Al Abd Law Firm - ألعبد للإستشارات القانونية

  • Home
  • Egypt
  • Hurghada
  • Al Abd Law Firm - ألعبد للإستشارات القانونية

Al Abd Law Firm - ألعبد للإستشارات القانونية We aim to lead in each practice and area of law we work in. Coming from in-depth understanding of th

14/10/2022

صباح الخير
كنت اظن ان مشكلة المحامين فى ادلة الاشتغال والعلاج والمعاش والمشتغلين وغيرها مما تضج بها منشورات الفيس
ولما دخلت للمحاكم وجدت الامر مختلف تماما
فى تانى يوم نزلت فيه المحكمه وقفت7ساعات على رجلى أمام احدى النيابات
راسى بدأت تلف وبدأت رجلى تؤلمنى ولا اعلم الى متى كنت اظن اننا سننتهى خلال دقائق وظللت على هذا الامل الى ان أستأذنت من استاذى وغادرت المحكمه قبل انهاء التحقيق
كنت هقعد عالسلم زى اهالى المتهمين لكن استاذى قالى هيبة المحاماه تتعارض مع ذلك
كنت هقعد ع كرسى الحرس لكن بالطبع مش هينفع
دا غير كل شويه يتم ابعادنا كمحامين من امام مكاتب وكلاء النيابه😔
يعنى احنا تخرجنا من كلية واحدة
لكن نحن اقل من ان نقف فى طرقاتهم
هم يجلسون داخل قاعات مكيفه
ونحن نحرم حتى من الوقوف امام طرقاتهم.....
لا توفر المحاكم لنا كمحامين اى ميزة
نحن جمعية تعاونية غير نظاميه نعمل بشكل عرفى او سرى فى مصر
القانون والدستور لم يذكر المحاماه ولا يعرفها اى موظف بالمحاكم
نحن مثلنا مثل متهم او اهل متهم جاء ليطلع على اتهامه
اننا نقف مع الجمهور والمتهمين فى طابور واحد
ولا يتم تسهيل اى عمل لنا ع وجه الخصوص
لما نيابة النزهه نروح الساعه10عشان نعمل صوره لمحضر ونلاقى قدامنا150رقم وكل رقم بياخد ساعه مع الموظف وقمة التباطئ واخرهم الساعه12ظهرا
لما توقف يوم كامل عشان تدخل لوكيل نيابه فى طلب ما
والحرس يقولك لسه الوكيل م وافقش وممنوع تدخل من تلقاء نفسك
بنعمل زى الحراميه نوقف من بعيد ونفنس بعينا كده لو الحرس طلع بورق كلنا نجرى عليه ونشوف طلبنا فيه ولا
لما تحاول تدخل لمدير النيابه والحرس يقولك عنده ضيوف ممكن ساعتين وتعاله
والله احنا مش محتاجين كارنيه نقابه ولا ادلة اشتغال ولا نقيب ولا رحلات لشرم الشيخ ولا عاوزين فلوس الفلل ولا عاوزين اى حاجه
احنا عاوزين حد يكون لينا جوه كل محكمة
احنا عاوزين اى وكيل نيابه يجبر انه يطلع ع قانون المحاماه
واى موظف كذلك
والله والله والله انا قابلنى سماسرة فى المحاكم بتخلص اوراق للمواطنين بدبلومات فنيه
ووالله مفيش موظف بيعترض
بيتعاملوا كالمحامين بالظبط
فبكده حرام احنا دخلنا حقوق
وبندفع اشتراكات ونلتزم بضوابط المهنه
ونتساوى بالمجهلولين الذين يترددون على المحاكم
حرام لما يبقى معايا سيدة عربية متوفية وعاوز ارحل جثمانها لبلادها وافضل اقف فى طوابير5أيام من جدول جنح لوكيل نيابه للصحه للمستشفى للتلاجه
ورغم ان كل المحاكم ملغمه بالكاميرات واى موظف تكلمه يقولك اشتكينى
ياريت مقر النقيب العام والنقباء الفرعيين ميكونش فى مبنى فى الصحراء
يكون فى قلب المحاكم فقط
احنا ليس لنا شغل بمبانى النقابات التى تصرفون عليها كل هذه الملايين
كل هذه المبانى سلم بنوصل بيه لشغلنا وليست هدف فاهموا
ياريت يكون فى تحرك بخصوص ما نعانيه بالمحاكم

20/06/2022

إثبــــات تاريخ المحررات العرفية



السؤال الأول : ماهي المحررات العرفية ؟



المحررات العرفية : هي المحررات الصادرة من الافراد ((دون ان يتدخل موظف عام في تحريرها)) ، وقد تكون معدة بذاتها للإثبات او لا ، وهي مقابل وعكس المحررات الرسمية ، و الكتابة التي يوقعها شخص ، تشترط شرطان (الكتابة ، والتوقيع) ، والكتابة باللغة العربية او غيرها وبالألة الكاتبة او بخط اليد او جهاز الكمبيوتر او خليط بينهم ، والتوقيع هو العنصر الجوهري في الكتابة والمحرر العرفي من الناحية القانونية ، والتوقيع هو الشرط الوحيد لصحة المحرر العرفي في القانون المصري .، والتوقيع يكون باي وسيلة سهلة القراءة واضحة خطيه تميز الشخص الموقع عن غيره بالإمضاء او الختم او التوقيع أو البصمة ، وبفعل يده شخصيا لا احد غيره





والسؤال الثاني : ما هو الهدف القانوني والتشريعي من إثبات تاريخ المحررات العرفية ؟



الهدف القانوني والتشريعي من اثبات التاريخ هو عملية الاثبات القضائي عند النزاع ، وتهدف الى اكتساب الحجية بين اطراف التعاقد وامام الغير عن النزاع بالنسبة لتاريخ التحرير ووجود الواقعة القانونية او المادية ودون ان يمتد ذلك الى موضوع المحرر او الى الحق ذاته محل المحرر العرفي ، فإثبات التاريخ هو المعيار القانوني الوحيد من الناحية القانونية ، للأسبقية الفعلية في الحقوق عند النزاع القضائي على تاريخ استحقاقها او انشائها ، فهو الاداة القانونية السهلة والميسرة لتفضيل العقود والمحررات العرفية المتنازع عليها من حيث الاسبقية في تاريخ وجودها ، ونصت المادة (14) من قانون الاثبات المصري :- " يعتبر المحرر العرفي صادرا ممن وقعه ما لم ينكر صراحة ما هو منسوب اليه من خط او امضاء او ختم او بصمه ، اما الوارث او الخلف فلا يطلب منه الانكار ، ويكفي ان يحلف يمنيا بانه لا يعلم ان الخط او الامضاء او الختم او البصمة هي لمن تلقى عنه الحق ، ومن احتج عليه بمحرر عرفي وناقش موضوعه ، لا يقبل منه انكار الخط او الامضاء او الختم او بصمة الاصبع ."





والسؤال الثالث : ما هي الطرق الأربعة لإثبات تاريخ المحررات العرفية ؟



1- اثبات التاريخ بمكاتب التوثيق بالشهر العقاري .

2- اثبات التاريخ من أي موظف عام غير موثق الشهر العقاري مختص وظيفيا في حدود اعمال وظيفته .

3- تاريخ وفاه احد المتعاقدين الموقعين على المحرر العرفي.

4- المحرر العرفي الذي تناول ذكره داخل محرر رسمي او مثبت التاريخ وفقا للطرق السابقة .





والسؤال الرابع : ما الفرق بين المحرر الموثق والمحرر الرسمي والمحرر العرفي ؟



قررت المادة رقم 280 من قانون المرافعات أن المحررات الموثقة التي يحررها و يوثقها الموثقين من السندات التنفيذية، وألزمت جميع السلطات المختصة بتنفيذها جبرياً نتيجة لوضع الموثق الصيغة التنفيذية على هذه المحررات، وهذا اختصاص قضائي من حيث الموضوع.



حيث نصت المادة 280 من قانون المرافعات رقم 13 لسنة 1968 على أن :- "لا يجوز التنفيذ الجبري إلا بسند تنفيذي اقتضاء لحق محقق الوجود ومعين المقدار وحال الأداء ،

والسندات التنفيذية هي الأحكام والأوامر والمحررات الموثقة ومحاضر الصلح التي تصدق عليها المحاكم أو مجالس الصلح والأوراق الأخرى التي يعطيها القانون هذه الصفة

ولا يجوز التنفيذ في غير الأحوال المستثناة بنص في القانون إلا بموجب صورة من السند التنفيذي عليها صيغة التنفيذ التالية :"على الجهة التي يناط بها التنفيذ أن تبادر إليه متى طلب منها وعلى السلطات المختصة أن تعين على إجرائه ولو باستعمال القوة متى طلب إليها ذلك"





وهذا يفرض علينا توضيح الفرق بين :-



ما هو الفرق بين المحررات الموثقة والمحررات الرسمية :



ليس كل محرر رسمي يعتبر سند تنفيذي ولو تضمن اقرار بحق او تعهد بشيء بل المحررات الرسمية التي تعتبر سندات تنفيذية هي فقط المحررات التي يحررها الموثقون بالشهر العقاري دون سواهم من الموظفين العموميين الذين يدخل في اختصاصهم تحرير اوراق رسمية اخرى لذلك لا يعتبر سند تنفيذي محاضر الشرطة او محاضر النيابة ولو تضمنت اقرار بالحق والمحررات التي يحررها الخبراء وعقود الزواج واوراق المحضرين اذ لا يعتبر سند تنفيذي الا المحرر الذى يتم توثيقه امام مكاتب الشهر العقاري والتوثيق.



ما هو الفرق بين المحررات الموثقة والمحررات العرفية :



لا تعتبر الاوراق العرفية سندات تنفيذية حتى ولو صدق على التوقيع الوارد بها رسميا او حتى لو حكم بصحة هذا التوقيع ولا عبرة باتفاق الخصوم على ان ورقة عرفية ما تكون لها القوة التنفيذية اذ مثل هذا الاتفاق لا يتماشى مع اسس التقاضي فضلا عن انه يخالف النظام العام ومن ثم لا يملك قلم المحضرين اجراء التنفيذ بمقتضى مثل هذه الورقة العرفية.



ما هو الفرق بين المحررات الموثقة والمحررات المسجلة :



التسجيل ما هو الا نظام خاص لشهر التصرفات القانونية التي ترد على العقارات ويهدف الى اعلام الغير بهذه التصرفات ولا اثر له بالنسبة لاعتبار المحرر سندا تنفيذيا ولذلك فان عقد البيع غير المسجل والذى تم توثيقه يعتبر سندا تنفيذيا وان كان لا ينبني عليه نقل الملكية لان الملكية لا تنتقل الا بالتسجيل اما عقد البيع العرفي المسجل والذى لم يتم توثيقه فانه يؤدى الى نقل الملكية رغم عدم اعتباره سندا تنفيذيا.



السندات التنفيذية التي نص عليها القانون هي العقود الرسمية . فقد جعل القانون للعقود الرسمية بذاتها قوة تنفيذية تجيز لصاحب الحق الثابت بعقد رسمي أن ينفذ به دون حاجة للالتجاء إلى القضاء ورفع دعوى والحصول على حكم بحقه. وإنما لمن حصل التنفيذ عليه بعقد رسمي أن يلجأ إلى القضاء منازعًا في التنفيذ إن كان للمنازعة محل، وفي هذا تختلف العقود الرسمية اختلافًا كبيرًا عن العقود العرفية، فالدائن بعقد عرفي عليه أن يلجأ إلى القضاء ليستصدر منه حكمًا بحقه قبل التنفيذ بينما في العقود الرسمية يكون الالتجاء إلى القضاء واجبًا على المدين إن أراد أن ينازع الدائن ليمنعه من التنفيذ.



المقصود بالعقود الرسمية: العقود الرسمية التي لها قوة تنفيذية هي المحررات الموثقة actes notariésالتي يقوم بتحريرها الموثقين بمكاتب التوثيق ، فليس لكل محرر رسمي من حيث الإثبات قوة تنفيذية تجعل منه سندًا تنفيذًا ، لأن المحررات الموثقة هي وحدها التي نص القانون على تسليم صور تنفيذية منها، والتنفيذ الجبري لا يكون إلا بصور تنفيذية. كما أن جواز التنفيذ بسند رسمي بغير حاجة إلى استصدار حكم بالحق الثابت به نظام أخذه القانون المصري عن القانون الفرنسي، وفيه ليس لغير المحررات الموثقة من السندات الرسمية قوة تنفيذية، ولذلك فمحاضر جلسات المحاكم وعقود الزواج، وأوراق المحضرين، والمحاضر والأوراق التي يحررها رجال الإدارة، وغيرها من المحررات الرسمية التي لا يحررها موثقون، لا تعتبر سندات تنفيذية ولو تضمنت إقرارًا بحق. وهذا عبر القانون الجديد عن هذا النوع من السندات (التنفيذية بتعبير (العقود الرسمية) مخالفًا في ذلك نص القانون القديم الذي عبر عنها بالسندات والعقود الرسمية .



وما معنى ما للمحررات الموثقة من قوة تنفيذية ؟



تنفيذ المحررات الموثقة التي يحررها الموثقين نظام قرره المشرع المصري نقلاً عن القانون الفرنسي، وهو في هذا القانون الأخير أثر من آثار القانون الفرنسي القديم الذي يضفي على أعمال الموثقين صفة الأعمال القضائية، ومن أهم مظاهر هذه الصفة أن كان للمحررات التي يوثقونها ما لأحكام القضاء من قوة تنفيذية.



ويبني شراح القانون الحديث القوة التنفيذية للمحررات الموثقة على اعتبارين:



الأول : أن صلاحية المحررات الموثقة للتنفيذ بموجبها مظهر من مظاهر الثقة في أعمال الموثقين المستفادة من صفة الموثق، ومن الإجراءات التي فرضها القانون عليه في القيام بعمله من ضرورة التثبت من شخصية المتعاقدين، وصفاتهم، وأهليتهم، وحريتهم في التصرف، ورضائهم الكامل ومطابقة التصرف الموثق لإرادتهم، وغير ذلك من الإجراءات التي تكفل صحة التصرف وسلامته ، مما يبلغ معه الحق الثابت في محرر موثق مبلغًا يجعله صالحًا للتنفيذ به دون حاجة إلى استصدار حكم به من القضاء.



الثاني : أن الشخص الذي أقر بحق أمام الموثق قد ارتضى منح صاحب الحق سندًا تنفيذيًا يغنيه عن رفع دعوى أمام القضاء والحصول على حكم بحقه .





والسؤال الخامس : ما حكم اثبات تاريخ المحررات المزيلة بتوقيع وتاريخ من موظف عام غير موثق الشهر العقاري وهل يجوز اثبات تاريخها من عدمه ؟



المحررات العرفية المزيلة بتوقيع موظف عام تتحول من مجرد محرر عرفي الى محرر رسمي ولا تعتبر وقتها محرر عرفي وبالتالي لا يجوز اثبات تاريخها في الشهر العقاري او باي طريقة اخرى من الطرق الاربعة سابق الاشارة اليها



وبالتالي فكل محرر موثق او محرر رسمي يعتبر قانونا محرر ثابت التاريخ ابتدائيا يقينيا .





والسؤال السادس : ما هي حجية اثبات تاريخ المحررات العرفية بمكاتب توثيق الشهر العقاري ؟



اولا : بين اطرافه :-



وكأصل عام لا تكون المحررات العرفية حجيه في الاثبات الا اذا لم ينكرها من نسبت اليه انكارا صريحا مباشرا وليس مجرد التشكيك او النسيان .



فاذا لم ينكرها الموقعون في حالة النزاع القضائي ، اكتسب المحرر العرفي حجية بين اطرافه ، تتخطى تاريخ التحرير وتشمل المضمون ايضا .



المحرر العرفي لا يطعن عليه بالتزوير لأنه ليس محرر رسمي ويطعن عليه بالإنكار ممن صدر عنه ، ويكفي انكار التوقيع فقط لإهدار حجيته في الاثبات .



وحجية المحرر العرفي في الاثبات بين اطراف التعاقد وامام الغير عن النزاع بالنسبة لتاريخ التحرير فقط ، ووجود الواقعة القانونية او المادية في هذا التاريخ ليس الا ، ودون ان يمتد ذلك الى موضوع المحرر او الى الحق ذاته محل المحرر العرفي حيث نصت المادة (14) من قانون الاثبات المصري :- " يعتبر المحرر العرفي صادرا ممن وقعه ما لم ينكر صراحة ما هو منسوب اليه من خط او امضاء او ختم او بصمه ، اما الوارث او الخلف فلا يطلب منه الانكار ، ويكفي ان يحلف يمنيا بانه لا يعلم ان الخط او الامضاء او الختم او البصمة هي لمن تلقى عنه الحق ، ومن احتج عليه بمحرر عرفي وناقش موضوعه ، لا يقبل منه انكار الخط او الامضاء او الختم او بصمة الاصبع ."



ثانيا : امام الغير : -



القانون المدني المصري القديم نص صراحة على اكتساب المحرر العرفي المثبت التاريخ الحجية امام الغير ، وكذلك القانون المدني الفرنسي الحالي ،

وبالنسبة للغير يعتبر المحرر العرفي المثبت التاريخ امام موثق الشهر العقاري ، يحوز حجية ثبوتية مطلقة بالنسبة لتاريخه فقط دون ان يمتد الى موضوعه أمام الغير



لكن السؤال هنا ما هو التاريخ الذي يحوز الحجية امام الغير ؟؟!!



تاريخ التحرير ام تاريخ الاثبات الثابت بمحضر اثبات التاريخ ؟؟!!



والاجابة هي : تاريخ اثبات التاريخ المثبت رسميا بمحضر امام موثق الشهر العقاري ومدون بدفتر اثبات التاريخ



فتاريخ المحضر هو الذي يحوز الحجية الثبوتية امام الغير



والهدف : هو لحماية الغير حسن النية من الغش وتواطئ المتعاقدين للإضرار بالغير



ويقصد بالغير : ليس فقط ممن ليسوا متعاقدين بالعقد العرفي بل يمتد لكل شخص يراد به الاحتجاج عليه بالمحرر العرفي بما يشمل ذلك الخلف الخاص والعام والدائنين



والسؤال السابع : ما هي المحررات العرفية التي يجوز إثبات تاريخها أمام مكاتب التوثيق المصرية ؟



تختص مكاتب التوثيق المصرية بعد أداء رسم مقرر ثابت موحد ومقداره (15 جنيها) باثبات تاريخ المحررات العرفية بكتابة محضر يثبت فيه تاريخ تقديم المحرر العرفي ورقم قيده في دفتر اثبات تاريخ المحررات العرفية وهو دفتر واحد بكل مكتب توثيق تقيد به المحررات العرفية وفقا لأسبقية تقديمها من اطراف التعاقد من خلال ترتيب أسبقية قسائم سداد الرسوم المقررة سابق الإشارة اليها ، ويجب قيدها في ذات يوم تقديمها من أصحاب الشأن ،، وبعد القيد برقم مسلسل تصاعدي بدفتر اثبات التاريخ ، يبدء برقم واحد وحتى اخر رقم يقيد بنهاية السنة الميلادية في الدفتر المعد لذلك ، ويوقع مقدم العقد العرفي بالاستلام بدفتر اثبات تاريخ المحررات العرفية ، ويعتمد محضر اثبات التاريخ لكل محرر عرفي بتوقيع الموثق المختص ثم يختم المحرر العرفي بخاتم مكتب التوثيق .



والأصل : أنه يجوز اثبات تاريخ كافه أنواع المحررات العرفية أيا كانت ما دام غير مخالفة للدستور والشريعة الاسلامية والنظام العام والاداب .



والاستثناء : ما تم استثناءة بنص قانوني خاص ، كالمحررات واجبة الشهر والمتضمنة تصرفا في ايا من الحقوق العينية العقارية الاصلية او التبعية ، او ما تم استثناءة بناء على منشورات فنية بالشهر العقاري لبعض انواع المحررات التي تتضمن تأسيس الاحزاب او الجمعيات او النقابات والتي اشترط القانون لها مجموعه من الاجراءات الشكلية والموضوعية يجب استيفائها قبل قبول إثبات تاريخها بمكاتب التوثيق ولتعلقها بالأمن القومي والسلم الاجتماعي والسياسي

وأكثر حالات إثبات تاريخ المحررات العرفية ، وبمعنى أكثر دقة ، ما هي المحررات العرفية الواجبة اثبات تاريخها ؟؟



عقود إيجار المباني ووحداتها ، أيا كان شكلها أو الغرض منها ،هي اقوى صور المحررات الواجبة اثبات تاريخها قانونا ، الى جانب العديد من المحررات العرفية التي تتطلب الكتابة لاثباتها مثل عقود الشركات من حيث تأسيسها وتعديلها وحلها ..... الخ من المحررات العرفية المسماه والغير مسماه .



ويجوز أثبات تاريخ المحررات العرفية التى تتضمن الاشارة عرضا إلى حقوق عينية واجبة الشهر طالما كانت هذه المحررات غير معده أصلا لأثبات هذه الحقوق ، وبشرط ان لا تقرر ملكية عقارية او تنفيها .



ويجوز اثبات تاريخ الإقرارات العرفية المتعلقة ببعض أنواع الملكية الفكرية أو الصناعية مثل الاختراعات و الرسوم و النماذج الصناعية .... الخ .



ولا يجوز اثبات تاريخ المحررات واجبة الشهر وهي المحررات التي تتناول تصرفا قانونيا سواء كانت انشاء او نقل او تغيير او زوال في أيا من الحقوق العينية العقارية سواء الاصلية او التبعية .



وكذلك لا يجوز اثبات تاريخ المحررات التي يتطلب فيها القانون شكلا خاصا مثل الشكل الرسمي لتوثيق محررات وعقود الهبة وتصرفات السفن وملاحقاتها ، وكذلك لا يجوز اثبات تاريخ عقود الزواج العرفية .



وكذلك لا يجوز قانونا اثبات تاريخ المحررات العرفية التي تتناول ايجارات او سندات ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها عن ( تسع سنوات ) وكذلك لا يجوز اثبات تاريخ المخالصات والحوالات الإيجارية بأكثر من أجرة (ثلاث سنوات) مقدما ، وكذلك ايضا لا يجوز اثبات تاريخ الاحكام القضائية النهائية المثبتة لشيىء من ذلك ، لأن هذه الانواع من المحررات العرفية هي من المحررات واجبة الشهر عن طريق التسجيل العقاري وفقا لقانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 ، ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير من حيث حجيتها الثبوتية ، وذلك فيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة الى المخالصات والحوالات الايجارية .





وتسلم مكاتب التوثيق و فروعها شهادات لكل من يطلبها بحصول أثبات تاريخ المحررات العرفية بعد اداء الرسوم المقرر .ولا يجوز إعطاء صور رسمية من المحررات العرفية التى أثبت تاريخها و التى تم تصويرها ميكروفيلميا و يقتصر الامر بشأنها على اعطاء شهادات من واقع دفاتر أثبات التاريخ التى اثبتت فيها لأن أصول هذه المحررات ليست فى حوزة مكتب أو فرع التوثيق .





((ونقطة في غاية الاهمية ))



الطعن بين اطراف التعاقد في المحرر العرفي يكون بالإنكار فقط .
والطعن من الغير لا يكون الا بالطعن بالتزوير .
الشهادة الرسمية من واقع المثبت بدفاتر المحررات العرفية المثبتة التاريخ امام الشهر العقاري تتحول لمحرر رسمي .

20/06/2022

المادة 35 مكرر .. أزمة عقارية جديدة تثير الجدل القانوني

ماذا سيحدث في الرابع من مارس 2021

بقلم: وليد فهمي – رئيس إتحاد موثقي مصر

أنها المادة 35 مكرر بقانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، وتوابع ما أثير بشأنها من جدل وعيوب وقت مناقشتها بمجلس النواب السابق 2020 ما زال قائماً وبقوة على الرغم مما ذكرناه مراراً وتكراراً من ملاحظات وانتقادات بشأنها. ويبدو ان موضوع العقار سيظل مطروحاً على الساحة بالعام الجديد 2021، وانطلاقاً من واجبنا الوطني في حماية الملكية العقارية لمصر والمصريين وهو ميدان العمل الثاني لـ إتحاد موثقي مصر، ومع كثرة التساؤلات من رجال القانون ومن جميع فئات الشعب، وهذا الزخم الإعلامي بالتعديل التشريعي المختلط بالعديد من المعلومات القانونية الخاطئة، ومن وهنا وجب علينا توضيح بعض النقاط القانونية الهامة: -

أولاً_المادة_35مكرر_الصادرة_مؤخراً_بالقانون_رقم_186لسنة2020

المادة 35 مكرر هي تعديل تشريعي محدود جداً لمادة تشريعية واحدة من فقرتين بقانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، وليست حزمة تعديلات تشريعية كما اشاع البعض ذلك ، وقد أقرها مجلس النواب بجلسته العامة بتاريخ 16 أغسطس 2020، وسط جدل قانون شديد ، واستعجال تشريعي غير مبرر؟! ، واعتراض الكثيرين ، وبدون حوار مجتمعي ، رغم مساسها بأخطر الحقوق الدستورية وهو حق الملكية ، وتمت المصادقة عليها ونشرها بالجريدة الرسمية بالقانون رقم 186 لسنة 2020 وعلى ان يبدأ سريانها بعد ست شهور من تاريخ نشرها في بتاريخ 5 سبتمبر 2020، أي سيبدأ تاريخ سريانها وتفعليها خلال أيام بتاريخ 4 مارس 2021 ، وهو ما تسبب في اثارة البلبلة والتساؤلات وأصبحت محل اهتمام الجميع ، وحديث الساعة ، وبدون صدور بيان رسمي لتوضيح الأمر للجمهور والمحامين حتى الآن ؟

المادة 35 مكرر ليست قانون جديد قائم بذاته بل هو مجرد تعديل تشريعي بالإضافة إلى قانون الشهر العقاري رقم 114، والساري منذ عام 1946 وحتى الآن ولم يتم الغاؤه وما زالت احكام التسجيل العقاري بنظام الشهر الشخصي كما هي وسارية

المادة 35 مكرر خاصة فقط بنظام الشهر الشخصي الذي ينظمه القانون رقم 114 لسنة 1946، وليس لها علاقة بنظام السجل العيني والذي ينظمه القانون رقم 142 لسنة 1964، وليس لها علاقة بنظام الشهر العقاري بالمجتمعات العمرانية الجديدة والذي ينظمه القانون رقم 27 لسنة 2018

المادة 35 مكرر جزء لا يتجزأ من جميع مواد قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 وان كانت تتعارض مع بعض مواده كأحد أوجه النقد الموجه لها، وخاصة المواد 9 ، 10 ، 11 ، 12 ، 23 من ذات القانون ، إلا أنها ما زالت وستظل جزء من القانون ككل ولا يجوز تفسيرها او تطبيقها منفصلة عن باقي مواد واحكام القانون الأم

المادة 35 مكرر ودون الخوض فيما أصابها من عوار دستوري وعيوب تشريعية لا يتسع المجال لذكرها الآن ، وتهديدها لاستقرار الملكية العقارية، وبحسب ما ذكرتها مذكرتها الإيضاحية أنها طريق جديد للتسجيل العقاري واستثنائي، لتسهيل الإجراءات من خلال قيد الاحكام القضائية العقارية النهائية بـ (رقم وقتي) يتحول لـ (رقم شهر نهائي) بعد مرور شهر اذا لم يعترض على النشر احد بأحدى الصحف الورقية ؟! ، أمام المكتب الرئيسي وليس أمام مأمورية الشهر العقاري المختصة مكانياً بموقع العقار ، إلا أنها للأسف فتحت الثغرات لمافيا سرقة الأراضي والعقاراتوهددت الملكية العقارية الخاصة والعامة التي يحميها الدستور ،وتفتح الباب على مصراعيه للتلاعب وخصوصاً أنها لم تشترط اختصام الملاك الأصليين للعقار ، ومع ضعف ضمانات النشر لمدة شهر بأحدى الصحف الورقية التي قررها المشرع من عدم النيل من حقوق الملاك الأصليين، وبالتعارض والتناقض مع المادة 23 من ذات القانون ، والحقيقة ان المادة 35 مكرر استثناء على الاستثناء الموجود أصلاً بنظام "الشهر المؤقت" والذي تنظمه المادة 35 الأصلية والتي هي أيضاً مازالت سارية ، والمادتان (35 ،و 35مكرر) جزء من كامل القانون ولا يجوز تفسيرهما او تطبيقهما دون مراعاه باقي مواد القانون واحكامه والتي يجب على الجميع الاطلاع عليهم قبل الحديث عن التعديل التشريعي منفرداً

المادة 35 مكررصدرت لائحتها التنفيذية بتاريخ 5/1/2020، بقرار السيد المستشار وزير العدل رقم 9310 لسنة 2020 محاولة التخفيف من الانتقادات الفقهية والعيوب التشريعية الموجه لها، مما أفقدها الكثير من قوتها، وعطل الهدف التشريعي منها كطريق جديد سهل للتسجيل العقاري، وذلك فيما يخص الفقرة الأولى منها والخاصة بقيد الأحكام القضائية العقارية النهائية ، وذلك بعد إقرار ذات القواعد الأساسية العادية والعامة لإجراءات التسجيل العقاري الواردة بمجمل مواد القانون والمطبقة بمأموريات الشهر العقاري، ولم تعد طريقاً جديداً استثنائياً، حيث اشترطت في الحكم المطلوب تسجيله:-



ألا تكون الأحكام مبنية على الإقرار بأصل الحق

ألا تكون صادرة بناء على تسليم بالطلبات

ألا تكون موثقة للصلح بين الخصوم

تقديم ما يفيد نهائية الحكم

تقديم كافة البيانات المساحية الازمة لتعيين العقار محل الحكم

تقديم مكلفة عقارية

تقديم أصل الحق العيني محل الحق

بيان الحقوق العينية المقررة على العقار

تقديم شهادة تصرفات عقارية

التأكد من مطابقة وصف العقار لوصفه الوارد بالصحيفة المشهرة

إذا كان يحتاج موافقة من أي جهة إدارية فلا يحصل على الرقم إلا بعد الحصول على الموافقة

إلا يكون هناك مخالفة على العقار لأحكام قانون البناء وتقديم شهادة تفيد ذلك من المحافظ







إلا إن خطورتها وهو السبب الرئيسي من الضجة الإعلامية القائمة الآن هو بخصوص الفقرة الثانية منها ، والتي بموجبها تم حظر توصيل جميع الخدمات العقارية من مرافق عامه او تراخيص بناء وهدم وخلافه إلا إذا كان العقار مسجلاً حيث جاء نصها "وعلى شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية عدم نقل المرافق والخدمات، أو اتخاذ أي إجراء من صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم السند الذي يحمل رقم الشهر أو القيد. وتحدد اللائحة التنفيذية إجراءات وقواعد تنفيذ أحكام هذه المادة. "

حتى للعقارات التي تم توفيق أوضاعها مؤخراً، وسداد قيمة مخالفات التصالح، فقد وردت الفقرة الثانية من المادة 35 مكرر والتي كما هي باللائحة التنفيذية بذات الحظر الشامل بعدم نقل أو توصيل المرافق العامة والتراخيص للعقارات، إلا إذا كان العقار مسجل رسمياً شهر عقاري

فـ بموجب هذا التعديل التشريعي الجديد والذي سيدخل حيذ التنفيذ خلال أيام في الرابع من مارس القادم ، سيتسبب في منع توصيل ونقل المرافق العامة لأي عقار بمصر وبمعنى أكثر دقة لن يسمح بنقل المرافق العامة من مياه وكهرباء وتليفونات وغاز وصرف صحي وتراخيص البناء والهدم سوى لـ 5% فقط من عقارات مصر وهي النسبة المسجلة رسمياً شهر عقاري حتى الآن ، ونسبة الـ95% الغير مسجلة لن تستطيع توصيل ونقل المرافق العامة إلا بعد تسجيل العقار رسمياً ، وهو ما حذرنا منه مراراً وتكراراً اثناء مناقشتها بمجلس النواب السابق ، فمن المعروف دولياً في التشريعات العقارية ، من أن حظر توصيل ونقل المرافق العامة إلا إذا كان العقار مسجلاً ، يتم تشريعه في حالة إذا كانت نسبة العقارات المسجلة تزيد عن نسبة 80% ، وهو ما لا يتوافر في الواقع العقاري المصري ، وباعتراف جميع سلطات الدولة من أن النسبة المسجلة 5% فقطمن اجمالي عقارات مصر ، وبالتالي أصبحنا الآن أمام أزمة عقارية جديدة ، سيصطدم بها المواطن المصري بعد عدة أيام ، مع العلم أن ?% فقط من عقارات مصر هو المسجل و?? % غير مسجل، ومن المستحيل فرض حظر توصيل المرافق والتراخيص على ??% من عقارات مصر، فنفس الحظر موجود بجميع دول العالم لكن مع مراعاة أن نسبة العقارات المسجلة بكل دول العالم لا تقل عن 80%

الغريب في الامر ان ذات المادة 35 مكرر المستحدثة تشريعياً بقانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 ، نظيرتها في نظام الشهر العقاري بالمدن العمرانية الجديدة والتي ينظمها المادة التاسعة من القانون رقم 27 لسنة 2018 ، إلا إن تمت الإطاحة بها ، وعدم تطبيقها نهائياً بالمدن العمرانية الجديدة ، على الرغم من قوتها الملزمة تشريعياً ، وسهولة تطبيقها بالمدن العمرانية الجديدة من نظيرتها بالمدن القديمة ، إلا إن الواقع العملي الآن هو إن جميع العقارات بالمدن العمرانية الجديدة يتم توصيل المرافق العامة وإصدار كافة التراخيص والتعامل بشأنها أمام جميع الوزرات والجهات الحكومية ، مع إن عقاراتها غير مسجلة شهر عقاري ، والسؤال الذي يطرح نفسه بقوة ؟؟؟؟ ، هل سيكون مصير المادة 35 مكرر بالقانون 186 لسنة 2020 والتي مجال تطبيقها بالمدن القديمة الخاضعة لنظام الشهر الشخصي هو نفس مصير المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري بالمدن العمرانية الجديدة رقم 27 لسنة 2018 ؟ ... الإجابة ستظهر ملامحها بعد الرابع من مارس القادم ؟؟!

ثانياً_دعاوي_صحة_التوقيع

دعاوي وأحكام صحة التوقيع، لا دخل للشهر العقاري بها لا من قريب أو من بعيد، ولا قبل إقرار المادة 35 مكرر ولا بعد سريانها في الرابع من مارس القادم، فهي دعوى قضائية تحفظية، وليست دعوى عينية عقارية ، وليس بشرط أن تنصب على عقار بل ممكن ان تتناول أي شيء اخر ولو كان منقول او ملكية فكرية ،و تبدأ وتنتهي بالمحاكم وليس بمكاتب الشهر العقاري، ولا تثبت ولا تنقل الملكية العقارية، لا سابقاً ولا حالياً ولا مستقبلاً ، وليست من الدعاوي القضائية العقارية الواجب شهر صحيفتها بالشهر العقاري قبل نظرها بالمحاكم ، كما هو الحال بدعاوي الصحة والنفاذ .

دعاوي صحة التوقيع ما زالت قائمة ولم يتم إلغاءها وحجيتها ما زالت قائمة وما أثير بشأنها مؤخراً غير صحيح كلياً فهي دعوى تحفظية لإثبات أن التوقيع على عقد البيع الابتدائي العرفي، توقيع صحيح ليس إلا، لكنها ليست دليل على صحة العقد نفسه أو العقار محله ، ولا يستفيد منها إلا بأمرين أن التوقيع صحيح ولا محل للطعن بالتزوير عليه إذا كان الحكم حضورياً ونهائياً، والأمر الثاني هو إثبات تاريخ العقد بيوم قيد الدعوى بقلم كتاب المحكمة عملاً بالمادة 15 من قانون الاثبات للتعرف على العقد الأول في حالة تعدد البيوع على ذات العقار

وبالتالي دعوى صحة التوقيع لا يبحث فيها القاضي الملكية العقارية، وليس لها أي علاقة بالمادة 35 مكرر لا من قريب او من بعيد، ولم يتم؟ إلغائها بالتعديل التشريعي الأخير بقانون الشهر العقاري كما روج واشاع البعض وللأسف من بعض رجال القانون ومن بعض المنصات الإعلامية المشهورة.

والتعديل الأخير لم يلغى حجية عقود البيع الابتدائية‏ أو أي أثر من آثارها والتزاماتها الشخصية فالعقد الابتدائي يولد التزام شخصي وملزم لكلا طرفيه وفقاً لبنوده وأحكامه ولا يجوز التحلل من الالتزامات الواردة بها ، سواء ظل عقداً عرفياً او صدر بشأنه حكماً بصحة توقيع اطرافه ، وإن كانت حجيتها في مواجهة الغير تتطلب التسجيل بالشهر العقاري ، وهو ما يؤكده صراحة المادة التاسعة من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 والتي نصها : "جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية. ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم. ولا يكون التصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن ".

ثالثاً_دعاوي_وأحكام_الصحة_والنفاذ

وهي أحد أهم حالات تطبيق المادة 35 مكرر وأشهر الدعاوي العقارية القضائية، وكثيراً ما يخلط البعض بين دعوى صحة التوقيع، ودعوى الصحة والنفاذ،

ويكتفي المواطنين والمحامين عند إثبات عقود بيع الأراضي أو العقارات بإثبات صحة التوقيع فقط ! ، إلا أن هناك فرقًا كبيرًا بين الدعويين ، فدعوى الصحة والنفاذ هي دعوى موضوعية عينية وليست تحفظية كدعوى صحة التوقيع ، وهي من الدعاوي القضائية العقارية واجبة الشهر قانوناً ، حيث يجب قانوناً شهر صحيفتها أمام مأمورية الشهر العقاري المختصة مكانياً بموقع العقار قبل نظرها أمام المحكمة ، وأيضا يجب تسجيل حكمها القضائي النهائي أمام ذات مأمورية الشهر العقاري التي شهرت صحيفتها ، وهو هنا مجال تطبيق الفقرة الأولى من المادة 35 مكرر المستحدثة مؤخراً .

وتظهر أهميتها في حال امتنع البائع عن البيع الرضائي والتوقيع على العقد النهائي امام الشهر العقاري أو حال تقاعسه عن اتخاذ إجراءات نقل الملكية للمشتري أمام مأمورية الشهر العقاري المختصة، وذلك استناداً إلى نص المادة 71 من القانون المدني على أنه إذا أخل أحد طرفي العقد الابتدائي بالتزامه بإبرام العقد النهائي كان للطرف الآخر إذا لم يكن مخلًا بالتزاماته أن يطلب الحكم في مواجهته بصحة العقد الابتدائي ونفاذة ويحكم له بصحة ونفاذ العقد الابتدائي (صحة التوقيع والعقد معاً).

وتعتبر دعوى الصحة والنفاذ من الدعاوى القضائية المرهقة مالياً وقانونيا لصاحبها وللمحامي، حيث إن إجراءاتها طويلة تستغرق وقتًا أطول بكثير من دعوى صحة التوقيع، قد يصل إلى سنوات طويلة، ولا نعلم كيف سيكون التسجيل العقاري سهلاً وسريعاً من خلال قيد أحكام الصحة والنفاذ وفقاً للمادة 35 مكرر المستحدثة تشريعياً ، والتي قد تستغرق سنوات طويلة تصل الى 25 عام من النزاع القضائي،وهو من الأسباب الرئيسية الى لجوء المواطنين والمحامين الى دعاوي صحة التوقيع، حتى وان كانت لن تثبت الا التوقيع فقط ولا تنقل الملكية العقارية بل حتى لا تثبتها

والتعديل التشريعي بالمادة 35 مكرر لم يتضمن إلغاء دعاوي صحة التوقيع ، ولم يفرض دعاوي الصحة والنفاذ كطريق إجباري حصري للتسجيل العقاري ، فـ قواعد التسجيل العقاري حتى اللحظة ، وكما كان مسبقا قبل المادة 35 مكرر قائمة دون تعديل أو الغاء ، و دعاوي الصحة والنفاذ قائمة ولم تلغى ايضاً كما اشاع البعض ، ولا تنقل أحكامها القضائية النهائية الملكية العقارية الا بعد مراجعتها قانونياً أمام مأمورية الشهر العقاري المختصة مكانياً بموقع العقار وتتبع تسلسل سندات الملكية الرسمية وصولاً للمالك الأصلي ، كشرط لنقل الملكية كما هو معتاد ، وما زالت حتى اللحظة القواعد العامة والاستثنائية للتسجيل العقاري في مصر كما هي منذ عام ???? وحتى تاريخه ،و كل ما يتم ترويجه شائعات وليس لها أي أساس من الصحة أو القانون ، كل ما في الأمر هو ما قررته الفقرة الثانية من المادة ?? مكرر المستحدثة تشريعياً مؤخراً ، والتي بموجبها أصبح هناك التزام قانوني بعدم تقديم اي خدمات عقارية خدمية من تراخيص ومرافق عامه إلا إذا كان العقار مسجلاً ، والأمر إذن ليس له علاقة بدعاوي صحة التوقيع أو الصحة والنفاذ أو النزاعات القضائية العقارية كافه ،

#رابعاً_الاحكام_القضائية_العقارية_النهائية_لا_تمنع_الشهر_العقاري_من_بحثها_وتتبعها

وفقاً لمجمل احكام قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 ، وهو ذات القانون الذي تمت إضافة المادة 35 مكرر إليه ، والمادة التشريعية الجديدة هي اولاً وأخيراً جزء منه ولا يجوز تفسيرها أو تطبيقها بمعزل عن باقي مواد ذات القانون ، وخاصه المواد 9 – 12 – 23 وغيرهم ، ولهدف تشريعي هو منع ووقف استيلاء بعض المواطنين على أراضي الدولة والأفراد من خلال اختلاق نزاعات قضائية وهمية بين الأشخاص الذين لا يملكون هذه الأراضي ، وتنتهي بأصدار احكام قضائية بملكيتهم لها ، ومع ذلك ومع صدور هذه الأحكام القضائية العقارية النهائية ، لا يغل يد الشهر العقاري ولا يمنع أعضاؤه الفنيين من التحقق والبحث والمراجعة وتتبع الملكية وحمايتها وصولاً للمالك الأصلي وأصل الحق العيني ، وضرورة بحث ملكية من صدرت لمصلحتهم هذه الأحكام وضرورة الرجوع لسندات الملكية والدفاتر العقارية والمراجع الهندسية والمساحية لبيان أسماء ملاك العقار الأصليين ، وإن صدور حكم قضائي يثبت الملكية بناء على إقرار الخصوم لا يغني ولا يحول قانوناً من إتباع كافة الإجراءات المنصوص عليها مجتمعة دون استثناء بقانون الشهر العقاري ، ولا يمس ذلك صحة وحجية الحكم القضائي الصادر بثبوت الملكية ، وهو ما تواتر عليه العمل الفني بالشهر العقاري تنفيذاً صريحاً ومباشراً لأحكام ومواد الدستور وقانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 ، وهو ما استقر عليه أحكام مجلس الدولة في العديد من أحكامها ،ونوه مجلس الدولة إلى أن هذا النهج من الشهر العقاري يمثل حماية للمال سواء أكان مملوكاً للأفراد أو الدولة، وحماية حقوق الغير حسن النية، باعتبار أن التسجيل هو سبيل نقل الملكية وستكشف به ما قد يخفى من تصرفات على العقارات محل الإجراء، هذا فضلاً على أن الأحكام القضائية هي وإن كانت نهائية إلا أن حجيتها تظل نسبية.وأيضاً بحسب ما استقر عليه قضاء محكمة النقض بقولها: "أن تصديق القاضي على الصلح أساسه سلطته الولائية مؤدى ذلك ما حصل أمامه من اتفاق وتوثيقه ليس له حجية الشيء المحكوم فيه، وإن أعطى شكل الأحكام عند إثباته، طبقا للطعن رقم 3075 لسنة 60 ق .

#خامساً_البحث_عن_حل_لأزمة_المادة_35مكرر

دائماً ما يأتي الحل تشريعياً لمسائل الملكية العقارية، إن لم يكن هو الحل الوحيد سواء بصفة مؤقتة أو دائمة :-

، وهو الحل الفوري السريع المتاح حالياً لإنقاذ ما يمكن إنقاذه هو إلغاء المادة 35 مكرر تشريعياً أو تأجيل موعد سريانها المقرر خلال أيام في الرابع من مارس القادم، وإعادة النظر فيها تشريعياً بين الإلغاء أو التعديل وضرورة طرحها للحوار المجتمعي وأخذ رأي فقهاء القانون والمهتمين بالشأن العقاري ، حيث إن مدة الستة شهور من نشرها بالجريدة الرسمية في الخامس من سبتمبر 2020 ، وسريانها ودخولها حيز التنفيذ في الرابع من مارس 2021، مدة غير كافية على الإطلاق لتسجيل 95% من عقارات مصر الغير مسجلة ، مما تسبب في حجب وحظر كافة الخدمات العقارية من مرافق وتراخيص ومن كافة الوزارات والجهات الحكومية للملايين من الشعب المصري

هو الحل الدائم لأزمة التسجيل العقاري في مصر ، سبق وتحدثنا عنه مراراً وتكراراً وطالبنا به كثيراً على مدار السنوات الماضية وما زال ، هو تفعيل وترجمة المادة 199 من دستور مصر 2014 ، بمشروع قانون بإنشاء وزارة للأملاك العقارية بديلاً عن الشهر العقاري أسوة بالعديد من دول العالم وأقربها لمصر من الدول العربية تونس ، حيث ان الواقع العقاري بمصر هو ان المسئول الحصري عن تنظيم وحماية الملكية العقارية لمصر والمصريين هي مصلحة الشهر العقاري والتوثيق ، والمنشئة منذ عام 1946 م كأحدى قطاعات وزارة العدل ، والمتابع لمجريات الاحداث في مصر مع بداية عام 2020 م ، هذا العام التاريخي المتخم بالأحداث المهمة ، والتي بدء احداثه بمطالبات مجلس النواب المتتالية بضرورة إنشاء هيئة مستقلة للشهر العقاري كعلاج تشريعي لأزمات الشهر العقاري ، والملاحظ عن كثب ان شعار المرحلة ومحل اهتمام الجميع من الدولة والمواطنين هو العقار ، ما بين تراخيص البناء ومخالفاتها والتصالح بشأنها وقيمة التصالح والهدم ، والتي شغلت الرأي العام بكافة فئاته حتى اللحظة ، وما بين تسجيله قانونياً بالشهر العقاري ، و موضوع العقار اجتمع عليه ولأول مرة اهتمام كلاً من المواطن والدولة بكافة مؤسساتها ، بعد تهميش دام لسنوات طويلة منذ انشاء الشهر العقاري عام 1946 م

فـ بعد مرور أكثر من 74 عام على إنشاء مصلحة الشهر العقاري والتوثيق عام 1946 ، وعجز قوانين التسجيل العقاري المتداخلة والمتعارضة أحياناً والتي يمتد تاريخها لتاريخ نشأة الشهر العقاري نفسه عام 1946 ، ورغم صدور مشروع قانون جديد للمدن العمرانية الجديدة رقم 27 لسنة 2018 ، إلى إن حدود علاجه للأزمة تبدء وتنتهي عند المدن العمرانية الجديدة وهي بطبيعتها مدن تتمتع باستقرار كبير في الملكية العقارية ، وخالية تقريباً من النزاعات العقارية ، لأنها مدن جديدة مستحدثة على أراضي تملكها في الأساس وتديرها الدولة الى الآن ، ونجحت في تنظيمها وتخصيصها للمواطنين بعدة انظمة للتملك والرقابة العقارية بفاعلية على تراخيصها وتوصيل مرافقها العامة من مياه وكهرباء وخلافة ، تحت إشراف أجهزة المدن لكن تبقى المشكلة الرئيسية قائمة بغالبية عقارات مصر والكائنة بالمدن القديمة والتي تعاني من صعوبة في تسجيل عقاراتها سواء الخاضعة لقانون الشهر الشخصي رقم 114 لسنة 1964 ، أو الخاضعة لقانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1964 ، ولوائحهم التنفيذية والمئات من المنشورات الفنية والكتب الدورية المنظمة للمئات من المسائل الفنية الخاصة بالتسجيل العقاري

ً_عن_الشهر_العقاري

مع ضخامة العقبات العقارية وتشعبها كماً وكيفاً بل وامتداد جذورها في عمق التاريخ، وتزامن ذلك مع الاهتمام الملحوظ للحكومة المصرية مؤخراً بتسهيل الخدمات المقدمة للمواطنين وتبسيطها وسرعة انجازها، ولعل أهمها التسجيل العقاري والتوثيق، نرى .. بل نطالب بإنشاء وزارة للأملاك العقارية بديلاً عن مصلحة الشهر العقاري والتوثيق ، فالموضوع من الأهمية بمكان والخطورة بزمان يستحق وزارة جديدة عقارية قائمة بذاتها تسند إليها كافة الشئون العقارية وأهمها اختصاصات مصلحة الشهر العقاري والتوثيق من تنظيم عمليات البيع والشراء وحماية الملكية العقارية ، وحصر الاملاك العامة والخاصة وتنظيم إنشاءها وانتقالها والتصرف فيها ، وإنشاء قاعدة بيانات عقارية دقيقة لكل مصر ، وزارة عقارية جديدة ذات سلطات قوية وصلاحيات جديدة ، تمتلك القدرات التنفيذية والمقومات التشريعية لتسجيل جميع عقارات مصر ، والتي بلغت النسبة الغير مسجلة أكثر من 85% من عقارات مصر ، فهل بعد 74 عام من نشأة مصلحة الشهر العقاري والتوثيق نتحدث عن نسبة ضعيفة جديدة للعقارات المسجلة – 15% فقط – هذه النسبة المتدنية والتي هي في الأساس ميراث عقاري مسجل من قبل نشأة الشهر العقاري عام 1946 ، ولم يضف إليها الشهر العقاري كثيراً في الحقيقة ؟!

هذه النسبة الفقيرة جداً التي أثرت سلباً على ترتيب مصر في جذب المستثمرين وفقا لإحصائيات البنك الدولي المتتالية ، أننا نبحث عن حل عقاري سريع وبمرونة تنفيذية على أسس تشريعية قوية ، فهل يكون وزارة جديدة للأملاك العقارية الحل الأمثل لحماية ملكية الدولة والمواطنين والسهر على تنفيذ أحكام التسجيل العقاري كافة والتي ينظمها حزمة ضخمة من القوانين العقارية المتداخلة بجانب تشعب الجهات الحكومية ذات الصلة بالعقار عامة وبعملية التسجيل العقاري خاصة ، وزارة جديدة تضم تحت سلطتها الضرائب العقارية والمساحة وكافة الجهات ذات الصلة بالعقار ، قد يبدو الأمر غريباً للوهلة الأولى بإنشاء وزارة جديدة للملكية العقارية ، ونحن أول من طالب بها ، ولكن سرعان ما تزول الغرابة ، اذا اعترفنا بخطورة الوضع العقاري بمصر وتأثيره السلبي على جهود الدولة في إعادة تنظيم العقارات والاراضي بمصر وان السبب الحقيقي للتعدي على أراضي الدولة والعدد الضخم من محاضر مخالفات البناء التي تم حصرها مؤخراً كان سببه عدم استقرار الملكية العقارية لعدم تسجيل اكثر من 85% من عقارات مصر وغالبيتها قائمة على عقود عرفية ، ومن جانب آخر لتأكيد ضرورة إنشاء وزارة للأملاك العقارية في ضوء العديد من التجارب الدولية والعربية في هذا الشأن ولعل اقربها للتنفيذ وزارة الأملاك العقارية بدولة تونس الشقيقة ، أي إن الموضوع في ذاته ليس جديداً بل مطبق بالفعل بالعديد من دول العالم .



وزارة للأملاك العقارية كان الحل الأول والمثالي في سقفه الأعلى لعلاج أزمة التسجيل العقاري بمصر وبيروقراطية إجراءاتها التي يعاني منها الجميع وفاضت المحاكم بمنازعاتها فحوالي 50% من المنازعات القضائية هي في الأساس عقارية بسبب ضعف القوانين العقارية بمصر، ونعرض الحل الثاني بتحويل مصلحة الشهر العقاري إلى هيئة مستقلة ، والذي طالب به مجلس النواب نهاية عام 2019 ، ويطالب به أعضاء الشهر العقاري منذ عام 2009 م ، وإلى الآن من خلال إعادة هيكلة شاملة فنية وإدارية لهذه المؤسسة العريقة بعد مرور أكثر من 74 عام على قانون إنشاءها عام 1946 ، من خلال مشروعاً متكاملاً لتطوير و تحديث الشهر العقاري تحت عنوان "هيئة الملكية العقارية و التوثيق" هيئة قانونية مستقلة ذات اختصاصات قضائية تلحق بـ وزير العدل ، ووفقاً لضوابط نص المادة ??? من دستور مصر والتي نصها " الأعضاء الفنيون بالشهر العقاري مستقلون في أداء عملهم ، ويتمتعون بالضمانات والحماية اللازمة لتأدية أعمالهم ، على النحو الذى ينظمه القانون ."

كُتب بتاريخ 19 فبراير 2021 – بقلم /وليد فهمي - رئيس إتحاد موثقي مصر

Address

Hurghada

Telephone

+201004534599

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Al Abd Law Firm - ألعبد للإستشارات القانونية posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Practice

Send a message to Al Abd Law Firm - ألعبد للإستشارات القانونية:

Shortcuts

Share

Category