اسامة لبيب المحامى

11/04/2026

17/03/2026

11/02/2026

تحية خاصة لأحدث المتابعين لي! يسرني انضمامك! ارسانى صفوت, Magdy Girgis, George Ezzat

10/02/2026

⚖️. ده أحدث حكم لمحكمة النقض في عقود "المشاهرة"
​كثيراً ما يعتقد البعض أن جملة "العقد مشاهرة" تعني أنه عقد أبدي أو ممتد لـ 59 سنة لكن محكمة النقض المصرية في حكمها الحديث الصادر في مايو 2025 وضعت حداً لهذا اللبس.
​ (الطعن رقم 14108 لسنة 92 ق):
​أي عقد إيجار مُحرر بعد عام 1996 ومكتوب في خانة المدة عبارات مثل:
​"مشاهرة" أو "مستمر مدى الحياة".
​"حتى زوال العقار" أو "إلى ما شاء الله".
​يُعتبر قانوناً "عقد غير محدد المدة"، وتطبق عليه القواعد الآتية:
​العقد يعتبر منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة فقط (غالباً شهر بشهر).
​ينتهي العقد بمجرد التنبيه بالإخلاء من أحد الطرفين في المواعيد القانونية.
​يحق للمالك إقامة دعوى طرد وإخلاء وتسلم الشقة في أي وقت بعد التنبيه.
الحكم ده مهم جداً لييه .. ​لأن المحكمة أكدت أن عقد الإيجار من العقود "الزمنية" ولا يجوز أن يكون مؤبداً. كما رفضت المحكمة قياس مدة الإيجار على "حق الحكر" (59 سنة) واعتبرت أن إرادة المتعاقدين في هذه الحالة تجعل العقد خاضعاً للمادة 563 من القانون المدني.

03/12/2025

سطح العقار يعد من الأجزاء المشتركة التي يملكها جميع الملاك ويحق لهم الانتفاع بها ما لم يُنص صراحة في عقود البيع على خلاف ذلك.
المبدأ
لما كان النص في المادة 856 من القانون المدني على أنه إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه وأن البين من النص سالف الذكر أن تلك الملكية وإن كانت لملاك مختلفين إلا أنها تنقسم في كيانها إلى أجزاء مفرزة تتمثل في الطبقات والشقق والتي تكون مملوكة ملكية مستقلة لمالكها وأجزاء شائعة شيوعا إجبارية دائما لا تقبل القسمة تتمثل في الأجزاء المتعلقة بالانتفاع المشترك بين جميع الملاك تخصهم جميعا كل بحسب ما يخص طبقته أو شقته فيها؛ يملكها، مع غيره مفاده تملك جميع ملاك وحدات العقارات للأجزاء المشتركة المعدة بطبيعتها لخدمة وانتفاع الوحدات السكنية وأن جميع الأجزاء ملكية شائعة بين جميع ملاك الوحدات وأن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقا للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات لما كان ذلك، وكان المطعون ضده الثاني لم يخرج سطح العقار من بين الملكية الشائعة بين الملاك صراحة في عقود البيع التي أبرمها معهما فضلا عن أن خلو عقود البيع الصادرة من المطعون ضده الثاني للطاعنة والمطعون ضده الأول من النص على أحقيتهما في الانتفاع بسطح العقار ووفقا للمادة سالفة الذكر يحق لهما الانتفاع به باعتبار أن هذا النص مكملا لإرادة الطرفين. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبا بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

الملكية الشائعة للأجزاء المشتركة في العقارات:
وفقًا للمادة 856 من القانون المدني، يملك جميع ملاك العقارات الأجزاء المشتركة مثل الأسطح والجدران الرئيسية والمداخل والدهاليز وغيرها من الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك بينهم، ما لم يُنص في سندات الملكية على خلاف ذلك.
حق الانتفاع بالسطح في حالة الملكية الشائعة:في حالة الملكية الشائعة للأجزاء المشتركة، يحق لكل مالك الانتفاع بالسطح وأجزاء البناء المشتركة طبقًا لما يخصه من المساحة، ولا يجوز لأحد الملاك التصرف في هذه الأجزاء إلا إذا كان هناك نص صريح في العقود يحدد ذلك.
أهمية النصوص في عقود البيع:
لا يمكن لأحد الملاك التصرف في الأجزاء المشتركة، مثل سطح العقار، إلا إذا كان ذلك مُدرجًا في عقود البيع أو تم الاتفاق عليه صراحة بين الأطراف، وإلا يعتبر السطح جزءًا من الملكية الشائعة ويحق لجميع الملاك الانتفاع به.
الطعن رقم 6014 لسنة 82 بتاريخ 21/10/2018
نص الحكم :
باسم الشعب
محكمـة النقـض
الدائرة المدنية
دائرة الأحد (ج)
-----------------
برئاســـة السيد المستشـــــــــار/ سعيد سعد عبد الرحمـــــــــــن نـــــــــــائب رئيس المحكمـة
وعضوية السادة المستشارين/ بدوى إبراهيم عبد الوهــــــاب ، مصطفى عز الدين صفوت هــــــــشــام مــحـمد عـــمــــــر و الســــيد إبـــراهـــيم صــالــح نــــــــواب رئـــــــيس المحكمــة
بحضور السيد رئيس النيابـة / عمرو زكى . والسيد أمين السر / إسماعيل فوزى إسماعيل .
فى الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالى بمدينة القاهرة .
فى يوم الأحد 10 من صفر سنة 1440 هـ الموافق 21 من أكتوبر سنة 2018 م .
أصدرت الحكم الاتي
في الطعن رقم ٦۰۱٤ لسنة ۸۲ ق
المرفوع من.................
ضد.................
الوقائع
في يوم 12/ 4/ 2012 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف طنطا مأمورية كفر الشيخ الصادر بتاريخ 14/ 2/ 2012 في الاستئنافين رقمي 763، 775 لسنة 44ق وذلك بصحيفة طلبت فيها الطاعنة الحكم بقبول الطعن شكلا وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة.
وفي نفس اليوم أودعت الطاعنة مذكرة شارحة.
وفي 10/ 5/ 2012 أعلن المطعون ضدهما بصحيفة الطعن.
وفي 19/ 5/ 2012 أودع وكيل المطعون ضدهما بصفته منكرة بدفاعه طلب فيها رفض الطعن.
ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلا وفي الموضوع بنقضه.
وبجلسة 3/ 6/ 2018 عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر فحددت جلسة لنظره.
وبجلسة 2/ 7/ 2018 سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث سمعت النيابة على كل ما جاء بمذكرتها والمحكمة أرجأت إصدار الحكم إلى جلسة اليوم.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ هشام محمد عمر نائب رئيس المحكمة والمرافعة وبعد المداولة:
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنة أقامت الدعوى رقم 2088 لسنة 2007 مدني كلي كفر الشيخ على المطعون ضدهما بطلب الحكم ببطلان التصرف بالبيع الصادر من المطعون ضده الثاني لصالح المطعون ضده الأول لسطح الدور الرابع بالعقار المبين بالصحيفة وإلزامهما بأن يدفعا لها مبلغ 150000 جنيها تعويضا ماديا وأدبيا وإزالة الشقة المقامة على هذا السطح وقالت في بيان ذلك إنه بموجب عقدي البيع المؤرخين 5/ 1/ 2005 باعها المطعون ضده الثاني شقتين بالدورين الأول والثاني علوي على أن يكون لكل شقة ملكية 18 متر مشاعا في الأرض فيكون لها ملكية مساحة 36 متر شيوعا في هذه الأرض وإذ قام المطعون ضده الثاني بالتصرف بالبيع في الشقة بالدور الثالث علوي للمطعون ضده الأول والذي قام بدوره بالبناء على سطح تلك الشقة بالكامل رغم أنه له ربع المساحة فقط حسب نصيبه بالأرض وتكون هي مالكة لنصف مساحة السطح كما وأن هذه المباني أضرت بالمبنى نظرا لبنائه بحوائط حاملة ويكون التصرف بالبيع الصادر من المطعون ضده الثاني باطلا لصدوره من غير مالك ومن ثم أقامت الدعوى ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره حكمت بعدم سريان عقد البيع المؤرخ 28/ 6/ 2007 في حق الطاعنة وإلزام المطعون ضده الثاني بأن يدفع لها مبلغ 17000 جنيه، استأنفت الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 763 لسنة 44ق كما استأنفه المطعون ضدهما بالاستئناف رقم 775 لسنة 44ق طنطا وبعد أن ضمتهما المحكمة قضت بتاريخ 14/ 2/ 2012 في الاستئناف الأول برفضه وفي الثاني بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه نقضا جزئيا وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك تقول أن قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى رغم أنه لا يوجد اتفاق على أن تكون ملكية سطح الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها وأن خلو الأوراق من ثمة اتفاق على ذلك يؤدي إلى عدم جواز تطبيق المادة 803/ 3 من القانون المدني وأن العقود جميعها المقدمة لم يذكر فيها لأي طرف حق التعلية وبذلك تكون الطاعنة تملك نصف العقار أرضا وما يقابله ارتفاعا وأنه ليس لأحد أن يقيم أي أعمال على سطح العقار وهو ما يقطع أن الحكم المطعون فيه انفصل عن واقع الدعوي وقضى دون إلمام بحقيقة الواقع والقانون مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أنه لما كان النص في المادة 856 من القانون المدني على أنه إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة كل هذا ما لم يوجد في سندات الملك ما يخالفه وأن البين من النص سالف الذكر أن تلك الملكية وإن كانت لملاك مختلفين إلا أنها تنقسم في كيانها إلى أجزاء مفرزة تتمثل في الطبقات والشقق والتي تكون مملوكة ملكية مستقلة لمالكها وأجزاء شائعة شيوعا إجبارية دائما لا تقبل القسمة تتمثل في الأجزاء المتعلقة بالانتفاع المشترك بين جميع الملاك تخصهم جميعا كل بحسب ما يخص طبقته أو شقته فيها؛ يملكها، مع غيره مفاده تملك جميع ملاك وحدات العقارات للأجزاء المشتركة المعدة بطبيعتها لخدمة وانتفاع الوحدات السكنية وأن جميع الأجزاء ملكية شائعة بين جميع ملاك الوحدات وأن سطح العقار يعد من بين الأجزاء الشائعة الملكية بين جميع الملاك طبقا للأصل العام في تعريف ماهية الأجزاء الشائعة في ملكية الطبقات لما كان ذلك، وكان المطعون ضده الثاني لم يخرج سطح العقار من بين الملكية الشائعة بين الملاك صراحة في عقود البيع التي أبرمها معهما فضلا عن أن خلو عقود البيع الصادرة من المطعون ضده الثاني للطاعنة والمطعون ضده الأول من النص على أحقيتهما في الانتفاع بسطح العقار ووفقا للمادة سالفة الذكر يحق لهما الانتفاع به باعتبار أن هذا النص مكملا لإرادة الطرفين. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبا بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف طنطا مأمورية كفر الشيخ وألزمت المطعون ضدهما المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

20/11/2025

المقرر – فى قضاء محكمة النقض - أنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عن التحدث عنها كلها أو بعضها مع ما يكون لها من دلالة فإنه يكون معيباً ( بالقصور فى التسبيب ) . (الطعن رقم 1463 لسنة 73 جلسة 2016/01/16)