01/01/2023
➤ ¿Qué Debo Hacer para Comprar un Inmueble en la República Dominicana? Recomendaciones Legales Para la Compra de Casas, Villas, Apartamentos, Fincas, Solares y Demás ➤ Abogados en Santiago de los Caballeros, República Dominicana
Pasos a seguir en una compra inmobiliaria en Rep. Dom
Para comprar de manera satisfactoria un inmueble en la República Dominicana y evitar tener problemas en el curso o con posterioridad a la compraventa, es necesario realizar de manera diligente los varios pasos. Estos serán indicados y desarrollados en el presente artículo, a saber.
1) LA INVESTIGACIÓN DE CAMPO SOBRE EL INMUEBLE A COMPRAR.
A) LA INVESTIGACIÓN EN EL LUGAR SOBRE EL INMUEBLE A ADQUIRIR.
B) LA INVESTIGACIÓN EN LA DIRECCIÓN REGIONAL DE MENSURA CATASTRALES COMPETENTE.
C) LA INVESTIGACIÓN EN EL REGISTRO DE TÍTULOS DEL LUGAR DONDE SE ENCUENTRA UBICADO EL INMUEBLE.
D) LA INVESTIGACIÓN EN LA DIRECCIÓN GENERAL DE IMPUESTOS INTERNOS (DGII).
2) LA ELABORACIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA ENTRE EL VENDEDOR Y EL COMPRADOR.
3) LA ELABORACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA ENTRE EL VENDEDOR Y EL COMPRADOR.
4) EL CÁLCULO Y PAGO DE LOS IMPUESTOS POR CONCEPTO DE TRANSFERENCIA POR ANTE LA DIRECCIÓN GENERAL DE IMPUESTOS INTERNOS (DGII).
5) EL DEPÓSITO Y REALIZACIÓN DE LA TRANSFERENCIA DEL INMUEBLE COMPRADO POR ANTE EL REGISTRADOR DE TÍTULO CORRESPONDIENTE.
6) LA BÚSQUEDA DEL CERTIFICADO DE TÍTULO DUPLICADO DEL DUEÑO POR ANTE EL REGISTRADOR DE TÍTULO CORRESPONDIENTE.
1) LA INVESTIGACIÓN DE CAMPO SOBRE EL INMUEBLE A COMPRAR.
Cuando vamos a comprar cualquier inmueble en la República Dominicana, ya sea una casa, un apartamento, una finca, una villa o un solar siempre debemos realizar una investigación de campo.
La finalidad de la misma es comprobar que el inmueble a adquirir no tenga algún tipo de problema que nos haga perder el dinero de la compra inmobiliaria. Ni nos haga incurrir en litigios con el vendedor o con cualquier otro tercero que pueda tener derecho sobre el inmueble a comprar.
Siempre es recomendable hacer una investigación previa con la finalidad de conocer el estado del inmueble y evitar conflictos futuros. En este sentido, es imprescindible realizar una investigación del inmueble en los siguientes lugares a saber.
A) En el Inmueble a Comprar.
B) En la Dirección Regional de Mensura Catastrales Competente.
C) En el Registro de Títulos del Lugar donde se Encuentra Ubicado el Inmueble.
D) En la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).
A) LA INVESTIGACIÓN EN EL LUGAR SOBRE EL INMUEBLE A COMPRAR.
El primer paso que hay que dar en el proceso de compra de un inmueble es realizar una investigación en el lugar donde el mismo se encuentra ubicado.
Para esto es sumamente importante trasladarse al inmueble y ver si está ocupado o no, quién lo tiene ocupado, en qué calidad lo tiene ocupado.
Además, si es posible hablar con cualquier persona que se encuentre en el lugar sobre algunos temas que se pueden previamente preparar con su abogado.
En caso de que la compraventa inmobiliaria que se vaya a realizar involucre una casa, una finca, una villa o un solar es bueno ir preparado con un dispositivo informático que contenga un programa que permite tomar algunos puntos dentro del inmueble.
Con estos posteriormente se pueden confirmar los datos referentes a su número de parcela, si el inmueble está deslindado, si el deslinde presenta algún problema, entre otras informaciones de lugar.
B) LA INVESTIGACIÓN EN LA DIRECCIÓN REGIONAL DE MENSURA CATASTRALES COMPETENTE.
Con las informaciones que se consigan con las actuaciones que indicamos en los 2 párrafos anteriores se puede continuar con la investigación por ante la Dirección Regional de Mensura Catastrales Competente.
En la Dirección Regional de Mensura Catastrales se realizan, supervisan, corrigen y aprueban todas las operaciones catastrales sobre inmuebles registrados bajo el sistema Torrens conforme la Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario.
En el sistema de este órgano de los Jurisdicción Inmobiliaria podemos obtener toda la información sobre el número de parcela, deslinde o de cualquier otra operación catastral que nos interese y que sea relevante sobre la casa, finca, villa, solar o apartamento que vayamos a comprar.
En este órgano se puede solicitar certificaciones o planos certificados, entre otras importantes diligencias.
C) LA INVESTIGACIÓN EN EL REGISTRO DE TÍTULOS DEL LUGAR DONDE SE ENCUENTRA UBICADO EL INMUEBLE.
También, con la información que vayamos compilando y con una copia del Certificado de Título Duplicado del Dueño que nos suministre el vendedor del inmueble que deseamos comprar podemos trasladarnos al sistema de consulta del Registro de Títulos.
En este lugar se puede confirmar la veracidad de ese Certificado de Título Duplicado del Dueño.
Además, en el sistema de consulta del Registro de Títulos podemos ver el origen o de dónde viene el inmueble, las operaciones inmobiliarias que se han realizado con el mismo.
De igual forma, si ha sido dado en garantía de un préstamo y el Registro de Título ha emitido algún Duplicado de Acreedor Hipotecario o si tiene alguna oposición, embargo o gravamen que figure en el sistema de consulta.
Se debe tener siempre muy presente que para estar 100% seguro de estos aspectos debemos obligatoriamente solicitar un Certificación o Estado Jurídico del Inmueble en el cual van a constar estos aspectos hasta el día de su emisión.
Para solicitar la Certificación o Estado Jurídico del Inmueble se le hace una instancia al Registro de Título Competente, se pagan los impuestos de lugar y se le solicita que nos expida la Certificación.
Con esta se puede saber si el inmueble que deseamos comprar tiene alguna oposición, litis, embargo o gravamen que figure en el registro complementario que es llevado por dicha institución.
D) LA INVESTIGACIÓN EN LA DIRECCIÓN GENERAL DE IMPUESTOS INTERNOS (DGII).
Finalmente, con relación a la parte que corresponde a la investigación de campo, es necesario que nos traslademos a la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).
En este lugar, cumpliendo con determinados requisitos podemos confirmar si el inmueble que queremos comprar está registrado a nombre del vendedor y así también descartar que no haya sido vendido a otra persona o que no esté a nombre de un tercero.
2) LA ELABORACIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA ENTRE EL VENDEDOR Y EL COMPRADOR.
Luego de realizada la investigación señalada anteriormente y comprobar que el inmueble no tiene ningún tipo de problemas, normalmente se realiza Contrato de Promesa de Compraventa Inmobiliaria.
Este contrato se hace entre el Vendedor y el Comprador en el cual las partes se comprometen a distintas obligaciones.
Dentro de las obligaciones del vendedor (promitente vendedor) normalmente está la de entregar el inmueble que promete vender en una fecha determinada, en las condiciones que se pacten y con su documentación.
Del lado, el comprador (promitente comprador) se compromete a entregar un monto como avance del precio total de la venta y pagar la totalidad del precio de la compraventa en el momento que se pacte en el Contrato de Compraventa Inmobiliaria que se realizará más adelante entre ellos mismos.
Normalmente se hace un Contrato de Promesa de Compraventa Inmobiliaria entre el Vendedor y el Comprador cuando el vendedor necesita tiempo para acondicionar o terminar el inmueble vendido.
También se hace cuando el comprador necesita un plazo para conseguir la totalidad del dinero con el cual va comprar el inmueble, ya sea mediante un préstamo o cualquier otra operación.
3) LA ELABORACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA ENTRE EL VENDEDOR Y EL COMPRADOR.
El Contrato de Compraventa Inmobiliaria entre el Vendedor y el Comprador es el documento definitivo que ambos firmaran y que cerrará para siempre la venta.
Este será el documento que ambas partes van a utilizar o depositar por ante los distintos organismos estatales para continuar con el proceso de compraventa hasta llegar a transferir el Certificado de Título a nombre de su nuevo dueño.
El vendedor normalmente se obliga a entregar el inmueble vendido en una fecha específica (puede ser el mismo día en que se firma este contrato), en determinadas condiciones, con toda su documentación y sin deudas o problemas legales.
De igual forma, el vendedor se compromete a firmar cualquier otra documentación que sea necesaria para realizar la transferencia inmobiliaria.
El comprador se obliga principalmente a entregar el dinero de la compraventa inmobiliaria en una fecha cierta (puede ser el mismo día en que se firma este contrato).
4) EL CÁLCULO Y PAGO DE LOS IMPUESTOS POR CONCEPTO DE TRANSFERENCIA POR ANTE LA DIRECCIÓN GENERAL DE IMPUESTOS INTERNOS (DGII).
Posteriormente, el comprador a través de su abogado se dirige por ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) con la finalidad de realizar el Cálculo y Pago de los Impuestos por Concepto de Transferencia.
Es necesario decir que los Impuestos por Concepto de Transferencia Inmobiliaria equivalen a un 3% del valor que tenga la propiedad en el sistema de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) o del valor que se le ponga al Contrato de Compraventa Inmobiliaria firmado entre el Vendedor y el Comprador.
En caso que este último monto sea superior al que figure en el sistema de Dirección General de Impuestos Internos (DGII), pero siempre a conveniencia de dicho órgano estatal.
5) EL DEPÓSITO Y REALIZACIÓN DE LA TRANSFERENCIA DEL INMUEBLE COMPRADO POR ANTE EL REGISTRADOR DE TÍTULO CORRESPONDIENTE.
Ya en la parte que concierne al Depósito y Realización de la Transferencia del Inmueble Comprado, a llevar por ante el Registrador de Título Correspondiente, el comprador o su abogado deposita toda la documentación e impuestos que justifican la compra del inmueble.
También deposita la constancia del pago de los impuestos de lugar, la documentación de la identidad del vendedor y comprador, el Certificado de Título Duplicado del Dueño.
Así como la documentación del pago del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI), las tasas por servicios, entre otros.
Posterior a la recepción completa del expediente de solicitud de transferencia inmobiliaria, el Registro de Títulos Correspondiente inicia el trámite de la transferencia.
Este procedimiento va pasando por distinto departamentos que van verificando que todo esté correcto hasta llegar a la revisión y firma por parte del Registrador de Títulos Competente.
6) LA BÚSQUEDA DEL CERTIFICADO DE TÍTULO DUPLICADO DEL DUEÑO POR ANTE EL REGISTRADOR DE TÍTULO CORRESPONDIENTE.
Finalmente, cuando el Certificado de Título Duplicado del Dueño ya está listo para su entrega, el comprador o su abogado autorizado con poder especial se dirige a la búsqueda del original del mismo.
El Registrador de Títulos Correspondiente se lo entrega completando así el proceso de transferencia.
Es importante que al momento de la entrega del Certificado de Título Duplicado del Dueño al comprador o su abogado autorizado con poder especial dicho documento sea revisado por quien lo recibe.
Esto se hace con la finalidad de comprobar que este no tenga ningún tipo de error. Esto debe ser realizado, ya que si no se descubre el error en ese momento y se deja transcurrir determinado tiempo, será necesario llevar otro procedimiento para corregirlo.
PARA CUALQUIER ORIENTACIÓN O CONSULTA PUEDE LLAMARNOS AL NÚMEROS 1-849-265-0004 O ESCRIBIRNOS AL CORREO: [email protected] TENEMOS PLANES DE PAGOS DISPONIBLES.
