09/06/2025
Üürisuhted on tänapäeval järjest enam levinud, olgu lepingu esemeks eluruumi, laoruumi või äripinna üürimine. Vähem aga teatakse sellest, et üüri- ning ka rendisuhtes kohalduvad pooltele tavapärasest erinevad nõude esitamise tingimused ning, et väga lihtsate ennetavate tegevustega on võimalik hilisemaid pretensioone ning kulukaid kohtuvaidlusi ära hoida.
Harju Maakohus tegi hiljuti otsuse, millega jättis üürisuhtest tuleneva kahjuhüvitise nõude meie kliendi suhtes rahuldamata. Üürileandja leidis, et üürnik on tema ruume üüriperioodil kahjustanud ning nõudis üürnikult ruumide taastamiseks vajalike remonditööde maksumuse hüvitamist. Nõude rahuldamata jätmise tingis asjaolu, et üürileandja esitas üürniku vastu hagiavalduse kohtule peale aegumistähtaja lõppu ning kohus luges hageja nõude aegunuks. Üürilepingust tulenevate nõuete esitamisel tuleb seega olla tähelepanelik ning arvestada sellega, et üürisuhetest tulenevad nõuded aeguvad mitte tavapärase 3 aasta, vaid 6 kuu jooksul alates üürisuhte lõpetamisest ning lepingueseme valduse tagastamisest üürileandjale. Sealhulgas on oluline meeles pidada, et aegumist ei peata mitte nõude esitamine vastaspoolele, vaid kohtule. Tõsi, aegumine võib peatuda näiteks kompromissi läbirääkimiste ajaks, kuid selle üle, kas aegumine peatus või mitte, otsustab hiljem vaidluse korral kohus ning sellega kaasneb menetluslik risk – mitte igasugust suhtlust ei peeta kohtupraktikas läbirääkimisteks, vaid see peab selgelt olema suunatud kokkuleppe saavutamisele. Näiteks juhul, kui üürileandjast võlausaldaja saadab üürnikule vaid nõudekirju ja üürnik keeldub neid aktsepteerimast, siis ei saa mõistlikult väita, et tegemist oleks läbirääkimistega, mille pidamise aja võrra võiks nõude aegumise tähtaeg peatuda. Aegumine katkeb ja algab uuesti, kui võlgnik tunnistab võlgnevust. Kuid ka sellisel juhul annab kohus lahendis hinnangu, kas võlgnik vastava avaldusega võlga tunnistas või mitte. Seega on kindlam, kui aegumistähtaja arvestamisel ei lähtutaks eranditest ja tähtaega katkestavatest või peatavatest asjaoludest, vaid esitataks üüri- ja rendisuhtes tekkinud nõue hagina poole aasta jooksul. Juhul, kui nõude aegumise tähtaeg langeb riiklikule pühale või nädalavahetusele, on aegumise viimaseks päevaks automaatselt esimene tööpäev peale riiklikku püha või nädalavahetust.
Lisaks nõude aegumisele on üürieseme kahjustamisest tuleneva kahju hüvitamise nõudeid võimalik kas vältida või muuta nende üle peetavaid vaidlusi oluliselt lihtsamaks. Tsiviilkohtumenetluses kehtiva tõendamise üldprintsiibi järgi peab kumbki pool tõendama oma väiteid ja vastuväiteid. Seega peab kõnesolevate vaidluste korral üürileandja tõendama, et üürnik kahjustas lepingueset ning vastupidi – üürnik peab üürileandja väitega mittenõustumise korral tõendama, et ta tagastas lepingueseme üürileandjale samas seisundis, milles ta selle sai, arvestades selle eesmärgipärasest kasutamisest tingitud loomulikku kulumist. Selliste asjaolude tõendamise kõige levinumaks tõendiks on kirjalik üleandmise-vastuvõtmise akt, kus märgitakse ära lepingueseme seisund, valduse üleandmise aeg, mõõdikute näidud jms. Selline dokument on hilisemas vaidluses tõendiks, mille järgi tuvastab kohus lepingueseme seisundi enne ja peale valduse üle andmist, s.o üüriperioodi alguses ja lõpus. Seetõttu on üürnikule oluline, et lepingueseme vastuvõtmisel saaksid akti võimalikult täpselt kirja kõik puudused, mida tavapärasel ülevaatusel on võimalik märgata, sh praod seintes, kulumisjäljed jms. Lepingueseme valduse tagastamisel on aga üürileandja huvi, et kõik lepingueseme puudused oleksid kirjeldatud. Üürilepinguesemele tekitatud kahjustuste eest hüvitise nõude esitamisel lasub just üürileandjal kohustus tõendada, et üürnik lepingueset kahjustas. Kohus tuvastab sellise asjaolu läbi lepingueseme seisundi võrdluse enne ja peale valduse üleandmist, arvestades muuhulgas ruumide kasutamise perioodi ja otstarvet ning sellest tingitud tavapärast kulumist. Kuigi praktikas on järjest enam levinud, et valduse üleandmisel tehakse foto- ja videomaterjali, mis on väga headeks ja veenvateks tõenditeks lepingueseme seisundi hindamiseks (üks pilt ütleb rohkem kui tuhat sõna), tuleks tähelepanu pöörata sellele, et fotod ja/või videod oleksid vajalike metaandmetega nende tegemise aja ja koha kohta ning oleksid võimalikult suure resolutsiooniga, et hiljem oleks neilt ka väiksemad puudused suurenduse läbi nähtavad. Salvestatud materjalile lisab tõendikaalu, kui fotod või videod on tehtud erinevas plaanis selliselt, et puudust on võimalik konkreetse ruumiga fotode omavahelise võrdluse teel seostada. Näiteks ei ole tõendina tihti piisav, kui teha suures plaanis foto vaid seinal olevast nõuetele mittevastavast elektripistikust ilma, et seda pistikut oleks võimalik nt üldplaanis tehtud foto kaudu selle konkreetse ruumiga seostada – lepingueseme seisundi dokumenteerimise eesmärgil fotode ja videote tegemisel tuleb arvestada, et hilisemat võimalikku vaidlust lahendavale kohtunikule saaks (ainult) dokumentaalse materjali kaudu kahtlusteta selgeks, kas ja millised on lepingueseme võimalikud puudused selle valduse üleandmise ajal. Neile, esmapilgul tähtsusetutele detailidele juba ette mõeldes ja vajalikku tõendusmaterjali ette kogudes, jäävad suure tõenäosusega erimeelsused üürniku ja üürileandja vahel üldse ära, kuna pooltele on kogutud tõendite põhjal selge, millised on üürilepingueseme seisundi muutused ning arvestades, et kumbki pool saab vaidluse korral oma väiteid tõendada, jääb tõenäoliselt aja- ja rahakulukas kohtumenetlus üldse pidamata. Selle asemel saavad pooled lepingueseme kahjustumise korral suunata oma pingutused eseme korrastamisele ning mõistliku kokkuleppe leidmisele, mis on kahtlemata mõlema lepingupoole parimates huvides.
