Tilli Immobilien GmbH

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Wir über uns! Service- und systemorientiert am Kunden und das auch am Wochende! Lieber ein Handschlag und ein Wort, als ein langfristiger Knebelvertrag.

Die Tilli Immobilien GmbH ist seit 1994 erfolgreich in den Regionen Mönchengladbach, Krefeld, Kreis Neuss, Kreis Viersen, Kreis Heinsberg und Düsseldorf tätig. Unsere Tätigkeitsschwerpunkte sind die Vermarktung von:

-Häusern

-Eigentumswohnungen

-Kapitalanlagen

-Grundstücken

-Entschulden von Zwangsversteigerungen

Wir betreuen unsere Kunden mit Professionalität, Know-how und Solidarität beim

Kauf und Verkauf ihrer Immoblien und das immer individuell. Unser Ziel ist es stets zeitnah und ergebnisorientiert zu agieren, in Verbindung mit einer partnerschaftlichen und kundenspezifischen Konzeptentwicklung. Das bedeutet erfolgsgesteuertes und zuverlässiges Umsetzen von Kundenwunsch in An- und Verkauf. Wenn es um Kompetenz und Leistungsfähigkeit geht, dann sind wir Ihr richtiger Ansprechpartner, denn der beste Weg zur eigenen Immobilie führt nur über uns! Unser Service:

-Marktorientierte Wertermittlung/ Bewertung Ihrer Immobilie auf Basis von Bausubstanz und Ertragswertberechnungen nach Marktanalysen

-Erstellen hochwertiger Exposés

-Präsentation im Internet

-Inseration in Tageszeitungen

-Gespräche mit in Frage kommenden Kunden

-Besichtigungen

-Verkaufsverhandlungen und Bonitätsprüfungen

-Aufbereitung von Kauf- und Mietverträgen

-Unterstützung bei Finanzierungsangelegenheiten

-Beurkundungen

-Objektübergaben und Betreuung

-Erstellen unabhängiger Gutachten

-Verhandeln mit Gläubigern im Zuge von Zwangsversteigerungsverfahren

Die optimale Nachbetreuung unserer Kunden liegt uns am Herzen, denn für über 90 % unserer Mitbewerber hört die Betreuung mit Abschluß des Vertrages auf und Käufer und Verkäufer werden im wahrsten Sinne des Wortes "Im Regen stehen gelassen!" Doch hier setzt letztendlich unser Erfolg ein, was eine hohe Quote an Empfehlungs- und Nachfolgegeschäften bestätigt! Unser Ziel ist es, Menschen zu helfen Ihre persönlichen Ziele und Wünsche zu erreichen. Es ist unser Bestreben, unsere Kunden in eine sichere Zukunft zu begleiten, egal in welcher Situation sich der einzelne heute auch befindet. Den unser Motto lautet: "Ihre Zufriedenheit und Sicherheit = Unsere Leistung und Erfahrung!"

Was für uns zählt ist Vertrauen! Unser Kunde kann von uns viel erwarten! Wir halten es!

16/07/2025

GEKÜNDIGT WEGEN ZAHLUNGSVERZUG

Um den Rauswurf aus der Wohnung zu verhindern, sollte man das Gespräch mit dem Vermieter suchen und einen Aufschub der Miete oder eine Ratenzahlung vereinbaren.

Die meisten wissen: Wer seine Miete nicht oder nur teilweise zahlt, riskiert die Kündigung. Aber Kündigung ist nicht gleich Kündigung. Oft lässt sich sie sich noch abwenden. Grundsätzlich gilt: Ein Vermieter kann offene Mietzahlungen gerichtlich geltend machen, per Mahnbescheid oder im Zahlungsklageverfahren. Zur Miete gehören die Nettokaltmiete, die Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten wie Wasser und Müllentsorgung und die Heizkosten oder dafür vereinbarte Pauschalen.

Schon wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete länger als einen Monat in Verzug gerät, kann ihm der Vermieter ordentlich kündigen. Das heißt, er muss die Kündigungsfrist von in der Regel drei Monaten einhalten. Auch wenn der Mieter seine Miete zwar vollständig, aber ständig unpünktlich überweist, kann der Vermieter eine ordentliche oder sogar fristlose Kündigung aussprechen. Hierfür muss er den Mieter allerdings vorher schriftlich abmahnen und zur pünktlichen Zahlung auffordern.

Fristlos kündigen kann der Vermieter ebenso, wenn bei den unvollständigen Mietzahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen - zum Beispiel September und Oktober - insgesamt mehr als eine Monatsmiete fehlt. Dasselbe gilt, wenn der Rückstand ganze zwei Monatsmieten beträgt. Bei dem Rückstand von zwei Monatsmieten spielt es dann keine Rolle mehr, über welchen Zeitraum sich der Fehlbetrag angesammelt hat.

Auch die persönlichen Gründe für den Zahlungsverzug sind für die Kündigung unbedeutend. Selbst wenn ein Dritter wie das Jobcenter für die Überweisung der Miete verantwortlich ist und die Miete wiederholt unpünktlich überwiesen hat, darf der Vermieter das Mietverhältnis beenden, entschied der Bundesgerichtshof hierzu zuletzt (Az.: VIII ZR 175/14). Nur in einzelnen Fällen stellten sich Gerichte auf die Seite der säumigen Mieter. Etwa, wenn der Mieter nach einem Unfall ins Koma gefallen oder anderweitig erkrankt war, so dass er die Miete nicht mehr überweisen konnte.

Sind die Zahlungsrückstandstände erst einmal entstanden, muss mit dem Vermieter gesprochen werden. Der Mieter kann ankündigen, die Miete nachzuzahlen und gegebenenfalls versuchen, einen Zahlungsaufschub oder eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Außerdem könne er die Sozialbehörden einschalten, die die Mietschulden gegebenenfalls übernehmen.

Und es gibt noch mehr Möglichkeiten, den eigenen Rauswurf zu verhindern: Bei einer fristlosen Kündigung kann der Mieter seine Schulden noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlen. Dann folge keine Kündigung. Das ist allerdings nicht mehr möglich, wenn in den letzten zwei Jahren schon einmal entsprechende Mietrückstande angefallen sind. Der Mieter kann seine Kündigung ebenfalls nicht mehr abwenden, wenn der Vermieter neben seiner fristlosen Kündigung auch noch ordentlich gekündigt hat. Hier können säumige Mieter ihren Vermieter lediglich bitten, die Kündigung zurückzuziehen. Das möchte der Gesetzgeber mit den geplanten Mietrechtsänderungen jedoch bald angleichen. Mieter könnten dann auch ihre ordentliche Kündigung abwenden, indem sie ihre Mietschulden rechtzeitig nachzahlen.

Mieter, die einen Zahlungsengpass haben, sollten sich umgehend bei ihrem Vermieter melden. Viele Vermieter würden auf kurzweilige Zahlungsengpässe Rücksicht nehmen, solange der Mieter rechtzeitig Bescheid gibt und alles versucht, die Fehlbeträge auszugleichen.

Ebenso wichtig ist, ist der Mieter für den Vermieter nicht erreichbar oder reagiert nicht auf die Schreiben und Mahnungen, bleibt dem Vermieter oft gar keine andere Möglichkeit, als die Kündigung auszusprechen.

16/07/2025

WIE MAN SCHÄDEN AM HAUS FRÜH ERKENNT

Kleiner Schaden, großes Problem: Hausbesitzer sollten regelmäßig ihre Immobilie kontrollieren, denn so lassen sich schon frühzeitig Beschädigungen feststellen und mit vergleichsweise geringem Aufwand beheben. Von Evelyn Steinbach

Laien können nur schwer gravierende Schäden an ihrem Haus von einfachen Mängeln unterscheiden. Sie haben dafür nicht die nötige Ausbildung. Aber es gibt ein paar neuralgische Stellen, die sich Hausbesitzer von Zeit zu Zeit anschauen sollten. Ergibt diese erste Suche Anzeichen für Schäden, lohnt sich der Anruf beim Heimwerker oder Sachverständigen zur Beurteilung. Denn. oft ist der Aufwand für die Behebung kleinerer Schäden noch relativ gering, wenn man sie rechtzeitig entdeckt.

Worauf sollte man achten?

UNDICHTE STELLEN AM HAUS

Anschlüsse an Terrasse, Balkon und Außentreppe sowie Verankerungen von Fensterläden, Wandleuchten und Markise sind einen Blick wert, erklärt Zink. Durch undichte Stellen kann starker Regen ins Mauerwerk eindringen. Auch Sockel und Hauskanten sind schwierige Stellen. Dort bilden sich häufig Pfützen oder Schneehaufen, sodass die Wände im Winter ständiger Feuchtigkeit ausgesetzt sind.

RISSE IM MAUERWERK

Sitzen diese an der Oberfläche oder reichen sie schon in das dahinter liegende Mauerwerk? In letzterem Fall sollte man skeptisch werden und einen Handwerker um Einschätzung bitten. Auch wenn Risse über eine ganze Fassade laufen, also von oben nach unten. "Ob der Riss dann lediglich ein Schwindriss im Putz ist oder ob er statische Ursachen hat, kann nur ein Fachmann beurteilen. Aber auch abgeplatzte Stellen im Putz können zu Schäden an der Konstruktion führen. Eindringende Feuchtigkeit kann die Dämmung durchweichen, Schimmel entsteht.

M**F IM KELLER

Riecht es im Keller modrig oder sogar nach Schimmel, sind das erste Anzeichen für eindringendes Wasser. Häufig sind die Außenwände des Kellers in der Nähe des Erdreiches feucht. Der Grund ist eine fehlende oder nicht ausreichende Abdichtung. Auch Kellerfenster können undicht sein. Wenn Wasserlaufspuren ringsherum erkennbar sind, deutet dies meist darauf hin.

FEUCHTE INNENRÄUME

Wasserränder an Decken und Wänden, hier etwa oberhalb der Fußleisten, können von einem Leitungsschaden herrühren oder eben auch von eindringender Feuchte. Alles, was hier vom Normalzustand abweicht, genauer checken. Wenn möglich, Schränke, die an Außenwänden stehen, abrücken und kontrollieren, ob sich dahinter Schimmel gebildet hat.

UNDICHTE BÄDER

Brüchige Abdichtungen können im Bad zum Problem werden, denn dann dringt Wasser ein. Wo diese Abdichtung nicht mehr voll funktionsfähig ist, lauert Gefahr für schleichende, dauerhafte Schäden im Untergrund. Dabei handelt es sich um unscheinbare Fugen an den Übergängen zu Wänden und zur Decke, die man sich selten richtig ansieht. Um diese Schäden zu entdecken, ist der richtige Blickwinkel entscheidend. Man sollte auf Augenhöhe zur Fuge gehen. Nicht nur Lücken sind hier Anzeichen, auch sollte das Fugenmaterial nicht von Schimmel durchwachsen sein.

SCHÄDEN AN DER TERRASSE

Wenn Balkonfliesen brechen, sich verfärben oder Kalkränder haben, kann man davon ausgehen, dass die Abdichtung nicht mehr funktioniert. Möglich sind ebenso defekte Regenabläufe oder falsche Gefälle. Alles führt zu einer permanenten Schädigung des Untergrundes und der statisch tragenden Konstruktion. Wichtig ist hier, rechtzeitig zu handeln. Denn Haarrisse seien zunächst oft harmlos, sagt Zink. Aber wenn man die falsche Abdichtung hat, können sich mit der Zeit fatale Folgen einstellen.

16/07/2025

WAS BAUSPARER BEACHTEN MÜSSEN

Für alte Bausparverträge bekommen Sparer mitunter noch drei, vier oder gar acht Prozent Zinsen. Manche wollen ihren Vertrag deshalb möglichst lange halten - für Bausparkassen ein schlechtes Geschäft. Sie kündigen Altverträge.

Wie viele Bausparverträge die Bausparkassen seit dem Jahr 2008 gekündigt haben, ist nicht klar. Die Branche spricht von 200.000 Vertragskündigungen, Schätzungen liegen teilweise weit darüber. Häufig handelt es sich dabei um gut verzinste Altverträge - bei denen Sparer die gesamte Bausparsumme erreicht hatten. Gegen eine solche Kündigung vorzugehen, ist nicht erfolgversprechend. Bei Kündigungen von übersparten Verträgen haben die Gerichte in den vergangenen Jahren den Bausparkassen ofmals Recht gegeben.

Doch in den vergangenen zwei bis drei Jahren haben die Bausparkassen nicht nur übersparte Verträge gekündigt. Es traf auch Verträge von Bausparern, die die Zuteilungsreife erreicht haben, aber das Darlehen in den vergangenen zehn Jahren nicht in Anspruch genommen hatten.

Der Grund dafür ist die Niedrigzinsphase, die auch den Kassen zu schaffen macht. Die teils noch hochverzinsten Altverträge können die Bausparkassen derzeit auf dem Markt nicht refinanzieren. Entsprechend werden die Kündigungen begründet. Aufgrund der EZB-Niedrigzinspolitik kommen die Bausparkassen um unpopuläre Maßnahmen nicht herum. Um die Bauspargemeinschaft als Ganzes zu schützen, sehen die Bausparkassen sich gezwungen, Verträge zehn Jahre nach Erreichen der Zuteilungsreife zu kündigen.

Verbraucherschützer sehen solche Kündigungen kritisch. Sie vertreten die Meinung, solange Verbraucher aus dem Vertrag noch das Recht auf ein Bauspardarlehen ableiten können, kann die Bausparkasse nicht kündigen. Wer eine Kündigung bekommt, soll sich wehren und schriftlich Einspruch einlegen. Die Verbraucherzentralen stellen dafür online einen Musterbrief zur Verfügung.

Doch Vorsicht: Vereinzelt lassen sich die Bausparkassen von einem Einspruch nicht irritieren. Sie schicken dann einen Scheck über die angesparte Summe. Verbraucher sollten ihn nicht einfach annehmen. Das Behalten eines Schecks könne dazu führen, dass später - im Falle einer Klage - die Bausparkasse argumentiert, der Kunde sei mit der Vorgehensweise einverstanden gewesen, denn er habe die Rückzahlung akzeptiert und den Vertrag als beendet angesehen.

Wer einen solchen Scheck erhält, sollte gegenüber der Bausparkasse erklären, dass man weder Kündigung noch Scheck akzeptiert - und zwar schriftlich per Einschreiben mit Rückschein. Die Kopien der Schreiben und den Rückschein sollten Sparer gut aufbewahren - zum Nachweis im Falle eines Prozesses.

Trotz der Kündigungswelle könnte sich Bausparen für manche lohnen - etwa für Modernisierer. Mit einem Bausparvertrag könnten sich Hausbesitzer schon Jahre im Voraus einen günstigen Kredit für ihre Modernisierung sichern. Der Zinssatz von meist zwei bis drei Prozent für das Bauspardarlehen steht heute schon fest. Andere Kredite seien hingegen abhängig von der Zinsentwicklung am Kapitalmarkt.

Eine weitere Zielgruppe, für die sich ein Vertrag lohnen kann: Wer Kleinsummen braucht, könnte darüber nachdenken. Denn bei Bausparverträgen spielt die Höhe des Darlehens keine Rolle - niedrige Zinsen bekommt man auch bei geringeren Beträgen. Ansonsten würden manche Banken hingegen Zinsaufschläge vom Kunden verlangen, wenn diese weniger als 30.000 oder 50.000 Euro brauchen.

18/02/2025

WAHL DER WEG-VERWALTUNG: DARAUF SOLLTEN SIE ACHTEN

Die Wahl der richtigen WEG-Hausverwaltung ist für Wohnungseigentümer entscheidend, insbesondere wenn das Wohnungseigentum als Investition dient. Vermieter, die eine stabile Rendite anstreben, sollten sich die Zeit nehmen, eine zuverlässige WEG-Verwaltung auszuwählen. Für den Anbietervergleich könne eine Internetrecherche nützlich sein. Worauf die Eigentümergemeinschaft bei ihrer Suche im Einzelnen achten sollte.

WARUM IST DIE WAHL DER RICHTIGEN WEG-VERWALTUNG FÜR WOHNUNGSEIGENTÜMER SO ENTSCHEIDEND?

Es gibt keinen Meisterbrief für Hausverwalter – jeder darf sich so nennen. Darum ist es besonders wichtig, einen professionellen und seriösen Anbieter zu wählen. Der WEG-Verwalter muss genügend Erfahrung mitbringen. Er muss seine Aufgaben so erfüllen, dass die Wohnungseigentümer davon einen Vorteil haben.

WANN GENAU IST DIES DER FALL – UND WO LIEGEN DIE STÄRKEN EINER GUTEN WEG-HAUSVERWALTUNG?

Die Eigentümer müssen durch die Arbeit der WEG-Verwaltung in erster Linie von zeitraubenden Tätigkeiten entlastet werden. Dazu muss die WEG-Verwaltung gut organisiert sein. Sie muss bereit sein, sich aktiv zu kümmern und regelmäßig nach dem Rechten zu sehen. Beispielsweise ist nur eine Objektbegehung pro Jahr gesetzlich vorgeschrieben – in der Praxis jedoch empfiehlt es sich, bei jedem Jahreszeitenwechsel eine Begehung durchzuführen. Ein weiterer Punkt ist, dass ein guter Verwalter genügend kaufmännisches Verständnis besitzen muss.

UNTERSCHEIDEN SICH HAUSVERWALTUNGEN ÜBERHAUPT DARIN, WELCHE TÄTIGKEITEN SIE FÜR DIE EIGENTÜMER ÜBERNEHMEN?

Es gibt sehr unterschiedliche Angebote. Zum Beispiel kommt für einen Vermieter, der sich nicht selbst um seine Wohnung kümmern möchte, nur eine WEG-Verwaltung in Frage, die auch die sogenannte Sondereigentumsverwaltung übernimmt. Das heißt, sie kümmert sich auch um die Vermietung. Dafür fallen allerdings höhere Kosten an als für eine Hausverwaltung, die nur für das Gemeinschaftseigentum zuständig ist. Eine solche Verwaltung übernimmt nur die Standardaufgaben im WEG-Bereich, wie beispielsweise die ordnungsmäßige Instandhaltung des Gebäudes, die Abrechnungen oder die Einladung zur Eigentümerversammlung.

BRINGT EINE KOMPETENTE WEG-VERWALTUNG KONKRET ZU BEZIFFERNDE RENDITEVORTEILE FÜR DIE HAUSEIGENTÜMER?

Man sollte mit einer rein zahlenorientierten Betrachtungsweise vorsichtig sein. Denn einer der großen Fehler, die eine Hausverwaltung machen kann, ist es, die Sanierungsaufwendungen möglichst gering zu halten, um die Eigentümer finanziell nicht zu belasten. Manche Hausverwalter verschweigen Gebäudemängel, um die Rendite des Wohnungseigentums zu schönen und die Instandhaltungsrücklage der Eigentümer zu schonen. Dieses Vorgehen gefährdet jedoch die Nachhaltigkeit der Immobilienbewirtschaftung und damit langfristig auch die Rendite. Denn eine Immobilie in einem guten Zustand lässt sich einfach besser vermieten.

WO SOLLTE EINE EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT NACH DER RICHTIGEN WEG-VERWALTUNG SUCHEN? IM INTERNET FINDEN SICH VIELE ANGEBOTE, DOCH SIND DIESE AUCH SERIÖS?

Ob eine Hausverwaltung nun online oder in gedruckter Form beworben wird, spielt im Grundsatz keine Rolle. Im Internet lassen sich verschiedene Anbieter gut vergleichen. Achtung; Warnung vor Preisdumping. Wer eine Immobilie für 200 Euro im Jahr verwaltet, arbeitet am Limit, dieser Preis geht schon an die Schmerzgrenze. Bei allen Vertragsangeboten daher genau auf das Kleingedruckte achten: Welche Leistungen sind im genannten Verwalterentgelt enthalten? Da gibt es große Unterschiede.

WO LIEGEN DIE HAKEN DER BILLIGANBIETER?

Zusätzlich zum Grundpreis werden oft vielfältige Gebühren fällig. Beispielsweise nimmt manch eine WEG-Verwaltung Geld für jede einzelne Kopie, die sie erstellt. Oder aber den Wohnungseigentümern werden ständig Portokosten in Rechnung gestellt. Des Weiteren kann der Verwaltervertrag vorsehen, dass nur eine Eigentümerversammlung und eine Gebäudebegehung pro Jahr im Preis enthalten sind und bereits ab der zweiten Versammlung oder Begehung ein zusätzliches Verwalterentgelt erhoben wird. Die Stundensätze für diese Leistungen betragen manchmal bis zu 100 Euro. Wohnungseigner sollten also genau darauf achten, was sie für das beworbene Entgelt bekommen und wo Zusatzkosten auf sie zukommen.

WELCHE GEBÜHREN PRO EINHEIT UND MONAT SIND DENN FÜR EINE WEG-VERWALTUNG ANGEMESSEN, DIE ALLE WICHTIGEN LEISTUNGEN INKLUSIVE ANBIETET?

Das hängt vom Einzelfall ab. In der Praxis bewegen sich die Entgelte für die Sondereigentumsverwaltung – inklusive Mietverwaltung – meist in einer Spanne zwischen 17 und 30 Euro im Monat. Es kommt nicht zuletzt auf die Größe der zu verwaltenden Wohnanlage an. Bei großen Anlagen mit über 50 Einheiten können 18 Euro je Einheit und Monat durchaus wirtschaftlich sein, im Fall eines Sechsfamilienhauses wäre dies jedoch zu bezweifeln. Hier würde ein derart günstiger Preis Fragen nach der enthaltenen Leistung aufwerfen.

WELCHE MÖGLICHKEITEN HABEN EIGENTÜMERGEMEINSCHAFTEN NOCH, EINE WEG-VERWALTUNG ZU PRÜFEN?

Die Eigentümer sollten die Hausverwaltung um Referenzen einiger zufriedener Kunden bitten. Professionelle Verwalter stellen diese meist auf Anfrage zur Verfügung, ebenso wie ein Muster für die Abrechnung und den Wirtschaftsplan. Auch die Frage, bis zu welcher Höhe die Verwaltung gegen Vermögensschäden versichert ist, sollte geprüft werden. Darüber hinaus ist es wichtig darauf zu achten, dass die WEG-Verwaltung Erfahrung darin hat, Objekte zu verwalten, die ähnlich groß sind wie das Haus, um das es geht. Des Weiteren sollte sich der Sitz der Verwaltung nicht allzu weit vom Objekt entfernt befinden, damit die Anfahrt nicht zu lange dauert und sich eine regelmäßige Begehung für den WEG-Verwalter lohnt. Allerdings ist dieser Punkt etwas weniger entscheidend, wenn es vor Ort einen zuverlässigen Hausmeister gibt.

18/02/2025

-DIE GEMEINSCHAFTSORDNUNG-

Wer eine Wohnung kauft, hat nicht nur Rechte. Eigentümer haben auch Pflichten. Geregelt sind diese unter anderem in der Gemeinschaftsordnung. Um Überraschungen zu vermeiden, ist es gut, die Satzung schon vor dem Kauf zu kennen.

Zustand, Lage und Finanzierung - wer eine Wohnung erwerben will, muss viele Dinge beachten. Nicht zuletzt das Kleingedruckte im Kaufvertrag. Dazu gehört für Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft auch die Gemeinschaftsordnung - häufig wird sie von Wohnungskäufern nur unzureichend beachtet. Dabei gilt sie als das Regelwerk für das Zusammenleben, das innere Gesetz. Wer die Gemeinschaftsordnung vorher nicht durchliest, kann später Probleme bekommen.

WAS IST IN DER GEMEINSCHAFTSORDNUNG GEREGELT?
Im Wesentlichen geht es dabei um drei wichtige Bereiche - die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, die Kostenaufteilung beim Gemeinschaftseigentum sowie die Regeln zum Sondereigentum. Die Gemeinschaftsordnung legt also beispielsweise fest, welche Aufgaben der Verwalter hat oder wie hoch die Instandhaltungsrücklage sein muss.

Häufig stehen dort auch Einzelheiten zur Eigentümerversammlung. Vor allem zur Frage der Stimmverteilung. Nicht zuletzt kann sie Bestimmungen zu den Wohnungen enthalten - also Fragen zum Sondereigentum klären. Beispielsweise: Darf ich in meiner Wohnung gewerblich tätig werden? Darf ich die Wohnung vermieten? Darf ich sie sogar tageweise vermieten?

Auch bestimmte Vereinbarungen für das Gemeinschaftseigentum kann sie enthalten, etwa ob alle Eigentümer gemeinsam den Austausch von Fenstern finanzieren müssen, da sie zur Fassade und damit zum Gemeinschaftseigentum gehören.

WER SETZT DIE GEMEINSCHAFTSORDNUNG AUF?
Die Gemeinschaftsordnung wird meist von dem Eigentümer bestimmt, der die Wohnungen aufteilt und verkauft. Das ist in der Regel ein Bauträger. Jede Änderung muss ein Notar beglaubigen, da die Gemeinschaftsordnung im Grundbuch hinterlegt wird. Grundsätzlich kann sie nur geändert werden, wenn alle Eigentümer zustimmen. Das Regelwerk ist entweder Bestandteil der Teilungserklärung oder eine gesonderte Urkunde.

WELCHE MÖGLICHEN STOLPERSTEINE GIBT ES?
Probleme kann es geben, wenn in der Gemeinschaftsordnung etwa festgelegt ist, dass eine jährliche Eigentümerversammlung nicht verpflichtend ist. Dadurch werden die neuen Eigentümer faktisch entmachtet, denn Weisungen an die Verwaltung kann die Gemeinschaft nur in der Versammlung beschließen. Auch eine Regelung, dass die einzelnen Eigentümer die Instandhaltungskosten für Gemeinschaftseigentum übernehmen müssen - etwa für die Wohnungsfenster. Das kann zu Konflikten führen, wenn die Eigentümergemeinschaft den Austausch der Fenster beschließt und Einzelne sich weigern.

WAS BEDEUTET DAS FÜR KÄUFER?
Vor dem Kauf sollten Käufer die Gemeinschaftsordnung genau durchlesen und alles, was man selber nicht versteht, sollte man sich erklären lassen - etwa von einem Experten für Eigentumsrecht.

18/02/2025

TÖDLICHER LEICHTSINN FÜR HEIMWERKER: PROFIS MÜSSEN ASBEST ENTFERNEN

Für das Entfernen von Asbest gelten besonders strenge Vorsichtsmaßnahmen. Atemschutzgeräte und Schutzanzüge sind Pflicht. Asbest ist ein Naturmaterial. Äußerlich ist das Gestein unauffällig. Es riecht nicht, es strahlt nicht, es diffundiert nicht. Kein Problem also für den Menschen. Doch zu kleinsten Bestandteilen verarbeitet, stellt Asbest eine große Gesundheitsgefahr dar.

Für Asbestarbeiten gibt es besonders strenge Vorsichtsmaßnahmen. Werden Spritzasbest, Brandschutzpappen und andere besonders asbesthaltige Produkte entfernt, muss der gesamte Sanierungsbereich vollständig abgeschottet und unter Unterdruck gehalten werden. Personen dürfen nur durch Schleusen hinein- und hinausgehen, müssen nach der Arbeit duschen und sich vollständig umkleiden. „In diesem sogenannten Schwarzbereich sind Atemschutzgeräte und Vollschutzanzüge Pflicht.

Bei Asbestzement ist zwar kein Schwarzbereich erforderlich, wohl aber sind Atemschutz und Staubschutzoveralls vorgeschrieben. In Altbauten sollte grundsätzlich auf staubfreies Arbeiten geachtet werden, sowohl von Handwerkern als auch von Heimwerkern. Nicht nur wegen des Asbests, sondern auch wegen anderer möglicher Schadstoffe. Als Faustregel gilt: Möglichst feucht arbeiten, Atemschutz benutzen und den Staub gut absaugen. Werden die Fasern eingeatmet, können sie sich in der Lunge festsetzen. Spätfolgen aus dem ungeschützten Umgang mit Asbest sind häufig Krebserkrankungen.

In Deutschland ist die Verwendung neuer Asbestprodukte deshalb seit 1990 verboten. Aber Asbest ist wegen seiner Langlebigkeit noch immer allgegenwärtig. Das Material wurde früher in mehr als 3000 Produkten eingesetzt, vor allem in der Bauwirtschaft. Etwa 70 Prozent des Asbests gelangten als Asbestzement in die Häuser.

In Häusern, die zwischen 1960 und 1990 gebaut wurden, ist mit fast hundertprozentiger Wahrscheinlichkeit Asbest zu finden. In den meisten Fällen befindet er sich in Platten aus Asbestzement, die in Dächern, Fassaden oder Luftschächten verbaut wurden. Auch Car-Ports wurden gern mit diesen Platten errichtet. Dabei handelt es sich um festgebundenen Asbest. Der kann ruhig im Haus bleiben, es gibt keine Verpflichtung, ihn zu entfernen. Auch gesundheitlich sind solche Asbestprodukte für Bewohner älterer Gebäude in der Regel kein Risiko. Voraussetzung ist allerdings, dass sie in Ruhe gelassen werden. Gefährlich wird es, wenn Asbestprodukte nicht erkannt und ohne ausreichende Schutzmaßnahmen bearbeitet werden.

Neben dem festgebundenen Asbest kann sich auch noch jede Menge schwach gebundener Werkstoff im Haus finden. Der ist gefährlicher als der festgebundene, weil er dazu neigt, Fasern abzugeben. In Fensterkitt, Dichtungsschnüren, Rohrummantelungen, aber auch in Fußbodenklebern ist er oft enthalten. Ein Laie kann ihn dort kaum identifizieren.

In Fachkreisen ist seit langem bekannt, dass auch Putze und Spachtelmassen Asbest enthalten können. Frühere Untersuchungen konzentrierten sich auf Spachtelmassen von Leichtbauwänden und spezielle Putze, zum Beispiel Sockelputze. Analysen belegen aber, dass asbesthaltige Putze in weitaus mehr Fällen Verwendung fanden. Betroffen sind insbesondere Putze, von denen erhöhte Reißfestigkeit gefordert wird, zum Beispiel in Heizungsnischen, Fensterlaibungen und an Türanschlüssen. Aber auch Flächenspachtel, zum Beispiel auf Beton.

Wie muss der Eigentümer reagieren? Um sich und sein Umgebung nicht in Gefahr zu bringen, sollte er immer erst einen Fachmann fragen, bevor er in einem älteren Gebäude Hand anlegt. Dabei muss es sich nicht einmal um eine komplette Sanierung handeln, schon der Einbau einer neuen Heizung oder das Verlegen einer Elektroanlage sollte Anlass für eine Asbestprüfung sein.

Finden sich Anhaltspunkte für eine Asbestbelastung, wird der Experte Proben nehmen und diese auswerten lassen. Am Ende hat der Eigentümer die Gewissheit, wo sich Asbest und andere Gefahrenstoffe im Haus befinden und kann das bei der Planung der Arbeiten berücksichtigen. Das schützt den Hausbesitzer auch vor Schadenersatzforderungen. Der Eigentümer ist verantwortlich für sein Haus. Er muss die beauftragten Firmen informieren, dass Asbest verbaut wurde und möglichst auch, wo.

Grundsätzlich müssen Asbestprodukte von Fachfirmen entfernt werden, für Heimwerker ist das verboten. Denn für diese Arbeiten gelten strenge Schutzmaßnahmen entsprechend der Gefahrstoffverordnung und der Technischen Regel TRGS 519. Nur Firmen, die über staatlich geprüfte sachkundige Mitarbeiter verfügen, dürfen solche Asbestarbeiten ausführen.” Ebenfalls in den meisten Fällen für Privatleute verboten ist das Entfernen von Asbestzement. Es ist tödlicher Leichtsinn, wenn Bauherren, um Geld zu sparen, selbst Bauteile aus ihrem Haus ausbauen.

Denn ist Asbest enthalten, werden beim Sägen, Bohren, Schleifen, aber auch beim einfachen Zerschlagen von Teilen viele Fasern freigesetzt. Und der Asbest versteckt sich eben oft dort, wo viele ihn nicht vermuten. Wer zum Beispiel alte Fußbodenplatten herausreißt, riskiert eine Asbestbelastung der Räume, weil sie brechen oder Reste zurückbleiben könnten. Oder auch nur das Absägen einer Fensterbank kann die ganze Wohnung kontaminieren.

18/02/2025

Wie man Solarspeicher effizient betreibt

Für Solarstrom gibt es immer weniger Einspeisevergütung. Wer seine Photovoltaikanlage möglichst sinnvoll nutzen möchte, sollte daher möglichst viel seines produzierten Stroms selbst verwenden. Solarspeicher können dabei helfen.

Wenn die Sonne scheint, ist alles gut. Dann kann der von der Photovoltaikanlage auf dem Dach produzierte Strom direkt im Haus genutzt werden. Allerdings sind die meisten Menschen tagsüber nicht zu Hause. In der Regel werden daher nur etwa 30 Prozent des erzeugten Stroms direkt verbraucht. Das reicht für den wirtschaftlichen Betrieb einer Solaranlage.

Der große Rest des Stroms wird in öffentliche Netze eingespeist und zu seit Jahren sinkenden Einspeisesätzen vergütet. Wer aktuell eine Photovoltaikanlage errichtet, bekommt 12,5 Cent für jede ins Netz eingespeiste Kilowattstunde Solarstrom. Für die gleiche Menge Strom zahlt er aber im Schnitt 28 Cent, wenn er ihn aus dem öffentlichen Netz bezieht. Und das müssen die Betreiber von Solaranlagen, wenn sie nach Sonnenuntergang Elektrizität benötigen.

Abhilfe schafft ein Batteriespeicher. Damit steht der eigene Solarstrom auch abends und nachts zur Verfügung. Der Eigenverbrauch kann auf 80 Prozent und mehr steigen. Bereits mehr als 15 000 deutsche Haushalte verfügen über einen solchen Speicher. Im vergangenen Jahr wuchs die Speicher-Nachfrage um 30 Prozent, gleichzeitig sind die Kosten um ein Viertel gesunken. Ein Batteriespeicher mit einer Nennkapazität von fünf Kilowattstunden kostet zwischen 6 000 und 10 000 Euro netto.

Es gibt Blei- und Lithiumspeicher, dabei sind moderne Lithium-Systeme langlebiger und leistungsstärker. Sie benötigen weniger Platz wegen der größeren nutzbaren Speicherkapazität. Während bei einer Nennkapazität von zehn Kilowattstunden (kWh) bei einem Bleispeicher nur etwa fünf kWh nutzbar sind, erreichen Lithiumspeicher acht kWh und mehr. Aber wer sich für einen Lithiumspeicher entscheidet, setzt auf eine relativ neue Technik, für die es noch keine einheitlichen Normen gibt. Die günstigeren Bleispeicher beruhen auf einer jahrzehntelang praktizierten Technologie.

Damit verlässliche Lithium-Speicher angeboten werden, hat der Bundesverband Solarwirtschaft zusammen mit Experten einen Sicherheitsleitfaden erarbeitet. Viele Hersteller orientieren sich bereits daran. Es sind schon heute ausgereifte und sichere Lithium-Systeme auf dem Markt. Käufer von Lithium-Ionen-Hausspeichern sollten darauf bestehen, dass das installierte Batteriesystem konform mit den im Sicherheitsleitfaden formulierten Schutzzielen ist. Damit sind Kunden auf der sicheren Seite.

Allerdings kann man nicht unbedingt davon ausgehen, dass die Lithiumspeicher sich am Ende in jedem Fall rechnen. Dazu ist die Technik zu jung, und auch die Rahmenbedingungen sind noch unklar. Zum einen kann man die Entwicklung des Strompreises in den nächsten zehn bis 15 Jahren nicht exakt voraussehen, da er wohl steigen wird. Aber in welchem Ausmaß ist nicht absehbar. Zum anderen gibt es noch keine Erfahrungen, wie lange die Batteriespeicher überhaupt halten, da die Batterien, die heute auf dem Markt sind, teilweise große Qualitätsunterschiede haben und zudem immer noch recht teuer sind.

Ein Schritt in die Zukunft könnten Solarspeicher sein, die in den Wechselrichter der Solaranlage integriert werden. Erste Modelle gibt es schon. Sie sind kleiner, günstiger und damit wirtschaftlicher. Allerdings liefern sie nicht wie die großen Speicher bis zu 80 Prozent, sondern nur bis zu 60 Prozent des Solarstroms für den Eigenverbrauch.

Die Energie vom Dach lässt sich aber auch auf andere Weise zeitversetzt im Haus nutzen. Es gibt auch die Möglichkeit, die Photovoltaikanlage mit einer Warmwasser-Wärmepumpe zu verbinden. Der Solarstrom betreibt eine Wärmepumpe mit Warmwasserspeicher. Das Wasser reicht zum Duschen und Baden am Abend und am nächsten Tag.

Ob als Strom oder warmes Wasser gespeichert - Ziel ist es, die Energie der Sonne möglichst vollständig auszunutzen und zeitlich von ihr unabhängiger zu werden. Welche Variante infrage kommt, ist immer abhängig von den baulichen Gegebenheiten und auch von den Nutzungsgewohnheiten und Vorlieben der Bewohner.

02/07/2024

SO KÖNNEN EIGENTÜMER STEUERN SPAREN

Die Verwandtschaft zahlt weniger Miete als ortsüblich, im Gegenzug kann der Vermieter beim Finanzamt mehr absetzen. Die Tochter hat nach dem Studium ihre erste Stelle angetreten und sucht eine Bleibe. Im Haus der Eltern ist gerade eine schön geschnittene Wohnung mit Terrasse freigeworden. Schnell kommt sie mit Mutter und Vater überein, dass sie einzieht - und zwar zu einer niedrigeren Miete als ortsüblich. Das rechnet sich unter dem Strich für beide Seiten: Die Tochter muss weniger Geld für die Wohnung von ihrem Gehalt abzweigen - und die Eltern sparen Steuern.

Denn im Rahmen ihrer Einkommensteuer-Erklärung können die Eltern den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sogenannte Werbungskosten entgegensetzen. Etwa für die Abschreibung des Mietobjekts, für Kreditzinsen, für die Instandhaltung und für Nebenkosten.

Das Finanzamt gewährt den vollen Werbungskostenabzug, wenn die vereinbarte Warmmiete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt die Miete darunter, wird der Werbungskostenabzug gekürzt. Die Miete werde in einem solchen Fall in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil gesplittet. Um in den Genuss der steuerlichen Vorteile zu kommen, spielt aber nicht nur die Einhaltung der 66-Prozent-Grenze eine Rolle: Der Mietvertrag muss unbefristet sein und schriftlich abgeschlossen werden.

Der Fiskus erkennt Mietverträge zwischen nahen Angehörigen außerdem nur dann an, wenn davon auszugehen ist, dass sie inhaltlich so auch zwischen Nicht-Verwandten abgeschlossen worden wären. Hier erfolgt eine regelmäßige genaue Kontrolle durch die Finanzämter.

Lässt der Mietvertrag Rückschlüsse darauf zu, dass dem Angehörigen besondere Vorteile zuteil werden, akzeptiert der Fiskus den Vertrag unter Umständen nicht. Das gilt zum Beispiel dann, wenn der Mieter nur die Nebenkosten oder nur die Kaltmiete zahlt. Das bedeute dann, dass Werbekosten nicht abgezogen werden können und damit die volle Steuerlast für die Mieteinkünfte zu zahlen ist.

Die Miete darf auch nicht bar übergeben, sondern muss überwiesen oder per Einzugsermächtigung eingezogen werden. Daneben darf es nicht zu einem Rückfluss der Mietzahlungen an den zahlenden Verwandten kommen. All dies wird das Finanzamt überprüfen, bevor das Mietvertragsverhältnis zwischen Angehörigen anerkannt und die Einnahmen verrechnet werden.

Unabhängig davon gilt: Wenn ein Angehöriger nicht in der Lage ist, die Miete aus eigenen Mitteln aufzubringen, kann das Finanzamt ein Scheinmietverhältnis unterstellen und dieses steuerlich nicht anerkennen. Die Mietentwicklung sollte man genau im Auge behalten. Steigt die ortsübliche Miete, muss auch die Miete rechtzeitig erhöht werden, damit der Eigentümer steuerlich nicht unter die 66-Prozent-Grenze fällt.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Wohnraum an ein volljähriges, aber noch unterhaltspflichtiges Kind vermietet wird. Eigentümer und Finanzämter streiten immer wieder darüber, ob ein solches Mietverhältnis steuerlich anzuerkennen ist. Ein Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf (Az.: 7 K 1077/14 E), hat eine Klage von Eltern abgewiesen. Die Überlassung ihrer Wohnung an die studierende Tochter stelle sich nicht als sogenannte entgeltliche Nutzungsüberlassung dar, sondern als Naturalunterhalt, urteilten die Richter. In diesem Fall halte schon der Mietvertrag einem Fremdvergleich nicht stand: Vereinbart worden sei, dass die Tochter die Miete überweist. Tatsächlich sei aber kein Geld von einem Konto der Tochter auf ein Konto der Eltern geflossen.

Adresse

Lürriper Str. 328
Mönchengladbach
41065

Telefon

+492161650145

Webseite

http://www.tilli-immobilien.de/

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Immobilienservice