مكتب المستشار ماجد عبده

مكتب المستشار ماجد عبده تقديم خدمات قانونيه عبر فريق عمل متكامل مؤهل من المستش?

25/07/2025

بقلم
الاستاذ ماجد عبده
المحامى بالنقض

معنى القانون ولماذا يُصدر

القانون هو مجموعة القواعد الملزمة التى تضعها السلطة المختصة فى الدولة لتنظيم علاقات الأفراد بعضهم ببعض وعلاقتهم بالدولة، بهدف حفظ النظام وتحقيق العدل وحماية الحقوق.
يُعد القانون بمثابة الإطار العام الذى يحدد ما هو مباح وما هو محظور، وما يجوز للفرد فعله وما يُعاقب عليه إذا تجاوزه.
يُصدر القانون لتحقيق التوازن بين مصلحة الفرد وحماية المجتمع ككل، فهو يُعد ترجمة عملية لمفهوم العقد الاجتماعى بين الحاكم والمحكوم، ويعكس فى جوهره قيم المجتمع وثقافته واحتياجاته.
⚖️ القوانين تصدر بالنظر إلى البعد الاجتماعى

عند سن أى قانون، لا بد أن يضع المشرّع فى اعتباره الأبعاد الاجتماعية والثقافية والدينية والاقتصادية للمجتمع. فالقانون الذى يتجاهل الطبيعة الاجتماعية لمواطنيه أو عاداتهم قد يصبح أداة هدم بدلاً من أن يكون وسيلة تنظيم وإصلاح.

لهذا نجد أن القوانين الناجحة هى التى تراعى واقع الناس، وتوازن بين تحقيق التطور والاحتفاظ بالثوابت التى يقوم عليها المجتمع. كما ينبغى أن يتسم القانون بالمرونة ليستجيب للتغيرات التى تطرأ على المجتمع مع مرور الزمن.

⚠️ تأثير القوانين التى تصدر خطأ على المجتمع

إصدار قوانين دون دراسة متأنية للبعد الاجتماعى أو دون إشراك أصحاب المصلحة غالبًا ما يؤدى إلى نتائج عكسية. فقد تتحول بعض القوانين إلى عبء على المواطن وتسبب فجوة بين الدولة والمجتمع، مما يؤدى إلى فقدان الثقة فى التشريعات أو اللجوء إلى التحايل عليها.

كذلك، قد تتسبب القوانين الخاطئة فى إضعاف القيم المجتمعية أو تفكيك الروابط الأسرية أو زيادة النزاعات القضائية. والأخطر من ذلك أن القوانين غير المدروسة قد تشجع على الفساد أو العنف أو الهجرة غير الشرعية إذا لم توفر البدائل والحلول الواقعية.

📚 مقارنة بين المجتمع قبل ١٩٧٠ والآن

1️⃣ الترابط الأسرى:
قبل عام 1970، كانت الأسرة المصرية نموذجًا للتماسك، إذ كان الجد والأب والأبناء والأحفاد يعيشون غالبًا فى بيت واحد أو متجاورين، وكانت علاقات القرابة والجيرة تشكل شبكة أمان اجتماعى قوية. أما اليوم، فقد أدت مظاهر التحضر والهجرة الداخلية والخارجية إلى تفكك كثير من الأسر وضعف صلة الرحم.

2️⃣ عدد حالات الطلاق:
فى الماضى، كانت حالات الطلاق نادرة ويُنظر إليها باعتبارها آخر الحلول. أما الآن، فقد ارتفعت معدلات الطلاق لأسباب اقتصادية واجتماعية وثقافية، مع سهولة الحصول عليه مقارنة بالماضى، وضعف دور العائلات فى احتواء الخلافات.

3️⃣ سلوكيات الشباب:
كان الشباب قبل 1970 أكثر التزامًا بالأعراف المجتمعية واحترامًا للكبار، وكانت الأسرة والمدرسة والمسجد (أو الكنيسة) يشكلون منظومة تربوية متكاملة. أما الآن، فقد تغيرت أنماط السلوك بشكل ملحوظ مع تأثير وسائل التواصل الاجتماعى وانتشار ثقافة الاستهلاك والانفتاح على أنماط غربية قد لا تناسب كل قيمنا.

4️⃣ التعليم:
كان التعليم قبل 1970 أكثر انضباطًا وجودة، وكانت المدارس الحكومية تُخرّج كوادر مشهود لها بالكفاءة. ومع ازدياد الكثافة السكانية وضعف الإنفاق على التعليم، تراجعت جودة المدارس الرسمية، مما دفع الكثيرين للجوء إلى الدروس الخصوصية والمدارس الخاصة.

5️⃣ الصحة:
فى العقود الماضية، رغم محدودية الإمكانيات، كانت المستشفيات الحكومية تؤدى دورًا مهمًا وتكفل العلاج المجانى. أما اليوم، فقد زادت التحديات أمام النظام الصحى العام، وأصبحت الخدمات الصحية الجيدة غالبًا مرتبطة بالمستشفيات الخاصة التى قد لا تكون فى متناول الجميع.

✨ خاتمة

من هنا نرى أن القانون لا يمكن أن يكون بمعزل عن المجتمع. فالتشريع الناجح هو الذى يصدر بعد دراسة عميقة، ويوازن بين مصلحة الفرد والجماعة، ويهدف إلى الحفاظ على القيم الأصيلة مع الاستجابة لمتطلبات العصر. وكلما كان القانون متجذرًا فى وعى الناس وقيمهم، زادت فرص نجاحه وقدرته على تحقيق الإصلاح المنشود.

بقلم
المستشار ماجد عبده

أولًا: التصديق شرط لازم لدخول القانون حيز التنفيذنصت المادة (123) من الدستور المصري على الآتي: "إذا اعترض رئيس الجمهورية...
16/07/2025

أولًا: التصديق شرط لازم لدخول القانون حيز التنفيذ
نصت المادة (123) من الدستور المصري على الآتي:
"إذا اعترض رئيس الجمهورية على مشروع قانون أقره مجلس النواب، رده إليه خلال ثلاثين يومًا... فإذا لم يُرد المشروع في هذا الميعاد اعتبر قانونًا وأُصدر."

التفسير:
إذا لم يُصَدّق الرئيس خلال المهلة (30 يومًا)، وكان المجلس في حالة انعقاد، يُعد المشروع قانونًا بحكم الدستور.
لكن إذا فُضّ دور الانعقاد قبل التصديق أو الإرسال للرئيس، فلا يعتبر القانون قد اكتمل دستوريًا

ثانيًا : فض دور الانعقاد يوقف مسار التشريع
بحسب اللائحة الداخلية لمجلس النواب (المادة 174 وما بعدها)، فإن مشروعات القوانين التي لم تنته إجراءاتها خلال دور الانعقاد تبقى قائمة، لكنها تُعاد عرضها في الدور التالي إلا إذا قرر المجلس غير ذلك.1
التفسير :
مشروع1 القانون الذي لم يُرسل بعد للرئيس، أو لم يُنشر رسميًا، لا يسقط، لكن يتم استكمال إجراءاته بعد عودة البرلمان للانعقاد.
أما إن فُضّ البرلمان قبل تمام التصديق والنشر، فإن النفاذ القانوني يتوقف تلقائيًا لحين اكتمال الإجراءات في الدورة الجديدة .
و كل عام و انتم بخير

16/07/2025

📌 📝 إعلان هام | استشارات قانون الإيجارات القديمة 📜

📣 بنطمّن كل مالك وكل مستأجر إن مكتبنا جاهز للرد على كل الاستشارات القانونية الخاصة بقانون الإيجارات القديم، سواء كنت مالك عايز تعرف حقوقك وإجراءاتك القانونية، أو مستأجر محتاج تطمئن على موقفك وتحافظ على حقك بالقانون.

✅ بنقدّم استشارة صادقة وصريحة: هنقولك موقفك القانونى الحقيقى من غير تهويل أو تطمينات وهمية… هدفنا نحميك من المشاكل ونحافظ على وقتك ومالك.

📞 تقدر تتواصل معانا من خلال الصفحة فى أى وقت — الرد هيكون بأسرع وقت وبكل أمانة واحترافية.

📍 رابط الصفحة: اضغط هنا

🔹
🔹
🔹

03/05/2025

ملخص مشروع قانون الغاء الإيجار القديم (مايو 2025)

1. زيادة القيمة الإيجارية

بالنسبة للوحدات السكنية:

تُحدد القيمة الإيجارية الجديدة بعشرين ضعف القيمة الحالية.

يُشترط ألا تقل القيمة الشهرية عن 1000 جنيه في المدن والأحياء، و500 جنيه في القرى.

بالنسبة للوحدات غير السكنية (مثل المحلات):

تُحدد القيمة الإيجارية الجديدة بخمسة أضعاف القيمة الحالية.

2. زيادة سنوية تدريجية

تُزاد القيمة الإيجارية بنسبة 15% سنويًا لمدة خمس سنوات.

3. إنهاء عقود الإيجار القديمة

تنتهي عقود الإيجار الخاضعة لهذا القانون بعد خمس سنوات من تاريخ العمل به، ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.

يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء الوحدة المؤجرة في نهاية المدة المحددة.

4. إجراءات الإخلاء

في حالة امتناع المستأجر عن الإخلاء، يحق للمالك التقدم بطلب إلى قاضي الأمور الوقتية لإصدار أمر بالطرد دون الحاجة إلى دعوى قضائية مطولة.

يحق للمستأجر رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة، دون أن يترتب على ذلك وقف أمر الطرد.

5. أولوية في الحصول على وحدات بديلة

يمنح المستأجرون الذين تنتهي عقود إيجارهم بموجب هذا القانون أولوية في الحصول على وحدات سكنية أو غير سكنية، سواء بالإيجار أو التمليك، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وفقًا للقواعد التي يصدر بها قرار من رئيس مجلس الوزراء.

6. إلغاء القوانين السابقة

يُلغى العمل بالقوانين أرقام 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 و6 لسنة 1997، وذلك اعتبارًا من اليوم التالي لمرور خمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون.

7. تطبيق تدريجي وتوازن اجتماعي

يهدف القانون إلى تحقيق التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين، مع مراعاة الأبعاد الاجتماعية والاقتصادية، خاصة للفئات الأكثر احتياجًا.

يُخطط لإجراء حوار مجتمعي موسع يشمل جميع الأطراف المعنية قبل إقرار القانون بشكل نهائي.
بقلم
المستشار ماجد عبده
المحامى بالنقض

26/04/2025

الرقم القومي للعقارات في مصر (الذي يُعرف أيضًا باسم **الرقم المميز للوحدة العقارية**) هو جزء من منظومة **التوثيق العقاري الحديثة** التي تهدف إلى تنظيم وتسجيل العقارات بشكل دقيق، وتسهيل عمليات التداول والتحقق من الملكية.

# # # **أهمية الرقم القومي للعقارات:**
1. **تحديد هوية العقار بشكل فريد**: كل وحدة عقارية (أرض، شقة، منزل، إلخ) تحصل على رقم مميز لا يتكرر، مما يمنع التلاعب أو النزاعات.
2. **تسهيل المعاملات القانونية**: يُستخدم في العقود، الرهن، البيع، والشراء.
3. **مكافحة التعديات والتجاوزات**: يساعد في الرقابة على الأراضي والعقارات غير المسجلة.
4. **ربط العقار بسجلات الجهات الحكومية**: مثل الشهر العقاري، الضرائب، والمرافق (كهرباء، مياه، غاز).

# # # **كيفية الحصول عليه:**
- يتم إصدار الرقم القومي للعقار عند **تسجيله أو توثيقه** في السجل العقاري.
- يمكن الاستعلام عنه عبر **مصلحة الشهر العقاري والتوثيق** أو من خلال البوابة الإلكترونية التابعة لها.

# # # **الفرق بين الرقم القومي للعقار والرقم القومي للمواطن:**
- **الرقم القومي للمواطن**: خاص بالأفراد (يتكون من 14 رقمًا).
- **الرقم القومي للعقار**: خاص بالعقار (قد يكون مكونًا من أرقام وحروف حسب النظام الجديد).

# # # **التحديثات الأخيرة:**
تعمل الحكومة المصرية على تطوير **منظومة التسجيل العقاري الإلكتروني**، حيث يتم ربط كل عقار برقم قومي لضمان الشفافية وتقليل النزاعات.

إذا كنت تبحث عن الرقم القومي لعقار معين، يمكنك التوجه إلى **مصلحة الشهر العقاري** أو زيارة موقعها الإلكتروني للاستعلام
بقلم
المستشار ماجد عبده
محامٍ بالنقض و مستشار قانونى

26/04/2025

"بين القضاء والمحاماة: من هو المستشار بحق؟"

بقلم: المستشار ماجد عبده

في ظل الخلط الشائع بين الألقاب القانونية، أصبح من الضروري إلقاء الضوء على الفارق الجوهري بين وظيفة القاضي والمحامي، وتحديد من الأحق بلقب "المستشار" من منظور قانوني وموضوعي.

أصل التسمية والوظيفة

اللغة لا تخطئ. فكلمة "مستشار" في أصلها اللغوي تدل على من يُستشار، أي من يُطلب منه الرأي والمشورة، خاصة في المسائل الفنية أو القانونية. وهذا المعنى يتطابق تمامًا مع الوظيفة الأساسية للمحامي، الذي يقدم المشورة القانونية للأفراد والهيئات، ويشارك في الوقاية من النزاعات قبل وقوعها.

أما القاضي، فدوره مختلف تمامًا، إذ لا يُستشار ولا يُطلب منه رأي قانوني. وظيفته الأساسية والحصرية هي الفصل في المنازعات، من خلال إصدار الأحكام القضائية الملزمة. بل إن القوانين المنظمة للسلطة القضائية (قانون رقم 46 لسنة 1972) تمنعه من إبداء الرأي أو تقديم المشورة القانونية، حرصًا على استقلاله وحياده.

هل "المستشار" لقب وظيفي للقضاة؟

يرى البعض أن لقب "مستشار" يُطلق على بعض درجات القضاة – كـ"مستشار بمحكمة الاستئناف" – على اعتبارها رتبة وظيفية. لكن الواقع أن هذا اللقب تاريخي وموروث من النظم القضائية الأجنبية (وخاصة الفرنسية)، ولم يعد يُعبّر عن طبيعة العمل القضائي الذي لا علاقة له بتقديم المشورة. بل إن القانون رقم 142 لسنة 2006 جاء ليُوحد المسمى الوظيفي تحت كلمة "قاضٍ"، وألغى رسميًا استخدام لفظ "مستشار" كمسمى إداري داخل القضاء.

المستشار القانوني الحقيقي: المحامي

بحسب قانون المحاماة رقم 17 لسنة 1983، فإن المحامي هو المختص قانونًا بتقديم الاستشارات القانونية، وصياغة العقود، والدفاع عن الحقوق. وفي الواقع العملي، يُلجأ إلى المحامي بصفته "مستشارًا قانونيًا" سواء داخل الشركات، أو الهيئات، أو حتى على المستوى الشخصي.

ومن ثم، فإن المحامي هو من يمارس دور المستشار بالفعل، لا القاضي. والمحاماة ليست مجرد تمثيل أمام المحاكم، بل هي علم وفن ومشورة قانونية متخصصة، تُسهم في استقرار العلاقات والمعاملات.

خاتمة: دع الأمور تُسمى بأسمائها

في ضوء ما سبق، فإن وصف القاضي بـ"المستشار" هو وصف مجازي أو عرفي لا يعكس طبيعة عمله. أما المحامي، فهو المستشار القانوني الحقيقي، اختصاصًا وممارسةً، بل ونصًا قانونيًا.

وعليه، فقولنا: "القاضي قاضٍ، والمحامي هو المستشار"، ليس مجرد تبسيط، بل هو توصيف دقيق يحترم القانون واللغة والوظيفة معًا...................
بقلم: المستشار ماجد عبده
محامٍ بالنقض ومستشار قانوني

11/03/2025

رأى و مقترح لحل المأذق القانونى بشأن قانون الايجار القديم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ :
لما كان القانون ينص على امتداد عقد الايجار للزوجة و الابناء شرط الاقامة مع المستأجر الاصلى سنة قبل الوفاة هذا و بعد الحكم بعدم دستورية اخر فقرة و هى الامتداد للاقارب حتى الدرجة الثالثة ، و لما كان حال صدور قانون قد يلغى قانون الايجارات القديم لمصلحة المالك فهذا يعد اجحافا بحق المستأجر ، فالقاوانين حينما تشرع يجب ان ينظر للبعد الاجتماعى عند سنها .
فمقترحى
ان يتم تعديلا على القانون دون الغاؤه يخص بند القيمة الايجارية .
تزاد القيمة الايجارية بنسبة تقاس على نسبة الزيادة على سعر جرام الذهب و لا يمتد عقد الايجار الا للوارث من زوجة او ابناء المقيم بالعين .
فمثلا ان كان عقد الايجار وقت تحريره القيمة الايجارية عشرة جنية و جرام الذهب ب ١٥٠ جنيه فطبقا للتعديل يكون اليوم سعر جرام الدهب ٤١٠٠ جنيه و يكون القيمة الايجارية ٢٦٠ جنيه .
و لو الايجار ب ١٠٠ جنيه يصبح ٢٦٠٠ جنيه .
و نظرا للبعد الزمنى لعقود الايجار بعد فترة قليلة لايوجد من يمتد له عقد الايجار طبقا للقانون و يكون القانون الغى نفسه بنفسه .
ماجد عبده
المحامى بالنقض

25/05/2022

ﺍﻋﺮﻑ_ﺣﻘﻚ
ﻋﻨﺪ ﺇﻳﻘﺎﻓﻚ ﻣﻦ ﺭﺟﻞ ﻣﺮﻭﺭ، ﻟﻪ ﺍﻹﻃﻼﻉ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﺮﺧﺼﺔ ﻓﻘﻂ ﻭﻻﻳﺤﻖ ﻟﻪ ﺣﺠﺰﻫﺎ . ﺇﺫﺍ ﺃﺭﺍﺩ ﺣﺠﺰﻫﺎ ﺃﺧﺒﺮﻩ ﺃﻥ ﺍﻟﻤﺎﺩﺓ 33 ﻣﻦ ﻧﻈﺎﻡ ﺍﻟﻤﺮﻭﺭ ﺗﻤﻨﻌﻪ ﻭﺃﻧﻚ ﺳﺘﻘﺪﻡ ﺷﻜﻮﻯ ﺿﺪﻩ
➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖

ﺍﻋﺮﻑ_ﺣﻘﻚ
ﻻﻳﺠﻮﺯ ﻟﻠﻤﻜﺎﺗﺐ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ ﻃﻠﺐ ﻋﻤﻮﻟﺔ ﺗﺰﻳﺪ ﻋﻦ 2.5 % ﻭﺗﺆﺧﺬ ﻣﺮﺓ ﻭﺍﺣﺪﺓ ﻓﻘﻂ ﺣﺘﻰ ﻋﻨﺪ ﺍﻟﺘﺠﺪﻳﺪ، ﺍﺫﺍ ﺯﺍﺩ ﻓﻴُﻠﺰﻡ ﺑﺮﺩﻫﺎ ﻭﻳﻐﺮّﻡ 25 ﺃﻟﻒ ﻟﻠﺸﻜﺎﻭﻯ ﺍﺗﺼﻞ ﻋﻠﻰ 1900
➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖

اﻋﺮﻑ_حقك
ﺍﺫﺍ ﻃﻠﺐ ﺍﻟﻤﺮﻭﺭ ﻣﻨﻚ ﺍﻟﺘﻮﻗﻒ ﻓﻌﻠﻴﻚ ﺍﻟﺒﻘﺎﺀ ﺑﺴﻴﺎﺭﺗﻚ ﻭﻫﻮ ﻋﻠﻴﻪ ﺍﻟﻨﺰﻭﻝ ﺇﻟﻴﻚ ﺇﺫﺍ ﻃﻠﺐ ﻣﻨﻚ ﺍﻟﻨﺰﻭﻝ ﺃﺧﺒﺮﻩ ﺃﻥ ﺍﻟﻤﺎﺩﺓ 73/2 ﻣﻦ ﻻﺋﺤﺔ ﺍﻟﻤﺮﻭﺭ ﺗﻠﺰﻣﻪ ﻫﻮ ﺑﺎﻟﻨﺰﻭﻝ
➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖

ﺍﻋﺮﻑ_ﺣﻘﻚ
ﻳﻤﻨﻊ ﺃﻱ ﺑﻨﻚ ﻣﻦ ﺃﺧﺬ ﺭﺳﻮﻡ ﺗﺠﺪﻳﺪ ﺑﻄﺎﻗﺔ ﻣﺼﺮﻓﻴﺔ ﺃﻭ ﺇﻋﺎﺩﺓ ﺇﺻﺪﺍﺭ ﺑﻄﺎﻗﺔ ﺳُﺤﺒﺖ ﻣﻦ ﺟﻬﺎﺯ ﺍﻟﺼﺮﻑ ﻳﻤﻜﻦ ﺗﻘﺪﻳﻢ ﺍﻟﺸﻜﺎﻭﻯ ﻟﺪﻯ ﻣﺆﺳﺴﺔ ﺍﻟﻨﻘﺪ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﺮﻗﻢ : 8001256666
➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖

اﻋﺮﻑ_ﺣﻘﻚ
ﻭﻓﻘﺎً ﻟﻠﻤﺎﺩﺓ 116 ﻣﻦ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺍﻹﺟﺮﺍﺀﺍﺕ : " ﻭﺍﺟﺐ " ﻋﻨﺪ ﺍﻟﻘﺒﺾ ﻋﻠﻰ ﺃﻱ ﺷﺨﺺ ﺃﻥ ﻳﺘﻢ ﺇﻋﻼﻣﻪ ﺑﺄﺳﺒﺎﺏ ﺍﻟﻘﺒﺾ ﻋﻠﻴﻪ ﻭﻳﻜﻮﻥ ﻟﻪ ﺍﻟﺤﻖ ﻓﻲ ﺍﻹﺗﺼﺎﻝ ﺑﻤﻦ ﻳﺸﺎﺀ ﻹﺑﻼﻏﻪ .
➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖

اﻋﺮﻑ_ﺣﻘﻚ
ﻋﻨﺪ ﺍﺳﺘﺠﻮﺍﺏ ﻣﺘﻬﻢ ﻓﺈﻧﻪ ﻻ ﻳﺠﻮﺯ : - ﺗﺤﻠﻴﻔﻪ - ﻭ ﻻ ﺍﺳﺘﺨﺪﺍﻡ ﻭﺳﺎﺋﻞ ﺍﻹﻛﺮﺍﻩ - ﻭﻻ ﻳﺘﻢ ﺧﺎﺭﺝ ﻣﻘﺮ ﺟﻬﺔ ﺍﻟﺘﺤﻘﻴﻖ ﺍﻻ ﻟﻠﻀﺮﻭﺭﺓ ﻣﺎﺩﺓ 102 ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺍﺟﺮﺍﺀﺍﺕ

24/05/2022

📌متى يحق للمالك فسخ سواء القديم أو الجديد؟
هناك 5 حالات رئيسية يحق فيها للمالك فسخ عقد الايجار سواء الايجار القديم أو الايجار الجديد
و34 حالة فرعية للطرد من العين المؤجرة 👇👇
-----------------------------------------------------
أولا : 5 حالات أساسية لفسخ عقد الايجار 👇

الحالة الأولى:
عدم سداد الإيجار، وفقا لقانون الإيجار القديم يجب على المؤجر إخطار المستأجر بإنذار رسمي ثم الانتظار لمدة 15 يوماً لسداد الإيجار، فإذا لم يسدد خلال هذه المدة يجوز له السداد أمام القاضي حتى بعد الاستئناف، ولكن إذا تكرر عدم السداد مرة أخرى، ففي هذه الحالة يجوز فسخ العقد حتى إذا قدم المستأجر عذراً.
-أما في القانون الجديد: فإذا تم إنذار المستأجر ولم يستجب، فلا يجوز له السداد أمام المحكمة ويجوز للمؤجر إقامة دعوى قضائية مباشرة لطرده.

-الحالة الثانية:
هي التأجير من الباطن أو التنازل عن الشقة للغير دون موافقة المؤجر، ففى القانونين تتم إقامة دعوى قضائية بفسخ العقد وإخلاء الطرف الثالث من العين.

-أما الحالة الثالثة:
فهى الإضرار بالعين المؤجرة، مثل هدم حوائط أو جدران حامية فى العين أو العقار، وفى القانون القديم لابد من إثبات ذلك بحكم نهائى ثم إقامة دعوى إخلاء، بينما فى القانون الجديد تتم إقامة دعوى إخلاء مباشرة لوجود ضرر ويقوم بإثبات هذا الضرر للمحكمة.

-والحالة الرابعة:
هى استخدام العين فى أعمال منافية للآداب العامة، لكن لابد من إثبات ذلك أولا بحكم قضائى ثم إقامة دعوى إخلاء، وبالنسبة للقانون الجديد، تقام دعوى الإخلاء مباشرة.

-والحالة الخامسة:
هى تغيير الاستخدام دون موافقة المالك، مثل تحويلها من شقة سكنية إلى مكتب أو عيادة، وفى القانونيين يقيم المالك دعوى إخلاء.
-----------------------------------------------------

ثانيا :34 حالة فرعية للطرد من العين المؤجرة
#القانون رقم 49 لسنة 1977
القانون رقم 136 لسنة 1981
القانون رقم 4 لسنة 1996
والحالات القانونية في ظل القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 هى :-
1- حالة تهدم العقار الآيل للسقوط الذى به العين سواء أكان هذا التهدم كامل أم فى جزء منه .
2- حالة عدم وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة خلال 15يوما مـن تاريـخ أنذاره بالوفاء .
3-حالة تكرار امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة دون مبرر تقدره المحكمة .
4- حالة ثبوت أن المستأجر تنازل عن العين أو أجـرها من الباطن بغير اذن كتابى صريح مـن المالك .
5- حالة ترك المستأجر العين للغير أو لذوى القربى بقـصد الاستغناء عـنها نهائيا .
6- حالة ثبوت أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحـة بموجب حكـم قضائى نهائى .
7- حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة ضـارة بسلامة المبنى بموجب حكـم قضائى نهائى .
8- حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح بإستعماله بطريقة ضارة بالصحـة العامة بموجب حكـم قضائى نهائى .
9- حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله فى أغراض منافية للآداب العامة بموجب حكـم قضائى نهائى .
10- حالة تغيير النشاط للعين المؤجرة .
11- حالة وفاة المستأجر دون أن يمتد عقد الإيجار لزوجته أو أبنائه متى ثبت أنهم غير مقيمون معه وقت الوفاة بفترة سنة على الأقل .
12- حالة الحكم على المستأجر بالسجن أو الحبس فى جريمة ماسة بالسمعة والشرف .
13- حالة تقديم المستأجر مستند مزور فى قضيته مع المالك .
14- حالة أستخدام العين المؤجرة فى غير الغرض الذى أجرت من أجله .
15- حالة أندلاع حريق فى العين المؤجرة و حدوث تلفيات .
16-حالة تربية طيور أو أغنام أو مواشى بالعين المؤجرة .
17- حالة بناء المستأجر لمبنى مكون من 3 وحدات (شقق) جاهزة للسكنى .
لا تسرى أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على :-
18-المساكن الملحقة بالمرافق والمنشئات وغيرها من المساكن التى تشغل بسبب العمل .
19- المساكن التى تشغل بتصاريح اشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الأنتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الأسكان والتعمير .
20- كما لا تسرى أحكام قوانين الإيجار القديمة على الشقق الواقعة بالقرى .
21- كما لا تسرى أحكامه على المناطق السكنية التى لا ينطبق عليها قانون نظام الحكم المحلى .
22- اخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية .
23- إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معيّنة أو تعذّر إثبات المدة المدة، وفق المادة 565 .
24- أنه إذا سُلّمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أوجّرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع
25- إذا كانت العين المؤجّرة في حالة من شأنها أن تُعرّض صحة المستأجر أو من معه لخطر جسيم .
26- يتحمّل المستأجر ثمن المياه تقديره "بالعدّاد" ، ثمن الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصي .
27 -إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر ، الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معيّنة، وتسري المادة 563.
28 - ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعيّنة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، وفق المادة 598.
في ظل القانون رقم 4 لسنة 1996 فسخ عقد الايجار .
29- اتفاق العاقدين على انهاء العقد .
30-تحقق شرط فاسخ صريح.
31- اتحاد الذمة.
32- الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته .
33- هلاك العين المؤجرة.
34- إبطال سند ملكية المؤجر او فسخه لانتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته .

26/10/2021

مبروك عدم مد حالة الطوارئ و الغائها .
و اود ان ارد على الاستفسارات عن موقف قضايا الطوارئ ....
تنص المادة 19 من قانون الطوارىء على:
(عند انتهاء حالة الطوارئ تظل محاكم أمن الدولة مختصة بنظر القضايا التي تكون محالة عليها وتتابع نظرها وفقاً للإجراءات المتبعة أمامها.

أما الجرائم التي لا يكون المتهمون فيها قد قدموا إلى المحاكم فتحال إلى المحاكم العادية المختصة وتتبع في شأنها الإجراءات المعمول بها أمامها).

وأيضا المادة (20) من ذات القانون تنص على أن:
"يسري حكم الفقرة الأولى من المادة السابقة على القضايا التي يقرر رئيس الجمهورية إعادة المحاكمة فيها طبقاً لأحكام هذا القانون.

ويبقى لرئيس الجمهورية كافة السلطات المقررة له بموجب القانون المذكور بالنسبة للأحكام التي تكون قد صدر من محاكم أمن الدولة قبل إلغاء حالة الطوارئ ولم يتم التصديق عليها، والأحكام التي تصدر من هذه المحاكم طبقاً لما تقرره هذه المادة والمادة السابقة).

يعنى القضايا التى مازالت فى التحقيقات ولم تصدر النيابة قرار بإحالتها للمحاكمة، عندما تحال بداية من الغد تكون المحاكمة أمام القضاء العادى وليس أمن الدولة طوارىء.

أما القضايا التى صدر بشأنها قرارات حتى تاريخ اليوم بإحالتها للمحاكمة أمام الطوارىء تظل محاكم أمن الدولة طوارىء هى التى تنظرها، وينطبق عليها قانون الطوارىء رغم إنهاء حالة الطوارىء اليوم .

ونفس هذه القاعدة الأخيرة تنطبق على القضايا التى رفض الحاكم العسكرى التصديق علي الأحكام الصادرة فيها، وقرر إعادة محاكمتها سوف تتم إعادة المحاكمة أمام محاكم الطوارىء ووفقاً لإجراءات قانون الطوارىء

هذه هى القواعد الواردة فى قانون الطوارئ بغض النظر عن مدى عدالتها ودستوريتها من وجهة نظرنا.

ومن الجدير بالذكر أن من هذه النصوص ما هو مطعون عليه أمام المحكمة الدستورية للفصل فى مدى مخالفتها للدستور من عدمه.

04/03/2021

كيفية رفع دعوى صحة ونفاذ :

أولاً : تقديم طلب للشهر العقارى تمهيداً لشهر الصحيفة

1 ـ بداية يجب أن يتضمن عقد البيع الإبتدائى المرفوع به دعوى صحة ونفاذ فى بند أيلولة الملكية أنها آلت عن طريق المدة الطويلة المكسبة للملكية - أو عقد مسجل - أو حكم تثبيت ملكية
لذلك لا يمكن رفع دعوى صحة ونفاذ متضمن عقد آلت الملكية فيه عن طريق الشراء بموجب عقد بيع إبتدائى ـــ وفى هذه الحالة يجب إقامة الدعوى بصحة ونفاذ عقدى البيع الإبتدائى ويتم إختصام البائع للبائع , ويكون طلب الشهر العقارى وكذلك الدعوى على حلقتين , الحلقة الأولى من البائع للبائع , والحلقة الثانية من البائع الأخير للموكل .
2 ـ يتم تقديم طلب شهر عقارى أو سجل عينى لمأمورية الشهر العقارى الواقع فى دائرتها العقار من أصل وثلاث صور متضمناً بيانات القطعة أو العقار موضوع عقد البيع ويتم قيد الطلب فى سجل الأسبقيات بالشهر العقارى وهنا يجب ملاحظة الفرق بين طلب الشهر العقارى وطلب السجل العينى :
فالشهر العقاري : وهو يختص بالأماكن التي تدخل كردون المدن ــ والسجل العيني : وهو يختص بالأماكن التي تخرج عن كردون المدن والتى يصدر بشأنها قرار من وزير العدل بتطبيق نظام السجل العينى عليها .

وفى الحالتين فمضمون الطلب المقدم للشهر العقارى واحد بخلاف أنه فى حالة السجل العينى يجب إختصام أمين السجل العينى لإجراء التغييرات اللازمة فى صحيفة الوحدة العقارية

3 ـ يرسل الشهر العقارى صورة من الطلب إلى مكتب المساحة لبحثه ويتم تقدير رسم للمعاينة على حسب كل قطعة .
4 ـ بعد دفع رسم المساحة يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار أو قطعة الأرض موضوع الطلب المقدم
5 ـ ويقوم المهندس بتحرير بيان مساحى للقطعة ( كشف التحديد المساحى ) أو العقار موضوع الطلب
6 ـ يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحى إلى الشهر العقارى

7 ـ يقوم الطالب بإستلام البيان المساحى من الشهر العقارى تمهيداً لتقديم مشروع عريضة الدعوى .

8 ـ يجب أن ينتهي شهر العريضة في خلال مده لاتزيد عن العام وهى تشمل ( الفترة من وقت تقديم الطلب إلى وقت تقديم العريضة للشهر العقاري لشهرها ذلك انه إذا انقضت مده العام قبل شهر العريضة سقط الطلب ويجب تقديم طلب جديد برسوم تقديم جديدة وإجراءات مساحة جديدة , ولكي نتجنب ذلك يجب تقديم طلب امتداد للطلب السابق قبل نهاية المدة المحددة بخمسة عشر يوما ليمتد الطلب لمدة عام آخر خلاف العام المنصرم حتى تتاح الفرصة لإنهاء إجراءات شهر العريضة .

ثانيا : رفع الدعوى

1 ـ بعد استلام البيان المساحى من الشهر العقارى نقوم بكتابة دعوى صحة ونفاذ العقد متضمنة البيان المساحى فى نفس العريضة ومتضمنة رقم الطلب الخاص فى الشهر العقارى (( مع مراعاة تفادى الخطأ الشائع بتحديد اختصاص المحكمة التى ترفع فيها الدعوى على أساس الثمن المكتوب فى عقد البيع ويتم تحديد المحكمة التى ترفع فيها الدعوى كالآتى : ـ
أولاً : يجب إحضار مكلفة للعقار أو قطعة الأرض موضوع عقد البيع سند الدعوى .
ثانياً : ويتم إعمال المادة 37 من قانون المرافعات والتى تنص على يراعى فى تقدير قيمة الدعوى : ـ. الدعاوى التى يرجع فى تقدير قيمتها إلى قيمة عقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار 500 مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة إذا كان العقار مبنى فإن كان من الأراضى يكون التقدير بإعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية فإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته ))

3 ـ يتم تقديم العريضة إلى الشهر العقارى لمراجعتها مرفقاً بها البيان المساحى السابق إستلامه من الشهر العقارى وبعد المراجعة الفنية يتسلم الطالب عريضة الدعوى مختومة بخاتم اللوتس ( صالح للشهر ) , أو ( صالح للقيد ) إن كان سجل عينى
4 ـ بعد ذلك يتم تقديم العريضة إلى مصلحة الشهر العقارى الرئيسى لتقدير الأمانة القضائية وهو رسم يقدرعلى المبلغ المكتوب فى عقد البيع
5 ـ نأخذ العريضة وترفع أمام المحكمة بالطريقة المعتادة لرفع الدعاوى من تقدير ورسم وخلافة مضافا إليها رسم الأمانة القضائية,

6 ـ ويجب الاحتفاظ بإيصال دفع الأمانة القضائية وكذلك إيصال سداد ضريبة المهن بإسم المحامى رافع الدعوى .
7 ـ بعد إنهاء إجراءات رفع الدعوى بالطرق العادية وإيداعها الجدول بعد تحديد جلسة لنظرها يقوم الطالب بتقديم طلب لقلم الكتاب بإعطائه صورة طبق الأصل من عريضة الدعوى قبل الإعلان بشرط أن تكون الصورة الرسمية مكتوبة على عقد أزرق من عقود الشهر العقارى وهذا العقد متوافر بمأموريات الشهر العقارى بمبلغ خمسة جنيهات إذا كان الطلب شهر عقارى , وإذا كان الطلب سجل عينى تطلب الصورة الرسمية على الورق العادى .
8 ـ يتم تقديم الصورة الرسمية من عريضة الدعوى المكتوبة على العقد المخصص لذلك إلى مصلحة الشهر العقارى الرئيسى , أو السجل العينى حسب نوع الطلب مرفقاً بها إيصال سداد الأمانة القضائية وإيصال سداد ضريبة المهن

9 ـ يقوم مقدر الرسوم بتقدير رسم شهر العريضة ويسدد الرسم بخزينة الشهر العقارى , أو السجل العينى وتسلم العريضة والإيصالات للمراجع المختص .
10 ـ وبعد ثلاثة أيام يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة موضح بها رقم الشهر وتاريخه إذا كان الطلب شهر عقارى وبالنسبة للسجل العيني ( وبعد المراجعة ) يتم منح مقدم الطلب شهادات قيود ومطابقة كسند للملكية ــ وهى تقابل شهر العريضة فى نظام الشهر العقارى .

ثالثا : سير الدعوى

فى الجلسة المحددة لنظر الدعوى المرفوعة يتم تقديم
1 ـ العريضة المشهرة التى تم استلامها من الشهر العقارى أو شهادة القيود والمطابقة التى تم إستلامها من السجل العينى ومكلفة بالقطعة أو العقار موضوع البيع إذا لم يكن مقدم مع عقد البيع أثناء رفع الدعوى .
2 ـ لتفادى مصاريف الدعوى يتم الإنفاق مع البائع على حضور أول جلسة لتقيم محضر صلح فى الدعوى ويطلب الطرفان إلحاقه بمحضر الجلسة وإثبات محتواه فيه وجعله فى قوة السند التنفيذى .
3 ـ وفى هذه الحالة تحكم المحكمة بإلحاق محضر الصلح بمحضر الجلسة وتثبت محتواه فيه وتجعله فى قوة السند التنفيذى وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم وتتبع باقى الإجراءات المعروفة لسحب المستندات السابق تقديمها فى الدعوى مع الصورة التنفيذية للحكم .

وإذا تعذر تقديم محضر الصلح في أول جلسة ( ولتجنب الرسوم ) يتم تأجيل الدعوي
للإعلان أو إعادة الإعلان ( وهى مسالة يجب أن تراعى ) حيث يجب التجهيز لتلك الدعوي جيداً قبل رفعها لأن الدعوى تعفى من الرسوم في حالة تقديم محضر الصلح في أول
جلسة بعد تمام اكتمال الشكل ( أى تمام الإعلان وإعادة الإعلان أو حضور الخصوم ) أو بعد
التأجيل لسبب خارج عن إرادة المدعي ذاته كالتأجيل الإدارى أو التأجيل بناء علي رغبة المحكمة
وفي جميع الأحوال يجب تقديم كامل مستندات الدعوي قبل أو مع محضر الصلح ( ذلك أن تأجيل الدعوي للمستندات أو المذكرات أو خلاف ما سبق ذكره من قبل المدعي يخضعه لقائمه الرسوم )

معلومات عن إستحقاق الرسوم

مادة 20 من قانون الرسوم (إذا إنتهى النزاع صلحاً بين الطرفين وأثبتت المحكمة ماإتفق عليه الطرفان فى محضر الجلسة أو أمرت بإلحاقه بالمحضر المذكور وفقاً للمادة 103 مرافعات قبل صدور حكم قطعى فى مسألة فرعية أو حكم تمهيدى فى الموضوع لا يستحق على الدعوى إلا نصف الرسوم الثابتة أو النسبية ) . وتطبق هذه المادة على الآتى : ـ

1 ـ حضور المدعى بالجلسة الأولى وتعديل طلباته من صحة ونفاذ إلى صحة توقيع يعتبر ذلك مرافعة وفى حالة الصلح يطبق نص المادة 20 رسوم ( نصف الرسم النسبى المسدد )

2 ـ دعاوى صحة ونفاذ القعود العقارية التى يقدم فيها محاضر صلح فى الجلسة الأولى وتؤجل لتقديم الشهادة العقارية من السجل العينى . يطبق نص المادة 20 رسوم ( بإستحقاق نصف الرسوم )

{ رأى وكالة الوزارة فى 18/12/83 لمحكمة بنها الإبتدائية }

3 ـ التأجيل ليقدم المدعى عليه سند ملكيته للعقار المبيع موضوع الدعوى هو تأجيل بفعل المدعى , حيث أن المدعى بعدما قرر فى العقد أنه تسلم كافة مستندات الملكية من المدعى عليه ( البائع له ) فإنه مسئول, عن تقديم مستنداته عند تقديم صحيفة الدعوى . يطبق نص المادة 20 ( نصف الرسم النسبى المسدد )

{ رأى الإدارة فى الدعوى رقم 9113 سنة 89 م ك جنوب القاهرة }

4 ـ الدعاوى التى يصدر فيها أحكام بوقفها ثم تنتهى صلحاً بعد صدور هذه الأحكام يطبق نص المادة 20 رسوم ( نصف الرسم النسبى المسدد ) مع مراعات ألا يكون صدر فى الدعاوى المذكورة أى حكم آخر خلاف أحكام الإيقاف .

{ كتاب دورى 6 لسنة 84 }

5 ـ تأجيل الدعوى لإشهار محضر الصلح بدلاً من إشهار صحيفة الدعوى أو التأجيل لإشهار عريضة الدعوى بعد إنعقاد الخصومة قانوناً . يطبق نص المادة 20 رسوم( نصف الرسم النسبى المسدد )

{ رأى الإدارة فى الدعوى رقم 8379 سنة 91 م ك شمال القاهرة }

6 ـ التأجيل لتقديم ما يفيد موافقة النيابة الحسبية على البيع , يطبق نص المادة 20 رسوم ( نصف الرسم النسبى المسدد ) حيث أن التأجيل لسبب راجع إلى رافع الدعوى .

{ رأى الإدارة فى الدعوى 292 سنة 89 م ك الأسكندرية } .

مادة 20 مكرر من قانون الرسوم (إذا ترك المدعى الخصومة أو تصالح مع خصمه فى الجلسة الأولى لنظر الدعوى وقبل بدء المرافعة فلا يستحق على الدعوى إلا ربع الرسم المسدد) ويشترط لتطبق هذه المادة على الآتى :

1 ـ أن يتم الصلح فى الجلسة الأولى لنظر الدعوى ـ والمقصود بالجلسة الأولى هى أول جلسة يحصل فيها نظر الدعوى بحضور طرفيها أو بحضور أحدهما بعد إستكمال الشكل القانونى .

2 ـ أن يتم الصلح قبل بدء المرافعة . والمقصود من عبارة قبل بدء المرافعة هو مرافعة المدعى لا مرافعة المدعى عليه . كما أن المرافعة هى الشرح الشفوى من الخصم أو محاميه لإبداء أوجه الدفاع أمام المحكمة

3 ـ إن التأجيل لتقديم شهادة بالضريبة الأصلية على العقار المبيع يدخل فى نطاق دور المحكمة الإدارى وعملها الولائى ولا مواجهة فيه بين الخصوم فلا يؤثر على حق المدعى فى تطبيق نص المادة 20 مكرر رسوم .

{ رأى الإدارة فى الدعوى رقم 2782 سنة 87 م ك شمال القاهرة } .

4 ـ أن حضور الخصوم بالجلسة الأولى وتقديم عقد الصلح ـ تأجيل المحكمة من تلقاء نفسها للمذكرات دون أى طلب من الخصوم يطبق نص المادة 20 مكرر رسوم .

{ رأى الإدارة فى الدعوى 683 سنة 89 م ك جنوب القاهرة }

5 ـ أنه طالما حضرا طرفا الدعوى بأولى الجلسات وقدما محضر الصلح المحرر بينهما وطلبا إلحاقه بمحضر الجلسة وتم التأجيل لتقديم شهادة التقسيم ـ فإن هذا التأجيل من جانب المحكمة لاينال من أن الصلح قد تم فى أول جلسة وقبل بدء المرافعة فيها حتى ولو كان إلحاق الصلح بين الخصوم تم فى الجلسة التالية .

{ كتاب دورى 4 سنة 85 } .

6 ـ لو تم تصحيح إسم أحد الخصوم فى الدعوى لأن هذا الإجراء لايعتبر من قبيل المرافعة .

{ رأى وكالة الوزارة لشئون المحاكم فى 18/1/89 لمحكمة أسيوط كتاب دورى 8 سنة 90 } .

7 ـ إذا تم تأجيل الدعوى لإعادة الإعلان وقدم الخصوم صلحاً يطبق نص المادة 20 مكرر

8 ـ فى دعاوى صحة ونفاذ بشق مستعجل وشق عادى وبالجلسة الأولى تنازل الخصم عن الشق المستعجل وتصالح فى الشق العادى ومن ثم يستحق رسم الشق المستعجل للخزينة ويطبق نص المادة 20 مكرر فى الشق العادى متى توافرت شروطها .

( رأى الجهاز المركزى بالتقرير رقم 31 سنة 86 محكمة فاقوس الجزئية } .

صيغة طلب شهر عقارى أو سجل عينى لدعوى صحة ونفاذ عقد بيع
.....................
طلب شهر عقارى أو سجل عينى
..........................

السيد / الأستاذ رئيس مأمورية الشهر العقارى بـــ .........
تحية طبية وبعد

إسم الصادر لصالحه التعامل / ............................ المقيم .......... مسلم مصرى بالغ ويعمل .....

إسم الصادر ضده التعامل / ............................. المقيم .............. مسلم مصرى بالغ ويعمل .....

موضوع التعامل / دعوى صحة ونفاذ عقد بيع إبتدائى مؤرخ / / بمبلغ جنيه

الناحية
المركز
المحافظة
الحوض أو إسم الشارع
رقم القطعة أو المنزل
المسطح
الحــــــــــــــــــدود

س
ط
ف


البحرى /

القبلى/

الشرقى/

الغربى/



عبارة عن منزل أو قطعة أرض أو فضاء ........................
السيد الأستاذ / رئيس مأمورية الشهر العقارى بـــ

بعد التحية

مقدمه لسيادتكم الأستاذ / .................. المحامى بصفتى وكيلاً عن السيد / ................ المقيم ............. بموجب توكيل رقم ............ عام ...............

أرجو من سيادتكم العمل على شهر هذا الطلب تمهيداً لتقديم مشروع عريضة الدعوى وأقبل التعامل حسب وارد كشف التحديد المساحى ويتعذر تقديم صورة عقد البيع وسأقدمه للمحكمة .

ومستعد لسداد الرسوم المقررة

ولسيادتكم وافر الإحترام .....

مقدمة لسيادتكم

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

صيغة دعوى صحة
ونفاذ عقد بيع

ـــــــــــــــــــــــــــ

انه فى يوم ............... الموافق...... /...../ ......
بناء على طلب السيد /..........................المقيم ...............
ومحله المختار مكتب الأستاذ / تامر الباشا المحامى
الكائن فى /١ شارع الامريكان - المنتزه - الزقازيق
أنا........... محضر محكمة......... الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعلاه وأعلنت :
السيد /................ المقيم.................... قسم ................. محافظة............. مخاطبا مع /..................

وأعلنته بالآتى

أولا : بموجب عقد بيع إبتدائى مؤرخ / / باع المعلن إليه إلى الطالب قطعة أرض زراعية أو فضاء أو منزل مساحتها ........... كائنه بناحية .............وحدودها ومعالمها حسب وارد كشف التحديد المساحى للطلب رقم ...... لسنة ....... شهر عقارى أو سجل عينى .......... كالآتى :

الناحية
المركز
المحافظة
الحوض أو إسم الشارع
رقم القطعة أو المنزل
المسطح
الحــــــــــــــــــدود

س
ط
ف


البحرى /

القبلى/

الشرقى/

الغربى/



ثانيا: تم هذا البيع لقاء ثمن إجمالى قدره .000 جنيه " ............ فقط لاغير " دفعها الطالب ليد المعلن إليه عدا ونقدا وقت تحرير عقد البيع المذكور .

ثالثا: آلت الملكية للمعلن إليه ــ البائع ــ عن طريق .........

رابعاً : وحيث أن المعلن إليه لم يقدم للطالب المستندات الدالة على الملكية لكى يتسنى له نقل التكليف الأمر الذى حدا به لإقامة هذه الدعوى إبتغاء الحكم له بصحة ونفاذ عقد البيع إلإبتدائى المؤرخ / / .

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعلاه إلى حيث المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته بالحضور أمام محكمة ............ الابتدائية الكائن مقرها فى .............. أمام الدائرة ( ) مدنى وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ................ الموافق ..../..../........ وذلك ليسمع الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائى المؤرخ / / والمتضمن بيع المعلن إليه للطالب ماهو .............. الموضح الحدود والمعالم والموقع بصدر العريضة وعقد البيع المذكور لقاء ثمن إجمالى قدره 00000 جنيه مع تسليم المساحة المتعاقد عليها خاليه مما يشغلها من المتاع والأشخاص والمزروعات وإلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماه ,
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للطالب .
ولأجل /.........كيفية رفع دعوى صحة ونفاذ :

أولاً : تقديم طلب للشهر العقارى تمهيداً لشهر الصحيفة

1 ـ بداية يجب أن يتضمن عقد البيع الإبتدائى المرفوع به دعوى صحة ونفاذ فى بند أيلولة الملكية أنها آلت عن طريق المدة الطويلة المكسبة للملكية - أو عقد مسجل - أو حكم تثبيت ملكية
لذلك لا يمكن رفع دعوى صحة ونفاذ متضمن عقد آلت الملكية فيه عن طريق الشراء بموجب عقد بيع إبتدائى ـــ وفى هذه الحالة يجب إقامة الدعوى بصحة ونفاذ عقدى البيع الإبتدائى ويتم إختصام البائع للبائع , ويكون طلب الشهر العقارى وكذلك الدعوى على حلقتين , الحلقة الأولى من البائع للبائع , والحلقة الثانية من البائع الأخير للموكل .
2 ـ يتم تقديم طلب شهر عقارى أو سجل عينى لمأمورية الشهر العقارى الواقع فى دائرتها العقار من أصل وثلاث صور متضمناً بيانات القطعة أو العقار موضوع عقد البيع ويتم قيد الطلب فى سجل الأسبقيات بالشهر العقارى وهنا يجب ملاحظة الفرق بين طلب الشهر العقارى وطلب السجل العينى :
فالشهر العقاري : وهو يختص بالأماكن التي تدخل كردون المدن ــ والسجل العيني : وهو يختص بالأماكن التي تخرج عن كردون المدن والتى يصدر بشأنها قرار من وزير العدل بتطبيق نظام السجل العينى عليها .

وفى الحالتين فمضمون الطلب المقدم للشهر العقارى واحد بخلاف أنه فى حالة السجل العينى يجب إختصام أمين السجل العينى لإجراء التغييرات اللازمة فى صحيفة الوحدة العقارية

3 ـ يرسل الشهر العقارى صورة من الطلب إلى مكتب المساحة لبحثه ويتم تقدير رسم للمعاينة على حسب كل قطعة .
4 ـ بعد دفع رسم المساحة يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار أو قطعة الأرض موضوع الطلب المقدم
5 ـ ويقوم المهندس بتحرير بيان مساحى للقطعة ( كشف التحديد المساحى ) أو العقار موضوع الطلب
6 ـ يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحى إلى الشهر العقارى

7 ـ يقوم الطالب بإستلام البيان المساحى من الشهر العقارى تمهيداً لتقديم مشروع عريضة الدعوى .

8 ـ يجب أن ينتهي شهر العريضة في خلال مده لاتزيد عن العام وهى تشمل ( الفترة من وقت تقديم الطلب إلى وقت تقديم العريضة للشهر العقاري لشهرها ذلك انه إذا انقضت مده العام قبل شهر العريضة سقط الطلب ويجب تقديم طلب جديد برسوم تقديم جديدة وإجراءات مساحة جديدة , ولكي نتجنب ذلك يجب تقديم طلب امتداد للطلب السابق قبل نهاية المدة المحددة بخمسة عشر يوما ليمتد الطلب لمدة عام آخر خلاف العام المنصرم حتى تتاح الفرصة لإنهاء إجراءات شهر العريضة .

ثانيا : رفع الدعوى

1 ـ بعد استلام البيان المساحى من الشهر العقارى نقوم بكتابة دعوى صحة ونفاذ العقد متضمنة البيان المساحى فى نفس العريضة ومتضمنة رقم الطلب الخاص فى الشهر العقارى (( مع مراعاة تفادى الخطأ الشائع بتحديد اختصاص المحكمة التى ترفع فيها الدعوى على أساس الثمن المكتوب فى عقد البيع ويتم تحديد المحكمة التى ترفع فيها الدعوى كالآتى : ـ
أولاً : يجب إحضار مكلفة للعقار أو قطعة الأرض موضوع عقد البيع سند الدعوى .
ثانياً : ويتم إعمال المادة 37 من قانون المرافعات والتى تنص على يراعى فى تقدير قيمة الدعوى : ـ. الدعاوى التى يرجع فى تقدير قيمتها إلى قيمة عقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار 500 مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة إذا كان العقار مبنى فإن كان من الأراضى يكون التقدير بإعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية فإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته ))

3 ـ يتم تقديم العريضة إلى الشهر العقارى لمراجعتها مرفقاً بها البيان المساحى السابق إستلامه من الشهر العقارى وبعد المراجعة الفنية يتسلم الطالب عريضة الدعوى مختومة بخاتم اللوتس ( صالح للشهر ) , أو ( صالح للقيد ) إن كان سجل عينى
4 ـ بعد ذلك يتم تقديم العريضة إلى مصلحة الشهر العقارى الرئيسى لتقدير الأمانة القضائية وهو رسم يقدرعلى المبلغ المكتوب فى عقد البيع
5 ـ نأخذ العريضة وترفع أمام المحكمة بالطريقة المعتادة لرفع الدعاوى من تقدير ورسم وخلافة مضافا إليها رسم الأمانة القضائية,

6 ـ ويجب الاحتفاظ بإيصال دفع الأمانة القضائية وكذلك إيصال سداد ضريبة المهن بإسم المحامى رافع الدعوى .
7 ـ بعد إنهاء إجراءات رفع الدعوى بالطرق العادية وإيداعها الجدول بعد تحديد جلسة لنظرها يقوم الطالب بتقديم طلب لقلم الكتاب بإعطائه صورة طبق الأصل من عريضة الدعوى قبل الإعلان بشرط أن تكون الصورة الرسمية مكتوبة على عقد أزرق من عقود الشهر العقارى وهذا العقد متوافر بمأموريات الشهر العقارى بمبلغ خمسة جنيهات إذا كان الطلب شهر عقارى , وإذا كان الطلب سجل عينى تطلب الصورة الرسمية على الورق العادى .
8 ـ يتم تقديم الصورة الرسمية من عريضة الدعوى المكتوبة على العقد المخصص لذلك إلى مصلحة الشهر العقارى الرئيسى , أو السجل العينى حسب نوع الطلب مرفقاً بها إيصال سداد الأمانة القضائية وإيصال سداد ضريبة المهن

9 ـ يقوم مقدر الرسوم بتقدير رسم شهر العريضة ويسدد الرسم بخزينة الشهر العقارى , أو السجل العينى وتسلم العريضة والإيصالات للمراجع المختص .
10 ـ وبعد ثلاثة أيام يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة موضح بها رقم الشهر وتاريخه إذا كان الطلب شهر عقارى وبالنسبة للسجل العيني ( وبعد المراجعة ) يتم منح مقدم الطلب شهادات قيود ومطابقة كسند للملكية ــ وهى تقابل شهر العريضة فى نظام الشهر العقارى .

ثالثا : سير الدعوى

فى الجلسة المحددة لنظر الدعوى المرفوعة يتم تقديم
1 ـ العريضة المشهرة التى تم استلامها من الشهر العقارى أو شهادة القيود والمطابقة التى تم إستلامها من السجل العينى ومكلفة بالقطعة أو العقار موضوع البيع إذا لم يكن مقدم مع عقد البيع أثناء رفع الدعوى .
2 ـ لتفادى مصاريف الدعوى يتم الإنفاق مع البائع على حضور أول جلسة لتقيم محضر صلح فى الدعوى ويطلب الطرفان إلحاقه بمحضر الجلسة وإثبات محتواه فيه وجعله فى قوة السند التنفيذى .
3 ـ وفى هذه الحالة تحكم المحكمة بإلحاق محضر الصلح بمحضر الجلسة وتثبت محتواه فيه وتجعله فى قوة السند التنفيذى وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم وتتبع باقى الإجراءات المعروفة لسحب المستندات السابق تقديمها فى الدعوى مع الصورة التنفيذية للحكم .

وإذا تعذر تقديم محضر الصلح في أول جلسة ( ولتجنب الرسوم ) يتم تأجيل الدعوي
للإعلان أو إعادة الإعلان ( وهى مسالة يجب أن تراعى ) حيث يجب التجهيز لتلك الدعوي جيداً قبل رفعها لأن الدعوى تعفى من الرسوم في حالة تقديم محضر الصلح في أول
جلسة بعد تمام اكتمال الشكل ( أى تمام الإعلان وإعادة الإعلان أو حضور الخصوم ) أو بعد
التأجيل لسبب خارج عن إرادة المدعي ذاته كالتأجيل الإدارى أو التأجيل بناء علي رغبة المحكمة
وفي جميع الأحوال يجب تقديم كامل مستندات الدعوي قبل أو مع محضر الصلح ( ذلك أن تأجيل الدعوي للمستندات أو المذكرات أو خلاف ما سبق ذكره من قبل المدعي يخضعه لقائمه الرسوم )

معلومات عن إستحقاق الرسوم

مادة 20 من قانون الرسوم (إذا إنتهى النزاع صلحاً بين الطرفين وأثبتت المحكمة ماإتفق عليه الطرفان فى محضر الجلسة أو أمرت بإلحاقه بالمحضر المذكور وفقاً للمادة 103 مرافعات قبل صدور حكم قطعى فى مسألة فرعية أو حكم تمهيدى فى الموضوع لا يستحق على الدعوى إلا نصف الرسوم الثابتة أو النسبية ) . وتطبق هذه المادة على الآتى : ـ

1 ـ حضور المدعى بالجلسة الأولى وتعديل طلباته من صحة ونفاذ إلى صحة توقيع يعتبر ذلك مرافعة وفى حالة الصلح يطبق نص المادة 20 رسوم ( نصف الرسم النسبى المسدد )

2 ـ دعاوى صحة ونفاذ القعود العقارية التى يقدم فيها محاضر صلح فى الجلسة الأولى وتؤجل لتقديم الشهادة العقارية من السجل العينى . يطبق نص المادة 20 رسوم ( بإستحقاق نصف الرسوم )

{ رأى وكالة الوزارة فى 18/12/83 لمحكمة بنها الإبتدائية }

3 ـ التأجيل ليقدم المدعى عليه سند ملكيته للعقار المبيع موضوع الدعوى هو تأجيل بفعل المدعى , حيث أن المدعى بعدما قرر فى العقد أنه تسلم كافة مستندات الملكية من المدعى عليه ( البائع له ) فإنه مسئول, عن تقديم مستنداته عند تقديم صحيفة الدعوى . يطبق نص المادة 20 ( نصف الرسم النسبى المسدد )

{ رأى الإدارة فى الدعوى رقم 9113 سنة 89 م ك جنوب القاهرة }

4 ـ الدعاوى التى يصدر فيها أحكام بوقفها ثم تنتهى صلحاً بعد صدور هذه الأحكام يطبق نص المادة 20 رسوم ( نصف الرسم النسبى المسدد ) مع مراعات ألا يكون صدر فى الدعاوى المذكورة أى حكم آخر خلاف أحكام الإيقاف .

{ كتاب دورى 6 لسنة 84 }

5 ـ تأجيل الدعوى لإشهار محضر الصلح بدلاً من إشهار صحيفة الدعوى أو التأجيل لإشهار عريضة الدعوى بعد إنعقاد الخصومة قانوناً . يطبق نص المادة 20 رسوم( نصف الرسم النسبى المسدد )

{ رأى الإدارة فى الدعوى رقم 8379 سنة 91 م ك شمال القاهرة }

6 ـ التأجيل لتقديم ما يفيد موافقة النيابة الحسبية على البيع , يطبق نص المادة 20 رسوم ( نصف الرسم النسبى المسدد ) حيث أن التأجيل لسبب راجع إلى رافع الدعوى .

{ رأى الإدارة فى الدعوى 292 سنة 89 م ك الأسكندرية } .

مادة 20 مكرر من قانون الرسوم (إذا ترك المدعى الخصومة أو تصالح مع خصمه فى الجلسة الأولى لنظر الدعوى وقبل بدء المرافعة فلا يستحق على الدعوى إلا ربع الرسم المسدد) ويشترط لتطبق هذه المادة على الآتى :

1 ـ أن يتم الصلح فى الجلسة الأولى لنظر الدعوى ـ والمقصود بالجلسة الأولى هى أول جلسة يحصل فيها نظر الدعوى بحضور طرفيها أو بحضور أحدهما بعد إستكمال الشكل القانونى .

2 ـ أن يتم الصلح قبل بدء المرافعة . والمقصود من عبارة قبل بدء المرافعة هو مرافعة المدعى لا مرافعة المدعى عليه . كما أن المرافعة هى الشرح الشفوى من الخصم أو محاميه لإبداء أوجه الدفاع أمام المحكمة

3 ـ إن التأجيل لتقديم شهادة بالضريبة الأصلية على العقار المبيع يدخل فى نطاق دور المحكمة الإدارى وعملها الولائى ولا مواجهة فيه بين الخصوم فلا يؤثر على حق المدعى فى تطبيق نص المادة 20 مكرر رسوم .

{ رأى الإدارة فى الدعوى رقم 2782 سنة 87 م ك شمال القاهرة } .

4 ـ أن حضور الخصوم بالجلسة الأولى وتقديم عقد الصلح ـ تأجيل المحكمة من تلقاء نفسها للمذكرات دون أى طلب من الخصوم يطبق نص المادة 20 مكرر رسوم .

{ رأى الإدارة فى الدعوى 683 سنة 89 م ك جنوب القاهرة }

5 ـ أنه طالما حضرا طرفا الدعوى بأولى الجلسات وقدما محضر الصلح المحرر بينهما وطلبا إلحاقه بمحضر الجلسة وتم التأجيل لتقديم شهادة التقسيم ـ فإن هذا التأجيل من جانب المحكمة لاينال من أن الصلح قد تم فى أول جلسة وقبل بدء المرافعة فيها حتى ولو كان إلحاق الصلح بين الخصوم تم فى الجلسة التالية .

{ كتاب دورى 4 سنة 85 } .

6 ـ لو تم تصحيح إسم أحد الخصوم فى الدعوى لأن هذا الإجراء لايعتبر من قبيل المرافعة .

{ رأى وكالة الوزارة لشئون المحاكم فى 18/1/89 لمحكمة أسيوط كتاب دورى 8 سنة 90 } .

7 ـ إذا تم تأجيل الدعوى لإعادة الإعلان وقدم الخصوم صلحاً يطبق نص المادة 20 مكرر

8 ـ فى دعاوى صحة ونفاذ بشق مستعجل وشق عادى وبالجلسة الأولى تنازل الخصم عن الشق المستعجل وتصالح فى الشق العادى ومن ثم يستحق رسم الشق المستعجل للخزينة ويطبق نص المادة 20 مكرر فى الشق العادى متى توافرت شروطها .

( رأى الجهاز المركزى بالتقرير رقم 31 سنة 86 محكمة فاقوس الجزئية } .

صيغة طلب شهر عقارى أو سجل عينى لدعوى صحة ونفاذ عقد بيع
.....................
طلب شهر عقارى أو سجل عينى
..........................

السيد / الأستاذ رئيس مأمورية الشهر العقارى بـــ .........
تحية طبية وبعد

إسم الصادر لصالحه التعامل / ............................ المقيم .......... مسلم مصرى بالغ ويعمل .....

إسم الصادر ضده التعامل / ............................. المقيم .............. مسلم مصرى بالغ ويعمل .....

موضوع التعامل / دعوى صحة ونفاذ عقد بيع إبتدائى مؤرخ / / بمبلغ جنيه

الناحية
المركز
المحافظة
الحوض أو إسم الشارع
رقم القطعة أو المنزل
المسطح
الحــــــــــــــــــدود

س
ط
ف


البحرى /

القبلى/

الشرقى/

الغربى/



عبارة عن منزل أو قطعة أرض أو فضاء ........................
السيد الأستاذ / رئيس مأمورية الشهر العقارى بـــ

بعد التحية

مقدمه لسيادتكم الأستاذ / .................. المحامى بصفتى وكيلاً عن السيد / ................ المقيم ............. بموجب توكيل رقم ............ عام ...............

أرجو من سيادتكم العمل على شهر هذا الطلب تمهيداً لتقديم مشروع عريضة الدعوى وأقبل التعامل حسب وارد كشف التحديد المساحى ويتعذر تقديم صورة عقد البيع وسأقدمه للمحكمة .

ومستعد لسداد الرسوم المقررة

ولسيادتكم وافر الإحترام .....

مقدمة لسيادتكم

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

صيغة دعوى صحة
ونفاذ عقد بيع

ـــــــــــــــــــــــــــ

انه فى يوم ............... الموافق...... /...../ ......
بناء على طلب السيد /..........................المقيم ...............
ومحله المختار مكتب الأستاذ / تامر الباشا المحامى
الكائن فى /١ شارع الامريكان - المنتزه - الزقازيق
أنا........... محضر محكمة......... الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعلاه وأعلنت :
السيد /................ المقيم.................... قسم ................. محافظة............. مخاطبا مع /..................

وأعلنته بالآتى

أولا : بموجب عقد بيع إبتدائى مؤرخ / / باع المعلن إليه إلى الطالب قطعة أرض زراعية أو فضاء أو منزل مساحتها ........... كائنه بناحية .............وحدودها ومعالمها حسب وارد كشف التحديد المساحى للطلب رقم ...... لسنة ....... شهر عقارى أو سجل عينى .......... كالآتى :

الناحية
المركز
المحافظة
الحوض أو إسم الشارع
رقم القطعة أو المنزل
المسطح
الحــــــــــــــــــدود

س
ط
ف


البحرى /

القبلى/

الشرقى/

الغربى/



ثانيا: تم هذا البيع لقاء ثمن إجمالى قدره .000 جنيه " ............ فقط لاغير " دفعها الطالب ليد المعلن إليه عدا ونقدا وقت تحرير عقد البيع المذكور .

ثالثا: آلت الملكية للمعلن إليه ــ البائع ــ عن طريق .........

رابعاً : وحيث أن المعلن إليه لم يقدم للطالب المستندات الدالة على الملكية لكى يتسنى له نقل التكليف الأمر الذى حدا به لإقامة هذه الدعوى إبتغاء الحكم له بصحة ونفاذ عقد البيع إلإبتدائى المؤرخ / / .

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعلاه إلى حيث المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته بالحضور أمام محكمة ............ الابتدائية الكائن مقرها فى .............. أمام الدائرة ( ) مدنى وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ................ الموافق ..../..../........ وذلك ليسمع الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائى المؤرخ / / والمتضمن بيع المعلن إليه للطالب ماهو .............. الموضح الحدود والمعالم والموقع بصدر العريضة وعقد البيع المذكور لقاء ثمن إجمالى قدره 00000 جنيه مع تسليم المساحة المتعاقد عليها خاليه مما يشغلها من المتاع والأشخاص والمزروعات وإلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماه ,
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للطالب .
ولأجل /.........

Address

74 طريق المريوطية
Giza

Opening Hours

Monday 9am - 5pm
Tuesday 9am - 5pm
Wednesday 9am - 5pm
Thursday 9am - 5pm
Saturday 9am - 5pm
Sunday 9am - 5pm

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when مكتب المستشار ماجد عبده posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share

Category