04/10/2024
БАНКОВСКАЯ ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ (2 часть )
Плюсы, минусы, подводные камни и ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ …
СЛОЖНЫЕ ДОГОВОРНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА:
1.1. Договор резерва, который подписывает покупатель банковской недвижимости с продавцом (банк либо фонд) представляет собой сложный многостраничный документ (10 и более страниц), согласно которому покупатель подтверждает, что знаком с состоянием объекта, приобретает его в том физическом, юридическом, архитектурном, энергетическом, градостроительном, и прочее подобное состоянии, в котором оно находится, в случае обнаружения каких-либо проблем в будущем полностью освобождает продавца от каких-либо претензий (при этом покупатель не всегда имеет возможность оценить истинное состояние объекта).
*** из практики: во все трубы предыдущие собственники, у которых банк принудительно изъял объект, залили цемент. Проблема была выявлена после покупки.
*** из практики: клиенты выбрали объект - бунгало, имелись регистрационные данные и кадастровый номер, однако объект не был показан продавцом; клиенты опираясь на цены домов в этой урбанизации приняли решение рисковать и покупать объект “не глядя”!
1.2 По условиям договора резерва покупатель полностью освобождает продавца от необходимости предоставить сертификат о наличии или отсутствии задолженности по комунидад (общее содержание многоквартирного дома или группы домов в урбанизации).
Однако в договоре резерва и в нотариальном акте купли-продажи прописывается обязанность продавца погасить всю задолженность, которая будет выявлена покупателем после подписания сделки по купле-продаже у нотариуса.
В этом случае важно понимать, что в соответствии с действующим испанским законодательством, именно покупатель несет ответственность за долги, которые имеются у объекта за последние 3 года до смены владельца.
Иными словами, комунидад все свои претензии по долгам обратит не к продавцу, а уже к покупателю (новому собственнику).
Требовать исполнения обязательств (обещаний) покупателю придется самостоятельно через направление претензий, извещений или даже через суд.
* из практики: если удается выявить управляющую компанию (administración de fincas), то есть шанс выяснить информацию о возможных долгах по комунидад по объекту до подписания сделки у нотариуса.
* из практики: в нотариальном акте купли-продажи продавцом был прописан очень короткий срок для направления претензий продавцу о наличии долгов - всего 5 дней. Но мы успели: получить сертификат, подготовить претензию и направить ее продавцу.
1.3 Как в частном договоре резерва, так и в нотариальном акте купли-продажи прописывается, что покупатель полностью освобождает продавца от обязанности предоставить техническую документацию:
➖если дому 50 и более лет, то каждые 10 лет необходимо проводить техническое обследование дома и делать технический отчет о его состоянии (касается как многоквартирных домов, так и отдельностоящих).
➖второй документ, который продавец банковской недвижимости не будет предоставлять покупателю - декларация о вторичном жилье (этот документ нужен для заключения договора на водоснабжение).
*** Из практики: Если приобретается квартира в доме 50+ лет, но технического отчета о состоянии дома нет, то ПОКА каких-либо проблем с подключением коммуникаций (водоснабжения) у нового собственника не будет.
Если приобретается отдельный дом, то БЕЗ такого технического отчета о состоянии дома НЕВОЗМОЖНО будет оформить Декларацию о вторичном жилье.
‼️ Важно помнить, что частным домам теперь ЗАПРЕЩЕНО иметь септик для водоотведения и канализации, нужно полностью менять систему на более экологичную (что делается исключительно при наличии разрешения со стороны градостроительного отдела муниципалитета, с оплатой работы инженера техника, с оплатой муниципального сбора и т.д. и т.п.).
✅ Ссылка на канал:
Испания: закон и право
Канал ведет официальный хестор - GESTORA ADMINISTRATIVA COLEGIADA, N° 551
Заказать услугу или записаться на консультацию:
+34 642 679 995 (WhatsApp, Telegram)
