12/12/2012
Despacho Garcia Martin Asociados
Hace 15 horas
PRINCIPALES NOVEDADES LEGISLATIVAS ACORDADAS EN EL CONSEJO DE MINISTROS DEL 11 DE MAYO DE 2012
Las principales novedades legislativas que se abordaron en el Consejo de Ministros del pasado 11 de mayo afectan al mercado de alquiler de viviendas y a los delitos fiscales y contra la Seguridad Social. A continuación, pasamos a realizar una breve descripción de los cambios que conllevará la entrada en vigor de las nuevas normas:
1. Medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas
• Hemos de tener en cuenta que se trata de un Anteproyecto de Ley, las novedades que a continuación expondremos no han entrado todavía en vigor.
• Las reformas incidirán sobre cuatro aspectos principalmente: la flexibilización del mercado con una reducción de los plazos de duración de los contratos de arrendamiento, la mejora de la seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos, la agilización de los procedimientos de desahucio y la aprobación de determinadas medidas en el ámbito fiscal en aras de impulsar el mercado de alquiler.
a) Flexibilización del mercado de alquiler de viviendas
Fortalecimiento de la autonomía de la voluntad, permitiendo a las partes la introducción de acuerdos que no vengan impuestos por la ley y que respeten el equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario.
Posibilidad de que el arrendador recupere la vivienda si la necesita para sí mismo, sus familiares de primer grado o para su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial, sin necesidad de que dicha estipulación esté inserta en el contrato ni de que hayan transcurrido cinco años desde la firma del mismo.
Posibilidad de desistimiento del contrato por parte del arrendatario en cualquier momento, siempre que lo comunique con al menos un mes de antelación. En el contrato se puede prever una indemnización en caso de producirse tal desistimiento.
b) Reducción de los plazos de duración de los contratos
La prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento (aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar la duración del mismo) se reduce de cinco a tres años.
La prórroga tácita automática del contrato (aquella que permite que el contrato pueda entenderse prorrogado si las partes no señalan lo contrario, una vez transcurrido el tiempo pactado en el contrato y su posible prórroga forzosa) se reduce de tres años a uno.
c) Mejora de la seguridad jurídica
Se incrementan los efectos de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad. Mediante la inscripción se impide la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas o locales comerciales como en la ejecución hipotecaria.
Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador de buena fe que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato.
Si el contrato está inscrito y la vivienda arrendada es transmitida a un tercero durante la vigencia del mismo, el arrendatario mantendrá sus derechos legales de prórroga forzosa y prórroga tácita.
En cambio, si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no está obligado a respetarlo, perdiendo el arrendatario sus derechos. Así se equipara el alquiler de locales comerciales al alquiler de viviendas.
d) Agilización del procedimiento de desahucio
Se reduce la intervención judicial al mínimo imprescindible en los casos en que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Si así se prevé en el contrato, la falta de pago de la renta podrá ser causa de resolución contractual, para lo cual sólo habrá que efectuar un requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa. Una vez cancelada la inscripción, el inmueble será restituido a su propietario.
En caso de que el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, se establece un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de las rentas debidas y se simplifica el procedimiento.
e) Medidas de carácter fiscal
Modificación del régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), flexibilizando los requisitos exigidos a las mismas:
i. Se reduce el plazo exigido para que los bienes inmuebles que hubieran sido promovidos por la entidad se mantuvieran en arrendamiento, de siete a tres años.
ii. Se eliminan los requisitos de diversificación (que la sociedad tuviera al menos tres inmuebles en su activo).
iii. Se reducen las obligaciones de distribución de beneficios para favorecer la reinversión.
iv. Se flexibilizan los requisitos mínimos exigidos para acceder a la negociación en un mercado regulado.
v. Se reduce la cifra de capital social mínimo exigido, de quince a cinco millones de euros.
vi. Se elimina el requisito de que la financiación ajena de la entidad no supere el 70% del activo de la misma.
vii. En cuanto al régimen fiscal, las SOCIMI tributarán en función del resultado del ejercicio. Se incrementan las rentas exentas del 20% al 25% y el tipo de gravamen se fija en el 19%.
2. Reforma de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal, en materia de lucha contra el fraude fiscal y en la Seguridad Social
• También se trata de un Anteproyecto de Ley
a) Delito Fiscal
Para los delitos fiscales agravados la pena máxima será de prisión de dos a seis años, en lugar de uno a cinco años.
El plazo de prescripción de los delitos fiscales agravados se eleva a diez años, frente a los cinco del resto de supuestos de delito fiscal.
El delito fiscal agravado se aplicará en caso de que la cuantía de la cuota defraudada sea superior a 600.000 euros, cuando la defraudación se haya cometido en el seno de una organización criminal, o cuando se utilicen negocios, entes o territorios que oculten o dificulten la identidad del obligado tributario o la determinación de la cuantía defraudada.
Se establecen medidas que favorecen la regularización voluntaria del contribuyente y la recaudación.
Se atenúa la pena en los casos en que el defraudador repare el perjuicio económico causado a la Hacienda Pública durante los dos primeros meses tras haber recibido una citación judicial.
También se atenúa la pena si el contribuyente colabora en la identificación de otros sujetos responsables.
La Administración Tributaria tiene potestad para no paralizar un procedimiento recaudatorio cuando exista un proceso penal en marcha por los mismos hechos.
En los supuestos de tramas, ya no es necesario esperar que pase un año cuando la cuantía de lo defraudado sea superior a 120.000 euros.
b) Delitos agravados contra la Seguridad Social
Se establecen nuevos supuestos de fraude, sobre todo en casos en los que la sanción administrativa ha resultado no ser suficientemente efectiva. Ejemplos de ello son las empresas ficticias y los talleres clandestinos.
Se endurecen las p***s máximas por defraudar a la Seguridad Social, que pasan de cinco a seis años.
Se amplía el plazo de prescripción de cinco a diez años en los supuestos delictivos más graves.
Se reduce la cuantía mínima de la defraudación, que pasa de 120.000 euros a 50.000 euros, incluyendo dentro de dicha cuantía toda la deuda no prescrita.
Se introduce un nuevo tipo para los casos de defraudación dolosa en prestaciones de Seguridad Social que causen un perjuicio grave al patrimonio de la ésta.
Se sancionan las conductas consistentes en emplear simultáneamente a una pluralidad de trabajadores sin comunicar su alta en la Seguridad Social o sin haber obtenido autorización de trabajo.
La falsificación de certificaciones por terceros de documentos de la Seguridad Social tendrá la consideración de delito de falsedad documental.
Se tipifica un nuevo delito: el falseamiento de la contabilidad de las Administraciones Públicas cuando se cree un peligro para el patrimonio público administrado
