26/03/2020
10 COSES QUE POTSER NO SABIES SOBRE ARRENDAMENTS URBANS
L’arrendament de finques urbanes és un dels negocis jurídics mes habituals al nostre país, però alhora la seva regulació es bastant desconeguda, be per una inacabable sèrie de modificacions de les lleis que els regulen, be per altres motius. A continuació t’explico breument 10 coses que potser no coneixes d’aquest contracte:
1. No tot arrendament de finca urbana es regula a la LAU (Llei arrendaments urbans).
D’una banda, la pròpia LAU n’ exclou uns tipus determinats de finques urbanes com els habitatges dels porters o guardes, els universitaris, i d’altres. D’altra banda la regulació de l’arrendament de les places d’aparcament l’has de buscar al Codigo civil espanyol i els arrendaments turístics es regulen per la normativa de cada comunitat autònoma (a Catalunya, Decret de la Generalitat 159/2012).
2. LAU: diverses modificacions, diversa regulació.
L’originària Llei d’arrendaments urbans de 1964 fou modificada per l’anomenada nova LAU l’any 1994 i, des d’aleshores, hi han hagut diverses modificacions de la llei, pel que, si vols revisar la legalitat d’alguna clàusula del teu contracte hauràs d’acudir en primer lloc a la normativa que es trobava vigent en el moment de la seva signatura.
3. Arrendaments d’habitatge i per a l’ús diferent de l’habitatge.
La LAU estableix dos tipus de regulacions ben diferenciades: els arrendaments per a ús d’habitatge regulen els arrendaments de la residencia habitual, mentre que els d’ús diferent a l’habitatge regulen bàsicament els arrendaments de locals, oficines i habitatges de temporada. I, Atenció!! La regulació és molt diferent, doncs mentre en els arrendaments per a ús d’habitatge, la pròpia llei estableix un ampli ventall de normes imperatives d’obligat compliment, en els arrendaments per a ús diferent el que prima es la voluntat de les parts, essent aplicable la LAU només per aquelles qüestions que les parts no hagin regulat en el seu contracte.
4. On ha d’anar a parar la fiança que diposita l’arrendatari (inquilí)?
La norma estableix que en el moment de la celebració del contracte, els arrendataris han de prestar una fiança en metàl·lic equivalent a una mensualitat de renda en els arrendaments d’habitatges i dues mensualitats en arrendaments per a ús diferent. Però al marge d’aquesta obligació, moltes comunitats autònomes han establert l’obligació de dipositar l’import de la fiança en algun organisme competent en matèria d’habitatge. A Catalunya, s’ha de dipositar a l’ INCASOL (Institut català del sol) i el dipòsit es pot fer emplenant un formulari “on line” i dipositant els diners en alguna de les entitats bancàries que tenen conveni amb la Generalitat de Catalunya.
5. Els arrendaments tributen per l’Impost de Transmissions patrimonials (ITP).
Tot i que la darrera modificació de la LAU ha establert que els arrendaments d’habitatges estan exempts de tributació per aquest impost, aquesta exempció no afecta als arrendaments per a ús diferent (Locals, oficines, etc.) El tipus impositiu es actualment a Catalunya del 0,5% sobre la quantitat total de renda que s’hagi de pagar durant la vigència del contracte i tant si cal pagar (locals, oficines, etc.) com si no (habitatges) s’ha de presentar la declaració de l’impost amb la copia del contracte. L’obligat a pagar es l’inquilí però la norma estableix que l’arrendador serà responsable subsidiari si ha cobrat el lloguer sense exigir de l’inquilí l’acreditació d’haver pagat l’impost.
6. Que passa si em separo o divorcio i el contracte anava a nom del meu marit/muller?
En cas de nul·litat, separació o divorci de l’arrendatari, el cònjuge d’aquest i que no tingui també la consideració d’arrendatari (no figuri en el contracte) podrà continuar en l’ús de l’habitatge quan aquest ús li sigui atribuït d’acord al que disposi la legislació civil aplicable (dret de família). El contracte però tindrà la durada prevista inicialment.
7. Arrendador persona física o persona jurídica.
La darrera modificació de la llei, fa una referència expressa a determinats supòsits en que l’arrendador es una persona jurídica (empresa o similar). Així, la durada mínima d’un contracte d’arrendament d’habitatge serà de 5 anys si l’arrendador es una persona física però de 7 anys si es una persona jurídica. Un altra particularitat es dona per exemple, en l’establiment de l’obligació per part de l’arrendador persona jurídica de fer-se càrrec del pagament de les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte.
8. Que succeeix en cas d’alienació (transmissió) de la finca arrendada?
Tot i que la regulació d’aquest tema ha anat variant al llarg de les diferents modificacions de la LAU, amb la versió actualment vigent, en cas de transmissió de l’habitatge arrendat, el nou adquirent està obligat a respectar les condicions del contracte, el que vol dir que l’arrendatari podrà romandre en el p*s com a mínim fins als 5 anys (o 7 si l’arrendador es persona jurídica) de durada del contracte o fins a la durada inicialment pactada si fos superior a 5 o 7 anys, llevat de casos molt especials. Pel que fa a la transmissió de finques per a ús diferent al d’ habitatge que hagin estat arrendades, s’haurà d’estar al que es va pactar al contracte.
9. I si l’arrendador te la consideració de gran tenidor?
D’acord a la normativa vigent en algunes comunitats autònomes, com la llei de l’habitatge de Catalunya, els arrendadors (persones jurídiques com bancs, fons d’inversió, etc.) que disposen d’una gran quantitat d’habitatges tenen la consideració de grans tenidors, el que, entre altres qüestions limita les seves possibilitats de desnonar determinats inquilins en cas d’impagament o finalització del contracte, havent d’oferir-los un lloguer social. Recentment un Decret de la Generalitat ha ampliat el concepte de gran tenidor a aquelles persones físiques que ostentin la titularitat de mes de 15 habitatges, mesura que ha estat objecte de gran polèmica.
10. Es possible actualitzar la renda en aquells contractes d’arrendament duts a terme amb anterioritat a la LAU de 1994?
La resposta es afirmativa. La pròpia LAU preveu en les seves disposicions transitòries els supòsits en que es possible una actualització de la renda, els límits i els imports màxims, així com el temps durant el que es podrà aplicar l’actualització. Però atenció, cal estudiar amb detall aquestes disposicions atès que son complexes i poden donar lloc a interpretacions errònies.
10 COSAS QUE QUIZÁ NO SABÍAS SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS
El arrendamiento de fincas urbanas es uno de los negocios jurídicos más habituales en nuestro país, pero a la vez su regulación es bastante desconocida, bien por una inacabable serie de modificaciones de las leyes que los regulan, bien por otros motivos. A continuación te cuento brevemente 10 cosas que quizás no conoces de este contrato:
1. No todo arrendamiento de finca urbana se regula a la LAU (Ley Arrendamientos Urbanos).
Por un lado, la propia LAU excluye unos tipos determinados de fincas urbanas como las viviendas de los porteros o guardas, los universitarios, y otros. Por otro lado, la regulación del arrendamiento de las plazas de aparcamiento debes buscarla en el Codigo civil español y los arrendamientos turísticos se regulan por la normativa de cada comunidad autónoma (en Cataluña, Decreto de la Generalitat 159/2012) .
2. LAU: varias modificaciones, diversa regulación.
La originaria Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 fue modificada por la llamada nueva LAU 1994 y, desde entonces, han habido varias modificaciones de la ley, por lo que, si quieres revisar la legalidad de alguna cláusula de tu contrato deberás acudir en primer lugar a la normativa que se encontraba vigente en el momento de su firma.
3. Arrendamientos de vivienda y para el uso diferente de la vivienda.
La LAU establece dos tipos de regulaciones bien diferenciadas: los arrendamientos para uso de vivienda regulan los arrendamientos de la residencia habitual, mientras que los de uso diferente a la vivienda regulan básicamente los arrendamientos de locales, oficinas y viviendas de temporada. Y, Atención !! La regulación es muy diferente, pues mientras en los arrendamientos para uso de vivienda, la propia ley establece un amplio abanico de normas imperativas de obligado cumplimiento, en los arrendamientos para uso distinto lo que prima es la voluntad de las partes, siendo aplicable la LAU sólo para aquellas cuestiones que las partes no hayan regulado en su contrato.
4. ¿Dónde debe ir a parar la fianza que deposita el arrendatario (inquilino)?
La norma establece que en el momento de la celebración del contrato, los arrendatarios deben prestar una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en los arrendamientos de viviendas y dos mensualidades en arrendamientos para uso distinto. Pero al margen de esta obligación, muchas comunidades autónomas han establecido la obligación de depositar el importe de la fianza en algún organismo competente en materia de vivienda. En Cataluña, se depositará en el INCASOL (Instituto catalán del suelo) y el depósito se puede hacer rellenando un formulario "on line" y depositando el dinero en alguna de las entidades bancarias que tienen convenio con la Generalitat de Cataluña.
5. Los arrendamientos tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Aunque la última modificación de la LAU ha establecido que los arrendamientos de viviendas están exentos de tributación por este impuesto, esta exención no afecta a los arrendamientos para uso distinto (Locales, oficinas, etc.) El tipo impositivo és actualmente en Cataluña del 0,5% sobre la cantidad total de renta que se tenga que pagar durante la vigencia del contrato y tanto si hay que pagar (locales, oficinas, etc.) como si no (viviendas) se presentará la declaración impuesto con la copia del contrato. El obligado a pagar es el inquilino pero la norma establece que el arrendador será responsable subsidiario si ha cobrado el alquiler sin exigir del inquilino la acreditación de haber pagado el impuesto.
6. ¿Que pasa si me separo o divorcio y el contrato iba a nombre de mi esposo/a?
En caso de nulidad, separación o divorcio del arrendatario, el cónyuge de éste y que no tenga también la consideración de arrendatario (no figure en el contrato) podrá continuar en el uso de la vivienda cuando este uso le sea atribuido de acuerdo a lo que disponga la legislación civil aplicable (derecho de familia). El contrato tendrá la duración prevista inicialmente.
7. Arrendador persona física o persona jurídica.
La última modificación de la ley, hace una referencia expresa a determinados supuestos en que el arrendador es una persona jurídica (empresa o similar). Así, la duración mínima de un contrato de arrendamiento de vivienda será de 5 años si el arrendador es una persona física pero de 7 años si se trata de una persona jurídica. Otra particularidad se da por ejemplo, en el establecimiento de la obligación por parte del arrendador persona jurídica de hacerse cargo del pago de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.
8. ¿Que sucede en caso de enajenación (transmisión) de la finca arrendada?
Aunque la regulación de este tema ha ido variando a lo largo de las diferentes modificaciones de la LAU, con la versión actualmente vigente, en caso de transmisión de la vivienda arrendada, el nuevo adquirente está obligado a respetar las condiciones del contrato, lo que quiere decir que el arrendatario podrá permanecer en el p*so por lo menos hasta los 5 años (o 7 si el arrendador se persona jurídica) de duración del contrato o hasta la duración inicialmente pactada si fuera superior a 5 o 7 años , salvo casos muy especiales. En cuanto a la transmisión de fincas para uso distinto al de vivienda que hayan sido arrendadas, se deberá estar a lo que se pactó en el contrato.
9. ¿Y si el arrendador tiene la consideración de gran tenedor?
De acuerdo a la normativa vigente en algunas comunidades autónomas, como la ley de la vivienda de Cataluña, los arrendadores (personas jurídicas como bancos, fondos de inversión, etc.) que disponen de una gran cantidad de viviendas tienen la consideración de grandes tenedores, lo que, entre otras cuestiones limita sus posibilidades de desahuciar determinados inquilinos en caso de impago o finalización del contrato, debiendo ofrecerles un alquiler social. Recientemente un Decreto de la Generalitat ha ampliado el concepto de gran tenedor a aquellas personas físicas que ostenten la titularidad de más de 15 viviendas, medida que ha sido objeto de gran polémica.
10. ¿Es posible actualizar la renta en aquellos contratos de arrendamiento realizados con anterioridad a la LAU de 1994?
La respuesta es afirmativa. La propia LAU prevé en sus disposiciones transitorias los supuestos en que es posible una actualización de la renta, los límites y los importes máximos, así como el tiempo durante el que se podrá aplicar la actualización. Pero atención, hay que estudiar con detalle estas disposiciones dado que son complejas y pueden dar lugar a interpretaciones erróneas.
