Maître: Lemtaï abderahim

27/10/2024

"اللهم☝️إني أستغفرك من جميع ذنوبي صغيرِها وكبيرِها، أستغفِرُك عدد ما طاوعتني نفسي على الذنب، وأستغفِرُك عدد أيام حياتي.. قبل المَوت وبعده🙏، وأستغفِرُك حتى يملّ القمر، وحتى تطلع الشمس من مَغربها، أستغفرك عدد ما استغفرَك المُستغفرون، وعدد ما سبَّح المُسبِّحون، وعدد كل صغيرٍ وكبيرٍ في الكَون، أستغفِرُك حتّي تغفر لي وتُدخلني الجَنَّة🤲."

14/06/2023

22/06/2022

♦️المحاماة في كلمة "اقناع" .
هي صلة التلامس والترابط والتساند بين المعارف بكل صنوفها ، وبين القانون ، وتوسد هذه وتلك بيانًا قوامُه امتلاك اللغة . فصحى وعامية . والإلمام بدروبها ، مع فنون الإلقاء الذي
تتلاقى فيه الموهبة مع الدراسة والدُّربة والمران

26/03/2022

ينعي النقيب/ ناصر الكريوين الأمين العام لاتحاد المحامين العرب ببالغ الحزن والأسى اتحاد المحامين العرب ونقابة محامي مصر والمحامين العرب في وفاة المغفور له بإذن الله تعالى الفقيه النقيب/ رجائي عطية نقيب محامي مصر رئيس اتحاد المحامين العرب داعين الله له بالرحمة والمغفرة ولأهله بالصبر والسلوان، إنا لله وإنا إليه راجعون.
#العرب #المحامين #محامي #مصر #المغرب #تونس #الكويت #البحرين #عمان #الامارات #سوريا #العراق #الاردن #لبنان #بيروت #طرابلس #موريتانيا #السودان #فلسطين #القدس

23/03/2022

أطول مرافعه فى تاريخ المحاماه

المحامى : لويس برنار

فرنسى الجنسيه مواليد 1788م

امتهن المحاماه حتى اصبح من اشهر محامى فرنسا

وقد ضرب الرقم القياسى فى الوقت الذى استغرقته احدى مرافعاته

اذ تكلم لمدة 120ساعه متواصله وذلك لانقاذ حياة موكله الجنيرال _ (جان ترافو) والذى كان متهما بالخيانه ومحكوم عليه بالاعدام

ولما كاد الحكم ان ينفذ تقدم المحامى لويس برنار بطلب للمحكمه بالتماس تاجيل تنفيذ الاعدام لحين محاولة استصدار عفو من الملك

لكن المحكمه رفضت الالتماس
فتقدم للمحكمه بطلب لتمكينه من بيان اسباب وحجج الالتماس فوافقت المحكمه
وظل يترافع ويتكلم لمدة 120 ساعه بدون توقف ولا نوم اذ انه لو سكت لتم تنفيذ الحكم على موكله

وراح يدلى بالحجج طوال الخمسة ايام بلياليها

وفجأه وبعد مرور 120ساعه تدخل القاعه زوجة المتهم وهى تحمل العفو الملكى
والطريف ان المحكمه حكمت على المحامى بالحبس بتهمة خداع المحكمه ومنعها من القيام بواجبها

12/11/2021

ملـخـص مــــوجـز لجرائم الفـســــاد

05/11/2021

سيكون هذا المنشور آخر منشور توجيهي في المجال العقاري ، قبل أن نشرع في مجال النزاعات العقارية.

نظرا لعدم عمومية السندات الرسمية المثبتة للملكية العقارية، بسبب كثرة وتشعب القوانين المتحكمة في المجال العقاري في الجزائر، ونظرا لغاية المشرع الجزائري في وضع ضوابط وشروط خاصة تهدف إلى تنظيم المجال العقاري وتسييره والحفاظ على الحقوق العينية العقارية، الأمر الذي أدى به إلى محاولة خلق حلولا بديلة تضمن إثبات الملكية العقارية وتحميها قانونيا، بالنسبة للعقارات التي لا يملك أصحابها سندات ملكية، فاعتبر كلا من شهادة الحيازة والمسح العقاري والتحقيق العقاري، آليات فعالة لتطهير الملكية واعطاء لكل ذي حق حقه.
جمعت ما استطعت من نصوص قانونية في المجال في منشور واحد شامل و جامع ، قد يكون مرجعا و دليلا للمختصين.

🔴 .

🔸تأسست الحيازة بموجب نصوص القانون المدني الجزائري لا سيما المواد من 808 إلى 843 ، وقد ذكرت شهادة الحيازة في المادة 39 من القانون 90 / 25 المتضمن التوجيه العقاري، ومع ذلك لم يرد لها أي تعريف على مستوى نصوص القانون
🔸بالرجوع إلى التعريفات الفقهية نجد أن شهادة الحيازة هي وثيقة إدارية أو سند يعده رئيس المجلس الشعبي البلدي لصالح شخص طبيعي حاز لمدة سنة عقار غير مسجل ولم يخضع لعملية المسح العقاري ، حيازة مستمرة وغير منقطعة وهادئة وعلنية ولا يشوبها أي غموض أوالتباس، مع إخضاعه لإجراءات التسجيل والشهر على مستوى المصالح المختصة.

🔸شهادة الحيازة، رغم خضوعها لعمليتي التسجيل والشهر العقاري إلا أنها لا ترقى إلى القوة الثبوتية لسند الملكية لأنها غير قابلة للتحويل فالحاصل عليها لا يحق له بيع العقار المنصبة عليه، ولا هبته ولا التنازل عنه، لكنها تستخدم لتسجيل العقار لأول مرة في السجل العقاري، كما أنها تعطي الحق للحائز في الحصول على رخصة البناء أو قرض بنكي.

🔴 .

🔸تسلم شهادة الحيازة بعد إيداع ملف الطلب على مستوى البلدية، لتتم دراسته ثم يحرر السند ويسجل ويشهر لدى المصالح المختصة (الوكالات العقارية)

🔸استنادا لنص المادة 6 من المرسوم 91 / 254 المؤرخ في 27 / 07 / 1991 المتضمن كيفيات إعداد شهادة الحيازة وتسليمها
🔸يجب أن يكون الطلب في شكل عريضة تتضمن كل البيانات المفيدة حول طبيعة العقار محل الحيازة، وقوامه، ومساحته ووضعيته، وكذا هوية الحائز، وتبين عند اللزوم، الحقوق والأعباء التي قد يكون العقار محملا بهما مع تعيين المستفيدين.
🔸 يجب أن تكون العريضة زيادة على ذلك مرفقة بتصريح شرفي وفق النموذج المحدد في نفس المرسوم، يتضمن
🖋️ تعيين العقار بدقة،
🖋️الهوية الكاملة لصاحب العريضة وتوقيعه المصادق عليه،
🖋️شاهدين اثنين لإثبات أن صاحب العريضة يمارس الحيازة بحسن نية مبينين مدته للحيازة ،
🖋️شهادة الحالة المدنية للطالب،
🖋️مخطط يبين حدود القطعة المعنية ووضعيتها،
🖋️أي وثيقة أو سند يريد الطالب الإدلاء به.

🔸واستنادا لنص المادة 39 من قانون التوجيه العقاري وما صدر في المرسوم التنفيذي له فقد عمدت صلاحية إعداد وتحرير شهادة الحيازة لرئيس المجلس الشعبي البلدي قصد الحفاظ على مصالح الدولة وجماعاتها المحلية.

🔸بعد ايداع ملف طلب الشهادة،
🖋️يسجل على مستوى مصلحة شهادة الحيازة ويرقم صفحة بصفحة،
🖋️ يؤشر عليه ويسلم وصل للطالب يثبت تاريخ ورقم الإيداع
🖋️ينشر الطلب عن طريق الإعلان الذي يلصق بمقر البلدية المعنية وأماكنها العمومية لمدة شهري
🖋️ ينشر في جريدة يومية وطنية، على نفقة صاحب الطلب لتمكين عامة الناس من الإطلاع على الطلب وتقديم الإعتراضات خلال المدة المحددة في الإعلان.

🔸يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي بتقديم طلب موجه إلى المدير الولائي لأملاك الدولة أو مدير المفتشيات الجهوية لمدة 15 يوما التالية لإيداع الملف بالسجل البلدي ليتم التحقق من عدم انتماء العقار للأملاك الوطنية،

وأي اعتراض من الخواص أو من مصالح الأملاك الوطنية يحيل الأطراف مباشرة إلى القضاء لعدم اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي في النظر في الإعتراضات.

🔸يحرر رئيس المجلس الشعبي البلدي شهادة الحيازة في خلال 8 أيام الموالية لنهاية مدة الإعتراض إذا لم يتلق المختصون أي اعتراض، وذلك وفق النموذج الملحق بالمرسوم السابق الذكر، ثم تسلم للمعني بعد خضوعها لإجراءات التسجيل والشهر.

🔴 .

🔸استنادا لنص المادة 15 من المرسوم التنفيذي 91 / 254 ، لا تسلم شهادة الحيازة للمعني إلا إذا خضعت لاجراءات التسجيل والشهر.

🔸حيث يتم تسجيل شهادة الحيازة بمصلحة التسجيل والطابع بمفتشية الضرائب من أجل تحصيل الضرائب لصالح الخزينة العمومية .

🔸بعد ذلك تودع الشهادة في نسختين، على مستوى المحافظة العقارية المختصة إقليميا، ليتم فحصها، وتسجيلها في سجل الإيداع من قبل المحافظ العقاري، والذي يتعين عليه التحقق من هوية الأشخاص وتعيين العقار بصفة دقيقة، والتأكد من صحة المعلومات الواردة في الشهادة ومراقبة كل الاجراءات المطلوبة قانونيا، فإن وجد فيها نقصان، تعين عليه استكمال الإجراء الناقص، وبعدها يتم تسجيل الشهادة بصفة مؤقتة في سجل إيداع مؤقت لمدة 15 يوما، ثم يقوم بعملية التأشير .

🔸يتعين على المحافظ العقاري، إعداد مجموعة البطاقات العقارية المتضمنة شهادة الحيازة، وذلك طبقا لأحكام المادتين 113 ، 114 من المرسوم 75 / 63 المؤرخ في 25 / 03 / 1976.

🔸بعدما تسجل شهادة الحيازة وتشهر، تكتسي طابع الرسمية وتسهل عدة نشاطات لحائزها لا سيما تلك المتعلقة بعمليات البناء الريفي المدعم من طرف الدولة.

🔸وقد جاءت شهادة الحيازة كحل مؤقت فقط، في انتظار استكمال عملية المسح العام واستبدالها بالدفتر العقاري.

🔴 .

🔶تأسست عملية المسح العقاري بموجب الأمر 75 / 74 المؤرخ في 12 / 11 / 1975 المتعلق بمسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، ومع ذلك لم يتطرق المشرع الجزائري إلى تعريفها بل اكتفى بقوله في المادة 2 من نفس القانون: (إن مسح الأراضي العام يحدد ويعرف النطاق الطبيعي للعقارات ويكون أساسا ماديا للسجل العقاري).

🔸فالمشرع من خلال هذه المادة يركز على الأهداف المؤدية إلى فرز مختلف الملكيات العقارية وتأسيس ما يسمى بالسجل العقاري بشأنها. واذا بحثنا عن التعريف الفقهي لعملية المسح لوجدنا أنه يقصد بها أنها:

🔸عملية فنية تتولاها السلطات الإدارية المختصة بغرض التأكد من الوضعية القانونية للعقارات على اختلاف أنواعها وما يترتب عليها من حقوق.

🔸ولبلوغ الأهداف المسطرة من وراء عملية المسح خصها المشرع الجزائري بمنظومة قانونية معتبرة، كما خصصت لها السلطات العمومية تكاليف باهضة وأجهزة ضخمة، لتنفذ جملة من الاجراءات وصولا إلى تأسيس السجل العقاري بداية من ايداع وثائق المسح لدى المحافظة العقارية، ثم إيد اع جداول الإجراء الأولي ثم ترقيم العقارات إما ترقيما مؤقتا أو نهائيا بحسب الوثائق المودعة لديه.

🔴 .

🔸ترمي عملية المسح العام للأراضي إلى إعداد بنك عقاري بموجبه تتمكن السلطة العامة من استخلاص عائدات ومداخيل مالية لفائدة خزينة الدولة جراء الضرائب العقارية المدفوعة من أصحاب الملكيات العقارية التي حدد نوعها (عامة أو خاصة)، و مساحتها، وكذا هوية المالك.

🔸كما ترمي كذلك إلى تنظيم الوعاء العقاري والمعاملات العقارية نتيجة تطهير الملكيات بعدما يقوم الأعوان العموميون بالمعاينة الميدانية للعقارات.

🔸والإطلاع على مختلف الوثائق المتعلقة بالعقار محل المعاينة لإفراغ محتوى هذه العمليات في سجلات ووثائق رسمية.

🔸وبهذا التنظيم تكون عملية المسح العقاري قد حققت الحماية القانونية للمالك نفسه بالتعرف على الوضعية القانونية لأملاكه، وتسليمه الدفتر العقاري الخاص بها والذي يعتبر الحجة القاطعة لها.

🔸وبالتالي، يجبر كل مالك على احترام حدود ملكيته، وعدم الاعتداء على ملكيات الغير، فإن ثبت الاعتداء وأحيل النزاع للقاضي المدني أو القاضي العقاري كل بحسب اختصاصه، فبفضل عملية المسح العام للأراضي يستطيع الخبير العقاري المكلف من طرف المحكمة من القيام بمهمته في الاطلاع على وثائق أطراف الخصومة، والاتصال بالإدارات المعنية، نظرا لدقتها ورسميتها مما يوضح الأمور أمام القضاء، ويحقق العدالة لكل طرف.

.

🔸بموجب المرسوم التنفيذي رقم 89 / 234 المؤرخ في 19 / 12 / 1989 المتضمن إنشاء وكالة وطنية لمسح اللأراضي (7)، خفف العبء على السلطة المركزية ممثلة في وزارة المالية، وأسندت عملية المسح العام لمؤسسة إدارية مستقلة تسمى "الوكالة الوطنية لمسح الأراضي (8) "، وفقا لجملة من الاجراءات المتبعة تحقيقا لذلك.

🔸حيث تبتدئ العملية بصدور قرار الإعلان عن والي الولاية بعد اقتراح من المدير الولائي للمسح، وينشر في الجريدة الرسمية وكذلك الجرائد اليومية الوطنية، ويبلغ لرئيس الدائرة المعنية ورئيس المجلس الشعبي البلدي (9)، ثم ينشر لمدة شهر على الأقل في اللوحات المخصصة للجمهور ليعلموا بالإجراء قبل البدء فيه، ولتسهيل الأعمال ينبغي تحسيس المواطنين بأهمية المسح على جميع الأصعدة باستخدام مختلف سبل الإشهار من إذاعات وملصقات وذلك في أجل 15 يوما قبل افتتاح العملية (10) .

🔸بمجرد الإعلان عن العملية، تتشكل اللجنة التي ستقوم بالإجراء، والتي تتكون من: قاضي من المحكمة التي يوجد بدائرة اختصاصها البلدية المعنية كرئيس، ورئيس المجلس الشعبي البلدي، وممثل عن إدارة أملاك الدولة، وممثل عن مصلحة التعمير، والمحافظ العقاري، وممثل عن وزارة الدفاع، ومهندس أو خبير عقاري، وموثق، وممثل عن مصلحة الضرائب، والمدير الولائي للمسح.

🔸هذا ويمكن للجنة أن تضيف عناصر أخرى إذا رات ضرورة لذلك كممثلين عن الثقافة، أو الفلاحة أو الري.

🔸تجتمع اللجنة بدعوة من رئيسها، وتتخذ قراراتها بأغلبية الأصوات وفي حالة التعادل، يغلب صوت الرئيس، ثم تنطلق الأشغال بجمع كل الوثائق اللازمة، والتأكد من الحدود، والتوفيق بين الأطراف المتنازعة، على المستوى الميداني، وعلى مستوى المصالح المختصة.

🔸لتنتهي الاجراءات بتقديم الوثائق المستخلصة من عقود وقرارات ومخططات وبيانات، لإدارتي أملاك الدولة والحفظ العقاري لتسجيلها في مجموعة البطاقات العقارية وتأسيس السجل العقاري.

🔸من المؤكد أن عملية المسح العقاري بكل أهدافها الرامية إلى تحقيقها، وتكاليفها الباهضة، واجراءاتها الدقيقة، إنما تخلص إلى تنظيم العقار في جميع المجالات واضفاء طابع الرسمية على وثائقه لإقامة البينة بها لا سيما الدفتر العقاري الموضوع على أساس مجموعات البطاقات العقارية ومسح الاراضي العام.

🔴 .

🔸إن إقرار المشرع الجزائري لآلية التحقيق العقاري إنما أراد به الإسراع في تطهير الملكية العقارية، وتمكين ملاكها من حيازة سند صحيح يثبت ملكيتهم ويحمي حقوقهم، وذلك أمام بطء عملية مسح الأراضي وعدم وضوح الوضعية القانونية للوعاءات العقارية، مما أدى إلى عرقلة عدة مشاريع استثمارية والتي تتطلب لتمويلها اللجوء إلى القرض الرهني، الذي يقوم على سندات صحيحة للملكية العقاري.

🔸لهذا الغرض، صدر القانون 07 / 02 المؤرخ في 27 / 02 / 2007 المتضمن تأسيس إجراء لمعاينة حق الملكية العقارية (12)، لتسليم سندات صحيحة للملكية العقارية بعد القيام بالتحقيق العقاري.

🔸فما هو مجال تطبيق القانون 07 / 02 ؟ وما هي الاجراءات التي جاء بها لإثبات الملكية العقارية؟

🔴 07 / 02 .

🔸بالرجوع إلى المادة 02 من القانون 07 / 02 وكذا المادة 02 من المرسوم التنفيذي له رقم 08 / 147 المؤرخ في 19 / 05 / 2008 المتعلق بعمليات التحقيق العقاري وتسليم سندات الملكية (13)، نجد أنه يطبق دون تمييز على كل عقار لم يخضع لعملية مسح الأراضي العام، المنصوص عليها في الأمر 75 / 74 المؤرخ في 12 / 11 / 1975 ، مهما كان صنفه القانوني وطبيعته المادية، وتشمل هذه المعاينة العقارات التي لم تكن موضوع سندات ملكية أو التي أعدت بشأنها سندات ملكية قبل الفاتح مارس 1961 ، والتي فقدت حداثتها بمعنى أنها لم تعد تعكس الوضعية العقارية الحالية.

🔸إن المادة 02 من قانون التحقيق العقاري، تتطلب منا الوقوف عندها من أجل تحليلها وتوضيحها، مقارنة مع القوانين التي تحكم النظام العقاري . فالمشرع الجزائري قد تبنى نظام الشهر العيني من خلال الأمر 75 / 74 ، الذي يعتمد على المسح العام كآلية من أجل تحديد القوام المادي للسجل العقاري، ونظرا لتعطل عملية المسح ميدانيا وبالتالي بقاء جزء كبير من العقارات غير ممسوحة، مما انجر عليه عدم الحصول على سندات ملكية، لذا حل هذا القانون مكان عقد الشهرة، والملغى بنص المادة 24 من المرسوم التنفيذي رقم 08 / 147 ، وعليه فإن مجال إعمال القانون المذكور أعلاه ينصب على العقارات غير ممسوحة مهما كان صنفها القانوني وطبيعتها المادية، وبرجوعنا إلى القانون 90 / 25 المتضمن التوجيه العقاري وبالخصوص المادة 23 منه، فقد صنفت الأملاك العقارية على اختلاف أنواعها إلى أملاك وطنية أوملاك الخواص اولأملاك الوقفية.

🔸وهذا التصنيف قد يدخل لبس على كل من يقرأ متن هذه المادة، غير أن المادة 03 من نفس القانون قد أجابت عن هذا التساؤل، حيث نصت صراحة على أنه لا تطبق أحكام هذا القانون على الأملاك العقارية الوطنية، والأراضي المسماة عرش (14) ، كما استبعدت من مجال تطبيقه الأملاك الوقفية أيضا.

🔸يتبين مما سبق أن مجال تطبيق هذا القانون هو الأراضي الخاصة، حيث يعاب على هذه المادة أنها غامضة على العكس من المادة 01 من المرسوم 83 / 352 المتضمن عقد الشهرة، فقد حددت طبيعة الأراضي محل عقد الشهرة، وهي الأراضي الخاصة من نوع الملك، أما بالنسبة للطبيعة المادية فيقصد بها القوام المادي سواء أرض عارية أو مبنية، فلاحية، حضرية، وغيرها.

🔸وفيما يخص للعقارات التي أعدت بشأنها سندات ملكية قبل الفاتح من مارس 1961 ، والتي فقدت حداثتها بمعنى أنها لم تعد تعكس الوضعية الحالية العقارية، إذ يثور التساؤل حول إدراج هذه العقارات ضمن الإجراء المستحدث رغم أن الغاية منه هي تسليم سندات ملكية للحائزين الذين لا يملكون سندات ملكية.

🔸في حقيقة الأمر وبكل بساطة، فإن الشهر لم يكن إجباريا في الفترة الاستعمارية، وكان متروكا لإرادة الأطراف وخصوصا السندات العرفية الثابتة التاريخ قبل 01 / 03 / 1961 ، تاريخ العمل بنظام إصلاح الشهر العقاري الجديد، وما ينبغي الإشارة إليه هو أن هذه السندات في الوقت الراهن، لا تعكس الوضعية العينية للعقارات التي تكون موضوعها، فالتعيين العيني والقانوني للملكية التي كرستها أصبحت أكثر صعوبة بسبب الشيوع وكذلك القسمة المخفية، مما يجعلها غير دقيقة حاليا.

🔴 .

🔸بالرجوع إلى نصوص القانون 07 / 02 ، والمرسوم التنفيذي 08 / 147 المتعلقين بإجراء معاينة حق الملكية العقارية وتسليم سندات بشأنها، نجد أن عملية التحقيق العقاري تبدأ بتقديم طلب فتح تحقيق عقاري إلى مدير الحفظ العقاري المختص إقليميا، من طرف شخص لا يحوز على سند ملكية، أو شخص له سند ملكية محرر قبل 01 / 03 / 1961 ، لمعاينة حق الملكية العقارية والحقوق العينية العقارية الأخرى والأعباء المثقل بها، إن وجدت مع تحديد المساحة ووضع معالم الحدود وتعيين المحتوى المادي وتمثيل العقار في رسم بياني بواسطة مخطط يعده مهندس أو خبير عقاري.

🔸ويمكن أن يقدم الطلب بشكل فردي في أي وقت أو في شكل جماعي في إطار إنجاز برامج بناء أو تهيئة عقارية ريفية أو حضرية، المهم أن يتبين فيه الاسم واللقب، إسم الأب، وتاريخ ومكان الولادة والجنسية والمهنة وعنوان صاحب الطلب، والصفة التي يتصرف بها صاحب الطلب إما حائزا أو مالكا فرديا أو مالكا في الشيوع.

🔸بالإضافة إلى بيان كل الأعباء والارتفاقات الإيجابية أو السلبية التي قد تنقل العقار محل التحقيق حسب صاحب الطلب، كما يرفق بمخطط طبوغرافي للعقار، وتلحق به بطاقة وصفية يعدهما مهندس خبير عقاري على نفقة صاحب الطلب، مع إرفاق الطلب كل وثيقة من شأنها أن تسمح لصاحبه بإثبات حقه بها.

🔸ترسل نسخا من الطلب إلى رؤساء المجالس الشعبية المعنيين، والى المديرين الولائيين المكلفين بمسح الأراضي وأملاك الدولة والضرائب والأوقاف والبناء والتعمير والمصالح الفلاحية لإلصاقها.

🔸بعد تقديم طلب فتح تحقيق عقاري سواء بصفة فردية، أو جماعية، يصدر مدير الحفظ في حالة تحقيق عقاري ملتمس بصفة فردية، في أجل أقصاه شهر تاريخ استلام الطلب مقرر فتح التحقيق يحتوي على اسم ولقب ورتبة المحقق العقاري ، وموضوع مهمة المحقق العقاري وتاريخ التنقل إلى عين المكان الذي يجب أن لا يتعدى شهرا واحدا ابتداء من تاريخ مقرر فتح التحقيق العقاري .

🔸اسم ولقب واسم أب صاحب الطلب أو أصحاب الطلبات مع تعيين العقارات المعنية.

🔸يرسل المقرر إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني، قصد إلصاقه بمقر بلديته لمدة 15 يوما قبل تاريخ تنقل المحقق إلى عين المكان.

🔸وفي حالة عملية جماعية للتحقيق العقاري، فإن المقرر المتضمن فتح التحقيق يبين إضافة إلى مراجع قرار الوالي عناصر المعلومات المدونة في مقرر فتح التحقيق المذكور في المادة 07 من نفس المرسوم(16).

🔸يتم إجراء التحقيق العقاري تحت سلطة، ومراقبة مسؤول الحفظ العقاري الولائي ويباشر المحقق العقاري الذي يعينه هذا المسؤول، من ضمن أعوان سلك مفتشي أملاك الدولة، وهذا الأخير هو من يقوم بالتنقل في التاريخ المحدد إلى عين المكان ويشرع في معاينة العقار بحضور صاحب الطلب، أو المعني حيث يقوم بالبحث عن كل عناصر المعلومات أو التصريحات أو الوثائق الضرورية لتحديد حق الملكية العقارية وجمعها ودراستها في عين المكان، على مستوى مصالح الحفظ العقاري ومسح الأراضي وأملاك الدولة، والضرائب وعند الحاجة لدى أي مصالح أخرى، كما يبحث لدى المالكين أو الحائزين للعقارات المجاورة أو لدى أي شخص آخر لديه معلومات مفيدة، بشأن الوضعية القانونية والمحتوى المادي للعقار موضوع التحقيق، يجرد ويدون التصريحات التي يتلقاها، ويقوم بالتحقق منها، يجرد بالنسبة للأملاك التي ليس لها سند ويسجل وقائع الحيازة التي يصرح بها صاحب الطلب أو المعني أو المعاينة من قبله

🔸يحرر المحقق العقاري محضرا مؤقتا للتحقيق العقاري خلال 15 يوما على الأكثر بعد اللصق لمدة 30 يوما في مقر بلدية موقع العقار خلال 08 أيام على الأكثر بعد تاريخ تحريره، لكي يطلع عليه الجمهور قصد تقديم احتجاجات أو أي اعتراضات محتملة، في مدة 30 يوما بعد ثمانية أيام من بداية مدة لصق المحضر المؤقت، حسب ما جاء في نص المادة 12 من المرسوم 08 / 147 .

🔸في حالة ما إذا لم يقدم أي احتجاج أو اعتراض يحرر المحقق العقاري محضرا نهائيا يسجل فيه نتائج التحقيق العقاري الذي قام به، وعليه يقوم المهندس الخبير العقاري على نفقة صاحب الطلب أو المعني بوضع معالم حدود العقار، ويعد محضر وضع المعالم الذي يوقع عليه أيضا المحقق العقاري، ويتمم بعد ذلك المخطط الطبوغرافي بالإشارة إلى معالم الحدود ورقم الوحدة العقارية، ثم يسلمه للمحقق العقاري.

🔸بعد التحقيق الإيجابي الذي يقتضي انعدام الإعتراضات، أو رفض الإعتراضات مع مواصلة التحقيق، نصل إلى عمليات الترقيم النهائي المشار إليها في المادة 13 من هذا القانون، التي تعني معاينة الملكية العقارية للحائز عن طريق الإعتراف له بالسند على أساس التقادم المكسب كما ورد في مفهوم المادة 827 من القانون المدني.

🔸وفي هذه الحالة، يتدخل كل من مدير الحفظ العقاري الولائي والمحافظ العقاري كل في حدود اختصاصه، للقيام بعمليات الترقيم العقاري والشهر واعداد وتسليم السند للمعني، بعد إخضاعه وجوبا لاجراءات التسجيل والشهر لأنه سيعتبر منذ تسليمه أساسا للترقيم الأول بالسجل العقاري.

بتصرف ف_م

02/10/2021

تجميد الإنتساب إلى مهنة المحاماة إلى عاية إنجاز المدارس الجهوية للمحاماة.

03/09/2021

لا يعرف الكثيرون الفرق بین صحیفة السوابق القضائیة رقم 01 و الصحیفة رقم 02 و الصحيفة رقم 03، و سنكشف في هذا المقام الفرق بين هذه الوثائق الادارية القضائية

1-الصحيفة رقم 01:
تتضمن جميع الاحكام النهائية (سجن ، حبس ، غرامة براءة .. الخ ) إنه بعد الإستفادة من رد الإعتبار لا یتم محو العقوبة التي شملها لأن هذه البطاقة تعتبر كمرجع یلجأ إلیها القضاء في حالة الإستقصاء عن السوابق المحكوم علیه المعني بها ویكتفي بالإشارة إلى أن العقوبة ورد بشأنها ولكن في صحیفة السوابق القضائیة كما أشارت إلیه المادة 622 من قانون الإجراءات الجزائیة

2- الصحيفة رقم 02:
فتحتوي جميع ما ذكرناه في الفقرة الاولى لكن بعد الإستفادة من رد الإعتبار للمحكوم علیه فإن العقوبة محل رد الإعتبار لا تذكر في هذه البطاقة
– النیابة العامة تسلم القسیمة التي تحمل رقم 02 إلى الهیئات مذكورة على سبیل الحصر وهي:
- القضاة
- وزیر الدفاع الوطني
- وزیر الداخلیة
- مدیري المؤسسات العقابیة
- الإدارات العمومیة

القسائم رقم 02 لا یشار فیها إلى الأحكام والقرارات الصادرة ضد الأحداث (الاطفال و الغير بالغين ) وتلك الصادرة ضد الأشخاص غیر المسبوقین قضائیا المحكوم علیهم بالحبس لمدة ستة أشهر أو أقل مع وقف التنفیذ أو بغرامة تساوي 50.000 دج أو تقل عنها إلا ما كان منها مقدما إلى القضاة دون أي سلطة أو إدارة أخرى.
لا یشار كذلك في القسائم رقم 02 إلى الأحكام و القرارات التي قضت بعقوبة غرامة تساوي 50.000
دج أو تقل عنها بمجرد تسدیدها إلا ما كان منها مقدما إلى القضاة دون أیة سلطة أو إدارة أخرى

3-الصحیفة رقم 03:
وتسمى القسیمة رقم 03 فهي بیان الأحكام الصادرة من إحدى الجهات القضائیة بالجمهوریة في جنایة أو جنحة قضت بعقوبات مقیدة للحریة تفوق شهرا واحدا معنى ذلك انه لا تسجل في القسیمة رقم
03 سوى العقوبات السالبة للحریة النافذة التي تتجاوز مدتها الشهر معناه المبدأ أنه إذا لم تتجاوز العقوبة المقیدة للحریة شهرا لا یتم تسجیلها
أما إذا كانت شهرا أو تحت یتم تسجلیها وهذا هو المبدأ وإذا كانت الجریمة التي أدین من أجلها
المعني بالأمر مقررة في قانون العقوبات أو في قانون جزائي آخر وتجاوز الحد الأقصى فیها ثلاث سنوات لیس المحكوم بها بل المقررة في القانون فإنها تسجل حتى ولو كانت أقل من شهر لأن العبرة في طبیعة الجریمة وخطورتها
وهي بیان الأحكام القاضیة بعقوبات مقیدة للحریة
صادرة من احدى الجهات القضائیة بالجمهوریة في جنایة أو جنحة وتوضح هذه القسیمة صراحة أن هذا هو موضوعهاغیر أنه عندما تكون العقوبة القصوى المقررة قانونا تفوق ثلاث 03 سنوات حبس تقید بها حتى العقوبات التي تساوي أو تقل عن شهر، ما لم تأمر الجهة القضائیة تلقائیا أو بناءا على طلب المعني بعدم قید العقوبة في القسیمة رقم 03 من صحیفة السوابق القضائیة إذا ثبت لها أنه جبر الضرر ووضع حد للإخلال الناتج عن الجنحة، فهو مبدأ آخر أدخل على التشریع الجزائري، للقاضي تلقائیا أو بناءا على
طلب المعني بأن یأمر بعدم ظهورها إذا رأى أنه تم جبر الضرر المترتب على الجریمة
ولا تثبت في القسیمة رقم 03 إلا الأحكام المشار إلیها فیما تقدم والتي لم یمحها رد الإعتبار ولم تكن مشمولة بوقف النفاذ إلا إذا صدر حكم جدید یجرد صاحب الشأن من الاستفادة من وقف النفاذ

01/09/2021

ما مدى حجية العقد العرفي
و كيفية و شروط تحويله إلى عقد رسمي مشهر في المحافظة العقارية
قبل شراء العقار فتأكد في المحافظة العقارية اذا كان العقار ممسوح "Cadastré " أو غير ممسوح "Non Cadastré" ، و يعتبر ممسوحا ابتداء من تاريخ تحرير محضر استلام وثائق مسح الأراضي العام من طرف المحافظ العقاري .
أولا : اذا كان العقار ممسوح :
لا يمكن التصرف في العقار الممسوح استنادا الى عقد عرفي او حيازة ... الا بموجب الدفتر العقاري الذي يمنح بعد الترقيم النهائي ، و اذا اعتذر لك صاحب العقار الممسوح بعدم امتلاكه للدفتر العقاري او انه ضاع منه او تلف فما عليك الا ان تقول له اذهب الى المحافظة العقارية و استخرج دفترا اخر ، ثم بعد ذلك تتعاقد عند الموثق . و اذا ادرج العقار في المجهول او حساب العقارات غير المطالب بها اثناء اشغال مسح الأراضي العام فيمكن تقديم طلب تسوية مرفق بالعقد العرفي لدى مديرية الحفظ العقاري في غضون سنتين من تاريخ محضر استلام وثائق مسح الأراضي للتكفل به قصد الحصول على الدفتر العقاري ، اذا قضى التحقيق ان العقار ليس ملكا للدولة .
ثانيا : اذا كان العقار غير ممسوح :
اذا كان العقار له عقد عرفي و ليس له سند مشهر في المحافظة العقارية ، يجب تحويل العقد العرفي الى عقد رسمي مشهر و ذلك بإيداعه في المحافظة العقارية عن طريق احد مكاتب التوثيق .
و حتى يستطيع الموثق إيداع العقد العرفي في المحافظة العقارية يجب ان تتوفر فيه شروط :
يجب ان يكون العقد العرفي ثابت التاريخ و مسجل قبل 01/01/1971 في مكتب التسجيل و الطابع لدى مصالح الضرائب ، فالعقود العرفية المحررة بعد 31/12/1970 لم تعد لها اية حجية قانونية و حصرت الحجية في العقد التوثيقي المنظم بموجب الامر رقم 70-91 المؤرخ في 15/12/1970 المتضمن تنظيم التوثيق (جريدة رسمية رقم 107 لسنة 1970) ولا تقبل العقود العرفية المحررة ابتداء من 01/01/1971 ، باستثناء العقود العرفية المسجلة في الفترة ما بين جوان 1983 (نص قانون المالية التكميلي لسنة 1983 الذي سمح بتسجيل العقود العرفية ) و ديسمبر 1992 (قانون المالية لسنة 1993 الذي يلغي النص الأول المذكور) فالعقود العرفية المسجلة خلال هذه الفترة لها تاريخ ثابت ، كما نصت على ذلك مذكرة المديرية العامة للأملاك الوطنية رقم 4618 المؤرخة في 04/09/2004 (الفقرة 2-1 عقود عرفية معدة قبل مسح الاراضي العام بالنظر لتاريخها الثابت ) .
لقد بينت المادة 328 من القانون المدني شروط حجية العقد العرفي التي نصت :
لا يكون العقد العرفي حجة على الغير في تاريخه الا منذ ان يكون له تاريخ ثابت ، ويكون العقد ثابت ابتداءً :
- من يوم تسجيله .
- من يوم ثبوت مضمونه في عقد اًخر حرره موظف عام .
- من يوم التأشير عليه على يد ضابط عام مختص .
- من يوم وفاة احد الذين لهم على العقد خط و امضاء .
غير انه يجوز للقاضي تبعا للظروف ، رفض تطبيق هذه الأحكام فيما يتعلق بالمخالصة .
فإذا كان العقد العرفي متوفر على هذه الشروط ما على صاحبه إلا التوجه الى أحد مكاتب التوثيق ليصب محتوى هذا العقد العرفي في عقد توثيقي و يودعه في المحافظة العقارية و بعد اشهار هذا العقد يمكن حينئذ التصرف في العقار '' بيعه هبته أو رهنه ... '' .
راجع كذلك المواد 326 مكرر 2 ، 329 من القانون المدني .
وأما العقود العرفية لعقارات غير ممسوحة و التي لا تتوفر فيها شروط القبول :
فلتسويتها '' أي اشهارها في المحافظة العقارية لكي يمكن التصرف في العقار '' ثلاثة حلول وهي :
- طلب تسوية لدى مديرية الحفظ العقاري في إطار القانون رقم 07-02 المؤرخ في 27-02-2007 يتضمن تأسيس اجراء لمعاينة حق الملكية العقارية و تسليم سندات الملكية عن طريق تحقيق عقاري (جريدة رسمية رقم 15 لسنة 2007 ) بملأ استمارة خاصة ''طلب تحقيق عقاري'' مع ارفاق مخطط للعقار معد من طرف مهندس خبير عقاري ، و بعد التحقيق يسلم سند الملكية للحائز اذا تبين ان هذا العقار ليس ملكا للدولة و انه من نوع ملك خاص ليس له سند مشهر .
2- انتظار انطلاق اشغال مسح الأراضي ، و بتقديم العقد العرفي لفرقة المسح يعتبر دعما للحيازة و بعد تحرير محضر استلام وثائق مسح الاراضي من طرف المحافظ العقاري ، يسلم له الدفتر العقاري إما بعد 4 اشهر من ترقيمه ترقيم مؤقت ابتداءً من تاريخ المحض (إن كانت لديه حيازة لمدة 15 سنة فأكثر) او سنتين بعد تاريخ المحضر . هذا إن لم يتبين بأن العقار ملاك للدولة ولم تكن اعتراضات تحول دون ذلك خلال مدة الترقيم المؤقت . و اذا تبين انه ملكا للدولة يمكنه تقديم طلب شراء او التنازل من طرفها .
3- اللجوء الى القضاء (رفع دعوى تثبيت عقد) و الحكم للقاضي بالقبول او الرفض .
إذا تمت تسوية العقد العرفي بهذه الطرق القانونية ، حينئذ يمكن التصرف في العقار بالبيع او الشراء ... إلخ