الدكتور: صيودة رفيق_Dr. Rafik siouda

20/05/2026

قانون رقم: 26-09 مؤرخ في: 2026/05/12 يتضمن قانون المرور ..

20/05/2026

13/05/2026

- تضمّنت مذكرة المحكمة العليا الخاصة بتوحيد الاجتهاد القضائي، في الموضوع رقم 28 المتعلق بـ الوعد بالبيع، تكريس مبدأ قضائي واضح مؤدّاه أن:

عقد الوعد ببيع عقار لا ينتج أي أثر قانوني ما لم يحرر في الشكل الرسمي

- الوعد ببيع عقار يجب أن يحرر في محرر رسمي (من طرف الموثق)، وإلا كان غير منتج لآثاره القانونية بين المتعاقدين.

فإن مذكرة المحكمة العليا المتعلقة بتوحيد الاجتهاد القضائي ركّزت أساسًا على وجوب الرسمية في الوعد ببيع العقار، ولم تقرر صراحةً اشتراط الشهر كركن لصحة الوعد بالبيع أو لنفاذه بين طرفيه.

ويُستخلص من التوجه الذي كرسته المحكمة العليا ما يلي:

الوعد بالبيع عقد تمهيدي لا ينقل الملكية بذاته، وإنما يرتب التزامًا بإبرام البيع النهائي مستقبلًا.

1. لذلك فإن الرسمية اعتُبرت شرطًا جوهريًا لانعقاد الوعد بالبيع العقاري.

2. أما الشهر العقاري، فوظيفته الأصلية تتعلق بالعقود الناقلة أو المنشئة أو المعدلة للحقوق العينية العقارية، طبقًا لقواعد الشهر العقاري.

- وعليه، فإن الاتجاه القضائي والفقهي الغالب يميز بين:

1. الرسمية وهي شرط لصحة الوعد بالبيع العقاري وفق ما كرسته المحكمة العليا.

2. الشهر وهو شرط للاحتجاج بالتصرف تجاه الغير، أو لنقل الحق العيني العقاري، وليس شرطًا لانعقاد الوعد ذاته بين المتعاقدين.

- ومن ثمّ، فإن:

· الوعد بالبيع الرسمي غير المشهر قد يبقى صحيحًا بين طرفيه من حيث إنشاء الالتزام بالتعاقد.

· لكنه لا يرتب نقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير إلا ضمن الحدود التي يقررها قانون الشهر العقاري.

- كما أن المحكمة العليا نفسها، في العديد من قراراتها السابقة، كانت تميز بين:

· العقود النهائية الناقلة للملكية التي لا تنتج أثرها العيني إلا بالشهر،

· وبين الوعد بالبيع باعتباره التزامًا شخصيًا سابقًا على البيع النهائي.

- لذلك فإن توحيد الاجتهاد القضائي الذي جاءت به المذكرة انصبّ على إلزامية الرسمية، ولم يمتد صراحة إلى اشتراط الشهر لعقد الوعد بالبيع.