Jürgens, Wevers & Koll.

30/10/2025

Unwirksame Ruheklauseln in der Hausordnung

AG Hamburg, Urteil vom 02.08.2024 - 21 C 402/23

Die Kläger beschweren sich über nach ihrem Empfinden massive Ruhestörungen durch die über ihnen wohnenden Beklagten. Sie verklagen die Beklagten auf Unterlassung von Lärm durch Trampeln, Fernseher, Radio, Haushaltsgeräte über Zimmerlautstärke hinaus.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Kläger könnten zwar grundsätzlich die Einhaltung der Hausordnung verlangen. Allerdings war diese im konkreten Fall hinsichtlich der Ruheregelung unwirksam. Auch das allgemeine Rücksichtnahmegebot hat hier nicht weiter geholfen. Hierzu fehlt es aber entweder an substanziiertem Vortrag oder dieser konnte nicht bewiesen werden.

22/10/2025

Wenn der Mieter gerichtliche Vorgaben ändern will

AG Hamburg, Urteil vom 04.07.2025 - 49 C 237/24

Ein Mieter meldete 2023 einen Mangel einer Steckdose im Flur sowie eine Rauchentwicklung des Ceranfeldes. Der Mieter wurde mit Urteil vom 28.09.2023 verurteilt, dem Vermieter zwecks Feststellung der Mängel Zutritt zu Küche und Flur der Wohnung entweder durch den Vermieter allein oder in Anwesenheit einer elektrotechnisch ausgebildeten Person für längstens 30 Minuten zu gewähren. Der Vermieter wurde seinerseits verpflichtet, fünf Termine vorzuschlagen. Der Mieter bestätigte einen der fünf genannten Termine, verlangte jedoch, dass lediglich Flur und Küche für lediglich 10 Minuten besichtigt werden dürften. Der Vermieter dürfe die Steckdose und das Ceranfeld zwar ansehen, aber nicht anfassen. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben wegen Verweigerung der gerichtlich titulierten Duldungspflicht und erhob Räumungsklage, die er zurücknahm, nachdem der Mieter auszog. Der Vermieter beantragte dann noch, den Mieter zu verurteilen, die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, die durch den Ausspruch der Kündigung angefallen sind, zu zahlen.

Entscheidung

Der Mieter hat die Rechtsanwaltskosten zu erstatten. Bei der Nichtbeachtung einer gerichtlich titulierten Verpflichtung handelt es sich um eine schwer wiegende, die Kündigung rechtfertigende Vertragspflichtverletzung. Der Mieter hätte sich an die ausgeurteilten Vorgaben halten müssen. Er durfte die rechtskräftig titulierte Duldungspflicht nicht weiter einschränken (vgl. AG Ludwigshafen, IMR 2021, 231).

14/10/2025

Besenreine Rückgabe: Lange nicht gesäuberte Wohnung muss geputzt werden!

AG Rheine, Urteil vom 12.06.2025 - 10 C 78/24

Der Mieter verlangt vom Vermieter Rückzahlung der Mietkaution. Der Vermieter verrechnet die Kaution mit Schadensersatzansprüchen. Die Wohnung ist stark verschmutzt gewesen. Zahlreiche Räume waren mit Spinnweben durchzogen und wiesen große Staubanhaftungen auf. Die Türen waren mit Dreck und Schimmel verschmutzt, die Terrasse und das Treppenhaus sind nicht gefegt worden. Es musste deshalb eine Grundreinigung des Objekts stattfinden. Der Mieter ist hingegen der Auffassung, die Wohnung in einem besenreinen und daher abnahmefähigen Zustand zurückgegeben zu haben.

Entscheidung

Der Mieter hätte putzen müssen! Da eine Wohnung nur besenrein zurückgegeben werden muss, genügt es im Normalfall, wenn der Mieter die Wohnung lediglich ausfegt. Etwas anderes gilt aber, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Wohnung nicht gereinigt hat. Besonderes Gewicht wird dabei auf die Reinigung der Küche sowie der Sanitärräume, wie Bad und WC gesetzt. Diese Räume müssen sich in einem - auch hygienisch - gebrauchsfähigen Zustand befinden. Staub und Ablagerungen sind - auch auf der Oberseite von Schränken und in Schränken - zu entfernen. Fenster müssen geputzt werden, wenn sie deutlich verschmutzt oder offensichtlich längere Zeit nicht mehr gereinigt wurden. Vorliegend hat der Mieter die Wohnung lediglich ausgefegt, ohne sonstige Reinigungsmaßnahmen vorzunehmen. Insbesondere Sanitäreinrichtungen, das Badezimmer, Fenster und Türen sind seit geraumer Zeit nicht mehr gereinigt worden. Den Dachboden hatte der Mieter nie betreten, so dass dieser schon deshalb auch nicht gereinigt worden war. Auch der Kellerschacht war verschmutzt. Der Vermieter durfte daher eine Reinigungsfirma beauftragen und die Kosten mit der Mietkaution verrechnen.

07/10/2025

Schönheitsreparaturen: Streichen der "Fenster und Außentüren von innen" ist unwirksam!

AG Schwerin, Urteil vom 18.07.2025 - 14 C 19/25 (nicht rechtskräftig)

Die Parteien streiten nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses über die Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter rechnet auf und verlangt Ersatz für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen. Grundlage war eine formularmäßige Klausel, wonach u.a. "die Innentüren, die Fenster und Außentüren von innen" zu streichen seien. Der Mieter verweigerte die Zahlung mit der Begründung, die Klausel sei unwirksam, da nicht hinreichend klar werde, dass das Fensterstreichen nur innen geschuldet sei.

Entscheidung

Das AG Schwerin verurteilt den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution, weil die geltend gemachten Renovierungskosten nicht abziehbar sind. Die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturenklausel ist unwirksam. Der Wortlaut "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" regelt nicht hinreichend klar, dass nur die Innenseite der Fenster zu streichen ist. Es bleibt unbestimmt, ob sich der Zusatz "von innen" lediglich auf die Außentüren oder auch auf die Fenster bezieht. Eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bestand damit nicht.

05/09/2025

10/07/2025

Mieter tragen Verfahrenskosten: Wer es trotz berechtigten Räumungsanspruchs des Vermieters auf einen Prozess anlegt, der zahlt Räumungsprozesse sind eine teure Angelegenheit.

Nach Kündigung dreier Gewerbemieter und einer außergerichtlichen Vergleichsverhandlung erhob der Vermieterin schließlich eine Räumungsklage. Etwa einen Monat später kam es zur Übergabe einiger Schlüssel und bei der mündlichen Verhandlung vor dem LG erklärten die Mieter schließlich, keine weiteren Schlüssel zu den Räumen und auch keinen Besitzwillen mehr zu haben. Daraufhin erklärten die Parteien den Rechtsstreit für erledigt.

Nun standen aber noch die Kosten des Rechtsstreits im Raum. Und diese sollten nach der erstinstanzlichen Entscheidung die Mieter übernehmen. Diese wehrten sich dagegen mit einer Beschwerde.

Das OLG sah die Angelegenheit jedoch genauso wie die vorinstanzlichen Kollegen des LG. Ein Mieter muss vollständig und unzweideutig seinen Besitz am Mietobjekt aufgeben. Eben das war aber erst im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem LG geschehen. Und da die Räumungsklage im Übrigen Erfolg gehabt hätte, mussten die Mieter auch die Kosten des Verfahrens zahlen.

OLG Dresden, Urt. v. 11.10.2024 - 5 W 647/24

08/07/2025

Kein Anspruch auf Temporeduzierung auf der Autobahn

Die Kläger wohnen etwa 350 Meter von einer Autobahn entfernt. Die dort zulässige Höchstgeschwindigkeit beträgt auf Höhe ihres Grundstücks in beiden Fahrtrichtungen 130 km/h und haben eine Temporeduzierung beantragt. Sie verwiesen auf eine erhebliche Lärmbeeinträchtigung, die einschlägige Grenzwerte überschreiten würde.

Das VG hat die Klage abgewiesen. Zwar sei es richtig, dass die Lärmbeeinträchtigungen die Schwelle der Zumutbarkeit überschreiten. Die Autobahn GmbH habe im Rahmen ihres daraus erwachsenden Ermessens jedoch die Interessen der Kläger mit den Belangen des Straßenverkehrs in einer nicht zu beanstandenden Weise abgewogen und sich rechtmäßig gegen eine Temporeduzierung entschieden.

Dabei habe sie berücksichtigt, dass das von Anliegern hinzunehmende Maß an Verkehrslärm auch von der Klassifizierung der Straße als Bundesautobahn abhängt. Das Maß der mit einer Temporeduzierung zu erreichenden Lärmminderung wäre mit weniger als 3 db(A) vergleichsweise gering. Schließlich sei die Lärmvorbelastung des Grundstücks zu beachten. Das Grundstück liegt auch in der Nähe der Landstraße L 261, bei der die innerörtliche Geschwindigkeitsbeschränkung auf Höhe des klägerischen Grundstücks aufgehoben wird, was zu Beschleunigungsvorgängen und damit zu Lärmbelastungen führe. Soweit die Kläger vor allem auf Lärm abstellten, der von Motorrädern ausgeht, spreche vieles dafür, dass dies die Nutzung der L 261 betrifft und nicht der Autobahn.

VG Köln, Urt. v. 20.12.2024 - 18 K 5499/23

08/07/2025

Ersatz einer Felge: Halter muss uneinheitlichen Felgensatz an acht Jahre altem Audi A4 akzeptieren

Bei einem Unfall wurde eine von vier Alufelgen eines acht Jahre alten Autos beschädigt. Der Versicherer weigerte sich, einen kompletten Felgensatz zu bezahlen, da schließlich nur eine Felge beschädigt worden war. Der Geschädigte wies darauf hin, dass diese Felgen nicht mehr produziert würden und daher ein
kompletter Satz neuer Felgen zu bezahlen sei. Eine reparierte Felge dürfe nicht montiert werden.

Das AG wies die Klage ab. Richtig sei zwar, dass entsprechend den Vorgaben des Bundesverkehrsministeriums reparierte Leichtmetall-/Aluminiumfelgen nicht mehr im öffentlichen Straßenverkehr benutzt werden dürfen. Eine Reparatur sei daher auch bei der vorliegenden Beschädigung nicht möglich. Bei einem acht Jahre alten
Audi A6 sei der Austausch nur der beschädigten Felge durch eine neue, ähnliche Felge jedoch völlig ausreichend. Eine Wertminderung des Fahrzeugs durch unterschiedliche Felgen wurde weder im Schadensgutachten festgestellt noch vom Kläger nachgewiesen.

Das Gericht stellte allerdings fest, dass dies bei Ausstellungsfahrzeugen, Oldtimern oder Luxusfahrzeugen durchaus anders bewertet werden kann.

AG Brandenburg an der Havel, Urt. v. 14.11.2024 - 31 C 238/21

08/07/2025

Heiz- und Lüftungsverhalten: Vermieter haften nicht für Schimmelbeseitigung, wenn die Entstehung nicht ihnen anzulasten ist

In einer Mietwohnung waren im Jahr 2001 neue Fenster eingebaut worden. Etwa zehn Jahre später kam es zu einer Schimmelbildung. Die Mieter wurden darauf hingewiesen, dass die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung zu reduzieren sei und dies durch "vermehrtes, richtiges Lüften" erreicht werden könne. Dennoch trat rund weitere zehn Jahre später erneut Schimmel auf. Schließlich klagte die Mieterseite auf Beseitigung des Schimmels.

Das LG wies die Klage ab, weil kein Mangel der Mietsache vorlag, den die Vermieterseite zu vertreten hatte. Die Mieter hatten schlichtweg falsch gelüftet. Es sei grundsätzlich üblich, zweimal täglich für rund zehn Minuten zu lüften und besondere Feuchtigkeit gesondert abzuführen. Es könne als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass ein Lüften mit dem Öffnen sämtlicher in der Wohnung vorhandener und teilweise gegenüberliegender Fenster in kürzester Zeit erheblich mehr frische Luft in die Wohnung bringt als das Stoßlüften eines einzelnen Raums.

LG Landshut, Urt. v. 08.01.2025 - 15 S 339/23

02/07/2025

Loch im Grünstreifen: Keine Verkehrssicherungspflichtverletzung bei für den Verkehr nicht geöffneten Bereichen

Neben einer Fahrbahn befand sich ein Grünstreifen. Die dort gepflanzten Bäume waren mit Holzpfählen umbaut, um das Parken bzw. Anfahren durch Pkws zu verhindern. Nachdem einer dieser Pfähle entfernt worden war, klaffte an dieser Stelle des Grünstreifens ein Loch, welches weder verfüllt wurde noch wurde eine Markierung angebracht.

Als nun eine Fußgängerin diesen Grünstreifen betrat, um von dort aus die Straße zu überqueren, übersah sie das Loch, trat hinein und verletzte sich. Sie war der Ansicht, die Gemeinde habe ihre Verkehrssicherungspflichten verletzt, denn ein schwer erkennbares Loch müsse verfüllt oder kenntlich gemacht werden. Die hinter der Gemeinde stehende Versicherung verweigerte jedoch die Zahlung. Da der Teil des Grünstreifens kein Fußgängerbereich gewesen sei, habe es keine entsprechende Pflicht gegeben.

Sowohl das Landgericht als auch das OLG wiesen die Klage ab. Eine Gemeinde habe selbstverständlich die Pflicht, die Straßen in einem Zustand zu erhalten, der den Verkehrsbedürfnissen entspricht. Dabei sei der Begriff "Straße" auch nicht allein auf die Fahrbahn beschränkt, sondern umfasse auch die Bestandteile einer Straße - so auch den Grünstreifen. Dieser begründe für sich keine Gefahr für den Verkehr - für den Fußverkehr geöffnet war er nämlich nicht. Die Sicherheitsanforderungen an einen Gehweg hätten daher auf dem Grünstreifen nicht erfüllt werden müssen.

Die Nutzung des Grünstreifens durch die Fußgängerin musste daher mit "eigenüblicher" Sorgfalt vonstattengehen. Da die Geschädigte einen Bereich nutzte, der nicht dem Fußgängerverkehr diente, konnte sie sich also auch nicht auf eine Verkehrssicherungspflichtverletzung berufen.

Brandenburgisches OLG, Beschl. v. 06.12.2024 - 2 U 60/24

26/06/2025

Gewerbemietrecht: BGH erklärt Übernahme der Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten durch Mieter für rechtens

In einem Mietvertrag über Gewerberäume war geregelt, dass die Mieterin die monatliche Grundmiete, Vorauszahlungen auf die Nebenkosten und die "jeweils gültige Mehrwertsteuer von derzeit 19 %" zu entrichten habe. Die Mieterin zahlte dann die Nebenkostenabrechnung zuzüglich der Umsatzsteuer. Dann fiel ihr auf, dass in einzelnen Betriebskosten bereits die Umsatzsteuer enthalten war, z. B. bei Beträgen eines Hausmeisterdienstes. Deshalb meinte sie nun, doppelte Umsatzsteuer gezahlt zu haben. Denn die Vermieterin hatte die Kosten, in denen bereits die Umsatzsteuer enthalten war, umgelegt und dann noch einmal Umsatzsteuer darauf berechnet. Das hatte sie aber deshalb gemacht, da es
sich um eine Wohnungseigentumsanlage/Teileigentumsanlage gehandelt hat und ein Herausrechnen der Umsatzsteuer aus den einzelnen Positionen gar nicht möglich war.

Die Vermieterin durfte nach Auffassung des BGH die ihr von der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Jahresabrechnung für umlagefähige Kostenpositionen in Rechnung gestellten Beträge einschließlich der darin enthaltenen Umsatzsteuer als Betriebskosten auf die Klägerin umlegen: Haben die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, kann der Vermieter die zusätzliche Zahlung des Umsatzsteuerbetrags vom Mieter verlangen, wenn er selbst tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist. Der Vermieter kann auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht nur dann verzichten, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt.

BGH, Urt. v. 15.01.2025 - XII ZR 29/24

25/06/2025

Neuer Verteilungsschlüssel: BGH hält Änderung der Kostenverteilung durch
Wohnungseigentümerversammlung für rechtens

In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Jahr 1984 stand, dass öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandsetzungskosten nach Miteigentumsanteil getragen werden. Für die Heizungskosten sah die Teilungserklärung eine Umlage nach dem Verhältnis der beheizten Flächen vor. Im Jahr 2021 wurde dann jedoch beschlossen, die aktuell nach Miteigentumsanteilen umgelegten Kosten künftig nach der beheizbaren Wohnfläche zu verteilen und diesen Schlüssel auch für die Zuführung zu der Erhaltungsrücklage anzuwenden.

Gegen diese Beschlüsse wandten sich einige Eigentümer vor den Gerichten.
Der BGH war letztendlich der Auffassung, dass die angefochtenen Beschlüsse durchaus rechtmäßig ergangen waren. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen.

BGH, Urt. v. 14.02.2025 - V ZR 128/23