https://www.facebook.com/101584035655188/

محامي القاهرة الجديدة New cairo lawyer, الياسمين 7 بجوار جهاز القاهرة الجديدة, Cairo (2026)

24/01/2026

📌"الخطوات القانونية لشراء شقة في (القاهرة الجديدة )"
◾استلم كل أوراق الملكية بدايةً من (اخطار التخصيص ، محضر الاستلام ، الرخصة ، تسلسل التوكيلات ان وجد ) و أخذ صورة من كل ما ذكر وما قد يستجد كتراخيص البناء أو تسلسل الملكية بعقود أخرى مع امضاء البائع على كل المستندات✅

◾استعلم عن صحة الأوراق في جهاز المدينة ✅.

◾استعلم عن قطعة الأرض محل البيع في الجهاز من وجود مخالفات او غرامات او اقساط من عدمه ✅.

◾استعلم في الشهر العقاري عن صحة التوكيلات ومراجعتها✅ .

◾استعلام مدني في المحكمة المختصة لوجود نزاعات قضائية من عدمه ✅.

◾في حالة سداد كامل المبلغ يلتزم البائع بتحرير توكيل عام مخصص بالبيع للنفس او الغير متضمن حصة في الأرض ، وتحرير عقد بيع نهائي خالص الثمن.✅

◾في حالة الشراء بالتقسيط يتم تحرير عقد بيع ابتدائي " قوي " يقر حقوق ويفرض التزامات للطرفين ......... ، لا تسلم البائع إيصالات امانة اوشيكات ، أكتب الأقساط في العقد [ القيمة وميعاد القسط ] ويجوز تسليم ايصالات في حالة استلامك للشقة بكامل المواصفات المتفق عليها .✅

◾في حالة شراء شقة تحت الانشاء بالتقسيط من شركة عقارية يجب الاستعلام عن الشركة العقارية وملاكها وان تكون الشركة مالكة للأرض او ان تكون طرف ثالث ضامن متضامن مع الطرف الأول . ✅

◾في حالة شراء بيزمنت او رووف تأكد من صحة أوراق التصالح والرسومات الهندسية والاستعلام عنها بالجهاز، ووجود حصة من الأرض. ✅

◾بعد الانتهاء من كافة الاستعلامات والتأكد من صحة المستندات سند الملكية ومن صحة تراخيص البناء للعقار وللوحدة محل التعامل يتم كتابة عقد البيع، ويتم ذكر فيه تسلسل الملكية، ضمان البائع بحيازته للوحدة وضمانه للعيوب الخفية، التي قد تظهر ووضع شرط جزائي لذلك ذكر الحدود الخاصة بالعقار والوحدة أيضا، وضع بند بالتزام البائع بتحرير توكيل للمشترى بالبيع لنفس وللغير وبالتعامل أمام كافة الجهات الحكومية وغير الحكومية وان يكون التوكيل مربوط بتسلسل الملكية ومتضمن حصة في الأرض محددة بنسبة مئوية .....الخ .✅✅
مع تحياتي
⚖️ محمد عزالدين المحامي
📍العنوان الياسمين 7 التجمع الأول القاهرة الجديدة
📞0100244789
010 00244789واتس

18/01/2026

محكمة النقض بغرفة المشورة تأمر :
أن المشرع أجاز للمشتري في المادة ٤٥٧ من القانون المدني الحق في حبس الثمن إذا تبين وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من يده، مما مفاده أن مجرد قيام هذا السبب ولو لم يكن للبائع يد فيه يخول للمشتري الحق في أن يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن ولو كان مستحق الأداء حتى يزول الخطر الذي يهدده، وكان تقدير جدية السبب الذي يولد الخشية في نفس المشتري من نزع المبيع من تحت يده - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - من الأمور التي يستقل بها قاضي الموضوع ولا رقابة عليه في ذلك من محكمة النقض متى أقام قضاءه على أسباب سائغة، وكان لا يحول دون استعمال هذا الحق تضمين العقد الشرط الفاسخ جزاء عدم وفاء المشتري بالثمن في الميعاد المتفق عليه، ذلك أن هذا الشرط لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق، فإن كان من حق المشتري قانونًا أن يحبس الثمن عن البائع، فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحًا.

15/01/2026

#إلزام المدعى عليه ( المعتدى على حيازة عقار بوضع اليد) بدفع 58 مليون جنيه مقابل الربع والانتفاع بالعقار طوال 14 سنة من الاستيلاء.

🏛 حكم تاريخى لمحكمة الاستئناف بالمنصورة حكماً يبرهن على أن " لا يضيع حق وراءه مُطالب". الحكم لم يكتفِ بإعادة العقار المغتصب، بل تأييد ألزام المتعدي بدفع 58 مليون جنيه قيمة الريع والانتفاع عن سنوات الاستيلاء.

📜 حين استغل أحد الأشخاص وفاة "المورث" واستولى فى 2009 على عقاره بوضع اليد، مستمراً في الانتفاع به دون وجه حق لأكثر من 14 عاماً. ظن المعتدي أن مرور السنين أو صدور أحكام سابقة برفض الدعوى (لنقص المستندات) قد حصّن موقفه، لكن العدالة كان لها رأي آخر. حيث أكّدت محكمة الاستئناف، اتساقًا مع ما استقر عليه قضاء النقض.»

أن جريمة "الامتناع عن تسليم الميراث" مستمرة و أن هذه الجريمة لا تسقط بالتقادم التقليدي لأنها "جريمة مستمرة". هي فعل جرمي يتجدد يومياً بإرادة الجاني، ولا تنتهي الجريمة إلا بانتهاء حالة الاستيلاء، مما يفتح الباب لمقاضاة المعتدي مهما طال الزمن.
وأن استقلال القضاء المدني وقد حسمت المحكمة الجدل بأن المسار الجنائي في جرائم الميراث لا يقيد المحكمة المدنية. فللمتضرر الحق في المطالبة بالتعويض والريع (حق مدني) بغض النظر عن المسارات الأخرى، مما يعزز حماية الملكية الخاصة.
وأن تغير الحالة ينهي "سابقة الفصل":
في رد مفحم على دفع المعتدي بأن القضية رفضت سابقاً، أوضحت المحكمة أن "تقديم مستندات ملكية جديدة" يغير من حالة الدعوى ويجعل الحكم السابق كأن لم يكن، لأن المنع كان لعدم الاستدلال وليس لعدم الأحقية.

🏛️ رسالة المحكمة: "المستندات هي درع الحق"
رفضت المحكمة الدفوع الواهية بشأن إجراءات الخبراء، وأكدت أن إغفال إرفاق إيصال الإخطار بالبريد لا ينفي واقعة الإخطار، معليةً من شأن "الحقيقة المادية" على الشكليات الإجرائية التي قد تعطل العدالة.
"إن الحقوق التي تُنتزع بالباطل، تُرد بقوة القانون ولو بعد حين، وقيمة الـ 58 مليون جنيه ليست مجرد تعويض، بل هي ثمن "اغ**اب حق" ناله الورثة بصبرهم وسلوكهم طريق القانون."
منقول #مستشار /مجدى صوابى

15/01/2026

المبدأ القضائي:
«الحوالات البنكية المقدمة من الدائن إلى المدين تصلح بذاتها سندًا على انشغال ذمة المدين بالمبلغ المحول، وينتقل عبء الإثبات إلى الأخير لبيان سبب مشروع للقبض أو براءة ذمته. امتناع المحكمة عن الاعتداد بها كدليل للمديونية، ورفض طلب الإحالة للتحقيق دون تسبيب سائغ، يُعد خطأ في تطبيق القانون وقصورًا في التسبيب يوجب النقض.»

⸻

١. ملخص الوقائع المختصر
• الطاعن أقام دعوى أمام محكمة كلي كفر الشيخ يطالب فيها بإلزام المطعون ضده الأول برد مبالغ بالريال السعودي (مبلغ ٣٦٠٢٨٩.٦٠ ريالاً) مع فوائدها، سندها حوالات بنكية موجبًا أنها دفعات نظير توريد سيراميك من شركة يعمل بها المطعون ضده الأول إلى شركة للطاعن بالمملكة العربية السعودية.
• بالطريق نفسه أدرج الطاعن في صحيفة إدخال خصوم المطعون ضدهما الثاني والثالث طالبًا إلزام كلٍّ منهما بمبالغ أخرى (٢٠٢٩٦٠ و٢٥٢٠٣٠ ريالاً) على سند حوالات بنكية مماثلة.
• محكمة الموضوع حكمت برفض الدعوى واعتبرت أن الحوالات البنكية بذاتها لا تكفى لإثبات المدينـية، ورفضت طلب الطاعن بإحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات أن المبالغ كانت نظير التوريد فعلاً.
• محكمة الاستئناف أيدت حكم الابتدائية. طعن الطاعن بالنقض. محكمة النقض قبلت نعى الطاعن وأبطلت حكم الاستئناف وأحالت القضية لمحكمة استئناف طنطا — مأمورية كفر الشيخ — لإعادة الفصل.

⸻

٢. المسائل القضائية التي فصلت فيها محكمة النقض
١. قيمة الحوالات البنكية كدليل ظاهر في إثبات القبض واشتغال الذمة: ما وزن الحوالة البنكية من حيث أنها دلَّت على قبض المبلغ وتحويله إلى يد المطعون ضدهم، وهل يكفي هذا الظاهر لإثبات اشتغال ذمتهم بالمال؟
٢. عبء الإثبات عند وجود ظواهر قانونية تفيد الحق: من يقع عليه عبء إثبات العكس إذا ادعى الخصم خلاف الظاهر؟ وهل المادة ١٣٦ و١٣٧ من القانون المدني تقيد قبول الحوالة؟
٣. قواعد إثبات الديون التجارية: مدى جواز إثبات الديون التجارية بكافة طرق الإثبات حتى لو خالفت ما هو مذكور كتابيًا، استنادًا إلى أحكام قانون الإثبات وقانون التجارة (المواد المشار إليها: ٦٠–٦٣ و٦٩).
٤. وجوب بيان أسباب الرفض عند مطالبة بالإحالة إلى التحقيق: هل يجوز رفض طلب إحالة إلى التحقيق دون أن تورد محكمة الموضوع أسبابًا تقبلها محكمة النقض؟

⸻

٣. القواعد
• أثر الحوالة البنكية: الحوالة البنكية التي تُظهر قبض مبلغ مالي تعد دليلاً ظاهريًا على اشتغال ذمة المستلم بهذا المبلغ، فإذا لم يَثِبت المدعى عليه براءة ذمته يلتزم برده.
• قواعد الإثبات في القانون المدني: المادة ١٣٦ (مذُكورة في الحكم) لا تشترط لقيام الالتزام سببًا كتابيًا؛ والمادة ١٣٧ تقرّ قرينة مفادها أن لكل التزام لم يُنكر له سبب في العقد سبب مشروع ما لم يُقم الدليل على غير ذلك.
• المرونة في إثبات الديون التجارية: النصوص المشار إليها من قانون الإثبات وقانون التجارة (المواد ٦٠–٦٣ وخصوصاً الفقرة الثانية من المادة ٦٩ لقانون التجارة رقم ١٧ لسنة ١٩٩٩ كما وردت في الحكم) تسمح بإثبات الديون التجارية بكافة طرق الإثبات، ولو أدت إلى تقرير ما يخالف الدليل الكتابي، عدا الحالات التي يُوجب فيها القانون الإثبات بالكتابة.
• عبء الإثبات: إذا أقام المدعى ظاهر حقه، فالسند الظاهر يُلزم المدعى عليه بأن يثبِت خلافه؛ إنكار المدعى عليه لظاهر الحق يُلقي عليه عبء إثبات ما يخالف الظاهر.
• واجب القاضي عند رفض إحالة التحقيق: محكمة الموضوع ليست مُلزَمة دائمًا بالاستجابة لطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق، لكنها إذا رفضت هذا الطلب وجب عليها أن تدون في حكمها أسبابًا سائغة تبيّن مبرر الرفض، وإلا كان الحكم ناقص التسبيب فيما يتعلق بهذا الرفض.

⸻

٤. تطبيق المحكمة على الوقائع ونقد قضاء محكمة الموضوع
• ثبوت ظاهر الحق لدى الطاعن: الطاعن قدّم حوالات بنكية تثبت تحويل المبالغ إلى المطعون ضدهم؛ هذه الحوالات تشكل دليلًا ظاهريًا على قبض المبالغ وانتقال العبء الإثباتي إلى المدعى عليه ليثبت براءة ذمته أو أن المبالغ لم تكن مقابل توريد. محكمة النقض تؤكد أن هذا هو أثر الحوالات البنكية وفق مبادئ المادة ١٣٦ و١٣٧ والمدونات التجارية المذكورة.
• خطأ محكمة الموضوع: محكمة الموضوع استبعدت قيمة هذه الحوالات بذريعة أنها «لا تصلح بذاتها للمديونية» دون أن تفصل وتبيّن لماذا لا تَكفي (أو دون أن تستنفد طرق التحقيق العملية لمعرفة صفة تلك الحوالات)، كما أنها رفضت طلب الإحالة إلى التحقيق دون أن تسرد أسبابًا تقنع بالنزاهة مبرّر الرفض. هذا الإغفال — بحسب محكمة النقض — يُعد قصورًا في التسبيب وخطأ في تطبيق قواعد الإثبات.
• واجب محكمة الموضوع عندما يُدعى المال كدين تجاري: لأن النزاع يتعلق بعلاقة تجارية (توريد بضاعة) وقُدمت دلائل تستند إلى وسائل إثبات مقبولة في المادة ٦٩ (قانون التجارة)، فكان يجب على المحكمة أن تتعامل مع الحوالات كدليل قابل للتعزيز أو لنفيه عبر التحقيق أو ندب خبير أو استدعاء مستندات إضافية، لا أن ترفضها بالعبارة العامة دون مبرر.

⸻

٥. النتيجة والغاية من نقض محكمة النقض
• محكمة النقض رأت أن حكمي الابتدائية والاستئناف شابهما الخطأ في تطبي ق القانون والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع، لأنهما:
١. تجاهلا الدلالة الظاهرة للحوالات البنكية على اشتغال ذمة المطعون ضدهم بالمبالغ دون تبرير كافٍ؛
٢. رفضا طلب الإحالة إلى التحقيق دون ذكر أسباب تقطع بما يبيح ذلك الرفض.
• بناءً على ذلك قضت محكمة النقض بنقض الحكم المطعون فيه وإحالة القضية إلى محكمة استئناف طنطا — مأمورية كفر الشيخ — لكي تبتّ في الموضوع مجدداً مع تمكين الأطراف من إثبات ودحض ما قدموه وفق قواعد الإثبات المنصوص عليها وتطبيق ما تقتضيه مزايا الإجراءات (إحالة تحقيق، طلب أدلة إضافية، إلخ).

⸻
منقول
استشارات قانونية

13/01/2026

محكمة النقض
النقض ترسخ 15 مبدأ قضائيا فى أحدث أحكامها.. قبول البائع سداد أقساط الثمن بعد مواعيدها يسقط حقه في استعمال الشرط الصريح الفاسخ المقرر لصالحه عند التأخير في السداد بعد تلك المواعيد تجدهم كالاتي :-
١-قبول البائع سداد أقساط الثمن بعد مواعيدها يسقط حقه في استعمال الشرط الصريح الفاسخ المقرر لصالحه عند التأخير في السداد بعد تلك المواعيد .
٢- مجرد إقرار المشترى في عقد البيع بمعاينته للمبيع المعاينة النافية للجهالة لا يكفي للدلالة على العلم بالعيب أن الأرض الداخلة ضمن خط التنظيم لا تخرج عن كونها أرضاً خصصت للمنفعة العامة .
٣- عدم سعى البائع إلى موطن المشتري لاقتضاء الثمن لا يترتب عليه فسخ العقد بموجب الشرط الصريح الفاسخ .
٤- يجب على البائع السعي إلى موطن المشتري لاقتضاء القسط أو ما بقي من الثمن عند حلول أجله، وإذا أبى البائع السعي إلى موطن المشتري عند حلول الأجل بغية تحقيق الشرط عد ذلك بمثابة رفض لاستيفاء الثمن أو ما حل منه دون مبرر فلا يرتب الشرط أثره في هذه الحالة .
٥-أن الشرط الفاسخ المقرر جزاء عدم وفاء المشتري بالثمن في الميعاد المتفق عليه لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق فإن كان للمشتري الدفع بعدم التنفيذ في حالة توافر شروطه، وجب على المحكمة التجاوز عن شرط الفسخ الاتفاقي .
٦- إذا لم يدفع المشتري أحد أقساط الثمن المتفق عليه فلا يجوز الحكم بفسخ البيع إذا تبين أنه قام بتنفيذ خمسة وسبعين في المائة من التزاماته." عملا نص المادة 105 من القانون التجاري .
٧- وقوع العقار المبيع في خط التنظيم يعد عيباً خفياً في حكم المادة 477 مدني لأنه ينقض من قيمة المبيع ونفعه .
٨- خط التنظيم، هو الخط المُعتمد الذي يحدد الطريق ويفصل بين الأملاك الخاصة والمنفعة العامة .
٩- أنه يترتب على صدور قرار اعتماد خطوط التنظيم قيود قانونية على حق مالك الجزء البارز عن خط التنظيم، فلا يستطيع إجراء أعمال البناء أو التعلية أو الانتفاع بهذا الجزء بعد صدور القرار باعتماد خطوط التنظيم .
١٠- للمشتري أن يرجع على البائع بتعويض بسبب نقص المبيع وقد يكون هذا التعويض إنقاصاً للثمن بنسبة ما نقص من مقدار المبيع .
١١- البيع الذي يرد على مال من الأموال العامة يكون باطلاً بطلاناً مطلقاً لوقوعه على مال لا يجوز التعامل فيه بحكم القانون، وحتى ولو سجل هذا البيع لأن التسجيل لا يصحح عقداً باطلاً .
١٢- إن اغفال الحكم بحث دفاع ابداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم .
١٣- محاضر أعمال الخبير تعتبر من أوراق الدعوى وكل ما يثبت فيها من دفاع للخصوم يعتبر دفاعاً معروضاً على المحكمة .
١٤- يترتب على فسخ عقد البيع انحلال العقد بأثر رجعى منذ نشوئه بحيث تعود العين المبيعة إلى البائع - بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد، وأن يرد إلى المشترى ما دفعه من الثمن .
١5- أن تقديم الخصم الى محكمة الموضوع مستندات من شأنها التأثير فى الدعوى وتمسكه بدلالة هذه المستندات ، يوجب على المحكمة أن تعنى ببحثها وتمحيص الدفاع المؤسس عليها ، فإذا التفت الحكم عن هذه المستندات ولم يتحدث عنها كلها أو بعضها مع ما قد يكون لها من دلالة فإنه يكون مشوبا بالقصور .

صدر الحكم في الطعنين المقيدين في جدول المحكمة برقمى 18640، 18843 لسنة 89 ق،

#محامي

09/01/2026

مدة اضافية للتقدم لرخص الروف 75٪ تبدأ من 2025/12/1 بالمدة الجديدة

لمده ست اشهر اضافيه 👇👇

10/11/2025

(ضريبة التصرفات العقارية) يقع على المأمورية عبء اثبات ان ثمن المبيع يخالف الثمن الوارد بالعقد وان يكون ذلك بناء على مستندات رسمية تقدمها المامورية
تقدير ضريبة التصرفات العقارية يجب أن يستند إلى أسس واقعية ومستندات رسمية وليس إلى تقديرات مغالى فيها
أصدرت المحكمة الإدارية العليا حكما حديثا أيدت فيه حكم محكمة أول درجه الذى قضى بإلغاء تقدير المأمورية لعدم استناد تقديرها على أسس واقعية ومستندات رسمية وقالت في أسباب حكمها ان المأمورية ومن بعدها لجنة الطعن لم توضح أسس تقدير هذا التصرف او توضح الأدلة على وجود تقدير يخالف الثابت بالعقد ، كما ان الملف الضريبي قد خلا من ثمة مستندات خاصة بتقدير ثمن التصرف موضوع التداعي سوى صورة ضوئية من عقد البيع وانتهت في حكما الى تاييد حكم محكمة اول درجه
منقول من المستشار
يحيى سعد المحامى بالنقض

26/10/2025

منشور مكرر 👇 👇 هام جدا 👇 👇
لمدة ثلاثة أشهر
من ٢٠٢٥/١٠/٢٣ وحتى٢٠٢٦/١/٢٢
منح تيسيرات لسداد المستحقات المالية المتأخرة على الوحدات السكنية والإدارية والمهنية والمحال التجارية وقطع الأراضي بمختلف أنواعها ومساحتها والفيلات والوحدات الشاطئية المقامة بمعرفة الهيئة
- الإعفاء بنسبة (٧٠%) من قيمة غرامات التأخير على الأقساط المستحقة حال سداد كامل المستحقات المتأخرة،
- الإعفاء بنسبة (٥٠%) من قيمة غرامات التأخير على الاقساط المستحقة حال سداد ٥٠% من المستحقات المتأخرة،
- منح إعفاء بنسبة ١٠% إضافية في حالة السداد خلال ٣٠ يوم من تاريخ الاعلان.
الخبر والتفاصيل على موقع الهيئة
http://www.newcities.gov.eg/dis_N_17-3-2019.aspx?ID=7027..............................
الخبر منشور بجريدة الأهرام بالصفحة 1 بتاريخ 23-10-2025

16/10/2025

هام 👌👌👌👌👌
بالنسبة لعقود الايجار المشاهرة...
في العقود المحررة بعد تاريخ 1996/1/30م
هل يسقط حق المؤجر في طلب إنهاء عقد الإيجار “المشاهرة” والإخلاء بالتراخي عن استعمال الرخصة المخولة له قانونا بالتقادم الطويل (١٥ سنة) إذا لم يطلب إنهاء العقد طوال تلك المدة؟
محكمة النقض تفصل في ذلك بالحكم في الطعن رقم 13516 لسنة 92 بجلسة 2025/2/25م

المبدأ القضائي بخصوص المشاهرة
“عقد الإيجار الخاضع للقانون المدني إذا لم تُحدد مدته أو عُقد مشاهرة، فإنه يُعتبر مُنعقدًا للمدة المعينة لدفع الأجرة – أي شهرًا بشهر – وفقًا للمادة ٥٦٣ مدني، ويجوز لأي من الطرفين إنهاؤه بالتنبيه في الميعاد. ولا يسقط حق المؤجر في طلب الإنهاء بالتقادم، لأن هذا الحق ليس التزامًا وإنما رخصة قررها القانون، والرخص لا تنقضي بعدم الاستعمال. وإذا أنذر المؤجر المستأجر بعدم تجديد العقد في الميعاد القانوني، فإن العقد ينتهي، ويُعتبر استمرار المستأجر في شغل العين بعد ذلك غصبًا لها. ولا يجوز للمحكمة إسقاط حق المؤجر بالتقادم أو تعطيله بغير نص.”

الأساس القانوني:
• المادة (٥٩٨) مدني: ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء…
• المادة (٥٦٣) مدني: إذا عُقد الإيجار دون اتفاق على مدة، أو عُقد لمدة غير معينة، اعتبر منعقدًا للفترة المعينة لدفع الأجرة.
• مبدأ مستقر في قضاء النقض: الرخص القانونية لا تسقط بعدم الاستعمال.

أولاً: الوقائع والإجراءات
تكاد تكون متطايقة في الطعنين
• الطاعن (المالك/المؤجر) أقام دعوى أمام محكمة ,,,,,الابتدائية يطلب فيها إنهاء عقد الإيجار المؤرخ بعد 1996/1/31والإخلاء والتسليم.
• العقد محرر “مشاهرة” أي محدد المدة بشهر واحد، ويتجدد بإرادة الطرفين الضمنية، وينتهي بتنبيه أحدهما بعدم الرغبة في التجديد طبقاً للمادة ٥٦٣ مدني.
• المؤجر وجه إنذاراً للمستأجر بتاريخ لاحق علي العقد بمدة تجاوزت 15 سنة بعدم الرغبة في تجديد العقد.
• محكمة أول درجة قضت بإنهاء العقد والإخلاء.
• قضت محكمة الاستئناف بسقوط حق المؤجر في طلب الإخلاء بالتقادم المسقط (١٥ سنة) ورفضت استئنافه.
• طُعن بالنقض، والنيابة أبدت الرأي بنقض الحكم.

ثالثاً: قضاء محكمة النقض
١- عن مدة العقد المشاهرة:
• العقد المشاهرة = مدته شهر واحد، ويتجدد تبعاً لدفع الأجرة شهرياً.
• ينتهي بالتنبيه في المواعيد المنصوص عليها في المادة ٥٦٣ مدني.
٢- عن طبيعة حق المؤجر في طلب الإخلاء:
• الحق في طلب إنهاء عقد الإيجار ليس التزاماً، بل هو رخصة قانونية للمؤجر.
• الرخصة تختلف عن الحقوق العادية: فهي لا تسقط بالتقادم بعدم الاستعمال.
• استمرار المستأجر في العين بعد انتهاء المدة دون سند = غصب.
٣- عن خطأ الحكم المطعون فيه:
• قضاء الاستئناف بسقوط الحق في طلب الإخلاء بالتقادم خطأ في تطبيق القانون، لأنه أخضع الرخصة لأحكام التقادم.
• تقرر نقض الحكم المطعون فيه لمخالفته الثابت من نصوص القانون المدني.

رابعاً: الأساس القانوني
• المادة ٥٦٣ مدني: بشأن عقود الإيجار محددة المدة وتجديدها والتنبيه.
• المادة ٥٩٨ مدني: انتهاء الإيجار بانتهاء مدته دون حاجة إلى تنبيه.
• مبدأ مستقر في قضاء النقض: الرخص لا تسقط بالتقادم (طعون مدنية متواترة).
منطوق الحكم:
١- بنقض الحكم المطعون فيه.
واختلفت تفاصيل كل حكم كما هو وارد بالصور المرفقة

25/09/2025

✍🏻حكم ‼️ محكمة القضاء الإداري بشان وقف تنفيذ الإزالات حتي يتم البت في طلب التصالح.
قضت بأن مجرد تقديم طلب التصالح وسداد الرسوم المقررة يمنع جهة الإدارة من اتخاذ أي إجراء بالإزالـة، حتى في حال عدم صدور نموذج ٣.
وأن تقديم طلب التصالح وسداد الرسوم يُعلق إجـراءات الإزالة قانوناً، ولا يجوز للجهة الإدارية هـدم أو إزالة أي مبنى تم تقديم طلب تصالح بشأنه.

23/09/2025

المبدأ القضائي:
«الشرط الصريح الفاسخ لا يتحقق إلا إذا كان امتناع المشتري عن سداد الثمن بغير حق. فإذا كان له سند قانوني يبرر حبس الثمن – كإخلال البائع بتنفيذ التزاماته أو بتسليم المبيع – فلا يُفعل الشرط الفاسخ ولو كان صريحًا. ويُعد حق المشتري في حبس الثمن دفاعًا جوهريًا يجب على المحكمة بحثه والرد عليه، وإغفال ذلك يعيب الحكم بالقصور ويوجب نقضه.»

⸻

بيانات الحكم .
• رقم الطعن: ٣٧٧٤ لسنة ٨٢ ق.
• الطاعن: (مذكور في الصحيفة) — الشركة الطاعنة (المدفوع ضدها في درجات الموضوع).
• المطعون ضدهما: شركتا استثمار / إسكان سياحي (رفعتا دعوى قسخ عقد بيع وإلزام بالطرد والتسليم).
• موضوع الدعوى الابتدائية والاستئنافية: فسخ / قسخ عقد بيع لامتناع المشتري عن سداد الأقساط — وطلب المطعون ضدهما تنفيذ شرط فاسخ + إلزام بالتعويض الاتفاقي ١٠%.
• مسار الإجراءات: حكم ابتدائي لصالح المطعون ضدهما (إثبات انتهاء العقد وطرد ورفض طلبات فرعية للطاعن) — محكمة الاستئناف أيدت جزئياً (أبقت على الفسخ وألغت الحكم فيما يتعلق بالتعويض) — طعن بالنقض أمام محكمة النقض.

⸻

الوقائع الواقعة في صلب الحكم
• تعاقدت الأطراف على بيع وحدة، وحدد فيه جداول سداد أقساط.
• المطعون ضدهما طلبا قسخ العقد لامتناع الطاعن عن سداد الأقساط المستحقة حتى تاريخ رفع الدعوى، وألزما بالطاعن بالتعويض الاتفاقي (بند رابع: ١٠%).
• الطاعن تمسّك أمام محكمة الموضوع بدعوى فرعية: إلزام المطعون ضدهما بتحديد برنامج زمنى لاستكمال الأعمال الإنشائية وتسليم الوحدة، وتوقيف التزامه بسداد الأقساط لحين التنفيذ (حق حبس الثمن). استند في ذلك إلى مراسلة مؤرخة ٢٠٠٩/١/١٠ ومحضر إثبات حالة.
• محكمة الموضوع قضت بفسخ العقد وطرد الطاعن، ومحكمة الاستئناف أيدت الفسخ وضمَّنت بعض التعديلات، دون أن تتناول دفاع الطاعن المتعلق بحبس الثمن والخلل في تنفيذ التزام التسليم.

⸻

المسألة القانونية المركزية المحلولة
هل صح أن يحكم القاضي بفسخ عقد البيع لعدم سداد الأقساط رغم تمسك المشتري بحق حبس الثمن لوجود سبب جدي يخشى معه نزعه من يده (وعدم تنفيذ البائع لالتزامه بتسليم الوحدة/الانتهاء من الأعمال)؟ وهل وجب على محكمة الموضوع التحقيق بموضوع هذا الدفاع (قبول حبس الثمن/ندب خبير) قبل صدور حكم الفسخ؟

⸻

أسس محكمة النقض في الرفض والنقض
١. حق حبس الثمن للمشتري (مادة ٤٥٧ مدنى): للمشتري أن يحبس الثمن إذا تبين له سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من يده؛ ووجود هذا السبب يجب تقديره من قاضى الموضوع، لكن يجب أن يكون القضاء مبنياً على أسباب سائغة وتفسير مقنع.
٢. الدفاع الجوهري ووجوب الرد عليه: إذا تمسّك المدعى عليه بدفاع جوهري (كحجب الثمن لوجود سبب جدي) فعلى محكمة الموضوع أن ترد عليه بأسباب خاصة، لأن هذا الدفاع قد يغيّر نتيجة الدعوى؛ وإغفاله يعد قصورًا في التسبيب ويخلّ بحق الدفاع.
٣. عدم تأثير الشرط الفاسخ مطلقًا: وجود شرط فاسخ في العقد لعدم سداد المشتري لا يمنع المشتري من استعمال حق قانوني مشروع (حبس الثمن) ما دام سبب الحبس قائمًا ومشروعًا (والشرط لا يعمل إذا كان عدم السداد بلا حق).
٤. تزاحم الحقوق والالتزامات: إذا كان من حق المشتري قانونًا أن يحتجز الثمن لوجود سبب جدي، فلا أثر لشرط فاسخ صريح يقضي بالفسخ بمجرد التأخر ما لم يكن التخلف عن الوفاء بلا حق.
٥. خلاصة تطبيقها على الوقائع: الطاعن تمسك بحق حبس الثمن لعدم تنفيذ المطعون ضدهما لالتزام التسليم/إتمام الأعمال، ومحكمة النقض اعتبرت أن محكمة الموضوع (واستئنافها) تجاهلت بحث هذا الدفاع الجوهري، ورفضته بدون تسبيب كافٍ، فكان حكم الفسخ معيبًا.

⸻
تطبيق محكمة النقض ونتيجتها
• انتهت محكمة النقض إلى: نقض الحكم المطعون فيه لقصور في التسبيب وإهمال دفاع جوهري (حق حبس الثمن).
• أحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة — مأمورية الجيزة للفصل من جديد.
• ألزمت المطعون ضدهما بالمصاريف، ومبلغ مائتى جنيه أتعاب محاماة.

⸻
مبادئ قضائية مستخلصة من الحكم
١. إذا تمسّك المشتري بحقه في حبس الثمن لوجود سبب جدي يخشى معه نزعه من يده، وجب على محكمة الموضوع بحث هذا الدفاع والرد عليه بأسباب خاصة؛ وإغفال ذلك يعد قصورًا يوجب النقض.
٢. الشرط الفاسخ في عقد البيع لا يسقط مبدأ حبس الثمن إذا كان تخلف المشتري عن الأداء ليس بلا حق؛ أي أن الشرط الفاسخ لا يعمل إذا كان للمشترى سبب جدي يحول دون استيفاء الثمن.
٣. تقدير جدية السبب وملاءمته لحق الحبس من صميم سلطة قاضي الموضوع، لكن لا بد أن يكون قضاءه مقرونًا بتسبيب كافٍ يُظهر مراعاة الدفاعات المؤثرة.
٤. إحالة القضايا إلى محكمة الاستئناف مطلوبة عندما يعيب القضاء قصور في التسبيب أو تجاهل دفاع جوهري أثر في النتيجة.

16/09/2025

بالنسبة للتنازل في اجهزة المدن الجديدة والبيع بتوكيلات :-
مهلة ٦ شهور للتنازل اجبارى لاصحاب التوكيلات
وفي حال عدم القيام بالتنازل يتم الغاء التخصيص
*الاجهزة سترسل خطاب بكشوف التوكيلات من الشهر العقارى واذا لم يتم التنازل بالجهاز حسب التوكيلات يتم الغاء التخصيص ..محامي القاهرة الجديدة New cairo lawyer

محامي القاهرة الجديدة New cairo lawyer

24/01/2026

18/01/2026

15/01/2026

15/01/2026

13/01/2026

09/01/2026

10/11/2025

26/10/2025

16/10/2025

25/09/2025

23/09/2025

16/09/2025

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Practice

Shortcuts

Share

Category