Noll, Rose & Collegen

Noll, Rose & Collegen Rechtsanwaltskanzlei in Mönchengladbach

Bei der Kanzlei Noll, Rose & Collegen handelt es sich um eine Rechtsanwaltspraxis im Regiopark Mönchengladbach/Jüchen mit 3 Rechtsanwälten (Peter Noll, Frank Rose und Dennis Rose) und einer Fachanwältin für Familienrecht (Regina Stechern).

12/04/2016

Laufzeitvereinbarungen bei Wohnraum-Mietverträgen

In vielen Mietverträgen finden sich Klauseln, in denen eine Mindestlaufzeit für das Mietverhältnis bestimmt wird. Das ganze gestaltet sich meistens als gegenseitiger Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht; also das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten jederzeit zu Kündigen.

Die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung ist an einige Voraussetzungen geknüpft:

Das Kündigungsrecht darf nicht für einen Zeitraum von über 4 Jahren ausgeschlossen werden.
Die Klausel ist hierbei so zu formulieren, dass die früheste Kündigung zum Ablauf der 4 Jahre ausgesprochen werden kann. Im Gegensatz dazu sind Klauseln unwirksam, die das Aussprechen der Kündigung erst nach Ablauf der 4-Jahresfrist zulassen, da hierbei faktisch eine Bindung von 4 Jahren + Kündigungsfrist entsteht.

Der Verzichtszeitraum muss hierbei mit dem Vertragsschluss beginnen. Da dieser im Regelfall vor dem Einzug liegt, würde das Abstellen auf den Einzug dafür sorgen, dass die Frist von 4 Jahren überschritten wird, was die Klausel unwirksam werden lässt.
Ist der Vertragsabschluss mitten im Monat, so ist die Kündigung hierbei zum Monatsbeginn des Monats auszusprechen, in dem der Vertrag abgeschlossen wurde, denn eine Kündigung ist gemäß § 573c BGB nur zum Monatsende möglich.

Beispiel: Vertragsabschluss 12.04.2016. Bindung 4 Jahre = 12.04.2020. Um den Zeitraum von 4 Jahren nicht zu überschreiten ist die Kündigung somit frühestens zum 31.03.2020 möglich.

Darüber hinaus muss die Klausel klar formuliert sein. Bei Mietverträgen handelt es sich fast immer um sogenannte Formularverträge, auf die das AGB-Recht anwendbar ist. Unklare Klauseln gehen hierbei zu lasten des Verwenders (dem Vermieter), so dass eine vorzeitige Kündigung durch den Mieter möglich ist.

Ist die Klausel unwirksam besteht kein Verzicht auf das Kündigungsrecht und der Mietvertrag kann jederzeit mit der gesetzlichen Frist des § 573c BGB gekündigt werden.

Sollten Sie eine solche Klausel formulieren oder überprüfen wollen, können Sie sich gerne jederzeit an uns wenden.

Dennis Rose
Rechtsanwalt

29/02/2016

Das ewige Widerrufsrecht für Kreditverträge wurde gekippt.

Ein Großteil der zwischen 2002 und 2010 geschlossenen Kreditverträge (ca. 80%) enthält eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Dies hatte zur Folge, dass der Darlehensnehmer den Vertrag jederzeit widerrufen konnte, ohne für die Zinsen des noch offenen Betrages eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Da die Bank nach dem Widerruf die gezahlte Darlehenssumme allerdings zurückfordern kann, muss zeitnah eine Anschlussfinanzierung stehen. Dies ermöglicht angesichts der momentan sehr niedrigen Zinsen eine Umschuldung mit der ein Darlehensnehmer sehr viel Geld sparen kann.

Das sogenannte „ewige Widerrufsrecht“ bestand - wie der Name schon sagt – bisher zeitlich unbegrenzt. Nun hat der Bundestag allerdings beschlossen, dieses Widerrufsrecht auslaufen zu lassen. Wer hiervon noch gebrauch machen will, muss dies bis zum 21. Juni 2016 tun.

Sollten Sie über eine Umschuldung nachdenken übernehmen wir gerne die Überprüfung der Widerrufsbelehrung ihres Kreditvertrages.

17/02/2016

Eine häufig gestellte Frage:

Darf mein Partner einfach so in meine Mietwohnung einziehen?

Antwort:

Das kommt drauf an.

Soll es nur kurz sein?

Bis zu einer Zeit von 4-6 Wochen gelten Personen, die nicht Teil des Mietvertrages sind als Besucher und der Mieter benötigt keine gesonderte Erlaubnis für deren Aufenthalt. Diese Zeit kann sich in Ausnahmefällen auch verlängern (z.B. Besuch eines Studenten während der Semesterferien), allerdings muss der Mieter dies dem Vermieter dann anzeigen. Hier kann der Vermieter also keine Einwände erheben, da die Miete das Recht auf Besuch enthält.

Doch etwas länger?

Dann handelt es sich im Sinne des Gesetzes um eine Untervermietung. Gemäß § 540 Abs.1 BGB darf der Mieter die Wohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters an Dritte überlassen. Als Dritter gilt hierbei jeder, mit Ausnahme von Ehepartnern, Lebenspartnern (nach dem LPartG), Eltern oder Kindern – bei diesen Personen muss die Erlaubnis des Vermieters also nicht eingeholt werden.

Gemäß § 553 Abs. 1 BGB hat der Mieter allerdings einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Ein solches Interesse liegt bei dem Einzug des nichtehelichen Partners grundsätzlich vor (es ist Sache des Mieters, mit wem er eine gemeinsame Lebensführung und einen gemeinsamen Haushalt aufbauen will) und der Vermieter darf die Erlaubnis nur noch verweigern, wenn ein Grund hierfür vorliegt (z.B. Überbelegung der Wohnung). Weigert der Vermieter sich jedoch grundlos weiterhin, kann der Mieter die Erlaubnis gerichtlich einklagen oder den Mietvertrag mit einem Sonderkündigungsrecht nach $ 540 Abs. 1 BGB kündigen.

Wir freuen uns, den Kollegen Rechtsanwalt Dennis Rose seit dem 01.02.2016 als Verstärkung unseres Anwalts-Teams begrüßen...
05/02/2016

Wir freuen uns, den Kollegen Rechtsanwalt Dennis Rose seit dem 01.02.2016 als Verstärkung unseres Anwalts-Teams begrüßen zu dürfen. Er berät sie gerne in allen Rechtsfragen, insbesondere (aber nicht ausschließlich) in den Gebieten Vertragsrecht, Arbeitsrecht, Mietrecht, öffentliches Recht und dem Schadensrecht.

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