الجمل للاستشارات القانونية

Call Directions Website

الجمل للاستشارات القانونية محام و مستشار قانونى ومحكم ووسيط عقارى { بيت القانون}

النقض: المساكنة تُنشئ حقًا في البقاء بالعين رغم عدم وجود صلة قرابة بالمستأجر الأصلي، بشرط ثبوت المساكنة منذ بدء العلاقة ...
05/10/2026

النقض: المساكنة تُنشئ حقًا في البقاء بالعين رغم عدم وجود صلة قرابة بالمستأجر الأصلي، بشرط ثبوت المساكنة منذ بدء العلاقة الإيجارية واستمرارها دون انقطاع.
اولا:- تفاصيل الواقعة :
- ​أقام مالك #شقة دعوى قضائية أمام #محكمة أول درجة يطالب فيها بطرد سيدة من #الشقة وتسليمها له، على سند أنها تضع يدها عليها دون سند قانوني.

- ​في المقابل، أقامت تطلب فيها لها، باعتبارها ابنة بالتبني #للمستأجرة الأصلية وأنها كانت تقيم معها بصفتها "مساكنة" منذ بدء الإجارة.

- ​محكمة أول درجة قضت بطرد المدعى عليها ورفض دعواها الفرعية، إلا أن محكمة الاستئناف ألغت الحكم وقضت بامتداد العقد لها.
​
​⚖️ العناصر القانونية الهامة المستفادة من الحكم:
1/ ​طبيعة المساكنة وشروطها:
المساكنة تنشئ للمنتفعين بالعين من غير الأقارب المنصوص عليهم حصراً في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 حقاً في البقاء بالعين عند ترك المستأجر لها أو وفاته.

2/ ​الشرط الأساسي لصحة المساكنة هو ثبوت المشاركة السكنية منذ بدء العلاقة الإيجارية واستمرارها دون انقطاع.

3/ ​سلطة محكمة الموضوع وضوابطها:
​وإن كان تقدير أقوال الشهود والمشاركة السكنية من سلطة محكمة الموضوع، إلا أن شرط ذلك أن يكون تحصيلها متفقاً مع الثابت بالأوراق وألا تخرج بأقوال الشهود عما يؤديه مدلولها.
​عيب الفساد في الاستدلال:

4/ ​اعتبرت محكمة النقض أن حكم الاستئناف مشوب بـ "الفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب"؛ لكونه استند لأقوال شهود لم تقطع بيقين بإقامة المدعية مع المستأجرة الأصلية منذ تاريخ بدء الإجارة ذاته، فضلاً عن عدم استظهار تاريخ بدء الإجارة ومعاصرته لإقامة المطعون ضدها.

هاااااااام بقضاء نقض حديث  عدم تسجيل المشتري من المورث عقد شرائه. أثره. بقاء العقار على ملك المورث وانتقاله إلى ورثته. ت...
05/10/2026

هاااااااام بقضاء نقض حديث عدم تسجيل المشتري من المورث عقد شرائه. أثره. بقاء العقار على ملك المورث وانتقاله إلى ورثته. تصرف الوارث بالبيع في ذات العقار. تصرف صحيح. عدم نقله للملكية إلا بعد التسجيل

يعني ايه الكلام ده
يعني لو فيه مورث تصرف بالبيع سواء بيع حقيقي أو صوري أو مزور لمشتري
والمشتري تقاعس عن نقل الملكية بتسجيلها بالشهر العقاري
لان الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل
في حالة وفاة المورث دون نقل المشتري للملكية
تظل الملكية في حوزة المورث وتنتقل بعد وفاته لورثته
ويحق لورثته التصرف بالبيع لذات الملكية

محكمة النقض : جهل الشفيع بالثمن الحقيقي للعقار: جواز إيداع الثمن الذي يعتقده مقابلًا للبيع واستكماله عند العلم بالثمن ال...
27/09/2026

محكمة النقض : جهل الشفيع بالثمن الحقيقي للعقار: جواز إيداع الثمن الذي يعتقده مقابلًا للبيع واستكماله عند العلم بالثمن الحقيقي حال عدم إنذاره بالبيع، وعدم جواز القياس على المادة ٩٤٢ مدني باعتبارها نصًا استثنائيًا لا يجوز التوسع في تفسيره.
📌 أبرز مبادئ الحكم:
1️⃣ عدم جواز القياس على النصوص الاستثنائية: نص المادة ٩٤٢ من القانون المدني المتعلق بإيداع الثمن خلال ثلاثين يوماً هو نص استثنائي، فلا يجوز التوسع في تفسيره أو القياس عليه لمد أحكامه إلى حالة «تكملة الثمن الباقي» طالما لم يتم توجيه الإنذار الرسمي المنصوص عليه في المادة ٩٤٠ مدني.
2️⃣ جهل الشفيع بالثمن الحقيقي: إذا لم يتم إنذار الشفيع بالبيع، جاز له إيداع الثمن الذي يعتقده مقابلاً للبيع، على أن يكمله عندما يتحقق من الثمن الحقيقي.
3️⃣ السلطة التقديرية لقاضي الموضوع: خلو النصوص من تحديد ميعاد حتمي لتكملة الثمن بعد ثبوت علم الشفيع بالحقيقة، يعني خضوع الأمر لتقدير قاضي الموضوع لتحديد ما إذا كان الإيداع قد تم خلال "أجل مناسب" يضمن جدية دعوى الشفعة ويدرأ عنها شائبة المضاربة أو الاستغلال.

محكمة النقض : متى قدم الخصم ورقة في الدعوى فإنه يكون متمسكاً بما لهذه الورقة من قوة في الإثبات، فإذا استبان لمحكمة الموض...
19/09/2026

محكمة النقض : متى قدم الخصم ورقة في الدعوى فإنه يكون متمسكاً بما لهذه الورقة من قوة في الإثبات، فإذا استبان لمحكمة الموضوع من الورقة وجود مبدأ ثبوت بالكتابة فلها إعمالاً للرخصة المخولة لها بالمادة 70 من قانون الإثبات أن تأمر من تلقاء نفسها بالإثبات بشهادة الشهود متى رأت في ذلك فائدة للحقيقة .

■■ قاعدة «لا يضار الطاعن بطعنه» قاعدة مطلقة وتسري على جميع الطعون ولو تعلق الأمر بالنظام العام  .. شرط تطبيقها ألا يكون ...
16/09/2026

■■ قاعدة «لا يضار الطاعن بطعنه» قاعدة مطلقة وتسري على جميع الطعون ولو تعلق الأمر بالنظام العام .. شرط تطبيقها ألا يكون الخصم قد طعن في الحكم طعنًا مقابلاً.

في حكمها الصادر بجلسة 19 يناير 2026 في الطعن رقم 8339 لسنة 91 قضائية.أن الحكم بعدم قبول التدخل شكلا يترتب عليه أثر قانون...
06/09/2026

في حكمها الصادر بجلسة 19 يناير 2026 في الطعن رقم 8339 لسنة 91 قضائية.
أن الحكم بعدم قبول التدخل شكلا يترتب عليه أثر قانوني بالغ الأهمية، وهو أن طالب التدخل يصبح أجنبيا عن الدعوى، فلا تمتد إليه حجية الحكم الصادر فيها،
ويظل من حقه إقامة دعوى مستقلة بطلب عدم الاعتداد بذلك الحكم.
⚖️ وقائع الدعوى؟
تدخل أحد الأشخاص هجوميا في دعوى صحة ونفاذ عقد بيع، إلا أن المحكمة قضت بعدم قبول تدخله شكلا.
ورغم ذلك، اعتبرت محكمة الاستئناف أنه كان ممثلا في الدعوى وأبدى دفاعه، ومن ثم رفضت دعوى عدم الاعتداد بالحكم.
إلا أن محكمة النقض كان لها رأي آخر.
⚖️ المبدأ الذي أرسته محكمة النقض
قررت المحكمة أن الحكم بعدم قبول التدخل شكلا يعني أن طالب التدخل لم يصبح خصما في الدعوى.
وبالتالي لا تترتب عليه أي حجية للحكم الصادر فيها.
كما يظل من حقه اللجوء إلى القضاء بطلب عدم الاعتداد بهذا الحكم في مواجهته.
وأكدت المحكمة كذلك أن مجرد إبداء طالب التدخل دفوعا أو دفاعا قبل القضاء بعدم قبول تدخله لا يغير من هذا الأثر، طالما أن المحكمة لم تتناول هذا الدفاع وفصلت فقط في عدم قبول التدخل شكلا.
⚖️المحكمة :
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، إذ أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض دعواه بعدم الاعتداد قبله بالحكم الصادر في الدعوى رقم 148 لسنة 2016 واستئنافها 4738 لسنة 69ق المنصورة على سند مما أورده بمدوناته من أن الطاعن قد مثل في الدعوى 148 لسنة 2016 وأبدى دفاعه فيها ولا يصح له الدفع بعدم الاعتداد بذلك الحكم في مواجهته في حين أن الحكم الصادر في الدعوى 148 لسنة 2016 قد قضى بعدم قبول تدخله الهجومي شكلاً وهو ما مؤداه أن يصبح الطاعن أجنبياً عن تلك الدعوى ويحق له رفع دعوى مبتدأة بعدم الاعتداد قبله بالحكم الصادر فيها، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.قانوني

وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الحكم بعدم قبول التدخل شكلاً يترتب عليه أن يصبح طالب التدخل أجنبياً عن تلك الدعوى، ولا يحوز الحكم الصادر فيها قبله أية حجية ويحق له طلب عدم الاعتداد بالحكم الصادر فيها ولا عبرة بما يكون ساقه من أوجه دفاع في تلك الدعوى طالما أن الحكم الصادر فيها لم يتعرض لهذا الدفاع ووقف عند حد عدم قبول التدخل شكلاً. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذ النظر وقضى برفض دعوى الطاعن على ما أورده بمدوناته من أن الطاعن كان ممثلاً في الدعوى وطرفا في الحكم الصادر فيها فلا يصح أن يدفع بعدم الاعتداد بالحكم الصادر في مواجهته لأنه تدخل هجومياً في الدعوى 148 لسنة 2016 وأبدى كافة طلباته ودفوعه وجميعها كانت تحت بصر المحكمة في حين أن الحكم المطعون فيه أغفل أنه قضى في الدعوى السابقة بعدم قبول تدخل الطاعن شكلاً وهو مما مؤداه أن أصبح الطاعن أجنبياً عن الحكم الصادر في تلك الدعوى ولا يحوز قبله أية حجية تمنعه من طلب عدم الاعتداد بذلك الحكم في مواجهته ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة.

محكمة النقض تحسمها: مشتري الحصة_المفرزة في المال الشائع لا يُعد غاصباً.. ولا يجوز طرده لمجرد أن البيع لم يفرز $العين قان...
05/09/2026

محكمة النقض تحسمها: مشتري الحصة_المفرزة في المال الشائع لا يُعد غاصباً.. ولا يجوز طرده لمجرد أن البيع لم يفرز $العين قانوناً!
اولا:- شرح الواقعة:
- تتلخص الواقعة في أن أحد الأشخاص (المطعون ضده) يمتلك حصة_شائعة في عقار (5 قيراط من 24 قيراطاً)، ويوجد به حانوت (محل) محل النزاع.

- قام أحد الشركاء على الشيوع ببيع حصة_مفرزة تمثل هذا الحانوت إلى الطاعن بموجب عقد بيعمسجل.

- ​أقام المطعون ضده دعوى قضائية يطالب فيها بطرد الطاعن من الحانوت باعتباره "غاصباً"، مستنداً إلى حكم سابق نهائي يفيد عدم نفاذ التصرف في حصة مفرزة في مواجهته. تدرجت الدعوى بين المحاكم، حتى قضت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم الابتدائي لصالح المطعون ضده وأمرت بطرد الطاعن، فطعن الأخير بطريق النقض.

​محكمة النقض نقضت الحكم وأيدت حكم أول درجة برفض دعوى الطرد، مؤكدةً مبادئ بالغة الأهمية بشأن حقوق الشركاء على الشيوع.
​العناصر القانونية المستخلصة من الحكم:
1/ طبيعة التصرف في حصة شائعة: وفقاً للمادة 1/826 من القانون المدني، يملك كل شريك حصته ملكاً تاماً، وله حق التصرف فيها واستعمالها بما لا يضر بحقوق باقي الشركاء.

2/​حلول المشتري محل البائع: الشريك الذي يبيع جزءاً مفرزاً من المال الشائع، يحل فيه المشتري محل البائع في ملكية الحصة الشائعة، ليصبح شريكاً في المال الشائع بدلاً من البائع.

3/ ​انتفاء ركن الغصب: لما كان المشتري قد حل محل البائع وأصبح مالكاً على الشيوع، فإن يده على الحانوت تكون سندها الملكية وليس "الغصب"، ومن ثم لا يملك باقي الشركاء سوى اللجوء إلى دعوىالقسمة أو المطالبة بالريع، وليس طرد المشتري.

4/ ​عدم جواز إفراز الجزء إلا بالطريق القانوني: لا يحق للشريك على الشيوع إفراز جزء معين من المال الشائع بإرادته المنفردة بطريق الغصب أو التسليم القسري، وفي المقابل لا يمنع ذلك من صحة انتقال الحق وحيازة المشتري واستغلاله للعين بما يوافق نصيبه الفعلي في المال الشائع.

*** في أحدث أحكامها محكمة النقض  تُوضح :*** الفرق بين اندماج الطلب العارض في الدعوى الأصلية ؛ أو استقلاليته عنها وتقرر أ...
04/09/2026

*** في أحدث أحكامها محكمة النقض تُوضح :
*** الفرق بين اندماج الطلب العارض في الدعوى الأصلية ؛ أو استقلاليته عنها وتقرر أن :
الدعوى الفرعية تدور وجوداً وعدماً مع الدعوى الأصلية.؛ وأن شطب الأخيرة وعدم تجديدها يترتب عليه زوال الأخرى.. شريطة أن تكون الأولى "الفرعية" أو الطلب العارض بمثابة دفاع ردا على الأصلية -
أصدرت الدائرة المدنية والتجارية – بمحكمة النقض حكماً قضائياً مهماً في مجال نظرية الطلبات العارضة، لما تضمنه من تحديد واضح لمعيار الاندماج بين الدعوى الأصلية والفرعية، وما يترتب عليه من آثار تتعلق بالشطب والتجديد وانقضاء الخصومة،
يرسى مبدأ قضائياً جديداً في قانون المرافعات،
في الطعن المقيد برقم 10744 لسنة 95 قضائية بجلسة 2026/4/26م
وتعود تفاصيل النزاع إلى عام 2021 عندما أقامت إحدى الشركات دعوى تجارية أمام محكمة دمياط الابتدائية حملت رقم 42 لسنة 2021 تجارى دمياط، طالبت فيها بإلزام شركة أخرى بسداد مبلغ 275 ألفاً و328 جنيهاً و50 قرشاً، باعتباره المتبقي من ثمن بضائع قامت بتوريدها إليها.
وقالت الشركة المدعية إن إجمالي قيمة التعاملات التجارية بين الطرفين بلغ مليوناً و33 ألفاً و828 جنيهاً و56 قرشاً، سددت الشركة المشترية منها مبلغ 758 ألفاً و500 جنيه، بينما امتنعت عن سداد باقي الثمن رغم المطالبات المتكررة، الأمر الذى دفعها إلى اللجوء للقضاء للمطالبة بحقوقها المالية.
وخلال تداول الدعوى أمام محكمة أول درجة، لم تكتف الشركة المدعى عليها بالدفاع عن نفسها، بل تقدمت بطلب عارض مقابل طالبت فيه بإلزام الشركة المدعية بسداد مبلغ 317 ألفاً و337 جنيهاً والفوائد القانونية المستحقة عليه، فضلاً عن تعويض قدره 100 ألف جنيه عن الأضرار المادية والأدبية التى قالت إنها لحقت بها نتيجة إخلال الشركة الأخرى بالتزاماتها التعاقدية، مؤكدة أنها اضطرت إلى شراء بضائع بديلة بأسعار أعلى من المتفق عليها، كما اتهمت خصمها بإساءة استعمال حق التقاضي.
وأثناء نظر الدعوى، قررت المحكمة ندب خبير لفحص المستندات والعلاقات التجارية بين الطرفين وبيان المديونية الحقيقية لكل منهما، وبعد أن أودع الخبير تقريره وأُخطر به الخصوم، تغيب المدعى فى الدعوى الأصلية عن إحدى الجلسات، وهو ما ترتب عليه صدور قرار من المحكمة بشطب الدعوى.
وبعد قرار الشطب، قامت الشركة المدعى عليها - بصفتها المدعية فى الطلب العارض - باتخاذ إجراءات تجديد الدعوى الفرعية فقط من الشطب بموجب صحيفة أعلنت قانوناً، دون أن يتم تجديد الدعوى الأصلية خلال المواعيد المقررة قانوناً، ورغم ذلك، قضت محكمة أول درجة بجلسة 25 ديسمبر 2023 بقبول الطلب العارض شكلاً، وفى الموضوع بإلزام الشركة المدعية فى الدعوى الأصلية بسداد المبلغ المطالب به والفوائد القانونية من تاريخ المطالبة وحتى تمام التنفيذ، مع رفض ما عدا ذلك من طلبات.
ولم ترتض الشركة المحكوم ضدها هذا القضاء، فطعنت عليه بالاستئناف رقم 40 لسنة 56 قضائية أمام محكمة استئناف المنصورة - مأمورية دمياط، إلا أن المحكمة قضت فى 28 يناير 2025 بتأييد الحكم المستأنف بكامل أسبابه ومنطوقه، الأمر الذى دفع الشركة إلى الطعن عليه أمام محكمة النقض.
وأمام محكمة النقض تمسكت الشركة الطاعنة بأن الحكم المطعون فيه أخطأ فى تطبيق القانون، عندما اعتبر أن تجديد الطلب العارض وحده يكفى لاستمرار الخصومة القضائية، رغم أن الدعوى الأصلية لم تجدد بعد شطبها وانقضت المواعيد القانونية المقررة لذلك، كما دفعت بأن الطلب العارض لا يملك وجوداً مستقلاً فى هذه الحالة، لأنه لم يُرفع بصحيفة مستقلة وإنما أُبدى شفاهة بمحضر الجلسة باعتباره دفاعاً مرتبطاً ارتباطاً كاملاً بالدعوى الأصلية.
وأكدت محكمة النقض، فى حيثيات حكمها، أن الأصل أن الدعوى الفرعية تعد مستقلة عن الدعوى الأصلية، إلا أن هذا الاستقلال ليس مطلقاً، إذ يزول عندما يكون موضوع الدعوى الفرعية مجرد وسيلة دفاع أو مرتبطاً ارتباطاً لا يقبل التجزئة بالدعوى الأصلية، وأن مثل هذه الحالة تؤدى إلى اندماج الدعويين فى خصومة واحدة تتحدان فيها مصيراً ووجوداً.
وأضافت محكمة النقض أن شطب الدعوى الأصلية يمتد أثره بالضرورة إلى الدعوى الفرعية المندمجة معها، فإذا جرى تجديد الدعوى الأصلية عادت معها الدعوى الفرعية تلقائياً دون حاجة إلى إجراء مستقل، أما إذا لم تجدد الدعوى الأصلية خلال الميعاد القانوني فإنها تنتهى بقوة القانون، ويترتب على ذلك انتهاء الدعوى الفرعية تبعاً لها.
وشددت محكمة النقض على أن الطلب العارض محل النزاع لم يرفع بإيداع صحيفة مستقلة بقلم كتاب المحكمة وفقاً لأحكام المادة 63 من قانون المرافعات المدنية والتجارية، وإنما أثبت شفاهة بمحضر الجلسة، وهو ما يؤكد أنه لم يكتسب كياناً مستقلاً عن الدعوى الأصلية، وظل مجرد دفع أو دفاع مرتبطاً بها وجوداً وعدماً.
وجاء بحيثيات هذا القضاء :
أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه ولئن كانت الدعوي الفرعية تعد مستقلة عن الدعوى الأصلية التي أقيمت بمناسبة الدعوي الأخيرة، إلا أنه إذا كان موضوع الأولى لا يعدو أن يكون دفاعًا في الدعوي الثانية فإنه يترتب علي ذلك اندماج الدعوى الفرعية في الدعوى الأصلية بما يفقدها استقلالها بحيث يتحدان في المصير، فإذا ما شطبت الدعوى الأصلية انصرف هذا الأثر إلى الدعوى الفرعية ما ينبني علي ذلك أنه إذا جددت الدعوى الأصلية تمثل هذا التجديد الدعوى الفرعية دون وجوب قيام رافعها بتجديدها بإجراء مستقل وإذا لم يتم تجديدها اعتبرت الدعوى الفرعية منتهية لانتهاء الدعوى الأصلية. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن الدعوى الأصلية أقيمت من الشركة الطاعنة علي الشركة المطعون ضدها بإلزامها بأن تؤدي لها مبلغ ٢٧٥٣٢٨,٥ جنيه مصري باقي الثمن المستحق لها والفوائد القانونية، وأن الطلب العارض أقيم من الشركة المطعون ضدها عليها بطلب الحكم بإلزامها بسداد مبلغ ٣١٧٣٣٧ جنيه مصريًا والفوائد القانونية وكذا مبلغ ١٠٠٠٠٠ جنيه مصري تعويضًا عن الأضرار المادية والأدبية التي لحقت بها ومما تقدم يكون الأساس فيهما واحدًا مشتركًا، وإذ قررت المحكمة شطب الدعوى الأصلية، وكان موضوع الطلب العارض يدور معها وجودًا وعدمًا لا سيما وأن إقامة الطلب العارض كان بإثباته شفاهة بمحضر الجلسة وليس بطريق إيداع صحيفته قلم كتاب المحكمة وفق ما نصت عليه المادة رقم ٦٣ من قانون المرافعات المدنية والتجارية لكي يفيد استقلاله عن الدعوى الأصلية بحيث تعتبر دفعًا أو دفاعًا فيها وبالتالي مندمج فيها الأمر الذي يتعين معه اعتبار موضوع الطلب العارض منتهيًا لانتهاء الدعوى الأصلية وعدم تجديدها من الشطب، وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى في موضوع الطلب العارض، فإن الحكم المطعون فيه يكون معيبًا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه .
وانتهت المحكمة إلى أن محكمتي أول درجة والاستئناف أخطأتا عندما تصدتا للفصل فى موضوع الطلب العارض بعد انتهاء الدعوى الأصلية وعدم تجديدها من الشطب، معتبرة أن استمرار نظر الطلب العارض فى هذه الحالة يمثل مخالفة صريحة للقانون وخطأ فى تطبيقه.
وبناءً على ذلك، قضت محكمة النقض بنقض الحكم المطعون فيه، وإلزام الشركة المطعون ضدها بالمصروفات، كما تصدت للفصل فى موضوع الاستئناف رقم 40 لسنة 56 قضائية المنصورة، وقضت بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء بانتهاء الدعويين الأصلية والفرعية، مع إلزام المدعى فى الدعوى الفرعية بمصاريف التقاضي عن درجتي التقاضي ومبلغ 175 جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة.

فتوى مهمه جدااهل يسقط حق العامل في احقيته بتنفيذ حكم قضائى اذا تراخى عن تقديمه للجهة لتنفيذه ؟الاجابه لا ، لانه لا يوجد ...
04/09/2026

فتوى مهمه جداا
هل يسقط حق العامل في احقيته بتنفيذ حكم قضائى اذا تراخى عن تقديمه للجهة لتنفيذه ؟
الاجابه لا ، لانه لا يوجد نص تشريعي ينظم المدة القانونيه اللازمه لتنفيذ الحكم ومن هذا المنطلق تدعو الجمعيه العموميه لقسمي الفتوى والتشريع المشرع بوضع تشريع قانوني ينظم المدة القانونيه اللازمه لتنفيذ الاحكام القضائية حتى لا تظل سيفا موجها ضد الجهة .

محكمة النقض تؤكد: عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون المدنى لابد أن تكون محددة المدة.. ومخالفة ذلك يكون "مشاهرة" مهددا ...
04/09/2026

محكمة النقض تؤكد:
عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون المدنى لابد أن تكون محددة المدة.. ومخالفة ذلك يكون "مشاهرة" مهددا بالإخلاء بعد الإنذار

أصدرت الدائرة المدنية "د" – بمحكمة النقض – حكما بإلغاء الحكم الصادر بتفسير عقد إيجار جديد 59 سنة، اعتبار أن العقد مدون فيه جملة "مدى الحياة"، والقضاء مجدداً بالطرد والإخلاء والتسليم، مستندة على أن عقود الإيجارات الخاضعة للقانون المدني المحررة بعد 1996/1/31م في العقود غير محددة المدة "مدى الحياة"، ومن ثم يكون من العقود غير محددة المدة ويعتبر منعقداً للمدة المعينة لدفع الأجرة وهي: "شهر"
ويكون لأي من المتعاقدين الحق في إنهائه إذا نبه على المتعاقد الآخر إعمالاً لنص المادة 563.
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 14108 لسنة 92 قضائية،
https://lawhub.info/eg-j/wp-content/plugins/pdf-viewer-block/inc/pdfjs/web/viewer.html?file=https://lawhub.info/eg-j/wp-content/uploads/2025/05/lawhub.info-eg-ccj-ci-14108-92.pdf =1

المبادئ القضائية:
في عقود الإيجارات الخاضعة للقانون المدني المحررة بعد 1996/1/31م الصادر بتاريخ 4 مايو 2025م في الطعن رقم 14108 لسنة 92 قضائية في العقود غير محددة المدة "مدى الحياة":
1- المُدة ركن جوهري في عقد الإيجار
نص المادتين "563" و"147" مدني يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار، واعتبر المدة ركنًا فيه، فإذا خلا العقد من المدة أو نص على مدة غير معينة تعين اعتبار العقد منعقدًا للفترة المعينة لدفع الأجرة.

2- سلطة المُتعاقدين في إنهاء العقد:
في العقود غير محددة المدة: يكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بالتنبيه على الآخر وفقًا للمواعيد المبينة في المادة "563" مدني.

3 - عدم جواز تدخل القاضي في تحديد المدة:
يمتنع على القاضي التدخل لتحديد مدة العقد أو وضع حد أقصى له "كمدة الستين عامًا في حق الحكر"، إذ إن ذلك يعد تعديلاً لإرادة المتعاقدين، وهو ما لا يجيزه نص المادة 147 مدني إلا إذا نص القانون صراحة.

4- بطلان القول بامتداد العقد لمدد طويلة افتراضية:
لا محل للقول بامتداد عقد الإيجار مدى الحياة أو لمدد قصوى "كـ59 سنة" إذا كان النص فيه "مدى الحياة"، إذ يعد ذلك عقدًا غير محدد المدة وينعقد لفترة دفع الأجرة فقط.

5- صحة التنبيه بإنهاء العقد:
إذا قام المؤجر بإنذار المستأجر بإنهاء العلاقة الإيجارية وفقًا للقانون، فإن العلاقة تنتهي بهذا التنبيه، وأي حكم يخالف ذلك يكون مشوبًا بالخطأ في تطبيق القانون.

وقائـــع النــزاع:
الطاعن أقام الدعوى رقم 2828 لسنة 2020 إيجارات كلي شمال القاهرة، بطلب إنهاء عقد إيجار "مدى الحياة" وإخلاء المستأجر، ومحكمة أول درجة قضت بانتهاء العقد والإخلاء والتسليم، بينما محكمة الاستئناف "الاستئناف رقم 4810 لسنة 25 قضائية" ألغت الحكم وقضت برفض الدعوى، معتبرة أن مدة الإيجار هي 59 سنة "أقصى مدة قانونية"، ثم طعن المؤجر بالنقض، والنيابة أيدت الطعن

رأي المحكمة في هذه المسألة القانونية:
هل مدة الإيجار الواردة "مدى الحياة" تعتبر:
1- عقد إيجار محدد المدة "59 سنة قياسًا على أقصى مدة للحكر"؟
2- أم تعتبر عقدًا غير محدد المدة يخضع لحكم المادة 563 مدني، بحيث يعد منعقدًا للفترة المحددة لدفع الأجرة "شهر واحد" ويجوز إنهاؤه بالتنبيه..؟

الأساس القانوني الذي اعتمدت عليه محكمة النقض
1-المادة 563 مدني:
- إذا عُقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عُقد لمدة غير معينة أو تعذر إثباتها → يعتبر منعقدًا للفترة المحددة لدفع الأجرة.
- ينتهي بانقضاء هذه الفترة إذا نبه أحد المتعاقدين الآخر بالإخلاء.

2- المواد 147، 148، 150/1 مدني:
• العقد شريعة المتعاقدين.
• لا يجوز للقاضي تعديل إرادة المتعاقدين إلا بنص في القانون.

3- مبدأ النقض المستقر "الهيئة العامة للمواد المدنية":
• توقيت عقد الإيجار ركن جوهري فيه.
• إذا كان العقد معلقًا على أمر مستقبل غير محقق الوقوع "كمدى الحياة" → يعد عقدًا غير محدد المدة.
• لا يجوز القياس على الحكر أو تحديد مدة 60 سنة، لأن ذلك تدخل تشريعي لم يرد به نص.

تطبيق القاعدة على الدعوى
• العقد المؤرخ 3 أغسطس 1997 نص على أن المدة "مدى الحياة" إذن عقد غير محدد المدة.
• يطبق عليه نص المادة 563 مدني → يعتبر منعقدًا للمدة المحددة لدفع الأجرة "شهر".
• يحق لأي طرف إنهاؤه بالتنبيه.
• المؤجر وجه إنذارًا بالإخلاء بتاريخ 12 سبتمبر 2020 (الإنذار رقم 6705).
• العلاقة الإيجارية انتهت بهذا التنبيه.
• محكمة الاستئناف أخطأت حين اعتبرت المدة 59 سنة وقضت برفض الدعوى.

ما انتهت إليه محكمة النقض
1. نقض الحكم المطعون فيه لخطئه في تطبيق القانون.
2. الفصل في الموضوع:
• رفض الاستئناف رقم 4810 لسنة 25 قضائية.
• تأييد حكم أول درجة بإنهاء العقد والإخلاء والتسليم.
• إلزام المستأجر بالمصروفات وأتعاب المحاماة.

نشرة أخبار "محامون بلا قيود"

Address

Cairo
11111

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when الجمل للاستشارات القانونية posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share

Category