18/06/2014
В силу закона каждый наймодатель должен проводить ежегодный перерасчёт затрат по коммунальным услугам (Betriebskostenabrechnung) и предоставлять его квартиросъёмщику.
Обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает только в том случае, если наймодатель и квартиросъёмщик оговорили это в договоре найма жилья путём перечисления видов коммунальных услуг, оплата которых возлагается на квартиросъёмщика. В определённых случаях достаточно правильно сформулированной ссылки на перечень Положения о коммунальных платежах (Betriebskostenverordnung). При этом может быть выбран один из двух основных способов оплаты коммунальных услуг, а именно: путём оплаты ежемесячной паушальной суммы (Betriebskostenpauschale) без последующего перерасчёта или же ежемесячных предоплат и последующего перерасчёта по результатам года (Betriebskostenvorauszahlung). Если же такое соглашение в договоре не было достигнуто или не отвечает требованиям закона, то расходы по коммунальным услугам несёт наймодатель сам.
Требования к перерасчётам коммунальных платежей
Закон предусматривает ряд требований к перерасчётам коммунальных платежей, как формальных, так и по содержанию. Прежде всего он должен быть ясным и понятным любому квартиросъёмщику, чтобы его правильность могла быть без особых усилий проверена. Несоблюдение некоторых формальных требований может вести к недействительности всего перерасчёта, что влечёт за собой право не оплачивать сумму доплаты, а иногда и требовать возврат оплаченной в течение прошедшего года предоплаты по коммунальным услугам.
В особенности должны быть указаны: oбщая сумма на весь дом по каждой позиции коммунальных услуг, правильно выбранный коэффициент распределения между жильцами дома, распределение общих сумм по каждой позиции на Вашу квартиру, сумма осуществлённых ежемесячных предоплат и т.д. Каждая позиция должна быть указана отдельно. Указание нескольких позиций, например, «Вывоз мусора», «Канализация», «Электричество» одной строчкой недопустимо. Недопустимо также возложение необоснованно высоких расходов на квартиросъёмщика. Наймодатель должен придерживаться принципа экономии.
Сроки, которые должны быть соблюдены
Перерасчёт коммунальных услуг должен быть предоставлен квартиросъёмщику в течение двенадцати месяцев после завершения расчётного периода. Так например, перерасчёт за период 01.01.2013–31.12.2013 должен быть получен квартиросъёмщиком до 31.12.2014. Доплату по перерасчётам, пришедшим после окончания этого срока, квартиросъёмщик оплачивать не обязан. В то же время, переплата по «опоздавшему» перерасчёту должна быть Вам возвращена.
Оспорить неправильный перерасчёт квартиросъёмщик может в свою очередь только в течение двенадцати месяцев со дня его получения.
Как проверить перерасчёт?
Некоторые ошибки в перерасчёте коммунальных услуг Вы можете обнаружить и сами:
Получили ли Вы перерасчёт вовремя, т.е. в течение года после окончания расчётного периода и правильно ли указан расчётный период? Проверьте также, совпадают ли номера и показания счётчиков с указанными в перерасчёте. Сверьте полученный перерасчёт с расходами за предыдущие годы. Появились ли новые позиции? Возросли ли расходы по некоторым из позиций без явных на то причин? Иногда попадаются банальные арифметические ошибки, которые обнаруживаются при помощи калькулятора.
Вы также имеете право ознакомиться в домоуправлении с документами, подтверждающими расходы наймодателя по всем позициям перерасчёта, или же потребовать выслать Вам копии этих документов (иногда за умеренную плату), если домоуправление находится в другом населённом пункте вдалеке от Вашего места жительства.
В то же время, зачастую при проверке перерасчёта коммунальных услуг не обойтись без помощи адвоката, специализирующегося в данной области права. Только адвокат с соответствующей юридической подготовкой сможет проанализировать положения договора найма жилого помещения и проверить, правильно ли было урегулировано возложение коммунальных расходов на квартиросъёмщика. Специальные знания необходимы также для того, чтобы проверить соответствие и обоснованность отдельных позиций перерасчёта требованиям закона. Адвокат сможет также грамотно оспорить неправильный перерасчёт и укажет Вашему наймодателю на его ошибки, во избежание их повторения в будущем.
