15/01/2017
- SOBRE LA DEVOLUCIÓN DE LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA -
Son muchos los clientes, que en los últimos días nos están preguntado sobre la devolución de los importes abonados, en base a la cláusula suelo, así como, al respecto de la devolución sobre los gastos de constitución de hipoteca.
Hoy, queremos centrarnos en informaros brevemente, sobre las bases para la reclamación de los gastos por constitución de hipoteca, ya que al parece el Gobierno, en los próximos días dictará un decreto para la recuperación de forma extrajudicial de los importes abonados a las entidades bancarias, en base a la cláusula suelo, por lo que, respecto de ésta, es recomendable esperar al dictado del decreto.
Quedamos a vuestra disposición, para cualquier tipo de aclaración que al respecto os pueda surgir.
-NORMATIVA Y JURISPRUDENCIA:
El Tribunal Supremo, en su reciente sentencia número 705/2015, de 23 de diciembre, ha confirmado su criterio, al establecer que repercutir al comprador/consumidor los gastos de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva y, por tanto nula.
La reciente sentencia del Tribunal Supremo viene a desarrollar el razonamiento que lleva a entender que esta cláusula resulta nula, al establecer que "[...] en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC ), constituye la garantía real ( arts. 1875 CC y 2.2 LH ) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC ). En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante [...]".
Además, el Tribunal Supremo, haciéndose igualmente eco de anteriores sentencias, en particular, la número 842/2011, de 25 de noviembre, especificó que "[...] la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante".
Al respecto de si la reclamación de este tipo de cláusulas se encuentra sometida a plazo debe considerarse, en primer lugar, que el Tribunal Supremo, en la referida sentencia de 23 diciembre del año 2015, ha señalado que la declaración de abusividad de una clausula debe ser sancionada con su nulidad de pleno derecho, suponiendo esto que pueda reclamarlo incluso aquellas personas que ya terminaron de pagar su hipoteca.
-CONSIDERACIONES Y PASOS A SEGUIR -
-Los gastos de constitución de hipoteca pueden ser reclamados, en caso de haber sido satisfechos en su integridad por el cliente, pudiendo en particular ser objeto de reclamación, los aranceles devengados por Notario y Registrador de la Propiedad, así como el importe del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en lo que se refiere a la constitución del derecho real de hipoteca y a la expedición de documentos notariales.
-Para que la reclamación resulte viable deben disponerse de todos aquellos documentos que acrediten, por un lado, el importe de los gastos de constitución que se ocasionaron, y por otro, su efectivo abono por parte de quien pretende su devolución.
-Por su parte, la reclamación debe seguir un cauce determinado. Así, en primer lugar, debe presentarse la correspondiente reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria en donde se haya constituido el préstamo hipotecario, y en caso de que esta no sea contestada o lo sea en un sentido negativo, quedará libre la reclamación por vía judicial.
