CSC. Cramer von Clausbruch Rechtsanwälte Part GmbB

15/03/2022

„Der Verteilungsschlüssel in den , welcher die pauschal zu jeweils ein Drittel auf die drei Nutzungseinheiten verteilt, verstößt gegen die .“

Das AG Gütersloh (AG Gütersloh, Urteil vom 08.10.2021 – 10 C 798/19) hatte unlängst Betriebskostenabrechnungen zu prüfen, in denen u. a. die Heizkosten pauschal zu jeweils ein Drittel auf die drei Nutzungseinheiten verteilt worden sind.
Darin sah das Gericht einen Verstoß gegen die Heizkostenverordnung (HeizkV) und sprach den klagenden Mietern gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV das Recht zu, die auf sie entfallenden Heizkosten um 15 % zu kürzen.
Darüber hinaus stellte das Gericht eine Reihe von abgerechneten fest, für die es nach dem zugrunde zulegenden an einer entsprechenden Vereinbarung fehlte. Diese waren deshalb nicht vom Mieter zu tragen.

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21/10/2021

- Die Einhaltung der Schriftform bei befristeten
„Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen ist nur dann schriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht.“ -

Gegenstand des Beschlusses des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 15. September 2021 - XII ZR 60/20 war die Frage nach einem Verstoß gegen die Schriftform des § 550 BGB. Diese Vorschrift lautet:

㤠550 Form des Mietvertrags
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.“

Nach dem BGH soll die Vorschrift zum einen den Erwerber eines Grundstücks davor schützen, bei Eintritt in einen , dessen Bedingungen er mangels Schriftlichkeit nicht zuverlässig erkennen kann, an die vertraglichen Regelungen länger als ein Jahr gebunden zu sein. Daneben diene Vorschrift dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen, wobei der Gesetzgeber mit dem einen Jahr in § 550 Satz 1 BGB die Grenze benannt habe, bis zu der nicht von einer Langfristigkeit auszugehen sei, so der BGH.

Aus diesen Gesetzeszwecken folge, so der BGH, dass eine Änderung auch von vertragswesentlichen Vereinbarungen wie etwa denen zur nur dann gemäß § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig sei, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht.

Die beiden streitgegenständlichen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zur Minderungshöhe hatten aber jeweils eine Laufzeit von deutlich unter einem Jahr. Da die Laufzeit für die Frage der bezogen auf die einzelne Abrede betrachtet werden müsse, so der , weil sie die Vertragsparteien und einen eventuellen auch nur insoweit binden konnte, sei es rechtlich unerheblich, dass beide Vereinbarungen zusammen mit 15 Monaten ein Jahr überschritten. Im Ergebnis bestand mangels kein Recht zur (vorzeitigen) ordentlichen Kündigung des befristeten Mietvertrages.

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22/04/2021

Aufgrund der aktuellen Situation rund um die Corona-Pandemie sowie unserer Sorgfaltspflicht gegenüber den Mitarbeitern unserer Sozietät haben wir uns entschlossen, unseren Kanzleibetrieb vor Ort einzustellen und vollständig ins Home-Office zu wechseln.

Natürlich sind wir weiterhin für Sie erreichbar!

Bitte beachten Sie, dass wir in dieser Zeit nicht unter der zentralen Telefonnummer 0351 80000 0 erreichbar sein werden. Bitte wenden Sie sich in dieser Zeit an folgende Rufnummer: 0351 80000 95 oder den bekannten Durchwahlen der einzelnen Sekretariate.

Des Weiteren stehen wir Ihnen wie gewohnt per E-Mail zur Verfügung.

Wir werden Sie auf dem laufenden halten.

Bleiben Sie Gesund!

10/03/2021

Zur Erweiterung unseres Teams suchen wir ab sofort für unseren Standort in Dresden eine/einen Rechtsanwaltsfachangestellte/n (m/w/d) in Voll-/Teilzeit und unbefristet. Auch Auszubildenden die einen Kanzleiwechsel anstreben stehen wir offen gegenüber.

Sie sind motiviert, teamfähig und selbstständig und suchen eine neue berufliche Herausforderung oder haben Erfahrungen in einer Rechtsanwaltskanzlei sowie fundierte EDV-Kenntnisse, vorzugsweise Advoware, dann freuen wir uns auf Ihre Bewerbung!

Ihre Tätigkeit umfasst die klassischen Aufgaben einer/eines Rechtsanwaltsfachangestellten (u.a. eigenverantwortliche Aktenbearbeitung, Schreiben nach Diktat, Termin- und Fristenkontrolle, Postbearbeitung, Erstellen von Kostennoten etc.).

Wir bieten Ihnen

• eine angemessene Vergütung
• sehr angenehmes und kollegiales Arbeits- und Betriebsklima
• geregelte Arbeitszeiten für eine ausgeglichene Work-Life-Balance
• eine abwechslungsreiche, verantwortungs- und anspruchsvolle Tätigkeit
• Jährliche Erhöhung des Urlaubsanspruches
• regelmäßige individuelle Fort- und Weiterbildungsmöglichkeiten
• attraktive Zusatzleistungen, wie z.B. Kinderbetreuungszuschuss, €44 Sachzuwendung, Fahrtkostenerstattung

Falls wir Ihr Interesse geweckt haben freuen uns auf Ihre aussagekräftige Bewerbung.

24/08/2020

- Versicherungsschutz bei Betriebsschließungen infolge der COVID-19-Pandemie -

Die Ausbreitung des neuartigen SARS-CoV-2-Virus (Covid-19-Pandemie) hat in der Bundesrepublik Deutschland dazu geführt, dass in Folge des Lockdowns zahlreiche Unternehmer ihre Betriebe schließen mussten. Die Hoffnung auf eine Betriebsschließungsversicherung wurde bisher weitestgehend enttäuscht, da der Großteil der Versicherer einen Versicherungsschutz abstritt und als Kompromiss nur maximal 15% der versicherten Tagessumme anboten. Unterdessen liegen die ersten Entscheidungen der Gerichte zu der Frage der Einstandspflicht der Betriebsschließungs-Versicherer vor.

Zuletzt hat das OLG Hamm mit Beschluss vom 15.07.2020 – Az. 20 W 21/20 – einen Anspruch des Versicherten auf Leistung aus der Betriebsschließungsversicherung abgelehnt. Aus der Entscheidung ergibt sich jedoch nicht, dass generell keine Einstandspflicht der Versicherer besteht! Vielmehr geht das OLG Hamm - ebenso wie die bisher mit der Frage befassten Landgerichte - davon aus, dass für die Beurteilung des Leistungsversprechens des Versicherers maßgeblich ist, ob sich der Versicherungsschutz nach den Versicherungsbedingungen auf konkrete Krankheiten und Krankheitserreger beschränkt. Eine solche Beschränkung wurde vom OLG Hamm in dem konkreten Fall aus dem Wortlaut der Versicherungsbedingungen "nur die im Folgenden aufgeführten (vgl. §§ 6 und 7 IfSG)" und die anschließende ausführliche Auflistung einer Vielzahl von Krankheiten und Erregern hergeleitet. Wichtig sind hieran das Wort „nur“ und die Aufzählung der Krankheiten und Krankheitserreger. Die Versicherer nutzen jedoch verschiedene Formulierungen. Im Fall, den das LG Mannheim am 29.04.2020 – 11 O 66/20 – entschieden hat, wurde in den Versicherungsbedingungen beispielsweise pauschal auf das IfSG verwiesen, sodass das LG Mannheim ein Versicherungsschutz annahm, da der Erreger SARS-CoV-2 und die Krankheit COVID-19 unterdessen in das IfSG aufgenommen wurden. Wird allerdings auf eine konkrete Gesetzesfassung des IfSG mit einem konkreten Datum (also bevor der Gesetzgeber das das Coronavirus in das IfSG eingefügt hat) verwiesen, besteht dementsprechend kein Versicherungsschutz.

Die häufigste Formulierung in den Versicherungsbedingungen lautet jedoch: „Meldepflichtige Krankheiten und Krankheitserreger im Sinne dieser Bedingungen sind die folgenden, im Infektionsgesetz in den §§ 6 und 7 namentlich genannten Krankheiten und Krankheitserreger: [Es folgt ein Katalog von Krankheiten und Krankheitserregen, in dem der Erreger SARS-CoV-2 und die Krankheit COVID-19 nicht aufgeführt sind].“ Diese Formulierung bewegt sich zwischen den beiden, mit denen sich das OLG Hamm und das LG Mannheim auseinandergesetzt haben. Die überwiegenden Stimmen in der Literatur nehmen bisher an, dass bei diesen Verträgen ein Deckungsschutz für SARS-CoV-2 und COVID-19 besteht. Gerade zu dieser Formulierung steht eine Entscheidung der Gerichte aber bislang noch aus, sodass die weitere Entwicklung abzuwarten bleibt.

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19/08/2020

- Nichtleistung der Miete wegen COVID-19-Pandemie -

Die Ausbreitung des neuartigen SARS-CoV-2-Virus (Covid-19-Pandemie) hat in der Bundesrepublik Deutschland zu ganz erheblichen Einschränkungen in allen Bereichen des Privat- und des Wirtschaftslebens geführt, die noch Anfang des Jahres 2020 undenkbar erschienen. Mit dem am 28.03.2020 in Kraft getretenen Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht hat der Gesetzgeber quasi im Eilverfahren eine Reihe von Vorschriften erlassen, um verschiedene Gruppen vor Nachteilen infolge der COVID-19-Pandemie zu schützen. Hiervon ist über Art. 240 § 2 EGBGB auch das Miet- einschließlich des Pachtrechts erfasst. Aus Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB ergibt sich der Grundsatz, dass die Pflicht der Mieter zur Zahlung der Miete von der COVID-19-Pandemie unberührt bleibt. Allerdings sollte zur Höhe der Gewerbemieten wohl keine Regelung getroffen werden. Zum Gewerbemietrecht wird deshalb in der Literatur überwiegend vertreten, dass sich die COVID-19-Pandemie aufgrund der Behördlichen Anordnungen zu Betriebsschließungen oder Betriebsbeschränkungen in bestimmten Fällen durchaus auf die Gewerbemiete auswirken kann. Eine gerichtliche Entscheidung steht hierzu steht soweit ersichtlich bislang jedoch noch aus.

Abseits der Frage über das Schicksal der Gewerbemiete, wirft auch der im Falle einer Corona bedingten Nichtleistung der Miete angeordnete Kündigungsschutz Probleme auf. Gemäß Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB ist nämlich eine Kündigung durch den Vermieter allein aus dem Grund, dass der Mieter–also sowohl der Wohnungsmieter, als auch der Gewerbemieter sowie die Pacht der Pächter – im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, nicht möglich, wenn dieser Zahlungsverzug durch die Folgen der COVID-19-Pandemie bedingt ist. Den Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung muss der Mieter gemäß Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 2 EGBGB glaubhaft machen. Was der Mieter hierbei genau zu tun hat, ist bislang jedoch nicht klar. Das AG Hanau hat sich in seiner Entscheidung vom 31.07.2020 – Az. 32 C 136/20 – mit dem Begriff der Glaubhaftmachung in Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB und deren Anforderungen auseinandergesetzt.

Das AG Hanau versteht den Begriff entgegen dem Wortlaut des Gesetzes und dem wohl überwiegenden Verständnis in der Literatur nicht als Glaubhaftmachung im Sinne des § 294 ZPO, sondern als eine Beweiserleichterung im Sinne des § 252 Satz 2 BGB. Für den Mieter folgt daraus vor allem, dass er seine Behauptungen zur Ursächlichkeit der COVID-19-Pandemie für seine Zahlungsunfähigkeit nicht einfach im Wege einer Versicherung an Eides statt glaubhaft machen kann. Vielmehr soll es nach der Auffassung des AG Hanau bei den Beweiserfordernissen des Hauptsacheverfahrens gemäß §§ 355 ff. ZPO bleiben. Nach der Entscheidung des AG Hanau setzt eine Berufung auf den Kündigungsschutz somit zu allererst die Behauptung des Mieters voraus, dass die Miete aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht gezahlt werden konnte. Die Richtigkeit dieser Behauptung muss aufgrund des Vortrags des Mieters über seine fehlende finanzielle Leistungsfähigkeit und die bei ihm konkret eingetretenen Folgen der COVID-19-Pandemie überwiegend wahrscheinlich sein. Bestreitet der Vermieter den Vortrag über die fehlende Leistungsfähigkeit oder über die beim Mieter eingetretenen Folgen, muss der Mieter diese Tatsachen durch die von der ZPO für das Hauptsachverfahren vorgesehenen Beweismittel (Sachverständigengutachten, Augenschein, Parteivernehmung, Urkunden oder Zeugen) beweisen. Gelingt ihm der Beweis, werde widerleglich vermutet, dass die Nichtzahlung der Miete durch die COVID-19-Pandemie bedingt war.

Hinsichtlich der fehlenden Leistungsfähigkeit hat das AG Hanau den Vortrag, dass es dem Mieter nicht möglich gewesen sei Geld von seinem Konto abzuheben unabhängig von der Nachweisbarkeit, nicht anerkannt. Erforderlich sei vielmehr, dass der Mieter nicht über das nötige Geld verfügt habe, um die Miete zu zahlen. Darüber hinaus reicht aber auch eine bloße Zahlungsunfähigkeit während der Monate April bis Juni 2020 nicht aus, um in den Genuss des Kündigungsschutzes zu gelangen, denn die Zahlungsunfähigkeit muss wegen der COVID-19-Pandemie eingetreten sein. Bei einem Wohnungsmieter müsste hierzu etwa vorgetragen und gegebenenfalls bewiesen werden, dass er in Folge der COVID-19-Pandemie seinen Job verloren hat, Kurzarbeit angeordnet wurde oder er von einer Schließungsanordnung nach § 28 IfSG betroffen war. Mieter von Gewerbeimmobilien müssten etwa Vortragen und beweisen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung der COVID-19-Pandemie durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist.

Die Entscheidung des AG Hanau ist eine der ersten, die zu dieser Thematik getroffen wurde. Es bleibt daher abzuwarten, ob sich die Ansicht des AG Hanau zum Verständnis der Glaubhaftmachung im Sinne des Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 2 EGBGB bei den Gerichten durchsetzt. Ausgeschlossen ist es jedenfalls nicht. Bis hier eine weitergehende Klärung eingetreten ist, empfiehlt es sich daher, dass sich Wohnungsmieter, Gewerbemieter und Pächter in einem Rechtsstreit nicht bloß auf eine „Versicherung an Eides statt“ oder gar auf überhauptkeine Glaubhaftmachung stützen, sondern auch je nach behaupteter Tatsache Beweise in Form von Sachverständigengutachten, Augenschein, Parteivernehmung, Urkunden oder Zeugen anbieten.

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13/07/2020

Vorzeitige Beendigungsmöglichkeiten von befristeten Gewerbemietverträgen aufgrund von Schriftformmängeln sowie aufgrund von Mängeln infolge einer unangemessenen Benachteiligung durch Vereinbarung einer Betriebspflicht und Sortimentsbindung

(Zu BGH, Urteil vom 26.02.2020 – XII ZR 51/19)

In seinem aktuellen Urteil vom 26.02.2020 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit zwei für Gewerbemietverhältnisse äußerst relevanten Fragen beschäftigt:

1. Zum einen hatte er die Frage zu beantworten, ob ein Schriftformmangel vorliegt, wenn eine Mietvertragspartei nach dem Rubrum einer Nachtragsvereinbarung durch zwei gesamtvertragungsberechtigte GmbH-Gesellschafter vertreten wird, der Nachtrag dann jedoch nur durch einen der Geschäftsführer unter Beifügung eines Firmenstempels auf dem vorgesehenen Unterschriftenfeld unterzeichnet wurde und im Übrigen das für den zweiten Geschäftsführer vorgesehene Unterschriftsfeld leer bleibt.

Der BGH bejahte einen Schriftformmangel, da der Nachtrag aufgrund seines sonstigen Erscheinungsbilds nicht den Eindruck der Vollständigkeit erweckte. Der Schriftformmangel führte im Ergebnis dazu, dass der ursprünglich langfristig, für auf zehn Jahre befristeten Mietvertrag wirksam vorzeitig durch ordentliche Kündigung beendet worden ist.

2. Zum anderen hatte der BGH die bislang umstrittene Frage zu klären, ob in einem typischen Einkaufszentrum durch formularmäßigen Mietvertrag wirksam jeglicher Konkurrenzschutz ausgeschlossen und gleichzeitig dem Mieter eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung auferlegt werden kann.

Der BGH gelangt zu dem Ergebnis, dass die gleichzeitige Vereinbarung der vorgenannten Vertragsbedingungen zu einer unangemessenen Benachteiligung des Gewerbemieters führt. Infolge des Ausschlusses des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes des Mieters, der nach dem BGH auch in einem Einkaufszentrum als Hauptleistungspflicht des Vermieters grundsätzlich bestehe, verschaffe sich der Vermieter die Möglichkeit, Konkurrenzunternehmen mit gleichem oder ähnlichem Sortiment in der unmittelbaren Nachbarschaft des Mieters anzusiedeln. Dadurch würden der Umsatz und die Geschäftskalkulation des Mieters in Gefahr geraten. Sofern dem Mieter in dieser Lage zusätzlich eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung auferlegt ist, würde es ihm an Möglichkeiten fehlen, sich durch Veränderung des eigenen Angebots an die entstandene Konkurrenzsituation anzupassen oder zumindest durch Verkürzung seiner Betriebszeiten seine Kosten zu reduzieren.

Infolge der Unwirksamkeit der genannten Vertragsbedingungen entfallen diese. Stattdessen sind die gesetzlichen Regelungen anzuwenden. Somit ist im Einzelfall zu prüfen, ob der Vermieter tatsächlich seine Pflicht gegenüber dem gewerblichen Mieter zur ungestörten Gebrauchsüberlassung in Form des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes verletzt hat, was einen Mangel der Mietsache bewirken könne. Sofern ein derartiger Mangel festgestellt werden sollte, können daraus sowohl Ansprüche des Mieters auf Verhinderung oder Beseitigung der Konkurrenzsituation erwachsen als auch Minderungs- und Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter bestehen. Darüber hinaus kann der Mangel, wenn er nicht behoben wird, einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung darstellen.

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20/03/2020

Unsere Botschaft zum Wochenende: Bleibt auf der Couch und werdet Lebensretter: www.vks-deutschland.de 🏠🥢

17/03/2020

Covid 19 und seine Auswirkungen auf das Vertragsrecht

In der Zeit des Coronavirus steht die eigene Gesundheit, die Gesundheit der Familie, von Freunden, Mitarbeitern und Geschäftspartnern im Vordergrund – ganz nach der Weisheit: „Gesundheit ist nicht alles, aber ohne Gesundheit ist alles nichts.“.

Dennoch hat Covid-19 natürlich auch einen Einfluss auf alle Vertragsbeziehungen, insbesondere auf jene, die vom Publikumsverkehr abhängig sind. So stehen beispielsweise viele Händler/Veranstalter nicht nur vor dem Problem, dass sie ihre Waren nicht mehr verkaufen können, sondern auch davor, dass weiterhin laufende Kosten z. B. für Löhne und Miete anfallen.

Welche Rechte und Pflichten in dieser Situation gegenüber einem Vertragspartnern bestehen, entscheidet sich im Einzelfall nach der konkreten vertraglichen Gestaltung (z. B. Force-Majeure, höhere Gewalt), aber auch dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und der Erwartung der Vertragsparteien.

Eine einseitige rein subjektive Einschätzung, dass die Situation derzeit gefährlich ist, dürfte für eine etwaige Rechteausübung nicht genügen. Im Rahmen der derzeit sehr dynamischen Entwicklung dürften allerdings objektive Gesichtspunkte mit bedeutsam sein (Hinweise Robert-Koch-Institut, Landesärztekammer und/oder WHO, ebenso behördliche Verbote). Dies kann zur Folge haben, dass Verträge anzupassen sind (z. B. Anpassung von Lieferzeiten, Zahlungsbedingungen etc.), Leistungen und/oder Zahlungen gar nicht erbracht werden müssen oder die Möglichkeit besteht sich von Verträgen zu lösen.

Wer derzeit Verträge abschließt, sollte unbedingt darauf achten, dass Regelungen für den Fall der Leistungsbeeinträchtigung mit in den Vertrag aufgenommen werden.

Falls Sie daher Hilfe zu den Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Ihre bestehenden oder zukünftig abzuschließenden Verträge benötigen, können Sie uns gern ansprechen – wir bleiben erreichbar.

Tel.: +49 (0)351 / 800 000 | Fax: +49 (0)351 / 800 00 80 | E-Mail: [email protected]

02/02/2020

Auch für das Jahr 2020 wird CSC bei The Legal 500 wieder als eine der Top-Wirtschaftskanzleien in Deutschland aufgeführt!
.. "Neben langjähriger Tätigkeit im Zusammenhang mit streitigen Gesellschafterversammlungen, der Lösung und Prävention innergesellschaftlicher Konflikte sowie der Beratung von Zielunternehmen, die sich in der Krise befinden, ragt das Team insbesondere durch Erfahrung an der Schnittstelle zwischen Bilanzrecht und Gesellschaftsrecht hervor." ...

Market-leading rankings and editorial commentary - see the top law firms & lawyers for Metropolregion Mitteldeutschland einschließlich Dresden in Deutschland

19/11/2019

Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens

(BGH , Urteil vom 16.10.2019 - VIII ZR 340/18)

Der Vermieter kann nach dem Gesetz die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Dabei ist das Erhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen, wobei zur Begründung insbesondere auch auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden kann.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass die Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der seit rund 20 Jahren nicht mehr aktualisiert wurde, schon im Ansatz nicht geeignet sei, das Erhöhungsverlangen zu begründen, da es dem Mietspiegel insoweit am notwendigen Informationsgehalt fehle und deshalb eine Entscheidung über die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens nicht getroffen werden könne.