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23/04/2026

Doch keine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten?
(BGH, Urteil vom 27.03.2026, Az. V ZR 7/25)

Regelmäßig wird davon ausgegangen, dass für einen Beschluss im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen mehrere Vergleichsangebote einzuholen sind. Insoweit möchten wir auf eine bereits im Oktober 2024 bewertete Rechtsprechung des Landgerichts Frankfurt (Urteil vom 01.08.2024, Az. 2-13 S 23/24) hinweisen, aus der sich ergab, dass die Einholung von Alternativangeboten kein Selbstzweck sei, sondern dazu diene, die Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer auf eine ausreichend gesicherte Tatsachengrundlage zu stellen. Dabei wurde noch auf die herrschende Rechtsprechung hingewiesen, wonach bei nicht geringfügigen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen die Einholung von Alternativangeboten stets erforderlich sei. Entbehrlich sei dies nur in besonderen Situationen, wie etwa dann, falls es dem Verwalter trotz Bemühungen nicht gelingt, alternative Angebote einzuholen. Auch die Eilbedürftigkeit und das Kostenvolumen sind dabei zu berücksichtigen.

Mit der jetzigen Entscheidung des BGH geht dieser jedoch weiter. Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen alleine auf Grund fehlender Vergleichsangebote gerichtlich für ungültig erklären zu lassen, wird damit schwieriger.

Gleichgeblieben ist, dass stets die Umstände des Einzelfalls entscheidend sind. Insoweit wurde vom BGH wie folgt konkretisiert: Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen müssen auf hinreichenden Tatsachengrundlagen erfolgen. Vergleichsangebote eignen sich grundsätzlich als solche Tatsachengrundlagen. Es gebe aber (entgegen der insoweit herrschenden Auffassung) keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten, selbst dann nicht, wenn eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten wird. Entscheidend sei vielmehr, ob die vorhandenen Informationen unter Berücksichtigung der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und sonstiger Umstände für eine vernünftige Entscheidung ausreichen.

Gerade bei kleineren Aufträgen könne häufig jeder objektive Dritte die Geeignetheit der Leistung und deren marktüblichen Preis beurteilen. Dies sei allerdings auch bei größeren Erhaltungsmaßnahmen denkbar, insbesondere wenn die Beratung etwa durch Sachverständige als Tatsachengrundlage zur Beurteilung von Eignung und Wirtschaftlichkeit ausreiche. Dies gelte erst recht, wenn die Maßnahme dringlich ist und/oder es an geeigneten Handwerkern vor Ort mangele. Sofern das beauftragte Handwerksunternehmen sich in der Vergangenheit schon bewährt hatte, ist ebenso dies ein relevanter Umstand und kann in der Gesamtschau die Einholung weiterer Angebote überflüssig machen.

Die häufig in Urteilen zu findende Aussage, wonach zumindest 3 Vergleichsangebote eingeholt werden müssten, kann somit alleine nicht den Erfolg einer Beschlussanfechtungsklage sichern.

Fazit: Diejenigen, die Beschlüsse zu Erhaltungsmaßnahmen anfechten, werden sich künftig mehr Gedanken machen müssen, als lediglich das Argument fehlender Alternativangebote vorzutragen.

Dr. Göbel
Rechtsanwalt und Fachanwalt

14/04/2026

Bauherr muss Planer/Objektüberwacher koordinieren
(BGH, Urteil vom 15.01.2026, Az. VII ZR 119/24)

Werden mehrere Planer/Architekten mit der Planung und Objektüberwachung beauftragt, so hat der Auftraggeber die Koordination der beteiligten Objektplaner zu übernehmen. Die Koordination der zur Objektüberwachung eingesetzten Beteiligten hat wiederum der hierfür beauftragte Objektüberwacher vorzunehmen.

Der BGH führte in seiner Entscheidung vom 15.01.2026 aus, den Auftraggeber treffe im Verhältnis zu dem mit der Ausführungsplanung beauftragten Architekten die Obliegenheit, diesem eine mangelfreie Entwurfsplanung zur Verfügung zu stellen. Überlasse er fehlerhafte Pläne, verletzter seine Mitwirkungspflicht, was jedenfalls als Mitverschulden zu berücksichtigen ist.

Außerdem obliege dem Auftraggeber, der verschiedene Planer bzw. Architekten und ausführende Unternehmer beauftragt, den Ablauf des Bauvorhabens zu koordinieren. Bedient sich der Auftraggeber hierbei einer dritten Person zur Koordination und Überwachung, so müsse er sich das Verschulden dieser dritten Person entsprechend zurechnen lassen.

Im konkreten Fall hatte der Auftraggeber als Bauvorhaben auf einem alten Fabrikgebäude eine Penthousewohnung zu errichten. Er beauftragte einen Architekten für die Entwurfsplanung, einem weiteren Architekten für die Ausführungsplanung und einen Ingenieur für die Objektüberwachung sowie Koordination des Gesamtvorhabens. Im Verhältnis zum planenden Architekten nahm der BGH nicht die Obliegenheit an, diesen müsse der Auftraggeber überwachen und hätte sich daher auch nicht ein Verschulden des bauüberwachenden Ingenieurs zurechnen zu lassen. Anders sei dies jedoch im Hinblick auf die Zurechnung eines Koordinationsverschuldens, wenn verschiedene Architekten mit der Planung befasst sind. Dann obliege grundsätzlich die Koordination dem Auftraggeber, der sich ein Verschulden der von ihm eingesetzten Person für die Koordination zurechnen lassen müsse.

Dies kann in der Konsequenz dann zu unterschiedlichen Haftungsanteilen führen und gegebenenfalls einem eigenen Anteil des Bauherrn, welcher dann prüfen muss, ob er sich bei einem der von ihm Beauftragten schadlos halten kann.

Dr. Göbel
Rechtsanwalt und Fachanwalt

01/04/2026

Kündigung wegen Verweigerung einer Besichtigung
(LG München II, Urteil vom 24.02.2026, Az. 12 S 1472/25)

Ein turnusmäßiges, allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters in der Wohnung des Mieters gibt es (schon länger) nicht mehr. Hat allerdings der Vermieter ein konkretes, berechtigtes Interesse an der Durchführung einer Besichtigung, kann er dieses geltend machen. Ein solches Interesse kann bestehen, wenn der Vermieter etwa die Immobilie veräußern oder modernisieren möchte. Ebenso anerkannt sind berechtigte Interessen bei dem begründeten Verdacht von Schäden bzw. anstehenden Reparaturen, wie auch schlicht für die Ablesung von Messgeräten.

Wenn sich der Mieter hier beharrlich und fortdauernd einen Besichtigungstermin verweigert, obwohl vermieterseits eine Terminabstimmung nicht zur Unzeit gefordert wird, kann der Zugang nötigenfalls gerichtlich durchgesetzt werden. Sofern jedoch keine Dringlichkeit respektive akute Gefahr gegeben ist, kann sich ein solches Gerichtsverfahren zeitlich lange erstrecken.

Die unbegründete und ständige Verweigerung von Besichtigungsterminen kann jedoch ebenso ein Kündigungsgrund sein. Das LG München II (Urteil vom 24.02.2026, Az. 12 S 1472/25) sah sogar eine fristlose Kündigung als berechtigt an, ohne dass bereits ein erheblicher Vermögens- oder Substanzschaden eingetreten ist. Alleine die beharrliche und fortgesetzte Verweigerung trotz mehrfacher Aufforderung und Abmahnungen wurde als ausreichend angesehen.

Natürlich kann dies nicht als allgemeiner Grundsatz angenommen werden und jeder Einzelfall muss nach den konkreten Umständen gewertet werden. Die Entscheidung des LG München II zur Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung lässt allerdings gute Argumente für die Vermieterseite zu, dass zumindest eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen als begründet anzusehen ist.

Dr. Göbel, Rechtsanwalt und Fachanwalt

30/03/2026

Beschlussfassung über die Genehmigung baulicher Veränderungen
(LG Frankfurt, Beschluss vom 04.02.2026, Az. 2-13 S 113/25)

Das Landgericht Frankfurt befasste sich im Februar 2026 mit den Anforderungen an eine Beschlussfassung auf Initiative eines Wohnungseigentümers über die Genehmigung baulicher Veränderungen.

Geklagt hatten andere Eigentümer gegen einen Beschluss mit welchem die Errichtung einer Mauer auf dem Gemeinschaftseigentum genehmigt wurde. Klägerseits ging man davon aus, dieser Beschluss sei nicht hinreichend bestimmt und entspräche somit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Klage wurde vor dem Amtsgericht abgewiesen und dieser Auffassung schloss sich auch das Landgericht an.

Dabei ist hervorzuheben, dass das Landgericht bestätigte, zur Auslegung des Beschlusses könne das Protokoll der Eigentümerversammlung herangezogen werden. Aus diesem ergab sich eine hinreichende Klarheit auf Grund konkreter Größenangaben. Mithin wäre auch für dritte Personen eindeutig zu erkennen, welche Baumaßnahme genehmigt wurde. Zudem war klargestellt, dass der bauwillige Eigentümer sämtliche Kosten und Folgekosten im Zusammenhang mit der Mauer tragen würde. Dies ergäbe sich schon aus § 21 Abs. 1 WEG, wonach Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen durch die WEG durchgeführt wurde, zu tragen hat.

Interessant ist diese Rechtsauffassung deshalb, da im Beschluss selbst nur von „Mauer“ die Rede war und sich die Maße hierfür nur aus dem Protokoll ergaben. Ob diese Entscheidung sich auch auf größere bauliche Veränderungen übertragen ließe, bleibt zunächst offen. Jedenfalls müssen in einer Beschluss-Sammlung gemäß § 24 Abs. 7 WEG nur der Wortlaut verkündeter Beschlüsse mit Angaben von Ort und Datum der Versammlung enthalten sein, weshalb Rechtsnachfolgern (insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum) bei inhaltlichen Zweifeln über einen Beschluss aus der Sammlung zu empfehlen wäre, sich zugleich das dazugehörende Protokoll zeigen zu lassen.

Dr. Göbel
Rechtsanwalt und Fachanwalt

12/01/2026

Nachträgliche Herabsetzung der Riester-Rente
(BGH, Urteil vom 10.12.2025, Az. IV ZR 34/25)

Im Gerichtsverfahren vor dem BGH (Az. IV ZR 34/25) klagte ein verbraucherschützender Verein gegen eine Versicherung, welche fondsgebundene Rentenversicherungen (Riester-Rente) vertrieb, da diese mehrfach die auszuzahlende Rente entgegen ihrer ursprünglichen Ankündigung herabsetzte.

Dabei berief sich die Versicherung auf eine Klausel in den allgemeinen Versicherungsbedingungen, welche wie folgt lautet: „Wenn auf Grund von Umständen, die bei Versicherungsabschluss nicht vorhersehbar waren, die Lebenserwartung der Versicherten sich so stark erhöht oder die Rendite der Kapitalanlage (siehe § 25 Abs. 1e S. 4) nicht nur vorübergehend so stark sinken sollte, dass die in Satz 1 genannten Rechnungsgrundlagen voraussichtlich nicht mehr ausreichen, um unsere Rentenzahlungen auf Dauer zu sichern, sind wir berechtigt, die monatliche Rente für je 10.000,00 € Policenwert so weit herabzusetzen, dass wir Rentenzahlung bis zu ihrem Tode garantieren können.“

Die fondsgebundene Rentenversicherung war so gestaltet, dass aus den von den Versicherungsnehmern gezahlten Versicherungsprämien und den erzielten Überschüssen der erworbenen Fondsanteile der Versicherungsnehmer einen Anspruch auf Auszahlung monatlicher Renten erhält. Im Versicherungsschein war zugleich ein Rentenfaktor bestimmt, welcher auf einem von der Versicherung zugrunde gelegten Rechnungszins und der von ihm angenommene Lebenserwartung des Versicherten basierte. Diesen Rentenfaktor korrigierte die Versicherung mehrfach nach unten.

Der BGH entschied, dass dies unter Berufung auf die allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zulässig ist. Die Klausel benachteilige den Versicherungsnehmer unangemessen, da sie nicht zugleich die Verpflichtung des Versicherers zur Wiederheraufsetzung des Rentenfaktors bei Verbesserung der Umstände beinhaltete.

Mithin lohnt sich unter Umständen eine Überprüfung, sollte in Fällen solcher fondsgebundenen Rentenversicherungen seitens des Versicherers Herabstufungen vorgenommen werden.

Dr. Göbel, Rechtsanwalt und Fachanwalt

09/01/2026

Schriftform bei mehreren Personen einer GbR im gewerblichen Mietvertrag
(OLG Dresden, Beschluss vom 13.10.2025, Az. 12 U 565/25)

Mietverträge über Gewerbeobjekte werden häufig mit längerer Laufzeit vereinbart. Nicht selten kommt dann noch hinzu, dass die mietende Partei Optionsrechte für weitere Verlängerungen erhält.

Mietverträge, die über einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen werden, bedürfen der Schriftform, § 550 BGB. Wird diese Schriftform nicht eingehalten, so gilt der Vertrag als (lediglich) für unbestimmte Zeit geschlossen und kann in der Folge bei Gewerbemieteinheiten nach den Kündigungsfristregelungen des § 580a BGB gekündigt werden. Für Geschäftsräume bedeutet dies beispielsweise die Möglichkeit der Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres.

In der Praxis wird gelegentlich von den Parteien eines längerfristigen Gewerbemietvertrags, der unliebsam geworden ist, versucht, die Kündbarkeit auf Grund mangelhafter Schriftform „aufleben zu lassen“.

Tatsächlich lassen sich nicht selten Verstöße gegen die erforderliche Schriftform ausfindig machen. Denn auch spätere Vertragsabreden (von gewisser Gewichtigkeit) bedürfen stets der Schriftform. Das OLG Dresden (Beschluss vom 13.10.2025, Az. 12 U 565/25) bestätigte einmal mehr, dass spätere Formfehler eines Nachtrags den gesamten Vertrag infizieren und somit der Vertrag ordentlich kündbar wird. Der Einwand, dass dies treuwidrig ausgenutzt wurde, käme allenfalls in Betracht, wenn der formwidrig vereinbarte Umstand allein der kündigenden Vertragspartei zum Vorteil gereicht oder die Kündigungsfolgen zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würden, welche die wirtschaftliche Existenz des Vertragspartners bedroht.

In der vorgenannten Entscheidung des OLG Dresden wurde zudem festgehalten, dass bei einer Vertragspartei bestehend aus mehreren Personen und organisiert als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Fall des OLG Dresden eine GbR auf Vermieterseite) die Schriftform nur gewahrt sei, wenn entweder alle Mitglieder der GbR unterzeichnen oder eine zur Vertretung berufende Person sofern die Unterschrift den Hinweis erhält, dass das unterzeichnende Mitglied auch die anderen vertretungsberechtigten Mitglieder der GbR vertritt.

Unterschreibt für eine Personenmehrheit nur ein Mitglied ohne Vertreterzusatz, so sei nicht auszuschließen, dass die Unterschriften der übrigen Mitglieder noch hinzugefügt werden sollten. Nicht einmal die Bezeichnung der vermietenden GbR unter der Unterschriftszeile reiche aus, da dies nicht einem Firmenstempel gleich sei.

Fazit:
Möchte man die Laufzeiten eines Gewerbemietvertrages gesichert wissen, ist stets akribisch auf die Einhaltung der Schriftform zu achten, da die Rechtsprechung hierzu streng ist.

Dr. Göbel, Rechtsanwalt und Fachanwalt

07/01/2026

Kündigung bei verwahrloster Wohnung
(AG Frankfurt, Urteil vom 19.11.2025, Az. 33051 C 287/25)

Wohnraummieter haben mit dem Mietobjekt pfleglich umzugehen. In vielen Muster-Mietverträgen ist diese sich letztlich als Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis ergebende Obliegenheit extra erwähnt. Verstößt ein Mieter hiergegen, ist abzumahnen.

Das Amtsgericht Frankfurt hat in seinem (aktuell Anfang Dezember 2025 noch nicht rechtskräftigen) Urteil entschieden, wenn mehrere Mahnungen wegen deutlicher Verschmutzung und verwahrlostem Zustand erfolglos bleiben, sei der Vermieter sogar zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. Der Vermieter müsse für eine fristlose Kündigung nicht warten bis tatsächlich Schäden eingetreten sind, es reiche, wenn diese ernsthaft befürchtet werden müssen.

Ob dies immer gelten kann, muss der Einzelfallprüfung überlassen bleiben. In jedem Fall ist zu raten, dass man neben einer fristlosen Kündigung, vorsorglich auch eine ordentliche Kündigung aussprechen sollte.

Dr. Göbel
Rechtsanwalt und Fachanwalt

06/01/2026

Mit dem Tod beschäftigt sich niemand gern.
Anders sieht es bei der Frage aus, wer einmal den Besitz, das Haus oder das Vermögen erben soll. Schnell denkt man an das Testament, doch auch die gesetzliche Erbfolge ist eine gute Möglichkeit.
Vor allem das Thema Streit ums Erbe kann durch die richtige Entscheidung vermieden werden.
Das Carousel soll dabei als kleine Orientierungshilfe dienen. 😉 Wenn es letztlich um die letztwillige Verfügung geht, sollte man dies jedoch mit einem Anwalt oder Notar besprechen.
Gern stehe ich Ihnen hierbei unterstützend zur Seite!

Jan Hüwel
Rechtsanwalt und Fachanwalt

25/11/2025

Zweifelhafte Wirksamkeit von Testamenten

Das Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken hatte sich mit der Frage zu befassen, ob eine Kopie eines Testamentes als wirksame letztwillige Verfügung angesehen werden könne, wenn es bereits Zweifel daran gibt, ob das Original Testament wirksam errichtet wurde, siehe Beschluss vom 7. August 2025 zum Az. 8 B 66/24.

Hintergrund für die Entscheidung war ein kurioser Fall:

Die ehemalige Lebensgefährtin eines verstorbenen Mannes (Erblasser) beantragte beim zuständigen Nachlassgericht die Ausstellung eines Erbscheins, der sie als Alleinerbin nach dem Erblasser ausweist.

Sie reichte zur Begründung ihres Antrages eine Kopie von einem Testament ein. Da es sich hierbei nur um ein handschriftliches Testament handelte, war die Beantragung eines Erbscheins zur Legitimation im Rechtsverkehr indiziert. Denn ein Erbschein gilt als Legitimationspapier, dass die Erbenstellung einer Person nach deutschem Erbrecht im Rechtsverkehr bestätigt. So ist es durch Vorlage des Erbscheines beispielsweise möglich, sich gegenüber Dritten wie z.B. Banken als rechtmäßiger Erbe auszuweisen. Das ist wichtig, um im Todesfall Zugriff auf Konten, Papiere etc. zu erlangen.

Die Besonderheit des Falles liegt darin begründet, dass grundsätzlich das Testament im Original vorzulegen ist, um einen Erbschein zu erhalten. Nur in Ausnahmefällen ist das Einreichen einer Kopie ausreichend. Nämlich nur dann, wenn das Originaltestament ohne Willen und Zutun des Erblassers vernichtet wurde, verloren gegangen oder unauffindbar ist.

Dies sind äußerst strenge Vorgaben und beschränken die Möglichkeit der Einreichung einer Kopie auf wenige Ausnahmefälle. Das Nachlassgericht muss sich der Wirksamkeit des Originaltestamente sicher sein. Es darf keinerlei Zweifel an der Errichtung, der Form oder dem Inhalt des Testamentes haben.

Im konkreten Fall hatte bereits das Nachlassgericht nach Prüfung erhebliche Zweifel daran, dass das Original Testament überhaupt wirksam errichtet wurde. Es lehnte den Erbscheinsantrag der ehemaligen Lebensgefährtin folgerichtig ab. Dagegen gingen die Dame im Wege der Beschwerde vor und zog vor das Oberlandesgericht. Dort vertrat sie die Auffassung, dass das Nachlassgericht hier den begehrten Erbschein ausstellen müsse. Auch das Oberlandesgericht hat letzten Endes rechtswirksam die Entscheidung des Amtsgerichts bestätigt.
Das Nachlassgericht schöpfte für seine Entscheidungsfindung zunächst die Angabe von Zeugen aus. Es hakte nach, ob das Originaltestament wirklich wirksam errichtet worden sein könnte. Hierzu befragte es unter anderem zwei Zeugen, die jedoch widersprüchliche Angaben machten. Sowohl dem Nachlassgericht als auch später dem Oberlandesgericht kam es dabei merkwürdig vor, dass der Erblasser die Zeugen angeblich zu einem Abendessen eingeladen haben und in diesem Rahmen einfach so plötzlich ein Testament aufgesetzt haben sollte.

Ein weiteres Indiz für die Unwahrheit der Zeugenaussagen bildeten die in wesentlichen Punkten voneinander abweichenden Angaben der Zeugen. Zwar sagten beide aus, dass der Erblasser das Testament in etwa 30 Minuten schrieb und laut vorlas. Eine der Zeuginnen bekundete, dass der Erblasser das Testament errichtete, während in der Küche noch gekocht wurde. Die andere Zeugin indes gab an, das Testament sei erst nach dem Essen verfasst worden.

Auch ein weiterer Umstand weckte die Neugier der Gerichte und gab Anlass zu detaillierter Befassung: Der Umstand, dass der Inhalt des Testamentes mehrere Seiten lang war, konkrete Angaben zu mehreren Begünstigten enthielt, detaillierte Informationen über verschiedene Rentenversicherungen sowie Bankverbindungen des Erblassers enthielt. All dies soll der Verstorbene in 30 Minuten inklusive vorlesen errichtet haben. Dies erschien beiden Gerichten wenig glaubhaft. Denn nach Aussage beider Zeugen habe der Erblasser sich keinerlei Unterlagen bei der Errichtung bedient. Auch konnte keiner der Zeugen beobachten, dass der Erblasser das angebliche Testament eigenhändig unterschrieb. Mithin gab es erhebliche Zweifel an der formwirksamen Errichtung einer letztwilligen Verfügung. Denn üblicherweise erwartet man neben der eigenhändigen Erstellung auch eine Unterschrift des Erblassers als Abschluss der Erklärung. Ob es immer einer Unterschrift bedarf ist wiederum eine andere Frage, deren Beantwortung hier zu weit führt.

Letzten Endes konnte aus Sicht beider Instanzen nicht mit der erforderlichen Sicherheit davon ausgegangen werden, dass das vom Erblasser angeblich verfasstes Schriftstück den rechtlichen Anforderungen an ein eigenhändiges Testament genügte. In der Folge konnte daher auch die durch die Antragstellerin vorgelegte Kopie nicht als Grundlage dafür dienen, ihr einen Erbschein auszustellen.

Hüwel
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Erbrecht

24/11/2025

Ist die Übertragung des Familienheims an eine Ehegatten-GbR steuerbefreit?

Das Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz bietet (noch) diverse Möglichkeiten, Vermögen steuerbefreit, also insbesondere ohne Verbrauch von Freibeträgen, zu übertragen.

Von besonderer Bedeutung ist hierbei die umfangreiche Regelung des § 13 ErbStG: dieser bietet – insbesondere im Bereich des Erwerbs von Immobilien – einige Befreiungstatbestände, die von großer praktischer Relevanz sind.

Allen voran § 13 Abs. 1 Nr. 4a S. 1 Erbschaftsteuergesetz ist hier für die tägliche Praxis bedeutsam: In der Vorschrift ist geregelt, dass die Übertragung von Eigentum oder Miteigentum an einem inländischen Familienheim steuerbefreit ist, wenn dies von einem Ehegatten dem anderen verschafft wird.

In einem vom Bundesfinanzhof zu entscheidenden Fall ging es um die Frage, ob dies nur dann der Fall ist, wenn ein Ehegatte (Mit-)Eigentum erlangt, oder ob der Steuerbefreiungstatbestand auch dann eingreift, wenn die Ehegatten eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründen und ein Ehegatte ein ihm gehörendes Grundstück, welches die Voraussetzung für ein Familienheim erfüllt, an diese GbR überträgt.
Im konkreten Fall hatte eine Ehefrau durch notarielle Urkunde gemeinsam mit ihrem Ehemann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet und in derselben notariellen Urkunde das im Alleineigentum der Ehefrau stehende und von den Eheleuten zu eigenen Wohnzwecken genutzte bebaute Grundstück in das Gesellschaftsvermögen der GbR übertragen.
Das Finanzamt war der Auffassung, dass dies nicht unter den Steuerbefreiungstatbestand des §§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG fällt, da dem Ehemann nicht „Miteigentum“ an der Immobilie verschafft wurde sondern die Immobilie an die den Ehegatten zu gleichen Anteilen gehörende GbR übertragen wurde.
Das Finanzamt setzte immerhin Schenkungsteuer von fast 250.000 € fest, wogegen der Ehemann Klage vor dem Finanzgericht erhob. Die Klage hatte Erfolg, hiergegen wandte sich das Finanzamt mit Revision, die vom Bundesfinanzhof zurückgewiesen wurde.
Der Bundesfinanzhof führt schulmäßig aus, dass die Übertragung eines Grundstücks ohne Gegenleistung in das Gesellschaftsvermögen einer GbR, an der beide Ehegatten zu gleichen Teilen beteiligt sind, eine freigebige Zuwendung an den anderen Ehegatten in Höhe des hälftigen Grundstücksanteils gemäß § sieben Abs. 1 Nr. 1 Erbschaftsteuergesetz begründet. Der Ehemann ist durch diese Zuwendung entsprechend wertmäßig bereichert, allerdings unterfällt auch diese Übertragung Nachsicht des Bundesfinanzhofs der vorgenannten Steuerbefreiung, obwohl in § 13 Abs. 1 Nr. 4a S. 1 Erbschaftsteuergesetz nur die Rede von „Eigentum“ oder „Miteigentum“ und nicht etwa von „Gesamthandseigentum“ ist.
Konsequenterweise stellt der Bundesfinanzhof fest: wenn bereits die unentgeltliche Übertragung des Familienheims in das Gesellschaftsvermögen der GbR eine Bereicherung des Ehemannes (!) darstellt, dann ist auch für die Frage, wem durch die Zuwendung unter Lebenden das Eigentum am Familienheim verschafft wird, alleine auf den bereicherten Ehegatten abzustellen und nicht etwa dann auf die GbR.
Der Bundesfinanzhof führt aus, dass diese Auslegung Sinn und Zweck des §§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG gerecht wird. Der seinerzeitige Gesetzgeber wollte die lebzeitige Zuwendung des Familienheims explizit aus der Besteuerung ausnehmen. Diesem Sinn und Zweck steht es jedoch nicht entgegen, dass der Gesellschafter einer GbR nach § 719 BGB (alte Fassung) nicht über seinen Anteil am Gesellschaftsvermögen und den einzelnen, dazu gehörenden Gegenständen alleine verfügen kann, sondern nur mit den anderen Gesellschaftern.
Wenn dann – wie im entschiedenen Fall – die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Zeitpunkt der Zuwendung vorliegt, ist die Übertragung – auch an die GbR – steuerbefreit und die Schenkungsteuer mit null Euro festzusetzen gewesen.

Die Konstruktion der Familiengesellschaft wird mit dieser Entscheidung gestärkt. Nicht selten wünschen Ehegatten, das Immobilienvermögen auch im Lichte einer zukünftig vorzunehmenden weiteren Generationennachfolge in eine gesamthänderische Bindung einer Personengesellschaft übertragen wird. Unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung kann daher auch zukünftig eine Übertragung an eine von den Ehegatten gegründete (und nunmehr auch in das Gesellschaftsregister einzutragende) eGbR erfolgen, um entweder gegebenenfalls zukünftig weitere Vermögenswerte in diese Gesellschaft einzubringen oder auch schlicht zukünftig weitere Generationen (Kinder/Enkel) mit Anteilen an der Gesellschaft schenkweise zu versehen.
Diese Klarstellung durch den Bundesfinanzhof ist daher ausdrücklich zu begrüßen.

Vollmer
Notar

19/11/2025

Begründung einer Eigenbedarfskündigung
(LG Heilbronn, Urteil vom 30.10.2025, Az. 3 S 12/25)

Wer als Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen möchte, hat damit grundsätzlich einen „starken“ Kündigungsgrund zur Hand.

Nach dem Gesetz darf ein Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Hausstandes benötigt. Dies beschreibt den Eigenbedarf.

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist der Eigenbedarf, zumal dahinter nicht selten das Grundrecht auf Eigentum steht, bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen zwischen Vermieter und Mieter hoch zu gewichten. Dies entbindet den Vermieter aber nicht von seiner Begründungsverpflichtung, zumal im Falle eines Räumungsprozesses letztlich nur diejenigen Tatsachen für den Eigenbedarf maßgeblich sind, die dem Mieter im Kündigungsschreiben auch mitgeteilt wurden. Nur so kann der Mieter abschätzen, inwieweit er sich beispielsweise mit Härtegründen gegen die Kündigung erfolgreich zur Wehr setzen kann.

In § 573 BGB heißt es, die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

Neben noch anderer formaler Hürden ist folglich die Begründung des Eigenbedarfs im Kündigungsschreiben somit sogar eine Wirksamkeitsvoraussetzung.

Wer etwa nur schreibt „ich kündige wegen Eigenbedarfs“ wird dem keinesfalls gerecht. Das Landgericht Heilbronn (Urteil vom 30.10.2025) ließ sogar Folgendes nicht ausreichen: „Ich selbst werde nach Ihrem Auszug und Abschluss der nötigen Renovierungsarbeiten das Wohnhaus beziehen. Auf Grund der räumlichen Trennung von meiner Frau und meiner jetzigen Wohnsituation und meines Alters ist die Kündigung unumgänglich.“

Zwar dürfe die Kündigung durch formelle Anforderungen nicht unzumutbar erschwert werden, doch hielt das LG Heilbronn vorstehende Begründung für nicht ausreichend, da Leerformeln, Floskeln oder bloße Schlagworte nicht substantiiert seien.

Entscheidend ist, dass die Kerntatsachen mitgeteilt werden, aus denen sich der Eigenbedarf ergibt. Was ein erkennendes Gericht hierfür ausreichen lässt, ist sicherlich eine Frage des Einzelfalls. Doch zeigt die vorgenannte Entscheidung, wie streng die Handhabung sein kann.

Fazit:
Vermieter sind gut beraten sich für Eigenbedarfskündigungen von Wohnraum anwaltlicher Hilfe zu bedienen, um möglichst nicht über Wirksamkeitsvoraussetzungen „zu stolpern“ und möglicherweise erst Monate nach Ausspruch der Kündigung zu erfahren, dass die eigene Kündigungserklärung letztlich unwirksam war.

Dr. Göbel
Rechtsanwalt und Fachanwalt

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