10/09/2025
Tras un divorcio, la vivienda familiar pasa de ser refugio a ser el punto más delicado.
por Abogado Antonio Tejeda Encinas
Aunque figure a nombre de uno, si fue el hogar común la ley la protege y condiciona su destino. El Supremo ya no acepta usos eternos: se limitan en el tiempo porque ambos deben rehacer su vida.
En la práctica hay tres salidas: vender y repartir; adjudicarla a uno con compensación al otro; o, si hay bloqueo, pedir la división de la cosa común y acabar en venta forzosa/subasta.
Con hipoteca, el banco tiene la última palabra para liberar a quien sale: sin su consentimiento, sigue siendo deudor.
En nuestro despacho resolvemos estos escenarios coVivienda familiar tras el divorcio: qué dice hoy el Tribunal Supremo y cómo resolver la venta o la adjudicación
La vivienda familiar concentra buena parte del conflicto tras la ruptura. Aunque esté a nombre de uno solo, si fue el hogar común su uso recibe una protección específica y condiciona cualquier decisión posterior. Esa protección no convierte la casa en un derecho vitalicio: la tendencia actual es fijar límites temporales y priorizar soluciones que permitan a ambos reorganizar su vida sin quedar anclados a un bien que ya no cumple la función de hogar.
1) Marco legal básico: artículo 96 del Código Civil
El art. 96 CC atribuye, en defecto de acuerdo, el uso de la vivienda a los hijos menores y al progenitor con quien queden. La redacción vigente —tras las últimas actualizaciones— mantiene la lógica protectora de los menores y permite al juez modular la medida conforme a las circunstancias del caso. No es una expropiación encubierta: su finalidad es funcional y temporal, en conexión con la protección de los hijos y la necesidad de los adultos de rehacer su proyecto vital.
2) Doctrina reciente del Tribunal Supremo: límites y supuestos clave
Limitación temporal del uso. La Sala Primera viene recordando que atribuir el uso “para siempre” desnaturaliza el art. 96 CC. En 2024 se insiste en acotar la duración cuando, ponderadas las circunstancias (ingresos, alternativa habitacional, edad y situación de los hijos), una atribución indefinida roza un efecto expropiatorio.
Convivencia con tercera persona. La entrada estable de una nueva pareja hace perder a la vivienda su antigua naturaleza de “familiar” y puede extinguir el derecho de uso. La línea quedó perfilada desde STS 641/2018 y reiterada después, incluida STS 488/2020 (con posibilidad de un breve periodo transitorio).
Custodia compartida y fórmulas atípicas. La atribución del uso en contextos de custodia compartida no es automática ni ilimitada; tampoco lo es imponer un sistema de “casa nido” sin petición o acuerdo, por su impacto económico y práctico.
3) Tres salidas patrimoniales habituales
a) Venta y reparto. Si hay acuerdo, es la vía más limpia: se vende y se reparte el neto tras cargas y gastos. Conviene fijar precio objetivo, calendario y quién asume costes de conservación hasta la venta.
b) Adjudicación a uno con compensación al otro. Requiere valorar el inmueble, detraer cargas y pactar compensación. Si hay hipoteca, es imprescindible la novación/subrogación: el banco debe consentir la liberación del deudor saliente; sin ese consentimiento, la entidad puede seguir reclamándole. (Art. 1205 CC, práctica bancaria y doctrina administrativa y notarial sobre efectos y tributación de la liberación).
c) Bloqueo: división de la cosa común. Ningún copropietario está obligado a permanecer en comunidad (art. 400 CC). Si el bien es indivisible y no hay acuerdo de adjudicación a uno con indemnización, procede la venta y reparto del precio (art. 404 CC), que, en sede judicial, desemboca habitualmente en subasta.
4) Hipoteca y responsabilidades: el punto crítico
La escritura de divorcio o el convenio regulador no vinculan al banco: para que el que sale quede libre, hace falta el consentimiento expreso de la entidad (liberación/novación). Si no lo hay, ambos siguen siendo deudores frente al acreedor, con las consecuencias de mora o impago. Además, determinadas operaciones de liberación de deudor pueden generar AJD (según configuración del negocio), lo que exige revisar con lupa la solución elegida.
5) Checklist práctico (en lenguaje llano)
Defina primero la estrategia patrimonial (venta, adjudicación o división), no solo el régimen de custodia.
Si hay hipoteca, negocie con el banco antes de cerrar el acuerdo.
En adjudicación a uno, pacte valor, compensación y quién asume rehabilitaciones o derramas.
Si hay bloqueo, active la división de la cosa común: o adjudicación con pago al otro, o subasta y reparto.
Resumiendo
La vivienda familiar no puede convertirse en un ancla indefinida. La protección del art. 96 CC es real, pero temporal y finalista; la doctrina del Supremo ha ido cerrando la puerta a usos perpetuos y a situaciones que desvirtúan la finalidad de la medida (como la convivencia con un tercero). La salida siempre existe: venta, adjudicación o división, con un tratamiento serio de la hipoteca y de los tiempos. Ese es el terreno donde un buen despacho marca la diferencia: seguridad jurídica, protección patrimonial y una ejecución que no deje flecos.
