Jentzsch Rechtsanwälte - Ihre Anwälte in Ronnenberg/Empelde

21/08/2020

19/10/2018

Mietrecht: Kein Widerrufsrecht bei Zustimmung zur Mieterhöhung

Mieter einer Wohnung können ihre Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht unter Berufung auf die Vorschriften über Fernabsatzverträge widerrufen.

In dem zugrundeliegenden Fall hatte die Hausverwaltung den Mieter im Juli 2015 schriftlich aufgefordert, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Der Mieter stimmte zunächst zu, jedoch widerrief er seine Zustimmung wenig später.

Anschließend zahlte er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die erhöhte Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Im Prozess verlangte er die Rückzahlung der für die 10 Monate gezahlten Erhöhungsbeträge sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erhöht habe.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass eine Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist. Dem Mieter steht ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zu.

Nach dem Wortlaut von § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt sich das Widerrufsrecht zwar auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist jedoch dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nicht besteht.

Das Widerrufsrecht soll Mieter einer Wohnung vor Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters schützen. Dieser Zielsetzung des Gesetzes tragen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung.

Der Vermieter muss sein schriftlich zu erklärendes Mieterhöhungsverlangen begründen, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Allein dadurch kann der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räumt das Gesetz dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist dadurch ein, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen kann. Innerhalb dieser Frist kann sich der Mieter entscheiden, ob er der Mieterhöhung zustimmt. Daher ist durch die Vorschriften zur Mieterhöhung sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.

BGH, Urteil v. 17.10.2018, VIII ZR 94/17

28/08/2018

Mietrecht: Mieter müssen in unrenoviert übergebener Wohnung nicht streichen

BGH Urteil vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung auch bei einer "Renovierungsvereinbarung" zwischen Mieter und Vormieter unwirksam ist.
Die Vermieterin einer Wohnung verlangte vom Mieter Schadensersatz wegen mangelhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen. Das Mietverhältnis bestand von Januar 2009 bis Februar 2014. Die Wohnung wurde dem Mieter bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben. Im Formularmietvertrag wurden die Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt.
Der Mieter hatte vor dem Mietbeginn mit der Vormieterin vereinbart, dass er von ihr einige Gegenstände übernimmt, eine Zahlung von 390 Euro leistet und er hat sich bereit erklärt, erforderliche Schönheitsreparaturen zu übernehmen.
Am Ende der Mietzeit führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch. Die Vermieterin sah diese aber als mangelhaft an und verlangte Schadensersatz vom Mieter für die Kosten eines von ihr beauftragen Malerbetriebes in Höhe von 800,00 EUR.
Der beklagte Mieter war der Ansicht, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.
Die Klägerin war hingegen der Auffassung, dass die Formularklausel wirksam sei, da zwischen dem Beklagten und der Vormieterin eine "Renovierungsvereinbarung" getroffen wurde und der beklagte Mieter deshalb so zu stellen sei, als sei ihm die Wohnung renoviert übergeben worden.

BGH: Die Schönheitsreparaturklausel bleibt unwirksam:

Der BGH hat entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.
Andernfalls würde eine solche Vornahmeklausel den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichten und dazu führen, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Dies gilt auch, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Die Wirkung einer solchen Vereinbarung ist von vornherein nur auf die daran beteiligten Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt.
Die Vereinbarung hat keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen dem Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen. Der Vermieter wird auch nicht so gestellt, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

23/03/2018

Rechtsanwaltsfachangestelle(r)

Wir suchen ab dem 01.04.2018 eine(n) Rechtsanwaltsfachangestellte(n) für 5 Wochenstunden an zwei Vormittagen oder Nachmittagen in der Woche auf geringfügiger Basis in unserer Kanzlei in Ronnenberg/Empelde.

Zum Aufgabenfeld gehören Schreiben nach Diktat, eigenständiges Erstellen von Mandantenschreiben, Zwangsvollstreckungssachen und Erstellen von Rechnungen.

Voraussetzungen sind eine Ausbildung zum/zur Rechtsanwaltsfachangestellten, ausgezeichnete Deutschkenntnisse und das Schreiben von Diktaten mit dem Zehnfingersystem.

18/06/2015

Mietrecht: Mieter müssen Einbau von Rauchmeldern trotz eigener Geräte dulden

Der BGH hat entschieden, dass Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden müssen, wenn sie die Wohnung zuvor schon selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

In den beiden zugrundeliegenden Fällen hatten die Vermieter beschlossen, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten.

Der Bundesgerichtshof gibt den Vermietern Recht (Urteile vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14). Die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen seien bauliche Veränderungen, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führen und deshalb von den Mietern zu dulden seien. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der von den Mietern selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Darüber hinaus ergebe sich die Duldungspflicht der beklagten Mieter auch daraus, dass den Klägern der Einbau von Rauchwarnmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung (in Niedersachsen: § 44 Absatz 5 NBauO) auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die von ihnen nicht zu vertreten sind (§ 555b Nr. 6 BGB).

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11/06/2015

Zeitarbeit: Kein Einsatz – kein Abzug auf dem Arbeitszeitkonto

Einsatzfreie Zeiten sind Zeitarbeitern nicht als Minusstunden auf dem Arbeitszeitkonto anzurechnen.

Das LAG Berlin-Brandenburg (Urteil vom 17.12.2014, Az. 15 Sa 982/14) hat nun entschieden, dass einsatzfreie Zeiten nicht als Minusstunden auf dem Arbeitszeitkonto des Zeitarbeiters zu verrechnen sind. Einem Verleiher ist es untersagt, auf dem Arbeitszeitkonto eines Leiharbeitnehmers Arbeitszeiten nicht zu berücksichtigen, weil er den Leiharbeitnehmer nicht bei einem Entleiher einsetzen konnte.

In dem konkreten Fall betrieb ein Personaldienstleister Arbeitnehmerüberlassung und setzte eine Arbeitnehmerin als Sachbearbeiterin bei Entleihern ein. Die Arbeitnehmerin erhielt unabhängig von ihrer tatsächlichen Einsatzzeit eine regelmäßige monatliche Vergütung auf der Grundlage der vertraglich vereinbarten Arbeitszeit. Die tatsächlichen Arbeitszeiten wurden in einem Arbeitszeitkonto erfasst. Der Personaldienstleister berücksichtigte dort Zeiten, in denen er die Arbeitnehmerin nicht einsetzen konnte, zu ihren Lasten.

Das LAG Berlin-Brandenburg hat das Vorgehen des Personaldienstleisters für unzulässig erklärt. Der zwischen dem Bundesverband Zeitarbeit und den Mitgliedsgewerkschaften des DGB abgeschlossene Manteltarifvertrag (MTV) Zeitarbeit, der auf das Arbeitsverhältnis Anwendung findet, erlaube es nicht, auf dem Arbeitszeitkonto vorhandene Plusstunden einseitig mit Minusstunden zu verrechnen, die sich deswegen ergeben, weil für den Arbeitnehmer keine Einsatzmöglichkeit besteht.

Das Risiko des Verleihers, den Leiharbeitnehmer nicht einsetzen zu können, darf nicht im Rahmen eines Arbeitszeitkontos auf den Leiharbeitnehmer verlagert werden. Eine einseitige Verrechnung dieser Stunden zu Lasten des Leiharbeitnehmers sei gesetzlich ausgeschlossen, entgegenstehende tarifliche Regelungen seien unzulässig. Denn das Recht des Leiharbeitnehmers auf Vergütung bei Annahmeverzug des Verleihers könne nicht durch Vertrag aufgehoben oder beschränkt werden (§ 11 Abs. 4 Arbeitnehmerüberlassungsgesetz).

Das LAG hat die Revision an das Bundesarbeitsgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen. Das BAG muss nun klare Verhältnisse schaffen.

Bei Fragen bezüglich Zeitarbeit oder Arbeitsrecht stehen wir Ihnen gern beratend zur Seite.

29/05/2015

Bestellerprinzip gilt ab 1. Juni 2015

Ab 1. Juni gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt

Die Neuerung in dem Gesetzespaket für Maklerleistungen bei der Vermittlung von Wohnraum gilt ab Juni in ganz Deutschland. Künftig muss stets derjenige für das Maklerhonorar aufkommen, der den Makler beauftragt hat. Sinn der Neuregelung ist es insbesondere Mieter in Ballungszentren zu entlasten, in denen bislang häufig Mieter die Maklerkosten übernehmen mussten. Nun schuldet der Mieter die Maklercourtage nur, wenn der Makler ausschließlich auf seine Veranlassung hin tätig wird. Umgehungen der gesetzlichen Regelung sind unwirksam.

In der Einführung des Bestellerprinzips sehen Maklerverbände einen Eingriff in die Grundrechte der Makler und lehnen das Gesetz daher ab. Zuletzt hatte jedoch das Bundesverfassungsgericht den Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen das Inkrafttreten des Bestellerprinzips für die Maklerprovision bei Wohnraummietverträgen abgelehnt.

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13/05/2015

BGH kippt Schönheitsreparatur-Klauseln

Der BGH hat Mitte März 2015 in wichtigen Punkten seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geändert. Sind Mieter in eine unrenovierte Wohnung gezogen, können Schönheitsreparaturen nicht mehr formularmäßig übertragen werden. Auch Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH nun für unwirksam.

Der BGH hat zwei weitreichende Grundsatzurteile (BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) zur Wohnungsrenovierung gefällt und ist darin von seiner bisherigen Rechtsprechung abgerückt.

1. Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

Nach neuer Auffassung des BGH ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam. Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter dazu, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. In der Folge müsste der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Damit hat der BGH seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, nach der die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.
Für die Abgrenzung, ob eine Wohnung an den Mieter renoviert oder unrenoviert überlassen wurde, kommt es darauf an, dass die Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

2. Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Bisher konnten dem Mieter anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen auferlegt werden, wenn die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters nach dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan noch nicht fällig waren. An dieser Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH nicht mehr fest.
Nach der Entscheidung des BGH liegt darin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, denn der auf ihn entfallende Kostenanteil kann nicht verlässlich ermittelt werden und es ist für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Die neue Rechtsprechung gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Quotenabgeltungsklauseln sind daher stets unwirksam.

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