Michael Weßner, Fachanwalt für Arbeitsrecht und Miet- und WEG-Recht, Simsonstraße 8, Leipzig (2026)

07/07/2022

Mietpreisbremse in Leipzig und Dresden

Die Verschärfung der sogenannten Mietpreisbremse war eines der Wahlversprechen der Grünen, SPD und der Linkspartei. Umfangreiche Änderungen werden nun durch die Sächsische Regierung herbeigeführt. Diese hat am 31.05.2022 eine entsprechende Verordnung beschlossen, welche am 12.07.2022 im Sächsischen Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht werden soll. Leipzig und Dresden werden als erste Städte von diesen Änderungen betroffen sein.

Was besagt die neue Verordnung?

In Leipzig und Dresden werden die Mieten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen künftig einer Beschränkung unterliegen. Bei Mietbeginn darf die Miethöhe dann nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die durch den aktuellen Mietspiegel definiert wird. Mithin hat bei Neuvermietung nach dem 01.07.2022 vorsorglich eine Reflexion der vom Vermieter aufgerufenen Miete am qualifizierten Mietspiegel stattzufinden.

Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind lediglich Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden sowie solche, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet werden. Bei der Formulierung einer umfassenden Modernisierung handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, dessen Definition von der Rechtsprechung noch nicht hinreichend ausgebildet ist. Bis auf weiteres geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass eine Modernisierung dann umfassend ist, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und zudem einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt. Beide Prüfungskriterien sind von grundsätzlich gleichem Gewicht. Numerisch kann ab einem wesentlichen Bauaufwand ausgegangen werden, wenn er mindestens 1/3el des für eine Neubauwohnung regional erforderlichen Aufwandes erreicht. Bei durchschnittlichen Neubaukosten von ca. 2.000,00 € je Quadratmeter bedeutet das, dass Modernisierungskosten von ca. 700,00 € je Quadratmeter aufgewendet werden müssen. Wir geben zu bedenken, dass die Angaben aus dem Jahr 2021 stammen und die jüngsten Preissteigerungen noch nicht beinhalten.

Ebenso bleibt es dem Vermieter unbenommen, die zuletzt vereinbarte Miete unverändert erneut zu vereinbaren (sog. Vormiete). Bei der Ermittlung dieser Vormiete bleiben aber solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die zwischen dem Vermieter und dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden.

Inwieweit diese Änderungen dem Ziel der Ampelparteien, nämlich den sozialen Wohnungsbau zu fördern, dienen werden, wird sich in den kommenden Monaten zeigen. Auch wenn es in Bezug auf die Definition konkreter Termini noch offene Fragen gibt, lässt sich gewiss sagen, dass Mieter in Leipzig und Dresden in Zukunft etwas ruhiger schlafen können werden.

06/01/2022

Verjährungsfristen im Mietrecht – was man wissen sollte

Es gibt Situationen, in denen der Vermieter es versäumt, Ansprüche gegen den Mieter rechtzeitig geltend zu machen. Geschieht das, verjähren die Forderungen und der Mieter muss nicht mehr leisten. Es ist wichtig, die verschiedenen Verjährungsfristen der jeweiligen Forderungen zu kennen, damit sowohl Mieter als auch Vermieter wissen, worauf sie achten müssen.

Nebenkostenabrechnung

Verpasst der Vermieter selbstverschuldet die Abrechnungsfrist der Nebenkostenabrechnung, kann er einen etwaigen Nachzahlungsanspruch dem Mieter gegenüber nicht mehr geltend machen. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (üblicherweise das Kalenderjahr) bleiben dem Vermieter zwölf Monate, um über die Betriebskosten des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Auch dem Mieter bleiben zwölf Monate, um eventuelle Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung zu äußern, andernfalls gilt die Abrechnung als akzeptiert. Die Frist beginnt mit Zugang der Abrechnung beim Mieter. Bei Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre, gleiches gilt für Guthaben zugunsten des Mieters.

Miete

Ähnlich verhält es sich mit der Miete. Die Verjährungsfrist beträgt hier ebenfalls drei Jahre. Versäumt es der Vermieter, die Miete innerhalb von drei Jahren gerichtlich geltend zu machen, muss der Mieter die entstandenen Mietrückstände nicht mehr nachzahlen. Diese Frist beginnt allerdings erst mit dem Ablauf des Jahres, in welchem die Miete nicht gezahlt wurde. Ebenso bleiben dem Mieter drei Jahre, um Geld zurückzufordern, welches versehentlich zu viel bezahlt wurde. Der Anspruch auf das Geld verjährt, wenn der Mieter nicht aufpasst und ihn nicht rechtzeitig einklagt. Die gleiche Frist gilt auch bei der Rückzahlung der Kaution nach Ende des Mietverhältnisses. Versäumt es der Mieter, diese zurückzufordern, verjährt auch der Anspruch darauf nach drei Jahren. Dabei beginnt die Verjährung mit Ablauf des Jahres, in dem der Mietvertrag endete.

Vollstreckungsbescheide und Urteile

Die längste Verjährungsfrist gilt, wenn ein Mieter vom Gericht zur Zahlung eines gewissen Betrages verurteilt wird oder wenn ein rechtskräftiger Mahn- oder Vollstreckungsbescheid erwirkt wurde. Eine solche Forderung verjährt erst nach 30 Jahren. Aber auch hier muss der Inhaber des Zahlungstitels aufpassen und in regelmäßigen Abständen Vollstreckungsmaßnahmen veranlassen. Andernfalls greift das Rechtsinstitut der Vollstreckungsverwirkung zugunsten des Schuldners.

Kurze Verjährung von sechs Monaten

Der Gesetzgeber will für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache wie auch für Ansprüche des Mieters auf Duldung der Wegnahme seiner Einrichtung zügig Rechtsfrieden zwischen den Parteien des beendeten Mietvertrages herbeiführen. Aus diesem Grund gilt für diese Ansprüche die deutlich verkürzte Verjährungsfrist von lediglich sechs Monaten. Für den Vermieter beginnt die Frist bereits mit der Rückgabe der Mietsache (also ggf. auch deutlich vor dem Vertragsende), für den Mieter mit Ablauf des Mietvertrags.

Nach Fristablauf muss der Mieter keine Ansprüche des Vermieters wegen baulicher Veränderungen oder unterlassener Malerarbeiten mehr erfüllen, spiegelbildlich muss der Vermieter die Wegnahme von Einrichtungen des Mieters, die sich noch in der Wohnung befinden, nicht mehr dulden. Gleiches gilt für Zahlungsansprüche des Mieters wegen von ihm geleisteter Malerarbeiten, die nach dem Mietvertrag aber nicht geschuldet waren.

12/11/2021

Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen bei der Wohnungsübergabe sorgfältig sein. Denn wenn der Mieter eine beschädigte Wohnung übernimmt und die Schäden nicht vorab erfasst, kann er bei Rückgabe der Wohnung leicht für die Schäden verantwortlich gemacht werden. Umgekehrt, wenn der Vermieter den Zustand der Wohnung beim Auszug des Mieters nicht präzise erfasst, wird es schwierig, Ansprüche gegen den ausgezogenen Mieter zu verfolgen. Ein Wohnungsübergabeprotokoll erspart beiden Parteien viel Ärger.

Wer muss bei der Wohnungsübergabe dabei sein?

Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten bei der Wohnungsübergabe anwesend sein. Der Vermieter muss sicherstellen, dass der Mieter pünktlich zu Beginn des Mietvertrages in die Wohnung ziehen kann. Sollte der Vermieter ohne Absage nicht zum Übergabetermin erscheinen, müssen sämtliche Zusatzkosten auf Seiten des Mieters (Mehrkosten beim Umzug) übernommen werden. Der Mieter muss dafür sorgen, dass der Vermieter sein Eigentum spätestens am letzten Tag der Mietzeit zurückerhält (§ 546, Abs. 1 BGB). Fällt dieser Tag auf einen Sonn- oder Feiertag, darf die Übergabe auch am darauffolgenden Werktag stattfinden. Verbummelt der Mieter den Übergabetermin, sodass der Vermieter die Wohnung nicht rechtzeitig zurückerhält, kann dieser vom Mieter Schadensersatz fordern – in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete (§546a BGB).

Meist sind bei der Wohnungsübergabe Vermieter und Mieter persönlich anwesend. Doch es geht auch anders: bevollmächtigte Dritte können den Mieter bei der Übergabe vertreten. Dafür sollten schriftliche Vollmachten verwendet werden.

Auch der Vermieter kann jemand anderen mit der Übergabe beauftragen, zum Beispiel seinen Hausverwalter oder Makler. Dieser Person muss er voll vertrauen, da der Vermieter in der Regel für dessen Fehler geradestehen muss. Denn Vertragspartner des Mieters ist der Vermieter, nicht dessen Vertreter. Allerdings kann der Vermieter später seinen Vertreter in Regress nehmen. Das heißt, er kann ihn für seinen Fehler zur Verantwortung ziehen und Schadensersatz verlangen, wenn dieser gegen Pflichten verstoßen hat.

Zusätzlich kann es hilfreich sein, eine neutrale Person zur Wohnungsübergabe zu bitten, die die Wohnung auf Schäden überprüft und das Wohnungsübergabeprotokoll als Zeuge mitunterschreibt.

In welchem Zustand muss die Wohnung sein?

Der Mieter muss die Wohnung stets besenrein übergeben – nicht nur, wenn es so im Mietvertrag steht. Denn eine besenreine Übergabe lässt sich auch aus der gesetzlichen Pflicht zur Rückgabe in einem ordnungsgemäßen Zustand ableiten (§ 546 Abs. 1 BGB, BGH, Az.: VIII ARZ 1/84). Damit die Wohnung „besenrein“ ist, müssen grobe Verschmutzungen beseitigt werden. Das beinhaltet laut gefestigter Rechtsprechung:
- Bei Teppichböden muss grober Schmutz durch Staubsaugen entfernt werden.
- Räume mit Fliesen, Parkett oder Laminat müssen ordentlich gefegt und ggf. feucht gereinigt werden.
- Spinnweben in Wohnung und mitvermieteten Kellerräumen müssen entfernt werden.
- Fenster müssen nur geputzt werden, wenn darauf grobe Verschmutzungen sind.
- Kalkablagerungen und Schmierschichten – etwa in Küche oder Bad – müssen entfernt werden.
- Essensreste müssen aus der Küche entfernt werden.
- Im mitvermieteten Kühlschrank dürfen keine Lebensmittel mehr sein.

Aber: Steht im Mietvertrag, dass die Wohnung „sorgfältig gereinigt“ oder in „sauberem Zustand“ zu übergeben ist, so ist auch diese Vereinbarung wirksam und der Mieter muss entsprechend intensiver reinigen.

Bei Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren kommt es darauf an: Die Wohnung muss zu Vertragsbeginn in neuwertig renoviertem Zustand übergeben werden und die Renovierungsklausel im Mietvertrag muss gültig sein, damit der Mieter zu Renovierungsarbeiten verpflichtet ist.

Worauf ist bei der Wohnungsübergabe zu achten?

Abgesehen davon, dass die Wohnung im o.g. Zustand ist, sollten alle Parteien auf folgende weitere Dinge achten:
- Zählerstände an Wasseruhren, Gas- und Stromzählern ablesen und notieren,
- Vollständigkeit der Schlüssel prüfen
- Die Fußböden auf Schäden untersuchen
- Schließmechanismen von Fenstern und Türen kontrollieren
- Zustand von Wasserhähnen und Toiletten überprüfen
- Mitvermietete elektrische Geräte testen
- Prüfen, ob Waschbecken, Kloschüssel, Badewanne, Spüle und Abflüsse fest verbaut sind
- Kontrollieren, ob die Heizung funktioniert
- Dachboden und Keller auf Wasserschäden prüfen

Werden Schäden entdeckt oder entspricht die Wohnung nicht dem vertraglich vereinbarten beziehungsweise gesetzlich vorgeschriebenen Zustand, muss dies im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden.

Was gehört ins Wohnungsübergabeprotokoll?

Die Schäden einer Wohnung zu dokumentieren, ist natürlich sinnvoll. So können Mieter wegen Mängeln, die im Übergabeprotokoll erfasst sind, die Miete nur unter besonderen Vorraussetzungen mindern. Darüber hinaus gibt es keine rechtlichen Vorgaben, wie ein Wohnungsübergabeprotokoll auszusehen hat. Folgende Inhalte sollten definitiv aufgenommen werden:
- Name und Adresse des Mieters und Vermieters sowie gegebenenfalls von Zeugen – hierbei kann auch der Makler als Zeuge dienen
- Anschrift der Wohnung
- Datum der Übergabe, des Einzugs beziehungsweise des Auszugs und der letzten Renovierung
- Zählerstände von Gas, Wasser und Strom
- Inhalt des Heizöltanks, falls vorhanden
- Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel, zum Beispiel Haustür- und Wohnungsschlüssel, sowie Briefkasten- und Kellerschlüssel
- Alle vorhandenen Mängel und Schäden – gesprungene Fliesen, Kratzer im Parkett, abgeplatzter Lack an der Tür, fehlende Sockelleisten usw.
- Sind die Räume in einwandfreiem Zustand und werden besenrein übergeben, sollte auch das erwähnt werden
- Absprachen über noch anstehende Reparaturen

Im Übergabeprotokoll werden am besten alle Räume einzeln benannt und vorhandene Mängel so genau wie möglich beschrieben. Je genauer die Beschreibung ist, desto mehr Beweiskraft hat das Dokument. Sind sich Mieter und Vermieter nicht einig wegen eines Schadens, sollten sie ihn dennoch zusammen mit ihren unterschiedlichen Meinungen ins Übergabeprotokoll eintragen.

Wie sollte der Vermieter nach dem Auszug des Mieters handeln, wenn er Schäden feststellt?

Ist die Wohnung beschädigt, so müssen Vermieter ihren Ex-Mieter zügig zur Nachbesserung auffordern, denn ab Rückgabe der Wohnung verjähren ihre Ersatzansprüche in der Regel nach sechs Monaten (§ 548 BGB). Beim Stellen von Ersatzansprüchen sollte der Vermieter dem Mieter zunächst eine Aufforderung zur Beseitigung des Schadens zusenden. Darin muss eine Frist enthalten sein, bis wann dies zu erledigen sei und die Androhung, den Schaden andernfalls auf Mieterkosten zu beseitigen. Nach dem Ablaufen der Frist wird kontrolliert, ob der Mieter den Schaden beseitigt hat. Falls der Schaden nicht beseitigt wurde, sollte der Vermieter ein Unternehmen mit der Beseitigung beauftragen und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen. Wenn eine Mietkaution hinterlegt wurde, kann der Vermieter über diese die Kosten abrechnen. Falls der Mieter den Anspruch auf Schadensbeseitigung ablehnt, sollte eine Klage eingereicht oder ein Mahnbescheid beantragt werden. Sobald Mieter und Vermieter über die Schadensbeseitigung verhandeln, ist die Verjährung gehemmt, sofern der Mieter den Anspruch des Vermieters nicht sofort und eindeutig ablehnt. Während der Hemmung ist die Verjährungsfrist quasi auf Eis gelegt. Weigert sich der Mieter jedoch im Verlauf der Verhandlungen, so muss der Vermieter aktiv werden. Er kann den Mieter verklagen oder den Schadensersatz gerichtlich durch einen Mahnbescheid einfordern.

Schaden übersehen – was tun?

Mit der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls durch Mieter und Vermieter gilt dieses unter bestimmten Vorraussetzungen als richtig und vollständig akzeptiert. Lässt man einen leicht erkennbaren Schaden außer Acht, kann man sich im Nachhinein kaum beschweren. Mieter können nach Einzug nur unter erschwerten Bedingungen bereits vorhandene Beschädigungen dem Vermieter melden. Beim Auszug kann er theoretisch für alle Kratzer und sonstigen Beschädigungen verantwortlich sein, die beim Einzug vorhanden waren, aber nicht im Dokument erschienen sind. Ignoriert der Vermieter hingegen den Schaden beim Auszug und wird dieser nicht im Wohnungsabnahmeprotokoll vermerkt, kann er in der Regel keine Schadensersatzansprüche mehr erfolgreich geltend machen. Ausnahmen sind nur möglich, wenn der Schaden nicht ohne weiteres erkennbar ist.

Wie sollten Mieter und Vermieter bei verdeckten Mängeln vorgehen?

Bei verdeckten Mängeln besteht Handlungsbedarf. Stellt der Mieter den Mangel nach Übergabe der Wohnung fest, sollte er den Vermieter sofort, am besten schriftlich, benachrichtigen. Dann können beide Parteien die Schäden im Nachhinein in das Protokoll aufnehmen. Weigert sich der Vermieter, hilft im schlimmsten Fall nur, den Vermieter auf Beseitigung zu verklagen. Genauso verhält es sich, wenn der Vermieter nach dem Auszug verdeckte Schäden feststellt. Sollte der Mieter sich weigern, diese Schäden nachträglich in das Protokoll aufzunehmen, muss der Vermieter im schlimmsten Fall gerichtlich vorgehen.

Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Die Kaution ist eine Sicherheit für den Vermieter und er kann sie mit nach Beendigung des Mietverhältnisses noch ausstehenden Forderungen gegenüber dem Mieter, zum Beispiel aufgrund von Schäden oder Mietrückständen, aufrechnen. Dazu muss er dem Mieter seine Ansprüche offenlegen, diese nachvollziehbar begründen und mit Rechnungen belegen können. Nach der aktuellen Rechtsprechung existiert keine bestimmte Frist, innerhalb derer über eine Mietkaution abzurechnen ist. Da die Kaution sämtliche Forderungen des Vermieters besichert, ist sogar die letzte Betriebskostenabrechnung kautionsrelevant. Wenn der Mieter mit der Höhe der zurückgezahlten Kaution nicht einverstanden ist, bleibt nur eine Klage.

06/10/2021

Schon geimpft? – welche Fragen dürfen Arbeitgeber stellen?

Welche Arbeitgeber können sich unter welchen Umständen nach dem Impfstatus ihrer Arbeitnehmer erkundigen? Diese Frage hat der Bundesgesetzgeber in § 28a Abs.3 des Infektionsschutzgesetz (IfSG) nicht ausreichend beantwortet. Fest steht, dass Arbeitgeber nun zumindest in Betreuungs- und Pflegeeinrichtungen (§36 Abs. 1 und 2 IfSG) den Impfstatus ihrer Arbeitnehmer erfragen dürfen. Diese Regelung soll allerdings nur zeitlich begrenzt gelten.

Die Regelung im Gesundheitsbereich ist bereits seit geraumer Zeit eine andere

Dass Arbeitgeber im Gesundheitsbereich den Impfstatus überprüfen können, ist nichts Neues. § 23a IfSG trat bereits 2015 in Kraft. Nach dieser Regelung können Arbeitgeber in diesem Bereich personenbezogene Daten von Arbeitnehmern über ihren Impfstatus erfragen und bearbeiten, um über die Begründung eines Arbeitsverhältnisses oder die Art des Beschäftigung zu entscheiden. Die „Vor-Corona-Zeit“-Regelungen stellten sicher, dass Arbeitgeber sichere Gesundheitsdaten einschließlich des Impfstatus verarbeiten konnten. Ziel dabei war es, präventive Maßnahmen in medizinischen Einrichtungen zu gewährleisten und Infektionen von Patienten zu vermeiden.
Es stellte sich schon zu Beginn der Impfkampagne die Frage, ob Arbeitgeber nun auch in anderen Branchen den Impfstatus von Arbeitnehmern abfragen dürfen. Hintergrund dafür ist, dass der Arbeitgeber so gewisse Arbeitsstrukturen anpassen könnte (zum Beispiel den Ungeimpften das Arbeiten von zu Hause in einem weiteren Ausmaß zu ermöglichen), um den Beschäftigten so den besten Gesundheitsschutz zu gewährleisten.

Erste Ausweitungen des Arbeitgeber-Fragerechts bezüglich des COVID-19 Impfstatus

Union und SPD haben sich nun am 07.09.2021 darauf geeinigt, dass auch Arbeitgeber in Betreuungseinrichtungen (also z.B. in Kitas und Schulen), Pflegeeinrichtungen und Gemeinschaftsunterkünften ihre Beschäftigten nach dem Impf- bzw. dem Genesenenstatus fragen dürfen.
§ 28a IfSG wurde nun entsprechend geändert. In einem neuen Abs. 3 heißt es: „Sofern der Deutsche Bundestag nach § 5 Absatz 1 Satz 1 eine epidemische Lage von nationaler Tragweite festgestellt hat und soweit dies zur Verhinderung der Verbreitung der Coronavirus-Krankheit-2019 (COVID-19) erforderlich ist, darf der Arbeitgeber in den in den Absätzen 1 und 2 genannten Einrichtungen und Unternehmen personenbezogene Daten eines Beschäftigten über dessen Impf- und Serostatus in Bezug auf die Coronavirus-Krankheit-2019 (COVID-19) verarbeiten, um über die Begründung eines Beschäftigungsverhältnisses oder über die Art und Weise einer Beschäftigung zu entscheiden. Im Übrigen gelten die Bestimmungen des allgemeinen Datenschutzrechts."

Impfstatus im betrieblichen Hygienekonzept

Auch die Corona-Arbeitsschutzverordnung (ArbSchVO) wurde angepasst. In § 2 Abs. 1 ist ab dem 07.09.2021 geregelt, dass "bei der Festlegung und der Umsetzung der Maßnahmen des betrieblichen Infektionsschutzes der Arbeitgeber einen ihm bekannten Impf- oder Genesungsstatus der Beschäftigten berücksichtigen kann." Um beispielsweise nur geimpfte Mitarbeiter in einer Schicht arbeiten zu lassen, können Arbeitgeber also die Informationen bezüglich des Impfstatus in ihrem Hygienekonzept nutzen.

Wegfall des Vergütungsanspruchs bei Quarantäne

Auch wenn die gesetzliche Grundlage bezüglich des Fragerechts noch nicht ausreichend geklärt wurde, könnten ungeimpfte Arbeitnehmer in Zukunft einem wesentlichen Nachteil ausgesetzt sein. So ist es beispielsweise durchaus möglich, dass Arbeitgeber anderer Branchen beginnen, die freiwillige Preisgabe des Impfstatus mittels gewisser Anreizsysteme zu animieren.
Aber auch die Frage nach dem Wegfall des Erstattungsanspruchs bei einer Quarantäneanordnung nach § 56 IfSG kann Anlass dafür sein, zwischen Geimpften und Ungeimpften künftig zu differenzieren. Während einer behördlich angeordneten Quarantäne erhielten Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen bislang unter bestimmten Voraussetzungen (§ 616 BGB) weiterhin ihre Vergütung und der Arbeitgeber konnte einen Erstattungsanspruch gegen das jeweilige Bundesland geltend machen.
Die neue gesetzliche Regelung unterscheidet nicht nach dem Impfstatus. Wenn die betreffende Person die Quarantäne allerdings hätte vermeiden können, ist nach § 56 Abs. 1 S. 4 IfSG der Erstattungsanspruch ausgeschlossen. Dies umfasst die Beachtung von Reisewarnungen sowie die Schutzimpfung, wenn das betreffende Bundesland keine Quarantänepflicht für genese und/oder geimpfte Personen vorsieht.
Soweit diese keine typischen Symptome aufweisen, gelten in Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg beispielsweise keine Quarantänepflichten für Geimpfte. Daraus folgt, dass ungeimpfte Arbeitnehmer, denen ein Impfangebot gemacht wurde, die Quarantäneanordnung hätten verhindern können. Entsprechend fällt in Baden-Württemberg der staatliche Erstattungsanspruch ab dem 15. September 2021 für Ungeimpfte weg. Diesem Beispiel folgt z.B. Rheinland-Pfalz zum 1. Oktober 2021.

22/09/2021

Offenlegungspflicht beim Verdacht der Zweckentfremdung
Bei dem Verdacht einer Zweckentfremdung von Wohnraum können die Behörden von Online-Plattformen wie Airbnb verlangen, die Daten der Unterkünfte-Anbieter zu übermitteln. So urteilte Verwaltungsgericht (VG) Berlin, nachdem es eine Klage von Airbnb überwiegend abgewiesen hatte (Urt. v. 23.06.2021, Az. 6 K 90/20).

Airbnb hatte sich gegen einen Bescheid des Berliner Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg gewehrt, mit dem das Portal verpflichtet wurde, Namen und Adressen vieler Anbieter, deren Inserate in der Online-Publikationsliste aufgeführt waren, sowie die Lagen der von Airbnb vermittelten Ferienwohnungen anzugeben. Das Bezirksamt stellte in diesen Fällen Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot der Stadt Berlin fest. Airbnb hielt jedoch die Norm, auf dessen Grundlage die Behörde den Bescheid erlassen hatte, für verfassungswidrig. Des Weiteren sei der Bescheid rechtswidrig gewesen, da er einen Verstoß gegen etliche Datenschutzgesetze verlange.

Das VG Berlin wies die Klage nun jedoch zurück. Die Grundlage, auf welche sich die Behörden beriefen (§ 5 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZwVbG), werfe keine Bedenken hinsichtlich einer Verfassungswidrigkeit auf. Zwar greife sie in das Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung ein, jedoch sei sie hinreichend bestimmt und normenklar, um trotzdem mit Verfassungs- und Unionsrecht vereinbar zu sein.

Aufgrund der Anonymität der Angebote auf der Internet-Plattform sind laut VG nur geringe Anforderungen an den hinreichenden Anlass für ein Auskunftsersuchen zu stellen. Ein solcher Anlass könne unter anderem gegeben sein, wenn die Anbieter ganzer Unterkünfte in ihren Inseraten keine oder offensichtlich falsche Registrierungsnummern angegeben haben. Der Gesetzgeber habe – so das Gericht - gerade wegen des zunehmenden anonymen Angebots von Ferienwohnungen auf Internetportalen die Pflicht zur Eintragung einer Registriernummer eingeführt. Dies gilt in der Regel für Vermieter, die ihre Wohnung kurzfristig als Feriendomizil zur Verfügung stellen.

Airbnb berief sich außerdem in der Klage auf irisches Datenschutzrecht, da das Unternehmen in Dublin seinen Hauptsitz hat. Da die dortigen Regelungen in dem vom Gericht entschiedenen Fall keine Anwendung fanden, blieb dieses Argument jedoch ebenfalls unberücksichtigt. Wegen grundsätzlicher Bedeutung ließ die Kammer die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zu.

23/08/2021

Außerordentliche fristlose Kündigung aufgrund Weigerung des Tragens einer Mund-Nasen-Bedeckung

Das Arbeitsgericht Köln entschied, dass die außerordentliche Kündigung eines Servicetechnikers, welcher sich wiederholt weigerte, Mund- und Nasenschutz zu tragen, wirksam war. Das von dem Mann vorgelegte Attest, welches diese Weigerung rechtfertigen sollte, war nicht eindeutig genug. Darüber hinaus wirft seine Bezeichnung der Maske als "Rotzlappen" Fragen nach der Schwere der angeblichen medizinischen Einschränkungen auf.

Der Kläger wurde von der Beklagten als Außendiensttechniker eingestellt. Pandemiebedingt ordnete die beklagte Arbeitgeberin an, dass alle Servicetechniker bei der Arbeit mit Kunden Gesichts- und Nasenbedeckungen tragen müssen. Anfang Dezember 2020 weigerte sich der Kläger, Serviceaufträge bei Kunden zu erfüllen, die ihn zum Tragen von Masken aufforderten.

Angebliches Attest

Der Kläger reichte dann im Juni 2020 bei der Beklagten ein auf Blankopapier ausgestelltes ärztliches Attest ein, welches „bestätigte“, dass es dem Kläger aus medizinischen Gründen nicht möglich sei, eine entsprechende Maske zu tragen. Die Beklagte erkannte dieses Attest aufgrund mangelnder konkreter Angaben zum Krankheitsbild des Klägers nicht an und erteilte ihm die Weisung, dennoch eine Mund-Nasen-Bedeckung zu tragen. Nachdem der Kläger weiterhin Kundenaufträge ablehnte, mahnte die Beklagte ihn ab. Nach weiteren Protesten und fehlender Einsicht auf Seiten des Klägers kündigte die Beklagte das Arbeitsverhältnis außerordentlich. Die folgende Kündigungsschutzklage wurde vom ArbG jedoch mit der Begründung, dass die beharrliche Weigerung des Klägers und die damit einhergehende Weigerung bezüglich des Ausführens von Aufgaben, welche einen Kundenkontakt bedingen, einen Verstoß gegen die arbeitsvertraglichen Verpflichtungen darstellen, abgewiesen.

Attest nicht hinreichend aussagekräftig

Weiterhin rechtfertige das vorgelegte Attest das Verhalten des Klägers nicht. Da das Attest nicht aktuell und ohne jedwede Diagnose ausgestellt wurde, wurden die Einwendungen des Klägers für nichtig befunden. Es bestünden außerdem berechtigte Zweifel an der Legitimität der vom Kläger behaupteten medizinischen Kondition, was aus Ausdrücken wie „Rotzlappen“ hervorginge sowie der Tatsache, dass der Kläger dem Angebot einer betriebsärztlichen Untersuchung nicht nachkam.

Fazit

Aus diesem Urteil gehen zweierlei Dinge hervor. Ein Attest, welches eine weitgehende Befreiung vom geltenden Hygienekonzept begründen soll, muss gewisse Mindestanforderungen (Aktualität und ausführliche Diagnose) erfüllen. Weiter begeht ein Arbeitnehmer, welcher sich ohne ein solches Attest gegen die Richtlinien des Hygienekonzeptes stellt, einen Verstoß gegen die arbeitsvertraglichen Bedingungen. Trotz der sinkenden Coronainfektionszahlen ist es dem Arbeitgeber weiterhin vorbehalten, eine Weisung zum Tragen eines Mund-Nasen-Schutzes zu erteilen. Widersetzt sich der Arbeitnehmer dieser, so widersetzt er sich dem Weisungsrecht des Arbeitgebers, was Grund für eine Abmahnung und eventuell auch eine Kündigung darstellt.

21/07/2021

Zweitschlüssel für Vermieter – Was ist erlaubt?

Grundsätzlich dürfen Vermieter keine Zweitschlüssel für Mietwohnungen behalten, auch wenn Mieter länger Urlaub machen, oder aus anderen Gründen abwesend sind. Bei der Übergabe der Wohnung hat der Vermieter dem Mieter alle Schlüssel zur Wohnung zu übergeben (einschließlich Keller- Briefkästen- und Garagenschlüssel). Behält der Vermieter, ohne es vorher mit dem Mieter abzusprechen, einen Schlüssel, so verstößt er damit gegen seine Kardinalspflicht (§ 535 Abs. 1 BGB), nach welcher die Mietsache dem Mieter „überlassen“ werden muss. Diese Überlassung kann vom Vermieter nur durch eine Aushändigung aller Schlüssel erfüllt werden.
Außerdem darf der Vermieter die Mietsache nur mit Zustimmung des Mieters nach vorheriger Terminabsprache betreten. Üblicherweise ist dies bei der Reparatur oder der Beseitigung von Mängeln in der Wohnung der Fall. Selbst wenn der Mieter dem Vermieter freiwillig einen Wohnungsschlüssel überlasst, begründet das kein Recht, ohne Erlaubnis die Wohnung zu betreten. Auch wenn der Mietvertrag bereits unterschrieben ist und der Mieter die Wohnung noch nicht bezogen hat, darf der Vermieter keinen Wohnungsschlüssel vom Mieter einbehalten.
Notfälle:
Die einzige Ausnahme, die es dem Vermieter erlaubt, die Wohnung ohne Rücksprache mit dem Mieter zu betreten, ist ein Notfall: Wenn beispielsweise eine Wasser- oder Gasleitung bricht, hat der Vermieter das Recht, die Wohnung zu betreten, um größere Schäden abzuwenden. Deshalb darf der Vermieter wissen, wo sich ggf. ein Zweitschlüssel befindet. Vermieter können dann im Notfall nachfragen und die ansonsten anfallenden Kosten eines Schlüsseldienstes vermeiden.
Notfallschlüssel:
In Mietverträgen verwenden Vermieter oft formale Klauseln, um das Recht auf Einbehalt eines Zweitschlüssels zu begründen, was jedoch regelmäßig unwirksam ist. Mieter und Vermieter können allerdings separate Vereinbarungen treffen, die jedoch alle – am Besten schriftlich – festgehalten werden müssen. Es ist sinnvoll, dass Vermieter und Mieter eine Möglichkeit schaffen, welche es dem Vermieter im Notfall ermöglicht, Zugang zur Mietsache zu erhalten. Sollte der Mieter dem Vermieter keinen Notfallschlüssel zur Verfügung stellen wollen, so gibt es andere Möglichkeiten wie zum Beispiel:
• Zweitschlüssel, welche bei einer Vertrauensperson des Mieters deponiert werden, die auch der Vermieter kennt, oder
• der Vermieter verwahrt den Zweitschlüssel in einem geschlossenen Umschlag auf.
Ob der Umschlag geöffnet wurde oder nicht, kann der Mieter dann erkennen, wenn bei der Übergabe beide Parteien über die Lasche hinweg unterschreiben oder der Umschlag versiegelt ist. Selbstverständlich muss der Vermieter einen solchen Wohnungsschlüssel auf Verlangen des Mieters auch wieder zurückgeben.
Konsequenzen:
Was aber, wenn der Vermieter ohne Wissen des Mieters einen Zweitschlüssel hat oder sich weigert diesen herauszugeben? In einem solchen Fall kann der Mieter beispielsweise während des Mietverhältnisses das Türschloss wechseln. Stellt der Mieter fest, dass der Vermieter – ohne das ein Notfall bestünde – die Wohnung mit einem Zweitschlüssel betritt, kann der Mieter den Vermieter wegen Hausfriedensbruch anzeigen und den Mietvertrag fristlos kündigen. Auch wenn der Mieter vor dem eigentlichen Vertragsende aus der Wohnung auszieht und der Vermieter den Wohnungsschlüssel bereits besitzt, darf er damit die Wohnung nicht betreten. Solange der Mietvertrag läuft, benötigt der Vermieter hierzu die Genehmigung des Mieters. Er kann auch nicht durch eine Klausel im Mietvertrag dazu verpflichtet werden, die Wohnungsschlüssel vor Vertragsende an den Vermieter auszuhändigen.

Michael Weßner, Fachanwalt für Arbeitsrecht und Miet- und WEG-Recht

07/07/2022

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