Fachanwältin Simone Obrock

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Fachanwältin Simone Obrock

Spezialisiert sind wir auch im Bereich Inkasso- und Vollstreckungsrecht. Wir setzen Ihre Forderungen für Sie durch.

Founder of spo legal, PartG von Rechtsanwälten und Fachanwälten mbB, die Kanzlei für Immobilienrecht, Maklerrecht, Bauträger- ,Bau- Miet- und Wohnungseigentumsrecht Wir beraten Sie fachanwaltlich kompetent in folgenden Rechtsgebieten:
- privaten und gewerbliche Mietrecht,
- Wohnungseigentumsrecht,
- Maklerrecht,
- privaten Baurecht
- Bauträgerrecht
- sowie Grundstücks- und Vertragsrecht. Dar

über hinaus vertreten Sie meine Kollegen in der Kanzlei auch in den Bereichen Strafrecht, Unterbringungsrecht, Sozialrecht und Verkehrsstrafrecht.

28/02/2026

Der Makler-Button:
Warum gerade tausende Provisionen auf dem Spiel stehen...

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 09.10.2025 (Az. I ZR 159/24) die Spielregeln für Online-Maklerverträge fundamental verändert.

Das Urteil betrifft die Wirksamkeit von online geschlossenen Maklerverträgen und die Anwendung der sogenannten Button-Lösung auf die Immobilienvermittlung. Dem Verfahren lag ein Fall zugrunde, in dem ein Kaufinteressent über eine Internetseite ein Exposé angefordert, später die Immobilie erworben und anschließend die Zahlung der Maklerprovision verweigert hatte. Der Interessent argumentierte, dass kein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen sei, weil der abschließende Button lediglich mit „Exposé anfordern“ beziehungsweise ähnlich neutral beschriftet gewesen sei.

Der BGH stellte klar, dass Maklerverträge, die mit Verbrauchern im elektronischen Geschäftsverkehr geschlossen werden, den Anforderungen des § 312j Abs. 3 und 4 BGB unterliegen. Danach muss der Verbraucher unmittelbar vor Abgabe seiner Vertragserklärung eindeutig erkennen können, dass er eine zahlungspflichtige Leistung beauftragt. Eine bloße Erwähnung der Provision in AGB, Exposé oder Begleittexten genügt hierfür nicht.

Fehlt ein eindeutig auf die Zahlungspflicht hinweisender Button, kommt nach Auffassung des Gerichts bereits kein wirksamer Maklervertrag zustande.

Der Formverstoß kann auch nicht durch nachträgliches Verhalten oder eine erfolgreiche Vermittlung geheilt werden.

Der Bundesgerichtshof stärkt damit den Verbraucherschutz und behandelt Online-Maklerverträge rechtlich wie kostenpflichtige Bestellungen im klassischen E-Commerce.

Für die Praxis bedeutet die Entscheidung, dass die technische Gestaltung des Online-Kontakt- und Exposéprozesses nun unmittelbar über das Entstehen oder den Verlust des Provisionsanspruchs entscheidet.

Meine anwaltliche Empfehlung:

✔ Button eindeutig formulieren („zahlungspflichtig beauftragen“)
✔ Provision sichtbar unmittelbar vor dem Klick
✔ Keine versteckten Hinweise in AGB
✔ Portale, Landingpages und CRM-Automationen prüfen
✔ Exposé-Versand rechtlich neu denken

Fragen oder Anmerkungen?
Schreibt gern in die Kommentare!

27/05/2025

Leider wird mein Profilbild und meine Bio derzeit benutzt, um Anfragen und Follower zu generieren. Ich wurde jetzt schon von diversen Seiten informiert.
Ich biete keine Finanzdienstleistungen an und verteile auch keine Vermögen.

Bitte unbedingt melden und blockieren.

03/03/2025

**Hölzerne Gerechtigkeit: Hamburger Urteil setzt neue Maßstäbe für WEGs**

Ein spannender Fall aus Hamburg: Ein Eigentümer hat gegen die WEG-Gemeinschaft gewonnen, weil ein Beschluss zur Übertragung der Erhaltungslast für defekte Terrassendielen ungültig war!

**Der Fall:**
In einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass ein Sondereigentümer die defekten Holzdielen auf eigene Kosten ersetzen sollte. Doch das Amtsgericht Hamburg-St. Georg (Az. 980a C 19/22 WEG) erklärte den Beschluss für ungültig.

**Warum?**
- Fehlende konkrete Vorgaben für die Ausführung
- Unklare Übertragung der Erhaltungslast
- Keine technischen Spezifikationen oder Qualitätsstandards
- Schwammige Regelung zur Kostenübernahme

**Was müssen WEGs beachten?**
1. **Klare Regelungen**: Übertragung muss klar und eindeutig in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgelegt sein.
2. **Unterscheidung**: Zwischen Instandhaltung und Instandsetzung unterscheiden.
3. **Konkrete Benennung**: Welche Teile des Gemeinschaftseigentums sind betroffen?
4. **Beschlusskompetenz**: Die WEG verliert Zuständigkeit, wenn Instandsetzungspflichten übertragen werden.
5. **Kostenregelung**: Klar festlegen, dass der Sondereigentümer die Kosten trägt.

**Fazit:**
Ein wichtiger Weckruf für alle WEGs! Sorgfältige Beschlussfassungen sind entscheidend, um Streitigkeiten zu vermeiden. Rechtlichen Rat einholen, um sicherzustellen, dass alle Regelungen rechtsgültig sind.

Habt ihr ähnliche Erfahrungen gemacht? Teilt sie uns in den Kommentaren!

15/12/2024

Auf zu neuen Horizonten !
Bye Bye Medienhafen!

Welcome SPO legal 😍
Unsere Kanzlei öffnet ihre Türen!

Mit großer Freude verkünden wir die Gründung unserer neuen Anwaltskanzlei!

Gemeinsam mit zwei erfahrenen Kollegen haben wir den Schritt in die Unternehmensgründung gewagt und SPO legal, Striewe, Paffrath, Obrock, Partnerschaft von Rechtsanwälten und Fachanwälten mbB gegründet.
Unsere neue Kanzlei vereint jahrzehntelange Erfahrung und Expertise im Bereich des Immobilien- und Baurechts mit frischem Elan und dem Wunsch, Rechtsberatung und Prozessvertretung neu zu definieren.

Wir können es kaum erwarten, richtig durchzustarten und ich werde auf meinem Profil Updates zu unserer Entwicklung, zu besonderen Gerichtsfällen und persönlichen Projekten geben.

Nach wie vor suchen wir Anwaltskolleginnen und -kollegen, die ihr (Arbeits)- Leben auch in die eigene Hand nehmen wollen und der verstaubten Kanzleiwelt einen neuen Anstrich geben wollen.

14/10/2024

Wir erweitern unsere Kanzlei! Anwaltskolleginnen und -kollegen für unsere Kanzlei in Düsseldorf in Bürogemeinschaft gesucht.

Bei Interesse gerne Direktnachricht an mich!

23/09/2024

Kann der Makler seine Courtage durchsetzen ?
Vom Wohl und Wehe des Begriffs "Einfamilienhaus".

Verkauft wird eine Immobilie, in der sich zwei Wohneinheiten befinden, die über zwei separate Eingänge verfügen, eigene Küche, Bad sowie weitere Räume zur Nutzung als Wohn-, Ess- und Schlafzimmer haben. Die Kellernutzung erfolgt dagegen gemeinschaftlich und für die Gas- und Wasserversorgung steht nur ein Zähler zur Verfügung.

Der Kaufinteressent meldet sich auf eine Anzeige im Internet, erhält umfangreiche Unterlagen zur Immobilie vom Makler, schließt mit diesem einen schriftlichen Maklervertrag ab, besichtigt und erwirbt schließlich nach Verhandlung des Maklers über den Kaufpreis mit dem Verkäufer diese Immobilie. Im Notarvertrag wird das Verkaufsobjekt als "Grundstück mit Mehrfamilienhaus" bezeichnet.

Kurz vor dem Notarvertrag unterhält sich der Käufer mit dem Verkäufer nochmals über die Immobilie und erfährt, dass der Verkäufer deutlich niedrigere Courtage als er selbst im Falle des Verkaufs zahlt.
Er werde die Courtage ganz sicher nicht zahlen, da der mit ihm abgeschlossene Maklervertrag gegen den sogenannten "Halbteilungsgrundsatz" gemäß §§ 656 ff a BGB verstoße.
Er habe in Wirklichkeit ein Einfamilienhaus erworben, so dass die Provisionsabrede unwirksam sei.

Die vom Käufer angegebene Regelung besagt, dass die Maklerkosten bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden müssen. Der Grundsatz gilt dagegen nicht für Mehrfamilienhäuser.

Der Streit landet schließlich vor Gericht. Wie wird dieses entscheiden?
Kann der Makler seine Courtage durchsetzen?

Das Ergebnis nebst Urteilsbegründung und Praxishinweise erfahren Sie im nächsten Beitrag.

16/08/2024

Wie kann ein Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter geltend machen? Vor der Änderung des Wohnungseigentumsrechtes konnte ein Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche direkt gegen den Verwalter geltend machen, da der Verwaltervertrag nach Ansicht der Rechtsprechung Schutzwirkungen zugunsten Dritter entfaltete.

Nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020 bestehen Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem zwischen diesem und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossenen Vertrag nur gegenüber der Gemeinschaft. Der zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter geschlossene Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zu Gunsten des einzelnen Wohnungseigentümers.

Dies entschied nun der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 05.07.2024 - V ZR 34/24, vorhergehend: LG Dresden, 16.02.2024 - 2 S 312/23
AG Chemnitz, 17.08.2023 - 15 C 381/23.

Mit Inkrafttreten des WEMoG hat sich ein Paradigmenwechsel vollzogen. Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nunmehr sowohl im Außenverhältnis als auch im Innenverhältnis ausschließlich der GdWE. Diese erfüllt die ihr zugewiesenen Aufgaben durch ihre Organe; internes Organ für die Ausführung ist der Verwalter, der die Entscheidung umsetzt und dabei durch den Verwaltungsbeirat unterstützt wird (vgl.

30/07/2024

Fristlose Kündigung nach illegalem Dachausbau?

Dass auch Gerichte unterschiedlicher Auffassung sein können, zeigt dieser Fall, den letztlich das LG Köln entschied:

Die Parteien schließen einen Mietvertrag über eine Wohnung im 4. OG und vereinbaren, dass den Mietern der "sach- und fachgerechte Ausbau des Dachgeschosses" erlaubt wird, soweit diese die Kosten für den Ausbau selber tragen. Die Mieter bauen das Dachgeschoss zu Wohnzwecken aus und richten dort u.a. ein Schlafzimmer ein. 33 Jahre wohnen die Mieter in der Wohnung, ohne dass sich die wechselnden Eigentümer an der entsprechenden Nutzung stören. Der aktuelle Vermieter stellt schließlich fest, dass die Mieter keine Baugenehmigung für den Dachausbau haben und mahnt diese ab und fordert die Mieter auf, die Baugenehmigung nachzuholen. Dies lehnen die Mieter ab und stellen sich auf den Standpunkt, dass dies Sache des Vermieters sei. Der Vermieter ist anderer Auffassung, kündigt fristlos und fordert die Mieter zur Räumung auf.

Das Amtsgericht gibt den Mietern Recht und stellt darauf ab, dass die Kündigung treuwidrig sei, da die von dem Vermieter erteilte Frist zur Beibringung der Baugenehmigung zu kurz gewesen sei.

Der Vermieter legt Rechtsmittel ein und wiederholt die Kündigung in seiner Berufungsbegründung. Das Landgericht Köln verurteilt die Mieter zur Räumung innerhalb einer Räumungsfrist und macht deutlich, dass es spätestens die zweite Kündigung für gerechtfertigt sehe.

Die Pflicht zur Einholung der Baugenehmigung durch die Mieter ergebe sich aus der mietvertraglichen Formulierung "sachgerechter" Ausbau des Dachgeschosses und der Umstand, dass die Mieter bis dato die Nutzung fortsetzten und auch keinen Bauantrag gestellt hätten, stelle sich als ernsthafte und endgültige Verweigerung dar, den mietvertraglichen Pflichten nachzukommen. Die Argumentation der Mieter, sie seien von der Genehmigungsfreiheit der Maßnahme ausgegangen, stelle einen unerheblichen Rechtsirrtum dar.

Das Landgericht Köln (AZ 6 S 12/19) sah die fehlende Einholung der Baugenehmigung als wichtigen Grund an, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Wegen der extrem angespannten Lage des Wohnungsmarktes in Köln wurde den Mietern eine Räumungsfrist gewährt.

Würden Sie bei der genannten mietvertraglichen Klausel "sach- und fachgerechter Ausbau" davon ausgehen, dass Sie als Mieter die Baugenehmigung einholen müssen?

23/07/2024

Wie eine Maklerklausel die Courtage rettet

In der Praxis zeigt sich, dass selbst ein wirksamer Maklervertrag keine Garantie für die Zahlung der der Maklerprovision ist. Ein Vorkaufsrecht oder auch die Geltendmachung eines Widerrufs können dazu führen, um den Lohn seiner Arbeit gebracht zu werden. Daher kann eine Vereinbarung einer Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag der entscheidende Rettungsanker sein.

Es werden grundsätzlich drei unterschiedliche Maklerklauseln vereinbart:
a) DEKLARATORISCHE Maklerklausel: sie dokumentiert, dass der Makler den Kaufvertrag vermittelt hat und hat lediglich Beweisfunktion. Sie begründet i.d.R. keinen Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer,
b) KONSTITUTIVE Maklerklausel: sie begünstigt den Makler direkt und wird als Vertrag zugunsten Dritter gestaltet. Sie hebelt das Widerrufsrecht des Kunden i.d.R. aus, kann aber den Geschäftswert und damit die Notargebühren erhöhen.
c) ABWÄLZUNGSVEREINBARUNG: sie überträgt den Provisionszahlungsanspruch des Verkäufers auf den Käufer. Mit dieser Klausel wird die Provision Teil der Gegenleistung des Kaufvertrags, was letztlich zu einer erhöhten Grunderwerbssteuer führen kann.

Für den Notar ist die Beurkundung insbesondere der konstitutiven Maklerklausel berufsrechtlich heikel. Die Bundesnotarkammer hat 2020 ein Rundschreiben an die Notare mit Empfehlungen der Handhabung der Klauseln verschickt. Der Notar muss den Willen von Käufer und Verkäufer erforschen und über die rechtliche Tragweite der Klauseln belehren. Ohne Belehrung hat der Notar ggf. keinen Anspruch auf die erhöhten Gebühren einer konstitutiven Maklerklausel.

Die korrekte Formulierung der Klausel ist aufgrund der komplexen Rechtslage für einen Makler absolut streitentscheidend. Neben der juristischen Sorgfalt bei der Formulierung der Klausel zahlt sich eine vertrauensvolle Zusammenarbeit aller am notariellen Kaufvertrag beteiligten Personen am Ende aus.

19/07/2024

Was sagt Euer Rechtskompass?
Ein Vermieter kündigt einem Ehepaar wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis für eine 4-Zimmer-Wohnung in Berlin. Er möchte die Wohnung für seine 19 - Jährige Tochter, die eine Ausbildung beginnt und derzeit noch im Kinderzimmer der Eltern lebt. Die Entfernung zur Ausbildungsstätte ist groß, zu der gekündigten Wohnung ist die Strecke deutlich kürzer. Im Haus stellt diese Wohnung die kleinste Wohnung mit dem geringsten Mietzins dar, da diese sanierungsbedürftig ist. Über weitere Wohnungen verfügt der Vermieter nicht.
Die Mieter räumen nicht und der Vermieter klagt.
In erster Instanz werden die Mieter zur Räumung verurteilt und gehen in Berufung.
Das Landgericht ändert das Urteil ab und entscheidet, die Klage zurückzuweisen.
Es begründet dies damit, dass ein auf einen "weit überhöhten Wohnbedarf gestütztes Eigenbedarfsbegehren des Vermieters eine Mietvertragskündigung nicht tragen kann" Die Eigenbedarfskündigung sei unwirksam, da der Eigenbedarf rechtlich nicht billigenswert sei, da die Wohnung mit 4 Zimmern und 120 qm für die Tochter viel zu groß und für eine Auszubildende ungeeignet sei.

Gegen das Urteil wurde die Revision nicht zugelassen. (LG Berlin, 64 S 50/20)
Was haltet Ihr davon? Hat das Gericht richtig entschieden?
Schreibt mir gern in in die Kommentare.

14/07/2024

GIBT ES GRENZEN DES VERBRAUCHERSCHUTZES ODER STEHT DAS WIDERRUFSRECHT bei außerhalb der Geschäftsräume abgeschlossenen Verträgen ÜBER ALLEM?Mit dieser Frage war ich bereits in diversen Maklerrechtsfällen befasst und ich hatte Euch um Eure Meinung zu einem besonders plakativen Fall in meinem letzten Beitrag gebeten.

In diesem Fall habe ich den Makler vertreten, der darauf vertraut hatte, dass seine gewachsene Geschäftsbeziehung zu einem Kunden keine Widerrufsbelehrung erforderte, als sich dieser erneut an ihn wendet. Er versendet online Provisionsbegehren und Maklervertrag, besichtigt mit ihm, drückt für ihn den Kaufpreis in Verhandlungen mit dem Verkäufer und der Kaufvertrag kommt zustande.
Als die Courtagerechnung gestellt wird, widerruft der Kunde.
Der Makler macht außergerichtlich ein Vergleichsangebot, was der Kunde ablehnt und so landet der Fall vor Gericht.
Im Prozess habe ich u.a. vorgetragen, dass der Kunde eine besondere Geschäftsbeziehung zum Makler habe und damit ein besonderer Vertrauenstatbestand geschaffen wurde. Dass der Gesetzgeber ein bestimmtes Bild für den Verbraucherschutz im Auge hatte, was der Fall aber nicht abbilde und was vertrauensvolle Geschäfte ad absurdum führe.
Sowohl das Land- als auch das Oberlandesgericht haben sich an das formale Erfordernis geklammert und auch den weiteren Einwand der Treuwidrigkeit des Kunden abgelehnt.
Eine ausführliche Auseinandersetzung mit den Grenzen des Verbraucherschutzes erfolgte (auch) deshalb nicht, da der Makler noch ein As im Ärmel hatte: im notariellen Kaufvertrag war eine konstitutive Maklerklausel vereinbart, welche das Widerrufsrecht letztlich nach Auffassung der Gerichte außer Kraft setzte.

Letztlich urteilten beide Gerichte pro Makler.
Ohne Klausel hätte aber der Widerrufsjoker gezogen.
Das Thema wird Gerichte und Gemüter noch länger beschäftigen.

Adresse

CouvenStr. 4
Düsseldorf
40211

Telefon

+4921121094044

Webseite

http://www.kanzleiobrock.de/, http://www.spo-legal.de/

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