Gaël Akpadji Avocat

19/05/2026

Cour de cassation : action décennale réservée au propriétaire ou au titulaire d’un droit de construire

La Cour de cassation précise qui peut agir sur le fondement de l’article 1792 du Code civil lorsque les rôles (propriétaire, gérant, exploitant) sont mal définis.

Dans une affaire viticole, des travaux (cuvier, stockage, salle de réception) ont été réalisés sur un domaine. Après désordres, la société exploitante a assigné constructeurs et assureurs en responsabilité décennale. La cour d’appel a jugé l’action recevable, au motif que les travaux profitaient exclusivement à l’exploitant.

La Cour de cassation censure : seul le propriétaire de l’ouvrage, ou le titulaire d’un droit de construire, peut se dire maître de l’ouvrage. L’intérêt économique, la localisation au siège, ou la qualité de gérant ne suffisent pas.

Points à retenir :
🏗️ Le droit de construire (ex. bail à construction) fonde la qualité pour agir.
📌 Un mandat doit être établi si l’action est exercée au nom du titulaire du droit.

Conclusion : la recevabilité dépend d’un titre ou d’un mandat clairement formalisé.

Réf : Cass. 3e civ. 19-2-2026 n° 24-11.092 F-D

13/05/2026

10 % du prix du projet : dans un CCMI, cette somme peut rester due même si le chantier n’a pas commencé. 📌

La Cour de cassation rappelle qu’une indemnité prévue en cas de renonciation unilatérale du maître d’ouvrage n’est pas une clause pénale lorsqu’elle ne sanctionne pas une inexécution. Elle constitue une clause de dédit, c’est-à-dire la contrepartie du droit de résilier prévu par l’article 1794 du code civil.

Conséquence directe : le juge ne peut ni réduire ni supprimer cette indemnité. Dans l’affaire jugée, un contrat de 137 810 € prévoyait 10 %, soit 13 781 €. La réduction opérée en appel à 6 890 € a été censurée. ⚖️

Le point clé, pour les parties à un CCMI, est la rédaction de la clause. Elle doit viser clairement la faculté de résiliation et le dédommagement des frais engagés ainsi que du gain manqué, sans être présentée comme la sanction d’un manquement. La distinction est technique, mais ses effets sont très concrets sur la sécurité contractuelle. Vos retours sur cette qualification enrichissent utilement le débat.

07/05/2026

“On fera appel si le tribunal administratif se trompe.” ⚖️

En zone TLV, ce réflexe peut coûter cher : pour certains recours liés aux lotissements (permis d’aménager, non-opposition à déclaration préalable, mais aussi décisions de refus), le tribunal administratif tranche sans voie d’appel, avec pour seul recours un pourvoi en cassation. 🕒

Le dossier doit donc être pensé dès l’introduction : qualification du projet, vérification du périmètre TLV, moyens de légalité hiérarchisés, pièces exhaustives, et vigilance sur les décisions “assimilées” (ex. refus de certificat attestant un permis tacite). 📌

Réf : CE 2-3-2026 n° 508188, Cne d’Hyères

04/05/2026

Un dépôt de garantie de 780 € est versé à l’entrée dans les lieux. Après des dégradations locatives, l’assureur de la bailleresse indemnise 1 005 € et se retrouve subrogé dans ses droits.

Le point de blocage est simple : l’assureur réclame ensuite l’intégralité des 1 005 € aux locataires, alors que la bailleresse détenait déjà le dépôt de garantie. La dette n’était donc pas intacte entre les mains du créancier initial.

La Cour de cassation retient que le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, notamment la compensation de dettes connexes. Autrement dit, la subrogation ne transmet pas davantage de droits que ceux réellement détenus par le subrogeant.

Résultat concret : la créance ne pouvait porter que sur 225 €, après imputation du dépôt de garantie de 780 €. Si l’assureur a payé au-delà de ce qui était dû, une action en répétition de l’indu peut être exercée contre le bénéficiaire du trop-perçu.

La méthode à retenir est opérationnelle : avant toute demande fondée sur une subrogation, il faut vérifier les compensations possibles, les sommes déjà détenues et les exceptions opposables. C’est souvent ce contrôle qui détermine le montant réellement recouvrable.

Le nouveau créancier ne peut être subrogé dans les droits dont le subrogeant ne disposait pas lui-même

24/04/2026

Travaux : désordre réservé, décennale écartée

Après une réception avec réserves, le maître de l’ouvrage invoque la garantie décennale. Peut-elle jouer si le défaut était visible dès la réception ?

Le 19 février 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-14.426), la Cour de cassation valide le rejet de la demande dirigée contre l’assureur décennal de l’entrepreneur.

Les juges retiennent, d’après l’expertise, l’absence de désordre nouveau et d’aggravation après réception. Les désordres réservés étaient apparents, donc hors responsabilité et assurance décennales.

Points utiles :
🧾 La qualification dépend de ce qui était décelable à la réception.
🏗️ Une aggravation ou une ampleur révélée après coup peut modifier l’analyse.

La réception avec réserves n’ouvre pas, à elle seule, la décennale.

14/04/2026

Depuis 2026, l’examen civique se traite comme une pièce “structurante” du dossier, pas comme une formalité de fin de parcours. 🧾

Le droit au séjour se joue moins sur la possibilité de repasser l’épreuve que sur la continuité de votre droit au séjour jusqu’à l’obtention de l’attestation. ⚠️

📌 Vérifiez la date d’expiration du titre actuel avant d’engager le calendrier.
🗓️ Planifiez une première session suffisamment en amont du dépôt.
🧾 Conservez l’attestation (original + copie) pour tous dépôts ultérieurs, y compris naturalisation.
📌 AKPADJI Avocat recommande d’anticiper avant toute prise de rendez-vous en préfecture.

Quelle est la date d’expiration de votre titre actuel par rapport à votre première session d’examen ?

☎️ Pour un rendez-vous : 03 26 51 63 00.

07/04/2026

Une société dépose, en zone tendue, une demande de permis de construire pour un immeuble d’habitation de plus de deux logements 🏗️.

Le maire refuse. Le tribunal administratif annule le refus en retenant qu’un permis tacite était né à l’expiration du délai d’instruction et que le refus retirait illégalement ce permis.

Après cette décision, la société demande un certificat constatant la naissance du permis tacite (C. urb., art. R 424-13). En l’absence de réponse, elle attaque le refus implicite. Le Conseil d’État confirme que ce contentieux relève aussi du jugement en premier et dernier ressort, sans appel, car le refus de certificat est assimilé à un refus d’autorisation.

Conséquence opérationnelle : en commune soumise à la taxe sur les logements vacants, l’étape “appel” disparaît ; la seule voie après le tribunal administratif est le pourvoi en cassation, pour les recours introduits entre le 1-9-2022 et le 31-12-2027.

À retenir : qualifier dès le départ la commune, le type de projet et la décision attaquée, et préparer le dossier comme si l’audience de première instance était la dernière étape au fond.

En « zone tendue », le tribunal administratif se prononce sans possibilité d’appel sur un recours contre le refus de délivrer un certificat de permis tacite ou de non-opposition tacite.

03/04/2026

50 ans : délai de l’article 30-3 du code civil pour opposer la perte de nationalité par désuétude. 📌

Lecture littérale : la désuétude suppose trois conditions cumulatives :
• Résidence habituelle à l’étranger de l’intéressé ;
• Ascendants fixés dans cet État depuis plus de cinquante ans ;
• Aucune possession d’état de Français sur la période (les pièces postérieures sont sans effet).

Dans deux arrêts du 21 janvier 2026 (nos 24-13.921 et 24-16.717), la Cour de cassation précise la « résidence habituelle » : résidence effective, stable et permanente, correspondant au centre des attaches familiales et des occupations ; une présence temporaire (ex. études trois ans) ne suffit pas. ⚖️

Côté droit de l’Union, les règles liées à la citoyenneté européenne sont traitées comme des règles d’ordre public et peuvent être relevées d’office si les faits discutés le justifient (notamment l’absence d’autre nationalité d’un État membre).

Trois actions utiles :
• Reconstituer cinquante ans avec trois catégories de preuves de possession d’état ;
• Documenter le centre d’intérêts (famille, activité, fiscalité) ;
• Produire les éléments relatifs aux autres nationalités.

Déchéance de nationalité : l’article 30-3 du code civil à l’aune de la citoyenneté européenne

17/03/2026

Visale version 2026, ce n’est pas qu’une revalorisation.

Nouveaux plafonds jusqu’à 1 940 € en Île-de-France, seuil de ressources revu, règles assouplies pour les saisonniers.

Une garantie plus large… mais plus encadrée dans le temps.

Comprenez ce qui change vraiment avant de signer votre bail.

Réf : Directive Action Logement du 19-12-2025 ; Communiqué du 6-1-2026

#2026

23/02/2026

Quel rôle joue le juge des référés lorsqu'il est saisi sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ?

La Cour de cassation a récemment clarifié cette question en confirmant la latitude du juge des référés dans l'ordonnance de mesures d'instruction in futurum. Cette décision permet au juge de choisir la mesure la plus adaptée pour établir la preuve nécessaire à un éventuel litige, même si cela dépasse les demandes initiales des parties.

En effet, le juge des référés peut ordonner des mesures plus complexes si elles sont jugées plus pertinentes pour atteindre le résultat économique et social souhaité par les parties. Cela renforce son rôle tout en maintenant le respect des principes directeurs du procès civil.

Cette évolution souligne l'importance de la souplesse judiciaire dans la gestion des litiges potentiels.

Office du juge des référés saisi sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile