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08/02/2019

Dürfen Vermieter Tierhaltung in ihren Wohnungen verbieten?
Vermieterin klagt gegen Mieterin mit Mops

Viele Vermieter haben ein Tierhaltungsverbot als Standardklausel in ihren Mietverträgen. Jetzt klagte eine Vermieterin, nachdem sich ihre Mieterin weigerte, ihren Hund aus der Wohnung zu entfernen. Doch das Amtsgericht Nürnberg entschied im Sinne der Mieterin.
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Tierhaltung

Parteien
Der Fall
Das Urteil

Eine Mieterin aus Nürnberg kaufte sich einen Mops, der wenig später bei ihr einzog. Doch der neue Mitbewohner sorgte für ordentlich Ärger. Hatten die Vermieter im Mietvertrag doch festgelegt, dass in der Wohnung keine Haustiere gehalten werden dürfen. Als sie Wind von dem Untermieter bekamen, forderten sie ihre Mieterin auf, den Rüden wieder abzugeben. Doch diese weigerte sich. Daraufhin zogen die Vermieter vor Gericht. Allerdings ohne Erfolg. Bereits das Amtsgericht Nürnberg stärkte der Mieterin mit einem Urteil den Rücken. Auch vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth konnten die Kläger im März dieses Jahres keine andere Rechtsprechung erwarten.
Der Fall im Detail: Mopsrüde soll wieder ausziehen

Bereits 2011 unterschrieb die Mieterin den Mietvertrag für die Einzimmerwohnung in Nürnberg. In diesen hatten ihre Vermieter unter dem Paragraphen 22 „Sonstige Vereinbarungen“ handschriftlich festgehalten, dass die Tierhaltung nicht gestattet sei. Auch mündlich wiesen die Vermieter ihre Mieterin noch einmal darauf hin, dass in der Eigentumswohnanlage keine Hunde erlaubt seien.

Vier Jahre lang stellte die Vereinbarung kein Problem für die Mieterin dar. Doch 2015 nahm sie einen Mopsrüden bei sich in der Wohnung auf – allerdings ohne vorher die Genehmigung ihrer Vermieter einzuholen. Als diese von dem unerwünschten Untermieter erfuhren, forderten sie ihre Mieterin auf, den Hund wieder abzugeben. Als diese sich weigerte, klagten sie vor dem Amtsgericht Nürnberg darauf, dass der Hund aus der Wohnung entfernt werden müsse. Doch das Gericht sah die Mieterin im Recht.
Das Urteil: Pauschales Tierhaltungsverbot ist unzulässig

Das Gericht führte in der Urteilsbegründung aus, dass die betreffende Klausel des Mietvertrages keine individuelle Vereinbarung zwischen den beiden Parteien, sondern eine von den Vermietern vorgegebene und nicht zur Disposition stehende Regelung war. Es handele sich demnach um eine Allgemeine Geschäftsbedingung.

Die Frage, ob das Halten von Tieren zulässig ist oder nicht, müsse jedoch im Rahmen einer umfassenden Abwägung der beiderseitigen Interessen im Einzelfall geklärt werden. Dabei seien beispielsweise Art, Anzahl und Größe der Tiere ebenso zu berücksichtigen wie die Verhältnisse vor Ort. Das war im vorliegenden Fall nicht geschehen.

Die Kläger wollten ihr Glück vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth abermals versuchen. Doch dieses signalisierte ihnen in einem Hinweis vom 16. März, dass ihr Anliegen auch in der Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe. Die Vermieter zogen daraufhin die Klage zurück –der Mops darf bleiben.

08/02/2019

Umlagefähigkeit eindeutig vereinbaren

Wenn ein Mieter laut Mietvertrag sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, dann aber nur einzelne Kostenarten beispielhaft aufgeführt werden, muss er Positionen, die nicht aufgelistet wurden, nicht bezahlen.
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Betriebskosten umlegen

Aber wie?
Kosten definieren
Tipp für Vermieter

In dem Gewerbemietvertrag eines Mieters heißt es: „Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen – insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung – einschließlich Zählermiete und Wartungskosten." Nun weigert sich der Mieter u. a. die umgelegte Grundsteuer zu zahlen, da diese Art Kosten nicht ausdrücklich im Vertrag aufgeführt wurden. Das will der Vermieter nicht hinnehmen und klagt auf Zahlung sämtlicher Betriebskosten, auch der Positionen, die nicht im Gewerbemietvertrag stehen.
Umlagefähige Betriebskosten definieren

Das Oberlandesgericht Celle stellt fest, dass die Vertragsklausel mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot genüge. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf es einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen habe. Die Betriebskosten müssten der Art nach hinreichend konkretisiert werden. Denn nur dann könne sich Mieter zumindest ein grobes Bild davon machen, welche zusätzlichen Kosten ihn möglicherweise erwarten. (BGH, Urteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/10)

Im konkreten Fall ist die Umlageregelung im Mietvertrag zu unbestimmt, da eine abschließende Aufzählung oder ein konkreter Hinweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) fehlen. Das wäre aber nötig, um die umlagefähigen Betriebskosten zu definieren. Vielmehr schließt sich an die Formulierung "sämtliche Betriebskosten" eine Aufzählung an. Damit könnte es sein, dass hier eine Einschränkung vorliegt. Wenn "sämtliche Betriebskosten" so zu verstehen wären, dass ohne Einschränkung jede Betriebskostenart erfasst werden sollte, wäre die Aufzählung überflüssig.
Tipp für Vermieter

Vermieter sollten die Betriebs- und Nebenkostenarten zunächst objektspezifisch ermitteln. In Gewerbemietverträgen müssen dann alle Positionen, die vom Mieter zu tragen sind, ausdrücklich und eindeutig aufgeführt werden. Nur so können Vermieter eine weitgehende und wirksame Umlagefähigkeit erreichen.

(OLG Celle, Urteil vom 9. November 2018, Az. 2 U 81/18)

08/02/2019

Sozialbindung ja – aber wie lange?

Sozialwohnungen sind für Menschen gedacht, die sich keine hohe Miete leisten können. Wird der Bau von Wohnungen aus öffentlichen Mitteln gefördert, müssen die davon profitierenden Wohnungsbauunternehmen die Sozialbindung ihrer Wohnungen akzeptieren – allerdings nicht ewig.
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Sozialwohnungen

Der Fall
Wie wird entschieden?

Eine Wohnungsgenossenschaft aus Hannover hat geklagt. Sie ist die Rechtsnachfolgerin der Wohnungsbaugesellschaft, die im Januar 1995 im Rahmen des sogenannten 3. Förderweges Grundstücke der Stadt Langenhagen gekauft hatte, um sie mit 52 Sozialwohnungen zu bebauen. Die Stadt gewährte der Wohnungsbaugesellschaft zur Teilfinanzierung ein zinsgünstiges Darlehen. Im Gegenzug verpflichtete sich der Darlehensnehmer, Langenhagen unbefristete Belegungsrechte an den Wohnungen einzuräumen. Weiterhin sollten die Wohnungen verbilligt und nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen vermietet werden. Dazu wurde im Grundbuch zu Gunsten der Stadt eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen.
Bindung für die Ewigkeit unzulässig

Im Oktober 1995 kaufte die jetzt klagende Wohnungsgenossenschaft die Grundstücke und übernahm die auf die Belegungsrechte bezogenen Verpflichtungen. Aktuell will die Genossenschaft feststellen lassen, dass sie die Wohnungen nach Ablauf von 20 Jahren seit Bezugsfertigkeit frei und ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten kann. Dazu klagte sie bereits vor dem LG Hannover und dem OLG Celle. Jetzt soll der Bundesgerichtshof entscheiden.

Das Urteil des BGH ist für den 8. Februar angekündigt. Wie sich nach Vorberatungen andeutet, halten auch die Karlsruher Richter eine Bindung für alle Ewigkeit nicht für zulässig. Selbst ein längerer Zeitraum ende irgendwann, gab die Senatsvorsitzende Christina Stresemann zu bedenken. Der Senat hat vorgeschlagen, die Laufzeit des Darlehens für die Bindungsfrist heranzuziehen, in diesem Fall 35 Jahre. Für die Genossenschaft plädiert BGH-Anwalt Thomas Winter allerdings dafür, alle Förderbedingungen in den Blick zu nehmen. Denn die Dauer eines Darlehensvertrags sage noch nichts über den ökonomischen Vorteil aus.

(BGH –V ZR 176/17)

28/12/2018

Hartz-IV-Empfänger auf Wohnungssuche

Menschen, die von Sozialleistungen des Staates abhängig sind, haben es bei der Wohnungssuche – gerade in begehrten Großstadtteilen – eher schwer. Es muss zunächst eine Wohnung gefunden werden, die der Größe und dem Mietpreis nach in die Vorgaben des Jobcenters passt. Hinzu kommt, dass die Solvenz des Wohnungsbewerbers für Vermieter eine große Rolle spielt.
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Mietvertrag enthält Klausel zur Direktzahlung an Vermieter

Das mietende Ehepaar der Drei-Zimmer-Wohnung, welches bereits vor Vertragsschluss seit längerer Zeit Grundsicherungsleistungen nach SGB II (Hartz IV) bezog, hatte sich im Mietvertrag mit einer Auszahlung der Sozialleistungen in Höhe der Miete direkt an den Vermieter einverstanden erklärt. Rechtlich gesehen handelt es sich um eine Abtretung von Forderungen, die die Mieter gegenüber dem Sozialamt haben. Im Mietvertrag war auch die Verpflichtung der Mieter vereinbart, diese Abtretung dem Sozialamt gegenüber offenzulegen.

Mietschulden! Vermieter verklagt Jobcenter

Das Jobcenter zahlte weiter an die Mieter, die ihrerseits jedoch keine Miete an den Vermieter überwiesen. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen dieser Mietrückstände fristlos und verklagte das Jobcenter auf Zahlung der ausstehenden Mieten zuzüglich Verzugszinsen.

Vermieter scheitert vor Bundessozialgericht

Das Gericht entschied, dass der Vermieter keinen Zahlungsanspruch gegen das Jobcenter als Grundsicherungsträger hat!

Es sei in diesem Zusammenhang bereits fraglich, ob diese m

Hartz-IV-Empfänger auf Wohnungssuche

Menschen, die von Sozialleistungen des Staates abhängig sind, haben es bei der Wohnungssuche – gerade in begehrten Großstadtteilen – eher schwer. Es muss zunächst eine Wohnung gefunden werden, die der Größe und dem Mietpreis nach in die Vorgaben des Jobcenters passt. Hinzu kommt, dass die Solvenz des Wohnungsbewerbers für Vermieter eine große Rolle spielt.
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Mietvertrag enthält Klausel zur Direktzahlung an Vermieter

Das mietende Ehepaar der Drei-Zimmer-Wohnung, welches bereits vor Vertragsschluss seit längerer Zeit Grundsicherungsleistungen nach SGB II (Hartz IV) bezog, hatte sich im Mietvertrag mit einer Auszahlung der Sozialleistungen in Höhe der Miete direkt an den Vermieter einverstanden erklärt. Rechtlich gesehen handelt es sich um eine Abtretung von Forderungen, die die Mieter gegenüber dem Sozialamt haben. Im Mietvertrag war auch die Verpflichtung der Mieter vereinbart, diese Abtretung dem Sozialamt gegenüber offenzulegen.

Mietschulden! Vermieter verklagt Jobcenter

Das Jobcenter zahlte weiter an die Mieter, die ihrerseits jedoch keine Miete an den Vermieter überwiesen. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen dieser Mietrückstände fristlos und verklagte das Jobcenter auf Zahlung der ausstehenden Mieten zuzüglich Verzugszinsen.

Vermieter scheitert vor Bundessozialgericht

Das Gericht entschied, dass der Vermieter keinen Zahlungsanspruch gegen das Jobcenter als Grundsicherungsträger hat!

Es sei in diesem Zusammenhang bereits fraglich, ob diese mietvertragliche Klausel überhaupt als Abtretungserklärung zu werten sei. In jedem Fall sprechen jedoch die sozialrechtlichen Vorschriften gegen die Wirksamkeit einer solcher Abtretung. Denn das Sozialrecht bezweckt den Schutz der Leistungsberechtigten. Deshalb ist eine Abtretung von Sozialansprüchen durch Leistungsempfänger generell nur mit Zustimmung der Behörde wirksam (§ 53 Abs. 2 Nr. 2 SGB I). Diese behördliche Zustimmung muss vorab – nach Antragstellung – per Verwaltungsakt beschieden werden. Bei dem beklagten Jobcenter lag kein solcher Antrag vor. Eine rückwirkende Genehmigung ist nicht möglich, zumal die Leistungen gegenüber den Mietern bereits erbracht waren.

Sozialrecht kennt keine Direktauszahlung an Vermieter

Bei Hartz-IV-Empfängern wird die Miete nur auf Antrag des Leistungsberechtigten (Mieter) direkt an den Vermieter überwiesen (§ 22 Abs. 7 SGB II). Des Weiteren wird es in den Fällen direkt an den Vermieter gezahlt, in denen die zweckentsprechende Verwendung ansonsten nicht sichergestellt ist. Dadurch sollen Mietrückstände vermieden werden, wenn von vornherein absehbar ist, dass keine Miete weiterleitet wird.

Zusammenfassend lässt sich sagen:

Über eine Direktzahlung entscheidet allein das Jobcenter! Diese Entscheidung erfolgt entweder auf Antrag des Mieters oder von Amts wegen, wenn ein Missbrauch der Wohntransferleistungen sehr wahrscheinlich ist. Der Vermieter hat hierauf keinen Einfluss! Der Mieter kann seinen Antrag auf Direktzahlung nach Abschluss des Mietverhältnisses gegenüber dem Jobcenter auch widerrufen.

BSG, Urteil vom 09.08.2018, Az. B 14 AS 38/17 R
ietvertragliche Klausel überhaupt als Abtretungserklärung zu werten sei. In jedem Fall sprechen jedoch die sozialrechtlichen Vorschriften gegen die Wirksamkeit einer solcher Abtretung. Denn das Sozialrecht bezweckt den Schutz der Leistungsberechtigten. Deshalb ist eine Abtretung von Sozialansprüchen durch Leistungsempfänger generell nur mit Zustimmung der Behörde wirksam (§ 53 Abs. 2 Nr. 2 SGB I). Diese behördliche Zustimmung muss vorab – nach Antragstellung – per Verwaltungsakt beschieden werden. Bei dem beklagten Jobcenter lag kein solcher Antrag vor. Eine rückwirkende Genehmigung ist nicht möglich, zumal die Leistungen gegenüber den Mietern bereits erbracht waren.

Sozialrecht kennt keine Direktauszahlung an Vermieter

Bei Hartz-IV-Empfängern wird die Miete nur auf Antrag des Leistungsberechtigten (Mieter) direkt an den Vermieter überwiesen (§ 22 Abs. 7 SGB II). Des Weiteren wird es in den Fällen direkt an den Vermieter gezahlt, in denen die zweckentsprechende Verwendung ansonsten nicht sichergestellt ist. Dadurch sollen Mietrückstände vermieden werden, wenn von vornherein absehbar ist, dass keine Miete weiterleitet wird.

Zusammenfassend lässt sich sagen:

Über eine Direktzahlung entscheidet allein das Jobcenter! Diese Entscheidung erfolgt entweder auf Antrag des Mieters oder von Amts wegen, wenn ein Missbrauch der Wohntransferleistungen sehr wahrscheinlich ist. Der Vermieter hat hierauf keinen Einfluss! Der Mieter kann seinen Antrag auf Direktzahlung nach Abschluss des Mietverhältnisses gegenüber dem Jobcenter auch widerrufen.

BSG, Urteil vom 09.08.2018, Az. B 14 AS 38/17 R

26/10/2018

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Kreditvergabe und Kapitalpuffer
Wie gefährlich ist der Immobilienboom?

Felix Hufeld, Präsident der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), sieht die steigenden Immobilienpreise in Deutschland zunehmend kritisch. Notfalls ist er bereit, einzugreifen.
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Gibt es eine Blase?

BaFin-Chef warnt
Aggressive Kreditgeschäfte

Aktuell gebe das Wachstum der Immobilienkredite am Markt noch keinen Grund zu akuter Sorge. Aber die Immobilienpreisentwicklung sei beunruhigend. Das brachte BaFin-Chef Felix Hufeld in einem Interview mit dem Handelsblatt zum Ausdruck. Sollten die Preise weiter so steigen und komme es dadurch zu einem Übermaß an Kreditwachstum, könnte die BaFin aktiv werden, prognostizierte ihr Präsident. Was würde dann passieren? Die Finanzdienstleistungsaufsicht könnte die Kreditinstitute stärker kontrollieren, ihnen detaillierte Informationen abverlangen und notfalls Extra-Kapitalpuffer für Immobilienkredite fordern.
Aggressive Kreditgeschäfte

Nach Hufelds Beobachtungen weiten derzeit zahlreiche Banken ihr Kreditgeschäft aggressiv aus und nehmen es dabei zuweilen mit den Vergabestandards nicht so genau. Doch eine zu nachlässige Kreditvergabe könne künftig zu großen Problemen führen. Denn eine „Schönwetterperiode“, wie sie gegenwärtig zu erleben ist, darf nicht als Normalfall angesehen werden. Das sollten Banken unbedingt bei der Kreditvergabe berücksichtigen, empfiehlt der BaFin-Präsident. Zusätzliche Risikofaktoren wie beispielsweise ein Einbruch der Konjunktur und bei den Immobilienpreisen oder geopolitische Risiken könnten bei der jetzt schon angespannten Lage vieler deutscher Banken einen „perfekten Sturm“ auslösen.

Anders als in anderen Ländern erscheinen der deutschen Finanzaufsicht die Voraussetzungen für ein Eingreifen noch nicht gegeben. Doch je nachdem, wie sich der Markt entwickelt, könnte der Kapitalpuffer künftig gefordert werden. In einem ersten Schritt würde die BaFin dann von den Instituten detailliertere Informationen einholen.

26/10/2018

Besteht Anspruch auf Mietminderung, wenn ja wieviel?

Ein Mieter hat zum 31.8.2018 gekündigt und die volle August Miete vertragsgemäß gezahlt. Der Auszug erfolgte aber schon am 03.08.2018. Am Auszugstag entdeckten die Mieter beim Abbau eines Schrankes Schimmel an der Wand. Ursache war ein Wasserschaden im daneben liegenden Duschbad. Schadenursache wurde behoben und ein Trocknungsgerät in der Duschwanne aufgestellt bis zum Ende des Monats August. Das Duschbad als auch das angrenzende Gästezimmer (mit Schimmel an der Wand) waren also im Monat August nicht nutzbar. Es gibt in der Wohnung allerdings auch noch ein Hauptbadezimmer mit Badewanne, welches 100% funktionsfähig ist. Die Mieter wollen nun eine 25% Mietminderung geltend machen, obwohl sie bereits am 03.08.2018 ausgezogen sind, allerdings vertragsgemäß die volle Miete für August gezahlt haben.
Groß Rechtsanwälte antwortet

Tritt während des Mietverhältnisses ein Mangel auf, ist die Miete gemindert. Ein solcher Fall liegt hier vor – auch wenn die Mieter die Wohnung gar nicht mehr genutzt haben oder nutzen wollten. Für die Nichtbenutzbarkeit des zweiten Bades würde ich eine Mietminderung nur sehr gering, mit weniger als 5% ansetzen, da das Hauptbadezimmer uneingeschränkt nutzbar war. Die Mietminderung für die Nichtnutzbarkeit des Gästezimmers zu beziffern ist schwieriger, weil es hier auch auf die Gesamtanzahl der Zimmer ankommt und darauf, ob tatsächlich Trocknungsgeräte auch in diesem Zimmer standen. Wenn ein Zimmer (nicht das Wohnzimmer) einer 4-Zimmer-Wohnung gar nicht nutzbar ist, kommt eine Mietminderung von 12-20% in Betracht. Eine Mietminderung von 25% liegt hier also an der oberen Grenze, erscheint aber möglich.

26/10/2018

BGH-Urteil
Doppelt gekündigt hält besser?

Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden. Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 19. September 2018 klar.
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BGH-Urteil

Der Fall
Urteil des LG Berlin
BGH-Urteil

Dem Urteil des BGH vorausgegangen waren zwei Verfahren gegen Wohnungsmieter in Berlin, die in zwei aufeinander folgenden Monaten ihre Miete nicht gezahlt hatten. Die jeweiligen Vermieter hatten die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt. In beiden Fällen glichen die Beklagten nach Zugang der Kündigung die Zahlungsrückstände aus.
Entscheidungen des Landgerichts Berlin

Die Gerichte wiesen die von den Vermietern erhobenen Räumungsklagen ab.

Begründung: Die Vermieter seien aufgrund der wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigungen zunächst berechtigt gewesen, die Räumung und Herausgabe der betreffenden Mietwohnungen zu verlangen. Diese Ansprüche seien jedoch wegen des jeweils noch vor Klageerhebung erfolgten vollständigen Ausgleichs der Zahlungsrückstände (Schonfristzahlung) nachträglich erloschen.

Die daneben hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen gingen "ins Leere", weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung beendet war. Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung habe zwar dazu geführt, dass die Räumungsansprüche erloschen seien, aber nichts an dem Fakt geändert, dass zum Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung, das Mietverhältnis nicht mehr bestand.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hat nun klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann.

Begründung: Ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstands ausspricht, erklärt diese nicht nur für den Fall, dass die vorrangig erfolgte fristlose Kündigung bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens unwirksam sein sollte. Vielmehr bringt er damit zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zug kommen soll, wenn die fristlose Kündigung aufgrund der Schonfristzahlung (oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle) nachträglich unwirksam wird.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen habe eine Schonfristzahlung nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung "ins Leere" ginge. Die Vorinstanzen haben die bei der Auslegung einer Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge außer Acht gelassen und einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.

Der BGH hat die Urteile der Vorinstanzen aufgehoben und jeweils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Es soll geprüft werden, ob die jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen die gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrunds erfüllen.

(BGH, Urteile vom 19. September 2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17)

13/07/2018

Mietkürzung wegen benachbarter Flüchtlingsunterkunft?

Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.

Wohnungsmieter fühlten sich von den im Schulgebäude gegenüber untergebrachten Flüchtlingen gestört und minderten die Miete. Muss der Vermieter das hinnehmen?

Mietminderung bei Störungen von nebenan?

Eine Mietminderung kommt nach § 536 Abs. 1 BGB in Betracht, wenn der Gebrauch der Mietsache mehr als nur unerheblich beeinträchtigt ist. Grundsätzlich können auch außerhalb der Mietsache liegende Umstände das Wohnen stören. Beginnen beispielsweise auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten, so kann der Mieter durch den entstehenden Lärm oder Schmutz beeinträchtigt sein. Bei einer außerhalb der Mietsache liegenden Störung spricht man von einem Umfeldmangel. Bei Baustellen in Großstädten geben die Gerichte jedoch häufig dem Vermieter recht: Der Mieter habe bereits bei Anmietung mit der Bebauung des freien Nachbargrundstückes rechnen müssen, sodass er in Kenntnis dieses potentiellen Mangels gemietet habe.


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Der Fall: Schulgebäude wird als Flüchtlingsunterkunft genutzt

Die Mieter bewohnen seit April 2014 die Wohnung zu einer monatlichen Bruttowarmmiete von 928,00 Euro. Die Wohn- und Schlafzimmerfenster sowie das Balkonfenster der Wohnung liegen in Richtung des gegenüberlegenden Schulgeländes, das bisher als Künstlerobjekt genutzt wurde. Seit März 2015 dient dieses Schulgebäude jedoch zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern. Hierzu wurden u. a. Dusch- und Sanitärcontainer vor dem Gebäude aufgestellt, die jeden Morgen abgepumpt werden. Die Essensausgabe erfolgte in den Sommermonaten im Freien. Hinzu kommen die auf dem Gelände gehaltenen Mannschaftsspiele. Streitereien zwischen den Bewohnern führten zu diversen Polizeieinsätzen.

Mieter ärgern sich und kürzen die Miete um 15 Prozent während des Sommers

Die Mieter des Nachbarhauses fühlten sich durch die neuen Nachbarn erheblich gestört und minderten ihre Miete. Im Rahmen des Klageverfahren beantragen die Mieter Feststellung darüber, dass sie in den Sommermonaten zu einer Mietminderung von 15 Prozent und in den Wintermontan zu einer Minderung von 10 Prozent der Bruttowarmmiete berechtigt seien. Der Vermieter wollte das nicht hinnehmen und beantragte Klageabweisung, da kein Mangel der Mietsache vorläge.

Das Urteil: 8 Prozent Mietminderung in den Sommermonaten

Das Gericht war davon überzeugt, dass von den Bewohnern des Flüchtlingsheimes in den zurückliegenden Sommermonaten erhebliche Störungen ausgingen. Diese führten zu einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglicheit der Wohnung. Die Mieter hätten, so das Urteil, auch nicht damit rechnen müssen, dass ein Schulgebäude zu einer Flüchtlingsunterkunft umfunktioniert würde.

Wegen der von der Flüchtlingsunterkunft ausgehenden Störungen haben die Mieter einen Anspruch auf eine Mietminderung in Höhe von 8 Prozent während der Sommerzeit (Mai bis September). In den Wintermonaten sei eine Minderung jedoch nicht gerechtfertigt. Denn die Mieter hatten selbst vorgetragen, dass die Freiflächen auf dem Gelände im Herbst / Winter deutlich weniger genutzt würden. Zudem würden die Mieter auch die Fenster seltener als im Sommer öffnen und der Balkon würde im Winter auch nicht so häufig wie in der Sommerzeit genutzt.

AG Wedding, Urteil vom 13.03.2017, AZ: 9 C 46/16

13/07/2018

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Betriebskostenabrechnung
Die tatsächliche Wohnfläche zählt

Bei der Verteilung von Betriebskosten nach Wohnfläche ist die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend und nicht die vereinbarte. Der BGH gibt seine Rechtsprechung auf, wonach die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, sofern sie nicht mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen abweicht.
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Berechnung der Betriebskosten

Der Fall
Das Urteil

Bei der Abrechnung von Heizkosten kam es zum Streit zwischen Vermieter und Mieter. In den Heizkostenabrechnungen legte der Vermieter für die Wohnung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde, die um knapp fünf Prozent größer ist als die im Mietvertrag vereinbarten Quadratmeter. Der Mieter war der Ansicht, dass bei der Verteilung der Heizkosten nur die vereinbarte Wohnfläche anzusetzen sei. Daher verlangte er die Auszahlung des ihm seiner Meinung nach zustehenden Guthabens, das sich aus den Abrechnungen ergab. Er war sich seiner Sache so sicher, dass er den Betrag auch gleich von den laufenden Mietzahlungen abzog.
Vermieter darf Betrag zurückfordern

Nun fordert der Vermieter den einbehaltenen Betrag zurück, und zwar zu Recht. Genau wie bei der Berechnung einer Mieterhöhung kommt es auch bei der Betriebskostenabrechnung auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche an.

Der BGH hat seine frühere Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben, wonach im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn sie nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht.

(BGH, Urteil v. 30.5.2018, VIII ZR 220/17)

13/07/2018

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Sanierung
Wer haftet bei Verzögerungen?

Wird eine notwendige Sanierung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer verzögert, haften sie gegenüber Miteigentümern, denen daraus ein Schaden entsteht. Vorausgesetzt: Die Miteigentümer fechten den Beschluss zur Ablehnung der Sanierung erfolgreich an.
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Verzögerte Sanierung: Wer haftet?

Der Fall
WEG-Beschluss
Schadensersatz-Forderung
Das Urteil

Die Eigentümerin einer Wohnung im Souterrain entdeckte Feuchtigkeitsschäden in ihrer Wohnung. In einer daraufhin außerordentlich einberufenen Eigentümerversammlung am 25.11.2010 lehnten die Eigentümer mehrheitlich ihren Antrag auf Feststellung der Ursachen ab. Die Eigentümerin hatte beantragt, dass ein Sachverständiger die Ursachen der Feuchtigkeitsschäden feststellt und bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum die notwendigen Maßnahmen ermittelt. Die Arbeiten sollten ausgeschrieben und ein Preisspiegel erstellt werden. In der dann folgenden Versammlung hätten die Maßnahmen beschlossen werden sollen.
Eigentümerin klagt gegen Ablehnung der Sanierung

Die Eigentümerin nahm die Ablehnung der anderen Eigentümer nicht hin. Vielmehr erhob sie eine Anfechtungsklage und beantragte zugleich Beschlussersetzung. Darüber hinaus leitete sie im Dezember 2010 ein selbstständiges Beweisverfahren zur Feststellung der Mangelursachen ein.

Der gerichtlich bestellte Sachverständige legte am 7.12.2011 sein Gutachten vor. Darin stellte er fest, dass das Gebäude nicht hinreichend gegen Feuchtigkeit aus dem Baugrund abgedichtet sei. Das habe die Feuchtigkeit in der Wohnung mit verursacht. In der darauffolgenden Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, den Antrag der Eigentümerin auf Mängelbeseitigung bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung zu vertagen.

Local business

25/06/2018

Fahrrad ins Haus tragen verboten?

Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.

Viele Radler nehmen ihr Fahrrad lieber mit in die Wohnung, um es vor Diebstahl und Vandalismus zu schützen. Doch ist das erlaubt?

Schutz vor Fahrraddiebstahl

Fahrraddiebstähle zählen in Großstädten mit jährlich etwa 300.000 bei der Polizei angezeigten Fällen bereits zu den „Alltagsdelikten“. Die Dunkelziffer dürfte noch deutlich höher liegen. Auch gute Schlösser können von professionellen Tätern schnell geknackt werden. Daher sind viele Biker dazu übergegangen, ihr Fahrrad mit in die Wohnung zu tragen. Aber ist das überhaupt erlaubt?


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Fahrrad parkt auf dem Balkon

In Großstädten sind teure Carbonbikes nicht nur auf der Straße, sondern häufig auch auf Balkonen zu sehen. Aus Sicherheitsgründen tragen die Bewohner ihre Fahrräder lieber in die Wohnung, als sie auf dem Hof anzuschließen. Viele Häuser haben zudem nicht mal einen Fahrradständer oder -keller.

Verschmutzungen im Treppenhaus

Doch der Transport eines sperrigen Fahrrades durch das Treppenhaus verursacht nicht nur große Mühen, sondern auch schnell mal Verschmutzungen an Wänden und Aufzug, was Eigentümern in der Regel nicht gefällt.

Hausordnung verbietet Transport durch Hausflur

Eine Eigentumsgemeinschaft fasste auf ihrer Versammlung einen Mehrheitsbeschluss, der den Eigentümern die Mitnahme des Fahrrades in ihre Wohnung verbot. Dafür sollte das Abstellen von Fahrrädern im gemeinschaftlichen Fahrradraum, im eigenen Kellerraum sowie auf dem Stellplatz in der Tiefgarage explizit erlaubt sein. Anlass für diesen Beschluss waren Verschmutzungen und Beschädigungen im Treppenhaus und Aufzug durch den Fahrradtransport.

Eigentümer will sein teures Fahrrad nicht im Fahrradkeller abstellen

Ein Wohnungseigentümer wollte sein teures Fahrrad (Wert circa 3000 Euro) jedoch nicht in den Fahrradkeller stellen, da es dort schon zu Diebstählen gekommen war. Außerdem dürften auch Rollstuhl, Rollator und Kinderwagen mit in die Wohnung genommen werden, weshalb das Fahrrad-Transportverbot nicht einzusehen sei. Es würde mit diesem Verbot ein Verstoß gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung vorliegen. Er erhob aus diesem Grund Anfechtungsklage gegen den gefassten Beschluss.

Das Urteil: Transport in die Wohnung darf untersagt werden

Der Beschluss ist wirksam. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf in ihrer Hausordnung eine Klausel aufnehmen, die den Eigentümern die Mitnahme eines Fahrrades in die Wohnung untersagt, denn ein solcher Beschluss liege innerhalb des Ermessensspielraumes einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Dieser Beschluss schränke den Wohnungseigentümer auch nicht in unzulässiger Weise in seiner Wohnungsnutzung ein, denn es gehöre nicht zum Kern einer Wohnungsnutzung, das Fahrrad mitnehmen zu dürfen. Auch liege kein Verstoß gegen den Allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz vor, denn Rollstühle, Rollatoren und Kinderwagen werden auch in und an der Wohnung selbst bereits benötigt. Der Fahrradfahrer könne sein Velo ausreichend gegen Diebstahl sichern und versichern.

Landgericht München, Urteil vom 23.11.2017, AZ: 36 S 3100/17 WEG