensiez pas qu'en principe, il vous faudrait produire, au moment de la vente, une DAACT certifiant que ces derniers ont été faits dans le respect des règles d'urbanisme de la commune où se situe le bien.
Qu’est ce qu’une DAACT ?
En principe, avant de s’engager dans des travaux, le propriétaire doit demander une autorisation en mairie afin que celle-ci puisse s’assurer que le projet respecte bien les règles d’urbanisme. A la fin des travaux, le propriétaire doit déposer une déclaration d’achèvement attestant la conformité des travaux (DAACT). La mairie a alors 3 mois (5 en secteur protégé) pour vérifier sur place cette conformité aux règles en vigueur sur son territoire.
Bien sûr, il arrive souvent que des vendeurs aient procédé à des aménagements de leur logement sans avoir préalablement demandé une autorisation à la mairie, le plus souvent en toute bonne foi, par simple ignorance de la loi.
Le risque pour le vendeur sans DAACT
Le défaut de ce document a des conséquences pour l’acheteur mais aussi pour le vendeur qui peut voir sa responsabilité engagée pour avoir failli à son devoir d’information. Il peut même voir annuler la vente sur le fondement d’un vice caché.
La Cour de cassation a ainsi condamné un vendeur et son notaire qui se défendaient d’un tel manquement en invoquant une clause de l’acte authentique qui prévoyait que le vendeur était dispensé de fournir ce document, l’acquéreur déclarant, avoir une parfaite connaissance de la situation et vouloir en faire « son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur. » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 17 juin 2015, 14-19.692).
Dans cet arrêt, les juges ont considéré que si la production du document ne faisait pas partie des pièces que le vendeur devait obligatoirement fournir pour la vente, le vendeur, comme le notaire, sont tenus de renseigner clairement l’acquéreur des incidences d’un refus de délivrance du certificat de conformité et du risque qu’il s’engage à supporter au regard de cette infraction aux règles d’urbanisme.
Dans tous les cas, le vendeur doit impérativement signaler au notaire toutes les informations qui peuvent influencer la décision d’acheter, et donc la réalisation de travaux, qu’ils aient été effectués avec ou sans autorisation de l’administration. Comme le précise, Juliette Courquin dans la Quotidienne des Éditions Francis Lefebvre : « Il s’agit d’un document utile pour le notaire au titre de son devoir d’information sur la situation du bien au regard des règles d’urbanisme. »
Le risque pour l’acheteur
Après l’achat, les sanctions et les effets sur la vie du logement, relatifs à cette absence de conformité, sont transmis à l’acquéreur, qui doit désormais en assumer seul les conséquences alors que tout contrat suppose un équilibre entre les parties, égales et libres de s’engager. (Article 1104 du Code civil).
Si la mairie constate que les règles d’urbanisme n’ont pas été respectées, par exemple à l’occasion d’une demande d’autorisation de travaux par le nouvel acquéreur, elle est en droit d'exiger une mise en conformité qui peut aller jusqu’à la démolition du bien avant de pouvoir reconstruire un logement, cette fois-ci conforme aux règles et donc différent de celui détruit, sauf si les travaux ont plus de 10 ans. Passé ce délai, elle n’est plus autorisée, en effet, à contester la conformité des travaux.
En revanche et dans tous les cas, la révélation des travaux peut entraîner une régularisation des impôts locaux.
Régulariser avant de vendre
Le vendeur a tout intérêt à régulariser sa situation en déposant une demande en ce sens auprès du service d’urbanisme de la mairie. Que les travaux entrepris aient nécessité une déclaration préalable ou un permis de construire, il est indispensable de préciser qu’il s’agit d’une régularisation, sur le formulaire de demande. Le délai de réponse est le même que celui appliqué lors d’une demande antérieure au chantier (de 1 à 3 mois selon les cas). Passé ce délai, le silence de l’administration vaut autorisation. Dans ce cas, sachez que sur simple demande, la mairie doit vous délivrer un certificat de non-opposition qu’il vous faudra alors communiquer au notaire.
Cette décision administrative entraîne aussi un correctif fiscal mais sachez que sans régularisation, le vendeur s’expose à une amende comprise entre 6 000 et 12 000 € par m2 selon les situations. (Article L480-4 du Code de l'Urbanisme).
Dans tous les cas, le vendeur devra s’acquitter de la taxe d’aménagement (calculable sur le simulateur de calcul de la taxe d'aménagement des impôts). Elle est payable en une seule fois et majorée de 80 % pour une construction sans permis (Article L331-23 du Code de l'Urbanisme). Il peut aussi s’attendre à une hausse d’impôts consécutive à la correction des taxes foncière et d'habitation.
