16/02/2026
Advokaadibüroo LINKLaw esindas edukalt korteriomandi ostjat seoses varjatud puudustega.
💡Tegemist on viimasel ajal meedias laia tähelepanu pälvinud teemaga, mis puudutab nii kinnisasja müüjaid kui ostjaid.
💡See kaasus kinnitab, et mõlema osapoole huvides on lepingueelsetel läbirääkimistel võimalikult täpne infovahetus.
💡Sealjuures on väga oluline, et ka notariaalses müügilepingus oleks mistahes puudused piisavalt täpselt kirjeldatud, et võimalikke vaidlusi vältida. Olulised on nii müügikuulutuse tekst, lepingu tekst kui ka korteri ülevaatamisel esitatud küsimused-vastused.
⚖️ Vahetult pärast korteri ostmist tekkis ostjal kahtlus, et korteris esineb ulatuslikke puudusi, millest müüja teda lepingueelsetel läbirääkimistel ja lepingu sõlmimisel ei teavitanud. Ostja tellis erinevad ekspertiisid (elektripaigaldise audit, ehitustehniline ülevaatus ja ekspertiis), mis tuvastasid mitmed varjatud puudused: korteri elektripaigaldis ei vasta kehtestatud ohutusnõuetele ega ole ettenähtud otstarbel kasutamiseks ohutu, korteri ventilatsioonisüsteem ei ole toimiv, korteri kanalisatsioonitorustik on uputatud olekus ja kätkeb endas olulist lekkeriski, korteri köök-elutoas vajub laminaatparkett läbi ja terve aluspõrand on ebastabiilne ning korteri duširuumis puudub hüdroisolatsioon. Lisaks esines korteris toimunud ümberehituste tõttu probleeme korteri dokumentatsiooniga, millest ostja sai teada alles pärast lepingu sõlmimist.
⚖️ Advokaadibüroo vahendusel pakkus ostja müüjale kohtuväliselt võimalust hüvitada kõik puudustega seonduvad kulud (mis moodustasid enam kui 1/3 korteri maksumusest), kuid müüja keeldus. Ostja otsustas korteri müügilepingust taganeda, sest müüja oli müügilepingut oluliselt rikkunud ja andnud üle ulatuslike varjatud puudustega korteri.
⚖️ Pärnu Maakohus tuvastas hiljutises kohtuotsuses*, et lepingust taganemine oli põhjendatud ning mõistis müüjalt välja korteriomandi eest tasutud summa, kahjuhüvitised, viivised ning määras kohtuotsuses kindlaks kohtuotsuse täitmise korra, sh tehingu tagasitäitmisega seonduva.
⚖️ Pärnu Maakohus kinnitas, et korter pidi vastama tingimustele, mis olid välja toodud müügikuulutuses, mis avaldati kliendile korteriga tutvumisel ja mis sätestati lepingus. Kohus tuvastas, et tegemist oli varjatud puudusega, mida kliendile ei avaldatud (või ei avaldatud piisavalt arusaadavalt) ja mida kliendil kui eriteadmisteta isikul ei olnud võimalik korteri tavapärasel ülevaatusel tuvastada. Kohus kinnitas kohtupraktikas juurdunud seisukohta, et kui puuduse tuvastamiseks on vajalik eksperdi abi, siis on tegemist varjatud puudusega. Samuti sedastas kohus, et müüja vastutab korteris esinenud puuduste eest ka siis, kui ta ise nendest ei teadnud.
⚖️ Kokkuvõtvalt leidis Pärnu Maakohus, et vaidlusalused puudused nii kogumis kui ka eraldiseisvalt võimaldasid väita, et korter ei ole sihtotstarbeliselt eluruumina kasutatav ilma, et seal tehtaks märkimisväärseid lisakulutusi. Müüja rikkus lepingut oluliselt, sest ostja jäi olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis – saada renoveeritud ja koheselt elamiskõlbulik korter. Seetõttu oli korteri müügilepingust taganemine põhjendatud ja hagi rahuldati täies ulatuses, sh jäid kõik menetluskulud müüja kanda.
Ostjat nõustasid Advokaadibüroo LINKLaw vandeadvokaadid Veiko Viisileht ja Annika Klettenberg.
* Kohtuotsus ei ole jõustunud.
