18/11/2025
La nueva "ley del alquiler vacacional" aprobada por el Parlamento de Canarias en los pasados días ha provocado un gran debate, entre "favorable" y "contra" a la imposición de limitaciones, aunque para entender cuál tendrá el impacto real de la ley en el mercado de casas de vacaciones es necesario esperar a las decisiones de los municipios, tendrán amplio margen de discreción sobre cómo aplicar las nuevas normas.
Sin embargo, la nueva ley se basa en cuatro principios fundamentales que podemos resumir a continuación:
1. Planificación del ayuntamiento
Cada municipio tendrá que determinar en qué zonas se permitirá el uso turístico de la vivienda. Hasta que esto no tenga lugar, no será posible registrar nuevas actividades: una moratoria temporal que podría durar hasta cinco años. Esto te permitirá evaluar con calma el impacto en el territorio, evitando decisiones apresuradas.
2. Equilibrio entre residentes y turistas
El objetivo general es que el 90% del parque residencial sea residencial y sólo el 10% esté destinado al turismo. Cada isla podrá adaptar estos porcentajes dependiendo de su situación. El objetivo es detener la expulsión de residentes de los barrios y proteger el acceso a la vivienda.
3. Requisitos y límites claros
La ley prohíbe el uso de turistas en viviendas protegidas, en tierras rústicas y en edificios enteros controlados por grandes propietarios, para evitar la creación de “pseudohoteles” enmascarados por apartamentos turísticos. Además, endurece los controles y sanciones para aquellos que no siguen las reglas.
4. El papel de las comunidades de propietarios
Uno de los aspectos más innovadores de la ley es el reconocimiento del poder de las comunidades vecinas. Su estatuto, si prohíbe el uso turístico, es totalmente válido. Si en un edificio se establece que las viviendas sólo pueden tener uso residencial, ningún propietario podrá registrar su apartamento como vacaciones, aunque cumpla todos los requisitos turísticos.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), enmendada en 2019, permite a las comunidades, donde aún no existen regulaciones específicas, restringir o prohibir el uso turístico con un voto de 3/5 de propietario. Además, quienes alquilan para uso turístico pueden verse obligados a pagar hasta un 20% más en gastos de condominio, como compensación por el desgaste o posibles inconvenientes.
