23/05/2026
كنا بنراجع عقد مطور عقاري اون لاين وجدنا اكثر من 12 ثغرة
عشان كده لازم تاخدوا بالكم قبل ما تمضوا لأن العقود دي غالبا بتكون عقود إذعان وصيغت لمصلحة طرف واحد بس
أول حاجة لقيناها في التمهيد لازم تركز في سند الملكية لو لقيت الأرض مخصصة لشركة تانية والشركة البائعة بتتعامل بموجب توكيل وقرار تخصيص يبقا لازم تطلب صورة من قرار هيئة المجتمعات العمرانية وصورة من التوكيل ده عشان تضمن تسلسل الملكية وصحة التصرف
البند الثاني بند المساحة المطاط وجملة تحت العجز والزيادة لما العقد يقول إن المساحة لو زادت المشتري يدفع فرق السعر وقت التعاقد ويسيب النسبة مفتوحة ده خطر وممكن يلبسك في مبالغ ضخمة عشان كده لازم الشركة تضيف بند صريح إن نسبة العجز أو الزيادة لا تتجاوز 5 في المية كحد أقصى وفي حال الزيادة عن النسبة دي لا يحق للشركة مطالبة المشتري بأي فروق مالية وفي حال العجز تلتزم الشركة برد قيمة العجز للمشتري فورا بنفس سعر المتر عند التعاقد
البند الرابع وهو بند مهم جدا بخصوص غرامة التأخير فرض غرامة 4 في المية عن كل شهر تأخير بمجرد مرور 10 أيام ده كلام مش مظبوط والنسبة دي كبيرة جدا غير إنهم مش موضحين الـ 4 في المية دي من قيمة القسط ولا من قيمة الوحدة كلو وده جهالة في العقد والشركات كلها بتمشي بنسبة 1 أو 2 في المية بحد أقصى ومن قيمة القسط الواحد وكمان بعد 30 يوم من التأخير مش بعد 10 أيام فدي محتاجة تعديل وتفاوض قوي
كمان في نفس البند لو تأخر المشتري في سداد قسطين متتاليين بيكتبوا إن العقد يتفسخ تلقائيا وتصادر الشركة 10 في المية من إجمالي قيمة الوحدة وترد الباقي على أقساط بنفس طريقة سدادك وكمان يحبسوا الفلوس 6 شهور أو لحين إعادة البيع البند ده محتاج نسف وتعديل أولا النسبة الـ 10 في المية في حالة الفسخ لازم تكون من إجمالي ما تم دفعه من أقساط فعليا وليس من إجمالي ثمن الوحدة وثانيا الشركة تلتزم بإعادة المبلغ للمشتري فورا أو بحد أقصى خلال 60 يوم مش بنفس طريقة السداد اللي قعدت سنين تدفع فيها ولازم نلغي شرط رهن إعادة المبلغ بإعادة بيع الوحدة
نيجي لغرامة ما بعد الاستلام في نفس البند لو وقع التأخير بعد ما استلمت الشقة بيعتبروا المشتري غاصب وبتفرض الشركة غرامة 1 في المية شهريا من إجمالي ثمن الوحدة كمقابل حق انتفاع وده لازم يتحذف تماما لأن مش منطقي الشركة تاخد 10 في المية تعويض وتفرض كمان إيجار شهري على المشتري كأنه ساكن بالإيجار في شقته ونكتفي بس بالتعويض الـ 10 في المية من إجمالي الأقساط وبس .
البند الخامس بخصوص الفسخ أو العدول بالإرادة المنفردة قبل الاستلام بيخصموا 10 في المية من إجمالي قيمة الوحدة وملحقاتها كمصاريف إدارية وبيردوا الفلوس بالتقسيط المماثل وبعد 6 شهور زي ما قولنا الـ 10 في المية تكون من إجمالي المبلغ اللي تم سداده فقط ويرد المبلغ للمشتري فورا ونلغي ربط إعادة المبلغ بإعادة بيع الوحدة مع حذف غرامة الـ 1 في المية مقابل الانتفاع لأنها غير منطقية طالما مفيش استلام فعلي للشقة .
البند التاسع الخاص بالتنازل للغير بيكتبوا إن المشتري يقدم طلب وللشركة حق القبول أو الرفض احنا هنا هنضيف في آخر الفقرة إن ليس من حق الشركة رفض طلب المشتري بالتنازل طالما أن المشتري الجديد سيحل محل المشتري الأصلي بنفس الالتزامات المتفق عليها
البند الحادي عشر بخصوص غرامة الـ 10 في المية عند عمل أي تعديلات برضه لازم تكون من إجمالي المبلغ اللي تم سداده مش من إجمالي ثمن الوحدة دا غير إن الشرط ده المفروض يسري على التعديلات الجوهرية اللي بتمس السلامة الإنشائية أو المظهر الخارجي بس مش أي تعديل يعمله المشتري لأن القانون أصلا بيفرض على المشتري الحفاظ على السلامة الإنشائية للعقار من تلقاء نفسه .
البند الثالث عشر وده من أهم بنود العقد وبند المشاكل كلها وهو بند التسليم المطورين بيكتبوا إن التسليم نصف تشطيب وأخذ موافقات المرافق ويسيبوا المدة مبهمة احنا لازم نحدد مدة معينة لأخذ موافقات تركيب المرافق وم تسبش كده ونربطها بغرامة على الشركة في حالة التأخير كـ 1 في المية من إجمالي قيمة الوحدة عن كل شهر تأخير كمان لما العقد يحدد مدة التسليم 42 شهر كتسليم مبدئي ويمنح الشركة فترة سماح إضافية 6 شهور وكمان يربطها بمهلات هيئة المجتمعات العمرانية المفتوحة الكلام ده لازم يتعدل ونخلي فترة السماح 6 شهور كحد أقصى ونحذف الباقي كله ولازم الشركة تحدد موعد نهائي للإستلام يتم النص عليه صراحة وفي حالة تأخر الشركة عن التسليم تلتزم بتعويض المشتري بغرامة 1 أو 2 في المية من قيمة إجمالي الوحدة عن كل شهر تأخير بعد فترة السماح لأن مش منطقي الشركة تفرض على المشتري غرامة 4 في المية شهريا والمشتري ياخد فتات لو الشركة تأخرت
وفي نفس بند التسليم لو المشتري محضرش للاستلام خلال شهر من إخطاره بيعتبروا التسليم تم حكميا وتنتقل إليه مصاريف الصيانة والضرائب ويسقط حقه في الاعتراض على عيوب التشطيب بعد 30 يوم التعديل هنا إن التسليم الحكمي لا يسري إلا إذا كانت الوحدة مطابقة للمواصفات الفنية الواردة بالملحق تماما ولا يسقط حق المشتري في الاعتراض أو في حالة وجود العيوب الخفية اللي بيكتشفها بعدين .
البند الخامس عشر لازم نضيف في أوله جملة صريحة يقر فيها المطور أنه لم يسبق له التصرف في الوحدة محل العقد بأي شكل وأنها خالية من كافة الحقوق العينية الأصلية والتبعية وليست محملة بأي إلتزامات للغير عشان تضمن إن الشقة متباعتش لحد قبلك
البند السادس عشر بتلاقي شركات بتمنع المشتري من عمل دعوى صحة توقيع على العقد وده أمر غريب جدا وخطر قانونا لأن صحة التوقيع دعوى تحفظية هدفها إثبات توقيع البائع بس ومينفعش شركة تمنعني أضمن حقي وأوثق عقدي عشان يكون معايا مستند رسمي كحجة في حالة النزاع فالبند ده يتشال تماما .
البند السابع عشر بخصوص العدادات والمرافق لازم نكتب يلتزم المشتري بسداد نصيبه من قيمة العدادات والمرافق الفعلية التي تصدر من الجهات الرسمية بموجب فواتير معتمدة مش الأرقام الجزافية وغير المنطقية اللي بتفرضها الشركات بمزاجها .
البند الثامن عشر فروق الصيانة المطاطة اللي محدش عارف كام العقد بيقول إنك ملتزم بسداد أي فروق ناتجة عن مصاريف الصيانة الفعيلة إذا فاقت عوائد الوديعة بناء على تقرير مراقب حسابات الشركة وإذا المشتري مسددش يحق للشركة حبس ووقف خدمات الصيانة ومنعه من المرافق كالمصاعد والكهرباء والمياه أولا لازم نضيف نص إن من حق المشتري الاطلاع على تقرير المحاسب والاعتراض عليه وتقديم ملاحظاته لأن البند ده بشكله الحالي عبارة عن شيك على بياض والتزام مالي مستقبلي مجهول القيمة وبيدي الشركة سلطة عقابية بقطع المرافق الأساسية عن ملكيتك الخاصة وهو أمر غير قانوني أصلا لأن قطع المرافق لا تملكه إلا الجهات الحكومية عشان كده هنعدل النص ونقول في حال تخلف المشتري عن سداد فروق الصيانة بعد إثباتها بموجب تقرير محاسب قانوني معتمد يحق للشركة المطالبة بها قضائيا مع فرض غرامة قانونية دون أن يكون لها الحق في قطع المرافق الأساسية أو الخدمات الحيوية عن الوحدة
العقود دي لازم تتقري كلمة كلمة وتتعدل قبل الأمضا عشان متضيعش شقا عمرك تحت رحمة شروط مجحفة .
- منقول من صفحة @أ / كريم المنشاوي
