29/05/2026
Unser Rechtstipp der Woche ist online! Heute mit einem weiteren Thema rund ums Mietrecht:
🏠🤕Der Unfall im Mietobjekt: Wann haftet der Vermieter?🤕🏠
Ein Sturz im Treppenhaus, ein Unfall auf einem vereisten Gehweg, eine Verletzung durch mangelhafte Beleuchtung oder eine defekte Stufe: In Mietverhältnissen stellt sich immer wieder die Frage, wer für solche Unfälle rechtlich einzustehen hat. Viele Betroffene gehen zunächst davon aus, dass der Vermieter automatisch haftet. So einfach ist es jedoch nicht. Entscheidend ist stets, ob eine rechtlich relevante Pflichtverletzung vorliegt.
Ausgangspunkt ist die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht folgt aus § 535 BGB. Sie beschränkt sich nicht nur auf die Wohnung selbst, sondern umfasst regelmäßig auch solche Bereiche, die der Mieter zur Nutzung der Wohnung benötigt, etwa Hauseingang, Treppenhaus, Kellerflur, Zuwegung, Hof oder gemeinschaftliche Außenflächen.
⚠️🧹Verkehrssicherungspflicht🧹⚠️
Der Vermieter muss Gefahren nicht ausschließen, aber beherrschbare Risiken vermeiden
Die sogenannte Verkehrssicherungspflicht bedeutet nicht, dass ein Mietobjekt vollkommen gefahrlos sein muss. Ein allgemeines Lebensrisiko bleibt immer bestehen. Niemand kann verlangen, dass jeder denkbare Unfall verhindert wird.
Der Vermieter muss aber diejenigen Gefahren vermeiden oder beseitigen, die bei ordnungsgemäßer Sorgfalt erkennbar und für andere vermeidbar sind. Maßgeblich ist daher nicht allein, dass ein Unfall passiert ist. Entscheidend ist vielmehr, ob der Unfall auf eine Gefahrenquelle zurückzuführen ist, die der Vermieter kannte oder bei pflichtgemäßer Kontrolle hätte erkennen müssen.
Typische Gefahrenquellen in Mietobjekten sind insbesondere:
defekte oder ungleichmäßige Treppenstufen, lose Bodenbeläge, fehlende oder instabile Handläufe, mangelhafte Beleuchtung in Hausfluren oder Kellern, nicht gesicherte Türen, rutschige Eingangsbereiche, vereiste Wege, unzureichend geräumte Außenflächen oder nicht beseitigte bauliche Mängel.
Gerade in Mehrparteienhäusern kommt hinzu, dass Mieter, Besucher, Handwerker, Postzusteller und andere Personen regelmäßig auf die sichere Benutzbarkeit der gemeinschaftlichen Flächen vertrauen dürfen.
Wann kommt eine Haftung des Vermieters in Betracht?
Eine Haftung des Vermieters kommt insbesondere dann in Betracht, wenn eine Pflichtverletzung vorliegt, diese Pflichtverletzung schuldhaft begangen wurde und der eingetretene Schaden gerade auf dieser Pflichtverletzung beruht.
Rechtlich können Ansprüche unter anderem aus dem Mietvertrag, aus § 280 BGB wegen Pflichtverletzung, aus § 536a BGB bei mietrechtlich relevanten Mängeln sowie aus § 823 Abs. 1 BGB wegen Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit oder Eigentum in Betracht kommen. § 536a BGB sieht Schadensersatzansprüche des Mieters insbesondere dann vor, wenn ein Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden war, später wegen eines vom Vermieter zu vertretenden Umstands entsteht oder der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug gerät.
Praktisch bedeutet das: Stürzt ein Mieter beispielsweise wegen einer seit Wochen defekten Treppenhausbeleuchtung, die dem Vermieter angezeigt wurde, liegt eine Haftung deutlich näher als bei einem plötzlich auftretenden, für niemanden vorhersehbaren Ereignis.
❄️Winterdienst: Besonders haftungsträchtig in der Praxis❄️
Ein klassischer Streitpunkt ist der Winterdienst. Schnee und Glatteis führen jedes Jahr zu zahlreichen Unfällen. Der Vermieter muss grundsätzlich dafür Sorge tragen, dass die zum Mietobjekt gehörenden Wege in den Wintermonaten in zumutbarer Weise geräumt und gestreut werden. Dazu gehören insbesondere Wege vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, soweit diese zum Grundstück gehören oder dem Verantwortungsbereich des Vermieters zugeordnet sind.
⚖️Das sagt der BGH⚖️
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23 – nochmals hervorgehoben, dass der Vermieter aus dem Mietvertrag verpflichtet ist, dem Mieter nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch den Zugang zur Wohnung in sicherer Weise zu ermöglichen. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter nur Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist und der Winterdienst durch die Gemeinschaft oder deren Dienstleister organisiert wird.
Das ist für vermietende Wohnungseigentümer besonders bedeutsam. Der Mieter muss sich im Haftungsfall grundsätzlich nicht darauf verweisen lassen, dass der Winterdienst intern durch die Wohnungseigentümergemeinschaft organisiert wurde. Sein Vertragspartner bleibt der Vermieter.
Haftung trotz Hausmeisterdienst oder Winterdienst?
Viele Vermieter beauftragen Hausmeisterdienste, Reinigungsfirmen oder Winterdienste. Das ist zulässig und in der Praxis oft sinnvoll. Eine vollständige Haftungsfreistellung tritt dadurch aber nicht automatisch ein.
Bedient sich der Vermieter zur Erfüllung seiner mietvertraglichen Pflichten Dritter, kann ihm deren Verschulden nach § 278 BGB zugerechnet werden. Der Schuldner hat das Verschulden der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeiten bedient, grundsätzlich wie eigenes Verschulden zu vertreten.
Für Vermieter bedeutet dies: Die Beauftragung eines Dienstleisters ist kein Freibrief. Erforderlich sind klare vertragliche Regelungen, eine sorgfältige Auswahl des Dienstleisters, eine nachvollziehbare Organisation und – je nach Einzelfall – auch eine angemessene Kontrolle. Besonders wichtig ist die Dokumentation: Wer im Streitfall nicht nachweisen kann, wann kontrolliert, geräumt, gestreut oder repariert wurde, gerät schnell in Beweisnot.
📝📸Mängelanzeige durch den Mieter: Warum schriftliche Dokumentation entscheidend ist📸📝
Mieter sollten erkennbare Mängel nicht nur mündlich mitteilen, sondern nachweisbar anzeigen. Das gilt insbesondere bei Defekten, die zu Verletzungen führen können, etwa lockeren Stufen, defekten Geländern, unzureichender Beleuchtung oder gefährlichen Bodenbelägen.
Nach § 536c BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter einen während der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzuzeigen. Unterbleibt eine solche Anzeige, kann dies im Einzelfall Auswirkungen auf Rechte des Mieters haben. Für die Praxis empfiehlt sich daher stets eine schriftliche Mängelanzeige per E-Mail, Brief oder sonst nachweisbarem Kommunikationsweg.
Für Vermieter gilt spiegelbildlich: Jede Mängelanzeige sollte ernst genommen, geprüft und dokumentiert werden. Wird ein sicherheitsrelevanter Mangel angezeigt und bleibt der Vermieter untätig, kann dies die Haftungsrisiken erheblich erhöhen.
Kein Automatismus: Auch ein Mitverschulden des Geschädigten ist möglich
Nicht jeder Unfall führt zu einem Anspruch auf Schadensersatz oder Schmerzensgeld. Auch der Geschädigte muss sich situationsgerecht verhalten. Wer eine deutlich erkennbare Gefahrenstelle ignoriert, ungeeignetes Schuhwerk trägt, Absperrungen missachtet oder sich trotz offensichtlicher Glätte besonders unvorsichtig bewegt, muss sich unter Umständen ein Mitverschulden anrechnen lassen.
Rechtsgrundlage hierfür ist § 254 BGB. Danach kann ein Mitverschulden des Geschädigten dazu führen, dass der Anspruch gekürzt wird oder im Einzelfall sogar ganz entfällt.
Das ist gerade bei Glätteunfällen relevant. Ist eine Vereisung offensichtlich erkennbar, kann von Mietern und Besuchern erwartet werden, dass sie besondere Vorsicht walten lassen. Umgekehrt entlastet dies den Vermieter aber nicht, wenn er seine Räum- und Streupflichten eindeutig verletzt hat.
Was sollten Mieter nach einem Unfall tun?
Nach einem Unfall im Mietobjekt ist eine schnelle und saubere Beweissicherung entscheidend. Betroffene sollten die Unfallstelle fotografieren, Namen und Kontaktdaten von Zeugen sichern, den Vermieter unverzüglich informieren und ärztliche Feststellungen dokumentieren lassen. Gerade bei Verletzungen ist es wichtig, den Verlauf medizinisch nachvollziehbar festzuhalten.
Auch sollte möglichst genau notiert werden, wann und wo der Unfall passiert ist, wie die Lichtverhältnisse waren, ob bereits frühere Beschwerden oder Mängelanzeigen erfolgt sind und ob die Gefahrenstelle für den Vermieter erkennbar war.
👀Was sollten Vermieter beachten?👀
Vermieter sollten regelmäßige Kontrollen gemeinschaftlicher Flächen durchführen oder organisieren. Sicherheitsrelevante Mängel sollten zügig beseitigt werden. Bei Beauftragung externer Dienstleister sollten Leistungsumfang, Reaktionszeiten, Kontrollpflichten und Dokumentationspflichten klar geregelt sein.
Besonders beim Winterdienst empfiehlt sich eine nachvollziehbare Dokumentation darüber, wer wann geräumt und gestreut hat. Auch Wetterwarnungen, Kontrollgänge und Beschwerden von Mietern sollten festgehalten werden. Eine gute Organisation verhindert nicht nur Unfälle, sondern verbessert auch die Verteidigungsmöglichkeiten, falls es dennoch zu einem Schadensfall kommt.
⚖️Fazit: Die Haftung hängt am Einzelfall⚖️
Unfälle im Mietobjekt sind rechtlich anspruchsvoll. Es genügt weder der bloße Hinweis des Mieters, dass ein Unfall passiert sei, noch kann sich der Vermieter pauschal darauf zurückziehen, er habe von nichts gewusst oder einen Dienstleister beauftragt.
Entscheidend sind immer die konkreten Umstände: Bestand eine Gefahrenquelle? War sie erkennbar? Wurde sie angezeigt? Hatte der Vermieter ausreichend Gelegenheit zur Beseitigung? Wurde ein Dienstleister eingeschaltet? Wurde dessen Tätigkeit ausreichend organisiert und dokumentiert? Trifft den Geschädigten ein Mitverschulden?
Gerade bei Personenschäden können Schadensersatz, Schmerzensgeld, Heilbehandlungskosten, Verdienstausfall und weitere Ansprüche im Raum stehen. Für Vermieter können erhebliche Haftungsrisiken entstehen; für Mieter kann es um die wirksame Durchsetzung berechtigter Ansprüche gehen.
Die Anwaltskanzlei Pieper unterstützt Mieter und Vermieter bei der rechtlichen Bewertung von Unfällen im Mietobjekt, bei der Prüfung von Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüchen sowie bei der Abwehr unberechtigter Forderungen.
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