27/03/2025
Unsere Spezialität im Italian Desk
Beratung zu Risiken und Garantien beim Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie
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Eine der klassischen Beratungen, die wir in unserer Berufspraxis durchführen, ist die Beratung von Käufern einer im Bau befindlichen Immobilie in Italien.
Während der Käufer beim Kauf einer bereits bestehenden Immobilie diese besichtigen und bewerten kann und alle Daten zur Verfügung hat, um zu beurteilen, ob sich der Kauf lohnt, gibt es bei einer im Bau befindlichen Immobilie eine Reihe von unbekannten Umständen und Risiken, die sorgfältig abgewogen werden müssen.
Die Schutzmaßnahmen sind im Wesentlichen nicht nur in den Bestimmungen des italienischen Bürgerlichen Gesetzbuches (codice civile) enthalten, sondern auch speziell in der Rechtsverordnung (Decreto Legislativo) 122/2005, die bereits eine Reihe von Garantien zum Schutz des Käufers eingeführt hatte sowie in der Rechtsverordnung (Decreto Legislativo – Codice della crisi d‘impresa) 14/2019. Diese gelten nur für Verträge über Immobilien, deren Baugenehmigung nach Inkrafttreten der Rechtsverordnung Nr. 14/2019, d. h. am 16. März 2019, beantragt oder vorgelegt wurde.
Eines der häufigsten Risiken ist nämlich der Insolvenz des Bauunternehmers, d. h. des Eigentümers, der das Grundstück erworben hat, auf dem das Gebäude errichtet wird.
Beim Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie zahlt der Käufer in der Regel im Rahmen eines Vorvertrags (contratto preliminare) Geld für eine noch nicht existierende Immobilie. Die oben genannten gesetzlichen Bestimmungen regeln drei grundlegende Themen:
Die Vorschriften zur Eintragung des Vorvertrags, die Bürgschaft sowie die zehnjährige Nachhaftung.
Zunächst muss der Kaufvorvertrag eingetragen werden.
Die notarielle Grundbucheintragung ist eine echte „Reservierung“ des Immobilienkaufs. Diese Urkunde macht den Kauf gegenüber Dritten rechtsgültig; von diesem Zeitpunkt an kann der Verkäufer die Immobilie weder an Dritte verkaufen noch eine Hypothek darauf gewähren oder von Gläubigern gepfändet werden. Falls später Hypotheken auf die Immobilie eingetragen werden, bleibt die Forderung des Käufers privilegiert.
Eine weitere grundlegende Garantie ist die Verpflichtung des Bauunternehmers, bei einer Bank oder Versicherung eine Bürgschaft für die erhaltenen und noch zu erhaltenden Anzahlungen zu stellen. Auf diese Weise sollte die Bank oder Versicherung im Falle eines Konkurses dem Käufer die bis dahin gezahlten Beträge erstatten.
Die Erstattung der Beträge durch Inanspruchnahme der Bürgschaft ist jedoch nicht so einfach, wie es scheint, und weist in der Praxis einige kritische Punkte auf.
Die Inanspruchnahme der Bürgschaft ist an zwei Bedingungen geknüpft:
Erstens muss die Eintragung einer Pfändung nachgewiesen werden und zweitens muss der Käufer den Willen bekunden, vom Vertrag zurückzutreten. Darüber hinaus muss sich der Bauunternehmer in einer Situation der Insolvenz befinden, wie z. B. bei Konkurs, Sonderverwaltung oder vorläufiger Vereinbarung. Wenn diese Bedingungen nicht erfüllt sind, ist die Inanspruchnahme der Bürgschaft schwierig.
Die letzte grundlegende Garantie ist die zehnjährige Nachhaftungspolice, d. h. eine Versicherung, die eine zehnjährige Deckung hat und den Käufer vor dem Risiko von Baumängeln und Schäden schützt, die Dritten infolge von Mängeln an der Immobilie entstehen.
Eine Bürgschaft, die von einer anderen Person als einer Bank oder einer Versicherung ausgestellt wird, ist nichtig.
Wenn die Police nicht innerhalb der Frist der notariellen Urkunde übergeben wird, kann der potenzielle Käufer dem Verkäufer seinen Wunsch mitteilen, vom Vertrag zurückzutreten und die bis zu diesem Zeitpunkt gezahlten Beträge zurückverlangen.
Also, wenn der Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie einerseits die Möglichkeit bietet, technische Merkmale und Ausstattungen der Immobilie direkt mit dem Bauunternehmer zu vereinbaren, birgt er andererseits das Risiko, dass der Käufer im Falle des Konkurses des Bauunternehmers eine Verzögerung des Baus erleidet oder dass die gekaufte und teilweise bereits bezahlte Immobilie nie zum Vorschein kommt.
Aus diesem Grund ist es ratsam, bereits in der Verhandlungsphase und während der gesamten Rechtsbeziehung rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um Konfliktsituationen und unangenehme Zwischenfälle zu verhindern und zu vermeiden, die zu erheblichen finanziellen Verlusten und langwierigen Gerichtsverfahren führen könnten.
Unsere Anwaltskanzlei verfügt über jahrzehntelange Erfahrung in der Abwicklung von Immobilienangelegenheiten. Rechtsanwalt Massimiliano Condò, der Ansprechpartner für Fragen des italienischen Rechts und des Immobilienrechts, steht unseren Mandanten mit umfassender Unterstützung und fachkundiger Beratung zur Verfügung, um einen erfolgreichen Abschluss der Kauf- und Übergabephase der betreffenden Immobilie sowie etwaiger nachfolgender Phasen zu gewährleisten.
Wenden Sie sich gern an unsere Kanzlei, wir begleiten Sie gern !
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I rischi e le garanzie connesse all’acquisto di un immobile in costruzione
Una delle classiche consulenze che nella nostra prassi lavorativa siamo chiamati a svolgere è quella agli acquirenti di un immobile in costruzione, sito in Italia.
Se infatti l'acquisto di un immobile già esistente permette all'acquirente di prenderne visione, di valutarlo, e di avere a disposizione tutti i dati per valutare se conviene l'acquisto, nel caso di un immobile in costruzione vi sono una serie di circostanze incognite e rischi che devono essere valutati attentamente.
Le tutele, fondamentalmente, oltre che nelle norme del Codice civile, sono contenute specificamente nel Decreto legislativo 122/2005, che già aveva introdotto una serie di garanzie per tutelare l'acquirente, nonché nel “Codice della crisi d'impresa”, Decreto legislativo 14/2019, e si applicano solo ai contratti aventi ad oggetto immobili il cui titolo edilizio abilitativo è stato richiesto o presentato successivamente all’entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 14/2019, cioè il 16 marzo 2019.
Uno dei rischi più frequenti è, infatti, il fallimento del costruttore, ovvero il proprietario che ha acquistato l'area sulla quale l'immobile viene costruito.
Nel caso dell'acquisto di un immobile in costruzione, l'acquirente anticipa delle somme in denaro, normalmente sottoscrivendo un contratto preliminare, per un bene che ancora non esiste. Le norme contenute nei provvedimenti legislativi di cui sopra regolano tre fondamentali temi: norme sulla trascrizione del preliminare, la garanzia fideiussoria nonché la polizza postuma decennale.
Innanzitutto, il preliminare di acquisto deve essere trascritto.
La trascrizione immobiliare notarile consiste in una vera e propria “prenotazione” dell’acquisto dell’immobile. Questo atto lo rende legalmente valido verso qualunque terzo soggetto; da quel momento in avanti, il venditore non potrà vendere l’immobile a terzi né concedere ipoteca, né subire da eventuali creditori un pignoramento. Nel caso sull'immobile vengano trascritte ipoteche successive, il credito dell’acquirente rimane privilegiato.
Altra garanzia fondamentale è l'obbligo per il costruttore di fornire presso una banca o un'assicurazione una fideiussione sugli acconti ricevuti e quelli che riceverà. In questo modo, in caso di fallimento, la banca o l'assicurazione dovrebbero rimborsare l'acquirente per le somme versate fino ad allora.
Tuttavia, la restituzione delle somme attraverso l'escussione della garanzia fideiussoria non è così semplice come sembra e presenta nella prassi delle criticità.
L'escussione della fideiussione è subordinata alla presenza di due condizioni: in primo luogo, deve essere dimostrata la trascrizione di un pignoramento e, in secondo luogo, l'acquirente deve manifestare la volontà di recedere dal contratto. In aggiunta a ciò, è necessario che il costruttore si trovi in una situazione di insolvenza, come nel caso di fallimento, amministrazione straordinaria o concordato preventivo. Se non ricorrono queste condizioni, l'escussione della fideiussione risulta difficoltosa.
L'ultima fondamentale garanzia è la polizza postuma decennale ovvero un'assicurazione che ha una copertura decennale e tutela l'acquirente dal rischio di difetti di costruzioni e danni derivanti a terzi in conseguenza dei difetti dell'immobile.
Una fideiussione rilasciata da un soggetto diverso rispetto ad una Banca o ad un’Assicurazione è nulla.
Se la polizza non viene consegnata entro il termine del rogito notarile, il promissario acquirente può comunicare al venditore la propria volontà di recedere dal contratto, escutendo le somme fino a quel momento corrisposte.
Quindi, se da un lato l’acquisto di un immobile in costruzione dà l’opportunità di poter concordare direttamente con il costruttore caratteristiche tecniche e finiture dell’immobile, dall’altro porta con sé il rischio che, in caso di fallimento del costruttore, l’acquirente possa subire un ritardo nella costruzione se non addirittura che l’immobile acquistato ed in parte già pagato, non venga mai alla luce.
Per questo è consigliabile servirsi di una consulenza legale già in fase di trattativa ed in costanza di rapporto, sì da prevenire ed evitare situazioni di conflitto e spiacevoli inconvenienti, che potrebbero comportare ingenti perdite in denaro e lunghi contenziosi giudiziali.
Il nostro studio legale vanta di una pluridecennale esperienza nella gestione di pratiche in ambito immobiliare e l'Avvocato e Rechtsanwalt Massimiliano Condò, legale di riferimento per questioni di diritto italiano e la materia immobiliare, è disponibile ad offrire ai nostri clienti ampia assistenza e specializzata consulenza, per garantire la buona riuscita nella fase di acquisto e consegna del bene convenuto, nonché nelle eventuali fasi successive.
