Evi Hindpere - kinnisvarajurist, Tallinn (2026)

02/06/2026

Varjatud puudused: kinnisvaramaakleri ellujäämiskursus

Kinnisvaraturul on praegu üks teema, mis paneb nii müüjad kui maaklerid aeg-ajalt sügavalt sisse hingama. Jah – varjatud puudused. Need salapärased tegelased, kes ilmuvad välja täpselt siis, kui ostja on juba sisse kolinud ja avastab, et vannitoa ventilatsioon töötab ainult siis, kui naaber köhib.

Paljud müüjad ei julge enam müüa, sest kardavad hilisemaid nõudmisi. Maakler seisab kõrval ja mõtleb: “Kas ma oleks pidanud kuulutusse lisama ka selle, et põrand kriuksub nagu vanaema suvekodus?”

Maakler, kas sina tead, kuidas end ja oma klienti kaitsta?
Kui vastus on “jah”, oled sa superkangelane. Kui vastus on “ei”, oled täiesti normaalne maakler.

Aga mõlemal juhul on sul võimalus saada targemaks kui keskmine Facebooki “ekspert”.

Sel neljapäeval Kinnisvarakoolis
Räägin sulle:
✔ mis on päriselt varjatud puudus ja mis lihtsalt “naabri iseloom” ✔ millised riskid on kõige salakavalamad ✔ kuidas dokumenteerida nii, et ostja ei saaks hiljem öelda “ma ei teadnud” ✔ ja kuidas kaitsta nii ennast kui oma klienti, ilma et peaksid pärast tehingut palderjani ostma

Kui tahad olla maakler, kes ei karda varjatud puudusi, vaid paneb need ise nurka häbenema, siis näeme neljapäeval.

https://www.kinnisvarakool.ee/veel-jouad-registreeruda.../

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
[email protected]
www.kinnisvarajurist.ee

21/05/2026

„AS IS“

Probleemid seoses „varjatud puudustega“ on paraku tõusuteel. Võimalike vaidluste vältimiseks soovivad paljud müüjad lisada müügilepingusse klausli, mille kohaselt ostja omandab lepingu eseme sellisena, nagu see on („as is“), ega oma müüja vastu pretensioone lepingu eseme seisukorra osas.

Paraku ei välista selline lepingupunkt müüja vastutust lepingu eseme varjatud puuduste eest ega takista ostjal selliste nõuete esitamist müüja vastu.

Seadus võimaldab küll sõlmida müüja vastutust piiravaid kokkuleppeid, kuid ainult teatud ulatuses. Nimelt ei vabane müüja vastutusest müüdava asja puuduste eest juhul, kui müüja oli puudustest teadlik või pidi neist teadlik olema, kuid jättis selle ostjale avaldamata.

Seega ei aita „as is“ klausel müüjal vabaneda vastutusest nende puuduste eest, millest ta teadis, kuid mille ta ostja eest maha vaikis.

Eesti õiguses puudub mõiste „as is“ otsene regulatsioon. Seetõttu tuleks lepingus täpselt lahti kirjutada, mida pooled selle all silmas peavad.

Näiteks võib kokku leppida, et müüja ei vastuta selliste puuduste eest, millest ta ei teadnud ega pidanudki teadma, ning ostjal puudub õigus kasutada selliste puuduste korral müüja vastu õiguskaitsevahendeid.

Kui soovid lähemalt teada saada, mis on varjatud puudused ja kuidas kaitsta müüjat – aga ka maaklerit – edasiste probleemide eest, tule Kinnisvarakooli koolitusele 4. juunil 2026.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
[email protected]
www.kinnisvarajurist.ee

01/05/2026

Hääletamine

Kui korteriomanike üldkoosolekule on kogunenud nõutav arv korteriomanikke, on koosolek otsustusvõimeline ning võib alustada selle läbiviimist.

Kõigepealt valitakse koosoleku juhataja ja protokollija (need võivad olla ka üks ja sama isik). Seejärel asutakse päevakorras toodud otsuseid vastu võtma.

Päevakorda ennast koosolekul hääletama ei pea ega saagi, sest päevakorra koostamine on juhatuse ülesanne. Korteriomanikel oli enne koosolekut võimalus nõuda täiendavate küsimuste lisamist päevakorda.
• Tavapärase valitsemise küsimused võetakse vastu koosolekul osalenute häälteenamusega.
• Põhikirja muutmise otsuse poolt peab olema üle 2/3 koosolekul osalenutest.
• Maja renoveerimise ja suurema laenu võtmise otsuse vastuvõtmiseks on vajalik kvalifitseeritud häälteenamus – otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.
• Olulised ümberehitused vajavad aga konsensust ehk kõigi korteriomanike nõusolekut.

Korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle, kui põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti, näiteks et:
• igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust, või
• häälte arv sõltub korteriomandi kaasomandi osa suurusest.

See loetelu on ammendav ning häälte jagunemist ei saa muul viisil reguleerida.

PS. Kui korteriomand kuulub üheaegselt kahele või enamale isikule, on neil üldkoosolekul kokku siiski vaid üks hääl.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
[email protected]
www.kinnisvarajurist.ee

23/04/2026

Mida ütleb Riigikohus kvoorumi ja liikmesuse kohta

Minu eelmise nädala postitus „Koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine“ tõi kaasa väga suure kommetaaride hulga, mida oli ka oodata. Olen seda korduvalt kogenud, et korteriühistute juhatused ei tee vahet kvooruminõudel ja hääletamisel. Need on siiski kaks eriasja, millele tuleb tähelepanu pöörata.

Antud teemat on käsitlenud Riigikohus kahes kohtulahendis, mida ma käeolevaga üritan lahti mõtestada.

Lahendis nr 2-24-6208 Riigikohtu kolleegium selgitas, et vaatamata sellele, et KrtS § 1 lg 4 kohaselt loetakse korteriühistu liikmeteks kõik korteriomandite omanikud, tuleneb ühest korteriomandist üks liikmesus korteriühistus, millega seotud õigusi teostavad korteriomandi ühised omanikud ühiselt. Üldkoosoleku kvoorumi arvutamisel tuleb seetõttu lähtuda korteriomandite arvust.

Lihtsamalt öeldes on kõik korteriomanikud ühistu liikmed. Seega, kui korter kuulub üheaegselt kahele või enamale isikule, on nad kõik ühistu liikmed, kuid kvoorumis käsitletakse neid ühe liikmena/korteriomanikuna. Ja ka hääletamisel on neil kokku vaid üks hääl.

Lahendis nr 2-19-10326 on Riigikohus selgitanud, et KrtS § 1 lg 4 kohaselt on korteriühistu eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud. Eeltoodust ei tulene aga, et olukorras, kus ühele korteriomanikule kuulub mitu korteriomandit, võiks selline isik olla käsitatav ühistu mitme liikmena. Kolleegium leiab, et iga isik saab olla vaid üks korteriühistu liige, sõltumata sellest, mitu korteriomandit talle kuulub.

Evi Hindpere – kinnisvarjurist
[email protected]
www.kinnisvarajurist.ee

17/04/2026

Koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine

Käes on aktiivne korteriomanike üldkoosolekute kokkukutsumise aeg.

Olen tegelenud palju korteriühistutega seotud õigusvaidlustega ning pean tõdema, et paljud juhatuse liikmed ja ka valitsejad rikuvad – kas teadlikult või teadmatusest – koosoleku kokkukutsumise korda. Selle tagajärjeks võib olla vastuvõetud otsuste tühisus või nende hilisem tühistamine.

Millised on peamised vead, mida sageli tehakse?
• Juhatus ei kontrolli enne koosolekut kinnistusraamatust korteriomanike nimekirja, mistõttu puudub selgus, kes on õigustatud koosolekul osalema ja hääletama.
• Ei arvestata, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule, võivad nad koosolekul osaleda kas ühiselt või esindaja kaudu (sh võib esindajaks olla üks ühistest omanikest).
• Kvoorumi arvestamisel eksitakse – korteriomanik on üks liige sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust.
• Korteriomanikele ei tehta enne koosolekut kättesaadavaks otsuste eelnõusid ega dokumente, mille üle hääletama hakatakse.
• Koosoleku kutset ei saadeta kõigile või see saadetakse hilinenult (etteteatamise tähtaega ei osata arvutada).
• Päevakord on puudulik või ebaselge.
• Koosolekul osalejate nimekiri on puudulik või ebatäpne.
• Koosoleku teates ei ole selgelt märgitud toimumise aeg ja koht.

Kui koosoleku kokkukutsumise korda rikutakse oluliselt, ei ole koosolek otsustusvõimeline ning seal vastu võetud otsused on tühised – see tähendab, et nendest ei tulene kellelegi õigusi ega kohustusi.

Tasub meeles pidada: formaalsused ei ole pelgalt bürokraatia – need on õiguspäraste otsuste eelduseks.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
[email protected]
www.kinnisvarajurist.ee

02/04/2026

Millal võib korteriühistu siseneda korterisse remonttööde tegemiseks?

Korteriühistu kohustus on hoida maja korras ja tagada, et vajalikud tööd saaksid tehtud. Aga mis saab siis, kui tööde tegemiseks on vaja pääseda mõne korteri sisse ja omanik ei ole sellega nõus?

Seadus annab selliseks olukorraks lahenduse. Korteriühistul on õigus pöörduda kohtu poole ja taotleda luba kasutada korteriomaniku eriomandit (nt korterit või panipaika), kui see on vajalik ehitustööde tegemiseks.

Oluline on aga see, et:
✔️ tööde tegemine peab olema eelnevalt kokku lepitud korteriomanike vahel või otsustatud üldkoosolekul;
✔️ eraldi otsust selle kohta, et peab lubama oma korterisse siseneda, ei ole vaja – piisab tööde otsusest.

Kui asi jõuab kohtusse, siis:
🔹 kohus määrab täpselt kindlaks tingimused – kes, millal ja kui kauaks võib korterisse siseneda;
🔹 korteriomanikul on õigus oma arvamust avaldada ja pakkuda ka alternatiivseid tingimusi;
🔹 lõpliku otsuse teeb kohus, lähtudes mõlema poole huvidest.

👉 Kokkuvõttes: korteriühistu ei saa omavoliliselt korterisse siseneda, kuid seadus annab võimaluse vajalikud tööd siiski ära teha ka siis, kui kokkuleppele ei jõuta.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
[email protected]
www.kinnisvarajurist.ee

26/03/2026

Kas korteriomanik võib lihtsalt “ei” öelda?

Kas olete kokku puutunud olukorraga kui on vaja võtta vastu olulisi otsuseid aga ikka leidub keegi, kes on kõigele vastu?

Paljud arvavad, et korteriühistus võib iga omanik hääletada täpselt nii, nagu tahab – isegi siis, kui see takistab maja toimimist. Tegelikult ütleb Riigikohus midagi muud.

Hea usu põhimõte tähendab kohustust panustada

Korteriomanikul ei ole ainult õigused – tal on ka kohustused.
Ta peab:
• hoiduma ühistu kahjustamisest
• panustama maja juhtimisse
• toetama vajalikke otsuseid

👉 See võib tähendada isegi seda, et omanik peab hääletama oluliste otsuste poolt, kui need on vajalikud maja toimimiseks.

Mis saab siis, kui omanik keeldub?

Kui korteriomanik ei nõustu vajaliku kokkuleppega:
• saab temalt nõuda nõusoleku andmist
• ja kui ta keeldub, võib kohus tema tahteavalduse asendada

Ehk lihtsamalt – kui üks omanik takistab põhjendamatult olulist otsust, ei saa ta lõputult pidurdada kogu ühistu elu.

Miks see on oluline?

See annab korteriühistutele reaalse tööriista:
• võidelda pahatahtliku või passiivse omaniku vastu
• viia ellu hädavajalikke remonte ja otsuseid
• kaitsta teiste omanike huve

Järeldus – korteriühistus ei kehti ainult “mina ja minu korter” – kehtib ka vastutus kogu maja ees.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
[email protected]
www.kinnisvarajurist.ee

20/03/2026

Otsuste vastuvõtmine korteriomanike koosolekul

Kui koosolek on kokku kutsutud kooskõlas õigusaktide ja põhikirjaga ning kohal on nõutav arv korteriomanikke, võib alustada koosoleku läbiviimisega.

Oluline on meeles pidada, et otsuseid saab vastu võtta ainult nende küsimuste kohta, mis on eelnevalt märgitud koosoleku päevakorras. Päevakorda ennast koosolekul hääletusele ei panda, kuna selle koostamine on juhatuse ülesanne. Samas on korteriomanikel õigus nõuda enne koosolekut täiendavate punktide lisamist päevakorda.

Erilist tähelepanu tuleb pöörata olukordadele, kus päevakorras on näiteks majandusaasta aruande kinnitamine, majanduskava kehtestamine või põhikirja muutmine. Kui vastavaid dokumente ei ole korteriomanikele enne koosolekut tutvumiseks edastatud või ei ole selgitatud, kus nendega tutvuda saab, ei tohi neid küsimusi koosolekul hääletamisele panna. Neid võib küll arutada, kuid otsuste tegemiseks tuleb kokku kutsuda uus koosolek.

Hääletamisel kehtib üldreegel, et iga korteriomand annab ühe hääle. Põhikirjaga võib ette näha ka teistsuguse korra, näiteks korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või häälte arvestamise vastavalt kaasomandi osa suurusele. Muud lahendused ei ole lubatud.

Tavapäraste valitsemisküsimuste otsustamiseks piisab koosolekul osalejate häälteenamusest. Põhikirja muutmiseks on vaja üle 2/3 koosolekul osalejate poolthäältest. Suuremate otsuste, näiteks renoveerimise või laenu võtmise puhul, on vajalik kvalifitseeritud häälteenamus ehk üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.

Kui päevakorras on märgitud „jooksvad küsimused“ või „muud küsimused“, saab nende raames teemasid üksnes arutada, kuid otsuseid vastu võtta ei saa.

Koosolek tuleb alati protokollida ning protokollile kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija.
Kui teil tekib korteriühistu tegevusega seotud küsimusi, võid kirjutada aadressil [email protected].

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
www.kinnisvarajurist.ee

12/03/2026

7 levinud viga korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumisel

Kevad toob kaasa korteriühistute iga-aastaste korraliste üldkoosolekute korraldamise ning paraku ka rea koosoleku kokkukutsumise korra rikkumisi. See võib omakorda päädida koosoleku otsuste tühisusega. Millised on siis peamised eksimused, mida sageli tehakse?

1. Koosoleku kutse ei saadeta õigeaegselt
Koosoleku kutse tuleb korteriomanikele saata vähemalt 7-päevase etteteatamisega, kui põhikirjas ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Tähtaja kulgemine algab kutse väljasaatmisele järgnevast päevast.

2. Kutse saatmise ja koosoleku vahele ei jää piisavalt aega
Koosolek võib toimuda mitte varem kui etteteatamise tähtajale järgneval päeval. Seega peab kutse saatmise ja koosoleku toimumise vahele jääma vähemalt seitse päeva.

3. Korteriomanike nimekirja ei kontrollita
Vahetult enne koosolekut tasub võtta kinnistusraamatust värske korteriomanike nimekiri, et olla kindel, kes võivad koosolekust osa võtta ja hääletada.

4. Kaasomanike esindamist ei arvestata õigesti
Kui korteriomand kuulub üheaegselt kahele või enamale isikule, saavad nad koosolekust osa võtta ühiselt või enda esindaja kaudu. Esindajaks võib olla üks ühistest omanikest või ka kolmas isik. Põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust määrata esindaja.

5. Kvoorumi arvestamisel eksitakse
Ühised korteriomanikud loetakse kvooruminõude arvestamisel üheks ühistu liikmeks. Samuti juhul, kui ühele korteriomanikule kuulub samas ühistus kaks või enam korteriomandit – kvoorumi arvestamisel loetakse ta siiski üheks ühistu liikmeks.

6. Põhikirja erisusi ei arvestata
Koosolek on otsustusvõimeline, kui sellest võtavad osa korteriomanikud, kellele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti.
Põhikirjaga võib määrata ka väiksema või suurema osalusnõude või sätestada, et koosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust. Viimane lahendus aitab vältida korduskoosoleku kokkukutsumise vajadust.

7. Osalejate nimekiri vormistatakse puudulikult
Üldkoosolekul koostatakse osalevate liikmete nimekiri, kuhu märgitakse osalejate nimed, häälte arv, osalemise viis ning vajadusel liikme esindaja nimi. Nimekirjale kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija ning iga füüsiliselt kohal viibiv liige või tema esindaja.

Kui olete veendunud, et kohal on nõutav arv korteriomanikke, saab alustada koosoleku läbiviimisega.

Korteriomanike üldkoosoleku korrektne kokkukutsumine aitab vältida hilisemaid vaidlusi ja tagab, et tehtud otsused on kehtivad.

Kui teil tekib korteriühistu tegevusega seotud küsimusi, võite kirjutada [email protected].

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
www.kinnisvarajurist.ee

13/02/2026

Kuidas koostada kehtiv broneerimisleping?

Viimasel ajal on Tarbijavaidluste komisjon tunnistanud mitmeid broneerimislepinguid tühiseks, kuna need ei vasta nõutud vormile. Kuigi seadus ei sätesta broneerimislepingule kohustuslikku vorminõuet, võib ebakorrektselt koostatud leping siiski osutuda õigustühiseks.

Peamine probleem tekib siis, kui broneerimislepingusse on lisatud kohustused, mis tegelikult kuuluvad eellepingu valdkonda. Kui lepingus on kirjas, et müüja peab kinnisasja ostuhuvilisele müüma, ostuhuviline peab kinnisasja ostma ning broneerimistasu arvestatakse tulevase ostuhinna osaks, ei ole tegemist enam broneerimislepinguga. Sellisel juhul on see sisuliselt eelleping, mis peab olema sõlmitud notariaalses vormis. Notariaalse vormi puudumine muudab lepingu tühiseks.

Broneerimislepingu ja eellepingu erinevus seisneb kohustuste sisus.
Eellepingus kohustub müüja tulevikus kinnisasja ostjale võõrandama.

Broneerimislepingus aga kohustub müüja üksnes hoiduma kinnisasja müümisest kolmandatele isikutele kindla perioodi jooksul ning ostuhuviline maksab tasu üksnes broneerimise eest, mitte tulevase ostu arvelt.

Riigikohus on selgitanud, et broneerimisleping ei ole võlaõigusseaduses eraldi lepinguliigina reguleeritud. Selle sisuks on üksnes müüja kohustus jätta kinnisasi teatud ajaks broneerija kasuks võõrandamata ning broneerija kohustus maksta selle eest tasu.

Riigikohus on selgitanud, et broneerimisleping on kehtiv, kui on täidetud kolm tingimust:
1. tasu makstakse üksnes kinnisasja broneerimise eest, ehk selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks
2. ostjal ega müüjal ei lasu kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada
3. broneerimistasu suurus ei tohi ületada üksnes broneerimise eest mõistlikult makstavat summa

Riigikohus on ühtlasi selgitanud, et kui on kokku lepitud broneerimistasu jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
[email protected]
www.kinnisvarajurist.ee

Evi Hindpere - kinnisvarajurist

02/06/2026

21/05/2026

01/05/2026

23/04/2026

17/04/2026

02/04/2026

26/03/2026

20/03/2026

12/03/2026

13/02/2026

Address

Website

Alerts

Contact The Practice

Shortcuts

Share

Category