07/10/2020
Capsula Legal: Materia de Inquilinato.
En vista de que todo esta volviendo a la “normalidad”, pronto mis amig@s estudiantes “foráneos” y todos los demás arrendadores se verán en el engorroso pero obligatorio trámite de enfrentar a su arrendatario.
Así mismo, los arrendatarios deberán tomar las riendas del juego y tomar en cuenta varias disposiciones complementarias que hoy en día rigen en materia de inquilinato.
Para lo cual sugiero tener en cuenta lo que estipulan las leyes de la materia:
Código Civil Ecuatoriano
Art. 1453.- Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos y cuasidelitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia.
Art. 1454.- Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas.
Art. 1455.- El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra, que no contrae obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente.
Art. 1456.- El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro.
Art. 1457.- El contrato oneroso es conmutativo cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez; y si el equivalente consiste en una contingencia incierta de ganancia o pérdida, se llama aleatorio.
Art. 1860.- En el arrendamiento de cosas, la parte que da el goce de ellas se llama arrendador (propietario o dueño del bien), y la parte que da el precio, arrendatario (inquilino).
Ley de Inquilinato:
Art. 1.- Ámbito. - Esta Ley regla las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros urbanos.
Art. 17.- Límite máximo para las pensiones de arrendamiento. - La pensión mensual de arrendamiento de un inmueble no podrá exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que dicho inmueble conste en el Catastro Municipal, y de los impuestos municipales que gravaren a la propiedad urbana.
Art. 19.- Sanciones por cobro de pensiones excesivas. - (Sustituido por el num. 1 de la Disposición Reformatoria Décima del Código s/n, R.O. 506-S, 22-V-2015). - La Oficina de Registro de Arrendamientos, fijará el precio máximo de arrendamiento de cada local, que se hará constar en el certificado a que se refiere el Art. 10. Quien cobrare una pensión mayor de la fijada por la Oficina Municipal de Arrendamientos o la Jefatura de Catastros, según el caso, será sancionado por el Juez de Inquilinato con una multa equivalente al valor del canon de arrendamiento mensual cobrado, sin perjuicio de la devolución al inquilino de lo cobrado en exceso, que deberá liquidarse con el interés legal vigente a la fecha en que se ordene la devolución.
Art. 27.- Formas de los contratos. - El contrato de arrendamiento podrá ser verbal o escrito.
Art. 28.- Plazo del contrato escrito. - El plazo estipulado en el contrato escrito será obligatorio para arrendador y arrendatario.
Art. 30.- Causales de terminación. - El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, sólo por una de las siguientes causas:
a) Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubiere mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino;
b) Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga necesaria la reparación;
c) Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino;
d) Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido;
e) Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias, conforme a lo previsto en el Art. 7;
f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorización escrita para ello;
g) Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el arrendador;
h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada, para la demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra.
El arrendador deberá comenzar la demolición en la fecha fijada. Si no lo hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del Art. 6; e,
i) Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene otro inmueble que ocupar.
Ley Orgánica de Apoyo Humanitario para combatir la crisis sanitaria derivada del Covid-19.
Art. 4.- Suspensión temporal de desahucio en materia de inquilinato.- Durante el tiempo de vigencia del estado de excepción, y hasta sesenta días después de su conclusión, no se podrán ejecutar desahucios a arrendatarios de bienes inmuebles, por cualquiera de las causales establecidas en la Ley de Inquilinato, excepto en los casos de peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga necesaria la reparación, así como de uso del inmueble para actividades ilegales.
Para que los arrendatarios puedan acogerse a esta suspensión temporal, deberán cancelar al menos el veinte por ciento (20%) del valor de los cánones pendientes y en el caso de locales comerciales, que el arrendatario demuestre que sus ingresos se han afectado en al menos un 30% con relación al mes de febrero de 2020. Esta suspensión podrá extenderse en caso de que arrendatario y arrendador acuerden por escrito un plan de pagos sobre los valores adeudados. El acuerdo suscrito tendrá calidad de título ejecutivo.
Esta suspensión no implica condonación de ningún tipo de las obligaciones, salvo acuerdo de las partes en contrario. En los casos que el arrendador pertenezca a un grupo de atención prioritaria, y el canon arrendaticio sea su medio de subsistencia, no aplicará la suspensión temporal del pago de cánones arrendaticios, salvo que el arrendatario pertenezca también a un grupo de atención prioritaria, caso en el que las partes llegarán a un acuerdo.
Reglamento a la Ley Orgánica de Apoyo Humanitario para combatir la crisis sanitaria derivada del Covid-19.
Artículo 4. Suspensión de desahucio en materia de inquilinato: Para que el arrendatario de un local comercial, pueda acogerse a la suspensión temporal referida en el artículo 4 de la ley, deberá pagar a su arrendador al menos el veinte por ciento (20%)del valor de los cánones pendientes o adeudados; y presentar al arrendador las declaraciones del IVA tanto del mes de febrero de 2020 como de los meses que dure el estado de excepción previos a aplicar este beneficio, con la finalidad de comparar y justificar la disminución de sus ingresos en al menos un treinta por ciento (30%)en promedio durante el tiempo del estado de excepción. Para que los demás arrendatarios de bienes inmuebles puedan acogerse a la suspensión temporal del desahucio, deberán cancelar al menos el veinte por ciento (20%) del valor de los cánones pendientes o adeudados.
En ambos casos, la suspensión temporal del desahucio se mantendrá, por periodo determinado en la ley o aquel acordado entre el arrendador o arrendatario, siempre que el arrendatario cancele al menos el veinte por ciento (20%) del valor de los cánones que se generen en ese periodo, salvo que las partes acuerden un plan de pago diferente. Este pago mínimo no implica condonación de las obligaciones adeudadas.
Recuerden que, en caso de conflicto la materia de inquilinato es de carácter transigible por lo que se puede resolver en Mediación, sin necesidad de contratar abogados ni entrar en cuantiosos gastos. Recuerda la mejor forma de obtener justicia es negociando.
No permitas que el desconocimiento sea parte del abuso del que puedes ser victima y se vulneren tus derechos, seas arrendador o arrendatario tienes derechos y obligaciones según la ley. ¡Asesórate!
