Rechtsanwälte Andrew Seidl

14/12/2020

Lockdown berechtigt zur Minderung der Gewerbemiete

Der neue Lockdown führt erneut zu zigtausenden Betriebsschließungen. Die Frage, ob die staatlich angeordnete Schließung von Betrieben einen Mangel der Mietsache darstellt oder zum Wegfall der Geschäftsgrundlage führt, ist juristisch heftig umstritten.
Die Regierung möchte – nicht ganz ohne Eigennutz -, die Vermieter in die Pflicht nehmen. So wurde unter Nr. 15 der Telefonkonferenz der Bundeskanzlerin mit den Regierungschefs der Länder vom 13. Dezember 2020 folgendes beschlossen:

„15. Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächter und Eigentümer vereinfacht.“

Dieser Beschluss der Ministerpräsidenten erwächst nicht automatisch in Gesetzeskraft. Es ist zu erwarten, dass der Gesetzgeber – wie bereits vom Bundesjustizministerium vor Wochen angekündigt – § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) ändert.
Mit der Einführung der gesetzlichen Vermutung für eine pandemiebedingte Störung der Geschäftsgrundlage, verlagert sich die Beweislast vom Mieter auf den Vermieter. Der Gewerbemieter muss nur nachweisen, dass er aufgrund der Rechtsverordnung schließen musste. Dann steht ihm das Recht auf Anpassung des Vertragsverhältnisses, z.B. eine Reduktion der geschuldeten Miete bis hin zum Rücktritt vom Vertrag, zu. Es ist nunmehr die Aufgabe des Vermieters darzulegen und zu beweisen – was ihm kaum möglich sein wird-, dass die pandemiebedingte Betriebsschließung nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage geführt hat.
In welcher Höhe die Gewerbemiete für den Zeitraum des Lockdowns zu reduzieren sein wird, wird sicherlich die Gerichte lange beschäftigen, sofern es zu keiner außergerichtlichen Einigung zwischen dem Vermieter und Mieter kommt. Die Anpassung der Miethöhe ist immer eine Einzelfallentscheidung; deshalb ist es nicht möglich abstrakt zu entscheiden, um welchen Betrag die Miete zu reduzieren ist. Betrachtet man die Fälle, bei denen die Gerichte aufgrund der pandemiebedingten Betriebsschließung die Störung der Geschäftsgrundlage bejaht haben, so wurden Mietreduzierungen von rund 50% für angemessen erachtet (vgl. LG München I, Urt. v. 05.10.2020, Az. 34 O 6013/20; LG Mönchengladbach, Urt. v. 02.11.2020, Az. 12 O 154/20).

Tipp: Der Gewerbemieter sollte seinem Vermieter den Wegfall der Geschäftsgrundlage ab dem Zeitpunkt der angeordneten Betriebsschließung anzeigen und eine Reduzierung der Miete für Dezember 2020 und die folgenden Monate einfordern.

12/11/2020

Unbestimmt, ausufernd und handwerklich schlecht: Juristen üben massive Kritik an neuer IfSG-Ermächtigung für Corona-Maßnahmen.

03/11/2020

Praktisch flächendeckender Rechtsextremismus in Sachsen, Linksextremisten insbesondere in Leipzig an der Schwelle zum Linksterrorismus, weiterhin abstrakt hohe Gefahr islamistischer Anschläge auch im Freistaat – das Fazit von Innenministerium und Landesverfassungsschutz zum heute vorgestellten Verfassungsschutzberichtes Sachsen für 2019 ist ernüchternd und besorgniserregend.

So richtig der Aufruf von Innenminister Roland Wöller (CDU) auch ist, dass der Kampf gegen Extremismus jeder Art vor allem auch zivilgesellschaftliche Aufgabe und Verantwortung jedes Einzelnen ist – er muss sich fragen, warum seit Jahren immer wieder die gleichen Zahlen und Tendenzen vorgestellt werden. Es drängt sich der Eindruck auf, der Landesverfassungsschutz sei vor allem eine Statistikbehörde. Es fehlt ganz offensichtlich an Konzepten, die Lage nicht nur zu beobachten, darzustellen und zu analysieren, sondern zu ändern.

Einmal mehr drängt sich die Frage auf, ob die derzeitigen Strukturen der Verfassungsschutzbehörden noch zeitgemäß sind. Extremisten kümmern sich nicht um Ländergrenzen und behördliche Kompetenzen. Es wird im ersten Schritt Zeit für mehr Kooperation zwischen Bundes- und Länderverfassungsschutzbehörden. Auch die Debatte, ob und wie mittel- und langfristig eine Zusammenlegung aller Behörden den Verfassungsschutz schlagkräftiger machen könnte, muss endlich intensiviert werden.


📄 Der Sächsische Verfassungsschutzbericht 2019:https://www.verfassungsschutz.sachsen.de/download/Saechsischer_Verfassungsschutzbericht_2019.pdf

29/10/2020

Die neuen Regeln sind noch nicht da, die ersten Klagen aber schon angedroht. Wie als Richter urteilen, wenn Politiker Pakete schnüren und Ärzte streiten??

29/10/2020

Da kann ich Kubicki nur beipflichten

Durch den beschlossenen Teil-Lockdown stehen Gastronomie, Hotellerie und Freizeitbranche vor wochenlangen Schließungen - schon wieder. FDP-Vize Wolfgang Kubicki hält das drastische Vorgehen von Bund und Ländern für überzogen. Er ermuntert Betroffene, den Rechtsweg zu beschreiten.

28/10/2020

Vor dem Treffen der Kanzlerin mit den Ministerpräsidenten schlagen Fachleute Alarm: Die Strategie, die Pandemie einzugrenzen durch die Nachverfolgung der Kontaktpersonen, halten sie für gescheitert.

28/10/2020

Laut dem RKI (Epidemiologisches Bulletin Nr. 38/2920) ist die Gastronomie kein Infektionstreiber. Deshalb dürfte ein zweiter Lockdown für die Gastronomie juristisch kaum zu rechtfertigen sein.

26/10/2020

Mittlerweile muss man in manchen deutschen Städten auch im Freien eine Maske tragen. Wann das unverhältnismäßig sein kann, zeigt das VG Karlsruhe.

22/10/2020

„Es bleibt so verfassungswidrig wie es ist“

Die Parlamentarier ermöglichen und begleiten das Regieren per Corona-Verordnungen. Dabei gilt wie im Fussball: 'Entscheidend is auf‘m Platz'.

15/10/2020

Der Verwaltungsgerichtshof in Baden-Württemberg hat mit Beschluss vom Donnerstag einem Eilantrag gegen das Beherbergungsverbot in dem Bundesland stattgegeben. Dieses gilt bislang für Gäste aus deutschen Regionen mit einem Inzidenzwert über 50.

01/10/2020

Ende November 2020 rechnen wir auch mit der ersten Entscheidung des LG Dresden zur Thematik der Betriebsschließungsversicherungen.

Die staatlich angeordneten Schließungen in der Corona-Krise haben viele Gastronomen schwer getroffen. Das Landgericht München hat nun entschieden: Die Versicherung eines Münchner Biergarten-Betreibers muss für den Schaden aufkommen.

25/09/2020

Das neue Sanierungsgesetz (StaRUG) bereitet den Weg zu einer reformierten Sanierungskultur

Das Insolvenzplanverfahren (in der Form eines Schutzschirmverfahrens, Eigenverwaltung etc.) ist eines der effizientesten und schnellsten Sanierungsverfahren. Durch die Sondervorschriften der Insolvenzordnung kann sich das Unternehmen vom wirtschaftlichen Ballast trennen und dies auch gegen den Willen einzelner Gläubiger. Wo viel Licht ist, ist aber auch viel Schatten: Die Nachteile bestehen in der negativen Publizität (denn es kann nur im Rahmen eines eröffneten Insolvenzverfahrens eingesetzt werden), in zum Teil schwer abschätzbare Risiken (z.B. durch die latenten Gefahren der Insolvenzanfechtung) und in den exorbitant hohen Verfahrenskosten (bedingt durch die Kosten des Insolvenzverwalters/Sachwalters). Aus diesem Grunde nutzen nur wenige Unternehmen bereitwillig die Vorteile, die ihnen das Insolvenzplanverfahren zur schnellen und effizienten Sanierung bietet.

Diese Probleme hat die EU erkannt und durch die EU-Richtline (2019/1023) vom 20. Juni 2019 den nationalen Gesetzgeber verpflichtet, den drohend zahlungsunfähigen Unternehmen die Möglichkeit einer effizienten Sanierung auch außerhalb eines Insolvenzverfahrens zu ermöglichen.

Der Gesetzgeber beabsichtigt – pandemiegetrieben – die EU-Richtline bereits zum 01. Januar 2021 in nationales Recht umzusetzen.

Am 09. September 2020 wurde der Referentenentwurf zum Gesetz zur Fortentwicklung des Sanierungs- und Insolvenzrechts vorgestellt. Damit läutet das Gesetz über den Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmen für Unternehmen (StaRUG) den Aufbruch in eine neue Sanierungskultur ein.

Das StaRUG gibt Unternehmen die Möglichkeiten, die entsprechende Sanierungshilfen, die ansonsten nur durch die Insolvenzordnung gewährt werden, zu nutzen, ohne aber die vorgenannten Nachteile der Insolvenzordnung befürchten zu müssen.
Nach dem Vorbild des Insolvenzplanverfahrens gibt es nunmehr vor der Insolvenz ein Restrukturierungsverfahren innerhalb dessen, das Unternehmen mit einem Restrukturierungsplan auf einen Baukasten verschiedener Sanierungsmittel (Gläubigerverzichte, Neugestaltung von Vertragsverhältnissen, Aufhebung und Kündigung bestehender Vertragsverhältnisse etc.) zurückgreifen kann. Diese Maßnahmen können zwangsweise - also auch gegen den erklärten Widerstand einzelner Gläubiger – umgesetzt werden.
Der große Vorteil des StaRUG besteht darin, dass die gesetzlichen Sanierungshilfen in einem nicht öffentlichen Verfahren in Anspruch genommen werden können, so dass der operative Geschäftsbetrieb im Idealfall unbeeinflusst von finanziellen Schwierigkeiten (und nicht durch störende publizitätswirksame Maßnahmen) fortgeführt werden kann.

Bis zur Verabschiedung des Gesetzes wird es sicherlich noch einige Änderungen im Gesetzestext geben; der Referentenentwurf zeigt aber deutlich, wohin die Reise gehen wird.

Der Referentenentwurf zum StaRUG hat stark vereinfacht folgenden Regelungsgehalt:

Drohend zahlungsunfähige Unternehmen erhalten einen weiten Handlungsspielraum, in dessen Rahmen sie eigenverantwortlich die Sanierung umsetzen können.
Die Sanierungsinstrumente sind als gesetzliche Bausteine konzipiert, die das Unternehmen je nach Bedarf gesondert und unabhängig voneinander einsetzen kann.

Eingeleitet wird das Restrukturierungsverfahren durch eine bloße Anzeige gegenüber dem zuständigen Restrukturierungsgericht, § 31 Abs. 1 StaRUG.
Im Sanierungskonzept (Restrukturierungsplan), das der Unternehmer erstellt, können nach § 4 StaRUG grundsätzlich alle Forderungen, Rechte und Rechtsverhältnisse neugestaltet werden. Hierzu zählen z.B. Forderungsverzichte, die Auflösung ungünstiger Vertragsverhältnisse, die vorfristige Kündigung von Vertragsverhältnissen (z.B. Miet- und Leasingverträgen), Eingriffe in Absonderungsrechten (z.B. Pfandrechte), Eingriffe und Abänderung von Nebenbestimmungen und Anwartschaften bis hin zur Änderung der Anteils- und Mitgliedschaftsrechte (z.B. Austausch eines oder aller Gesellschafter).
Im Gegensatz zum Insolvenzplanverfahren können aber Forderungen von Arbeitnehmern nicht einer Gestaltung unterworfen werden, § 6 Nr. 1 StaRUG.

Das Sanierungskonzept wird in einem Restrukturierungsplan festgeschrieben, den die von den Maßnahmen betroffenen Gläubiger zustimmen müssen. Hierbei kann das Sanierungskonzept auch gegen den Willen opponierender Gläubiger zwangsweise durchgesetzt werden.

Zur Umsetzung des Restrukturierungsplans kann das Unternehmen z.B. auf einzelne oder auf alle der folgenden Sanierungsbausteine zurückgreifen:

- Betreiben eines nicht öffentlichen Abstimmungsverfahrens, §§ 19 ff. StaRUG (die Abstimmung zum Restrukturierungsplan erfolgt in privater Selbstorganisation mit dem Ziel der privatautonomen Gestaltung der vom Plan berührten Rechtsverhältnisse).

Nur auf Antrag des Unternehmens
- kann die Planabstimmung auch auf das Restrukturierungsgericht delegiert werden, §§ 45f. StaRUG,
- hat das Restrukturierungsgerichtgericht eine Vorprüfung des Planes durchzuführen, auch wenn die Abstimmung nicht im gerichtlichen Verfahren erfolgen soll, §§ 47f. StaRUG,
- beendet das Restrukturierungsgericht gegenseitig, nicht beidseitig vollständig erfüllte Verträge (die in der Insolvenz dem Verwalter ein Wahlrecht nach § 103 InsO oder das Recht der vorzeitigen Kündigung nach § 109 InsO erlauben), § 49 Abs. 1 StaRUG,
- ordnet das Restrukturierungsgericht die Aussetzung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen an, § 53 Abs. 1 Nr. 1 StaRUG,
- ordnet das Restrukturierungsgericht an, dass Gläubiger ihre Ab- und Aussonderungsrechte nicht durchsetzen können, § 53 Abs. 1 Nr. 2 StaRUG,
- bestätigt das Restrukturierungsgericht auch bei einem nicht gerichtlichen Verfahren das Abstimmungsergebnis,
- bestellt das Restrukturierungsgericht einen fakultativen Restrukturierungsbeauftragten, § 81 Abs. 1 StaRUG.
- werden Entscheidungen in Restrukturierungssachen öffentlich bekannt gemacht, § 88 Abs. 1 StaRUG,
- bestellt das Gericht einen Sanierungsmoderator, § 95 StaRUG.

Im Idealfall dauert das Restrukturierungsverfahren 14 Tage, § 21 StaRUG.

Die Vorteile des Restrukturierungsverfahrens liegen für das Unternehmen und die Gläubiger auf der Hand. Im Einzelnen:
- Das Unternehmen kann das Sanierungskonzept unter Zuhilfenahme der gesetzlichen Sanierungsmittel (zur Um- und Neugestaltung bestehender Vertragsverhältnisse, Ansprüche etc.) umsetzen,
- die Durchsetzung der erforderlichen Maßnahmen (z.B. Gläubigerverzichte) kann auch gegen den Willen einzelner Gläubiger erfolgen,
- das Restrukturierungsverfahren hat keine negative Publizität,
- die Umsetzung des Sanierungskonzeptes erfolgt in einer privaten Selbstorganisation, ohne Einflüsse von außen (z.B. Insolvenzverwalter, Sachwalter),
- latente Gefahren aus möglichen Insolvenzanfechtungen oder sonstige insolvenzbedingte Haftungsansprüche bestehen nicht und
- die Verfahrenskosten sind (im Gegensatz zu einem Insolvenzverfahren) überschaubar.

Das StaRUG ist ein aus meiner Sicht gelungenes Sanierungsgesetz für drohend zahlungsunfähige Unternehmen, das längst überfällig war und eine neue Sanierungskultur etablieren wird.