Lawyer Sameh Ossman - سامح عثمان المحامي

18/02/2026

رمضان كريم 🌘

17/02/2026

إن الحكم بعدم دستورية القرار المشار إليه لا يمس أصل التجريم، ولا ينال من الصفة غير المشروعة لحيازة تلك المواد أو إحرازها أو تعاطيها أو الاتجار بها، وإنما يقتصر أثره على إلغاء التشديد في العقوبة الذي ترتب على نقلها إلى جدول يقرر عقوبة أشد بموجب القرار المقضي بعدم دستوريته.
وبذلك يستقر ويظل الوضع القانوني على ما كان عليه قبل صدور القرار المقضي بعدم دستوريته، عملاً بقرار وزير الصحة رقم ٤٦ لسنة ١٩٩٧، وتطبق العقوبة المقررة آنذاك وفق القيد والوصف السابقين، دون أن يترتب على ذلك ثمة فراغ تشريعي، أو انحسار التجريم، أو سقوط لعدم مشروعية حيازة تلك المواد أو إحرازها أو تعاطيها أو الاتجار بها.
ويؤكد هذا النظر ما ورد بالمذكرة الإيضاحية "للقرار المقضي بعدم دستوريته"، إذ أفصحت عن أنه اقتصر على إعادة صياغة محتوى القرارات الوزارية السابقة في صورة جداول منقحة ومنضبطة صياغة وعلما، مع توحيد الشكل الجدولي لما لم يكن وارداً بهذه الصورة.
فضلاً عن نقل المجموعات ومشتقاتها المرتبطة بالمخدرات التخليقية إلى القسم الأول (ب) من الجدول رقم (1)، إخضاعاً لها للتجريم المشدد المقرر لهذا القسم، تأسيساً على ما تنطوي عليه من خطورة بالغة لا تقتصر آثارها على المتعاطي فحسب، بل تمتد إلى المجتمع بأسره، بما استوجب - بحسب ما ارتآه مصدر القرار - تغليظ العقاب على مختلف الصور الإجرامية المتعلقة بها وفق أحكام القانون المشار إليه.
—————————
دكتور/ طارق سرور
أستاذ ورئيس قسم القانون الجنائي
بكلية الحقوق جامعة القاهرة

22/01/2026

#زيادة #اسعار #العقارات #في #مصر #المحامي

14/01/2026

عقبالنا يارب

14/01/2026

مصلحة الشهر العقاري
تسجيل العقارات للأجانب وفقا للكتاب دوري رقم 41 لسنة 2024
بشأن تسجيل طالبي التملك من غير المصريين الصادر من .مصلحة الشهر العقاري
يأتي تنفيذا للمنشور الفني رقم 8 لسنة 2024، حيث أنه بالنسبة للطلبات التي تقدم اعتبارا من 26 مارس الجاري يجب على طالبي التملك من غير المصريين تقديم ما يفيد تحويل مقابل الثمن الوارد بالعقود محل طلبات الشهر بالعملة الاجنبية من الخارج على أحد البنوك الخاضعة لرقابة الجهاز المصرفي المصري وذلك وفقا لعددا من الضوابط.
وتشمل تلك الضوابط، اذا كان الثمن الوارد بالعقد محل طلب الشهر بالجنية المصري يكون تحويل مقابل الثمن بالعملة الأجنبية بما يعادل الثمن الوارد بالعقد وفقا لسعر الصرف، كما أنه اذا كان الثمن الوارد بالعقد محل طلب الشهر بالعملة الأجنبية فلابد من وجود موافقة البنك المركزي المصري على البيع بالعملة الأجنبية وفقا للقانون.
كما نص المنشور على أنه يتعين على مكاتب ومأموريات الشهر العقاري قبول الطلبات والسير في الإجراءات وعدم الشهر لتلك العقود المشار اليها، إلا بعد تنفيذ ما ورد بهذا المنشور من أحكام.
كما انه علة الادارات العامة للتفتيش الفني الثلاث وأمناء المكاتب والأمناء المساعدين ورؤساء مأموريات الشهر العقاري ومكاتب وفروع التوثيق مراعاة تنفيذ هذا بكل دقة.
ونص المنشور على أنه يأتي، الحاقا بالمنشور الفني رقم 8 بتاريخ 25 مارس الجاري، والمتضمن أنه يجب على طالبي التملك من غير المصريين تقديم ما يفيد تحويل مقابل الثمن الوارد بالعقود المبرمة اعتبارا من 26 مارس الجاري بالعملة الأجنبية من الخارج بأحد البنوك في الجهاز المصرفي المصري على النحو الوارد به.
كما أنه لما كانت المادة رقم 1 من القانون رقم 194 لسنة 2020 من قانون البنك المركزي والجهاز المصرفي تنص على أنه “يهدف البنك المركزي إلى سلامة النظام النقدي والمصرفي واستقرار الأسعار في إطار السياسة الاقتصادية العامة للدولة ” .
كما نصت المادة رقم 212 منه على أنه ” لكل شخص طبيعي أو اعتباري أن يحتفظ بكل ما يؤول إليه أو يملكه أو يحوزه من نقد أجنبي، وله الحق في التعامل أو القيام بأي عملية من عمليات النقد الأجنبي بما في ذلك التحويل للداخل والخارج.
كما تتم هذه العمليات عن طريق البنوك أو عن طريق الجهات التي رخص لها بذلك طبقاً لأحكام هذا القانون، وطبقاً للقواعد والإجراءات التي يحددها مجلس الإدارة.
#تملك #عقار #الاجانب #تشترى #مصر #محامي #عملات #تحويل #تسجيل #شهر #عقاري #العاصمة

16/12/2025

محكمة النقض المصرية ترفض 49 طعنًا في جلسة واحدة دون سماع الدفاع فى عدد منها

في مشهد يثير القلق ويطرح تساؤلات خطيرة حول مفهوم العدالة وكيف سيكون مصيرها فى الاعوام القادمة ، أصدرت محكمة النقض المصرية، اليوم الاثنين 15 ديسمبر، قرارات برفض جميع الطعون المعروضة عليها دفعة واحدة، في نحو 49 قضية جنائية، دون تمكين الدفاع من الحضور أو المرافعة في عدد منها
جدير بالذكر ان احكام محكمة النقض نهائية غير قابله النقض الا فى حالات نادره عند ظهور ادله لم تكن متوفرة وقت الطعن ولها اجراءاتها المعقده والتى غالبا لا يلتفت اليها .

وبحسب ما رصدته الشبكة المصرية ومصادر من داخل المحكمة، فقد نُظر فعليًا في نحو 30 طعنًا فقط، بينما أعلن حاجب المحكمة في باقي الطعون أن «المحكمة استكفت بذلك»، وأنها ستفصل فيها دون حضور المحامين أو سماع أي دفاع، فى اخلال تام بمبدا واسس المحاكمات العادلة والتى اهدرتها احكام محاكم الجنايات والجنح المختلفة ليصدر القرار في نهاية الجلسة برفض جميع الطعون.

اللافت والخطير في آن واحد، أن بعض المتهمين كانوا قد سلّموا أنفسهم طواعية لحرس المحكمة قبل انعقاد الجلسة، التزامًا بالإجراءات المتبعة، ومن بينهم محامٍ ، ليكون المصير في نهاية اليوم واحدًا: الترحيل إلى السجون، دون أن تُمنح هيئة الدفاع حتى فرصة الكلام.

وهنا يبرز السؤال الجوهري الذي لا يمكن تجاهله:
هل تتحقق العدالة حقًا حين تنظر محكمة النقض، المنوط بها حماية القانون وضمانات المحاكمة العادلة، عشرات الطعون القادمة من مختلف أنحاء الجمهورية – جنايات وجنح – في جلسة واحدة، وتصدر أحكامًا سالبة للحرية دون حضور الدفاع أو سماع مرافعاته؟

إن ما جرى لا يمس أشخاصًا بعينهم، بل يمس جوهر الحق في الدفاع، ويهز الثقة في آخر حصون العدالة، ويستدعي وقفة جادة أمام ما إذا كانت الإجراءات المتبعة ما زالت تحقق الغاية الدستورية منها: العدل، لا السرعة؛ والاجراءات الشكلية .

05/12/2025

حلقة القاهرة اليوم عن الضرائب العقارية والتسجيل
#اوربت
#الضرائب #ضريبة #تصرفات #عقارات #توكيل #عقد #محامي

مع نانسي مجدي وضيف الفقرة سامح عثمان… معلومات قانونية مهمة جدًا عن الضريبة العقارية، التوكيلات، والعقارات المسجّلة في مصر، وحلقة هتفيدك قبل ما تشتري أو تبيع!...

22/09/2025

لكل مشتري وحدات سكنية ومهنية وإدارية ومحلات تجارية وأراضي بتوكيل خاص بالبيع

المجتمعات العمرانية تلوّح بإلغاء تخصيص الأراضي والوحدات المباعة بالتوكيلات

أثار آخر منشور صادر عن هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة حالة من الجدل والارتباك في السوق العقاري، بعدما نص صراحة على إمكانية إلغاء تخصيص الوحدات والأراضي التي تم بيعها عبر توكيلات بالشهر العقاري دون استكمال إجراءات التنازل الرسمية أمام جهاز المدينة.

المنشور، الذي جاء في ظاهره كمهلة وتيسيرات لسداد رسوم التنازل، تضمّن تحذيراً واضحاً بأن الهيئة، حال ورود حصر من الشهر العقاري بالتوكيلات الصادرة، ستعتبر ذلك مخالفة لبنود التخصيص، ويحق لها اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة وعلى رأسها إلغاء التخصيص.

الأساس القانوني:

كراسة الشروط وعقد التخصيص يشترطان موافقة الهيئة قبل أي تصرف بالبيع أو الإيجار أو غيره.

البيع بتوكيل يعد تحايلاً على هذه الشروط، والمالك الأصلي يظل هو المسؤول أمام الهيئة حتى إتمام التنازل الرسمي.

حصر التوكيلات يمثل دليلاً على الإخلال بالعقد، ما يمنح الهيئة حق فسخه.

الهدف من القرار:

القضاء على السوق الموازي للتوكيلات.

تحصيل رسوم التنازل المتأخرة بما يدر مليارات على خزينة الدولة.

تحديث قاعدة بيانات الملاك الفعليين.

05/09/2025

❌ بلاش تسجل حصة الأرض في الجهاز.. واعمل الصح من الأول!

فيه ناس كتير بتفتكر إن تسجيل حصة الأرض في جهاز المدينة معناه إنها بتحمي حقها في الشقة، لكن الحقيقة العكس تمامًا:
أنت كده بتحط نفسك في مشاكل قانونية أنت في غنى عنها.

⚖️ فين الخطورة؟

🔹 أولاً: الجهاز بيسجل الأراضي فقط مش الشقق.
يعني بمجرد ما تسجل حصة الأرض، اسمك بيتضاف كمالك “على الشيوع” مع باقي الملاك.
النتيجة؟ أي مخالفة مباني تحصل (روف، بدروم، ردود…) حضرتك بتُعتبر مخالف زيهم بالظبط.
ولو اتعملت قضية أو جنحة مباني.. للأسف اسمك هيتحط وسط المتهمين!

🔹 ثانياً: وقت البيع، هتكتشف إنك مقيد:
• الشقة تقدر تبيعها بعقدك.
• لكن حصة الأرض مش هتعرف تبيعها لوحدك.. لازم توقيع كل الملاك معاك أو توكيل رسمي منهم. وده شبه مستحيل يحصل.

⚠️ وده مش مجرد كلام.. في ناس بالفعل اتفاجئت بأحكام حبس وحجز على أموالها لمجرد إنها دخلت في ملكية “على الشيوع” من غير ما تاخد بالها.

⸻

✅ النصيحة القانونية الصح:
• تأكد دايمًا من سندات الملكية.
• اشتري بعقد وتوكيل متسلسل من صاحب القطعة.
• ويفضل جدًا إن القطعة تكون مسجلة.. عشان تقدر تسجل شقتك في الشهر العقاري وتبقى ملكيتك محمية 100%

31/08/2025

هل عند البيع والشراء نحرر توكيل بيع للنفس والغير ام توكيل بيع للنفس فقط؟ #توكيل #بيع #شراء #عقارات #مصر

30/07/2025

ثلاثة احكام لمحكمة النقض
1-لايجوز الحكم بفسخ العقد لعدم سداد باقى ثمن المبيع حتى ولو تضمن شرطا صريحا فاسخا – اذا أخل البائع بالتزاماته بتسليم الوحدة المتعاقد عليها.فى الميعاد
2- من حق المشترى حبس الثمن اذا اخل البائع بالتزماته
3- لا يحول دون استعمال حق حبس الثمن تضمين العقد الشرط الفاسخ جزاء عدم وفاء المشتري بالثمن في الميعاد المتفق عليه،
4- الشرط الصريح الفاسخ لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق، فإن كان من حق المشتري قانونا أن يحبس الثمن من البائع فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحا.
5- للمشتري أن يوقف التزامه بالوفاء بالمتبقي من الثمن حتى يقوم البائع بتنفيذ التزاماته
=================
اصدرت محكمة النقض عدة احكام حديثة قالت فيها
ان المشرع أجاز للمشتري في المادة 457 من القانون المدني الحق في حبس الثمن إذا تبين له وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من يده ومفاد ذلك أن مجرد قيام هذا السبب يخول للمشتري الحق في أن يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن ولو كان مستحق الأداء حتى يزول الخطر الذي يهدده ما لم يكن قد نزل عن هذا الحق بعد ثبوته له أو كان في العقد شرط يمنعه من استعماله. ..كما أنه لا يحول دون استعمال هذا الحق تضمين العقد الشرط الفاسخ جزاء عدم وفاء المشتري بالثمن في الميعاد المتفق عليه، ذلك أن هذا الشرط لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق، فإن كان من حق المشتري قانونا أن يحبس الثمن من البائع فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحا. لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بحقه في حبس الثمن لأن شركة المطعون ضدهما أخلت بالتزاماتها ولم تقوم بتنفيذ المشروع أو تسليمه الوحدة المتعاقد عليها. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بالفسخ وأطرح دفاعه – قولا منه أنه كان يتعين عليه الوفاء بالتزامه بسداد جميع الأقساط قبل التسليم وقضى بالفسخ دون بحث الموجبات والظروف التي تحول دون إعماله وسائر المنازعات المتعلقة به وبطريقة تتنافى مع ما يفرضه حسن النية، وما تقتضيه نزاهة التعامل في تنفيذ العقد وهو ما حجبه عن تحقيق دفاع الطاعن في هذا الشأن مما يعيبه ويوجب نقضه لهذين السببين دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
الطعن رقم 3774 لسنة 82 قضائية - الدائرة المدنية - بتاريخ 3/2/2019
==========================
كما قضت محكمة النقض فى حكمين اخرين بانه :-
لما كانت الطاعنة قد تمسكت بدفاع حاصله أن عدم وفائها بالمتبقي من ثمن الشقة المبيعة كان بسبب تخلف المطعون ضدها عن تنفيذ التزامها الوارد بالبند الحادي عشر من عقد البيع بتشطيب مدخل العقار وتركيب مصعد الكهرباء وكان من شأن هذا الدفاع – لو فطنت إليه المحكمة – تغير وجه الرأي في الدعوى إذ أن مؤداه أن يكون للطاعنة المشترية أن توقف التزامها بالوفاء بالمتبقي من الثمن حتى تقوم المطعون ضدها البائعة من جهتها بتنفيذ التزاماتها بما يكون معه الامتناع عن الوفاء به في هذه الحالة بحق يمنع من فسخ العقد بسببه لما هو مقرر طبقا للمادة 161 من القانون المدني أنه إذا كانت الالتزامات المتقابلة في العقود الملزمة للجانبين مستحقه الوفاء ولم يقم أحد الطرفين بتنفيذ التزامه كان للآخر ألا يوفي بالتزامه، فهو امتناع مشروع عن الوفاء بالعقد ليس له طابع جزائي – بل هو طابع وقائي يهدف إلى كفالة استمرار التعاصر الزمني بين الالتزامات الحالة المتقابلة وهو ما اصطلح على تسميته بالدفع بعدم التنفيذ والذي ليس إلا الحق في الحبس في نطاق العقود الملزمة للجانبين،
-- الطعن رقم 2829 لسنة 81 قضائية بتاريخ 3/4/2012
الطعن رقم ٥٧٥٥ لسنة ٨٢ قضائية - جلسة 21/10/2018
منقول من الاستاذ يحيى سعد جاد الرب المحامى بالنقض