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Wir beraten und vertreten Sie gerichtlich und außergerichtlich in zivilrechtlichen Angelegenheiten.

02/06/2026

Ausnahmen von der Mietpreisbremse bei Neuvermietung ⚖️🏘️

Die Mietpreisbremse begrenzt bei einer Neuvermietung grundsätzlich die Miethöhe auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Aktuell vertreten wir einen Vermieter, dessen Mieter unter Berufung auf die Mietpreisbremse die Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlter Miete über mehrere Monate verlangt. Im konkreten Fall greift die Mietpreisbremse jedoch nach unserer Auffassung nicht.

Viele denken bei Ausnahmen von der Mietpreisbremse zuerst an Neubauten. Weniger bekannt ist, dass sie auch dann nicht gilt, wenn eine Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet wird (§ 556f Satz 2 BGB).

Nach der Rechtsprechung reicht dafür nicht jede Renovierung aus. Erforderlich ist, dass die Wohnung durch die Sanierung in wesentlichen Bereichen einem Neubau nahekommt. Häufig wird dabei auch berücksichtigt, ob der Investitionsaufwand etwa ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreicht.

In solchen Fällen ist also für Vermieter eine sorgfältige Dokumentation der durchgeführten Maßnahmen entscheidend, um im Streitfall darlegen zu können, dass die Mietpreisbremse keine Anwendung findet. Wichtig ist außerdem, den Mieter bereits vor Abschluss des Mietvertrags über das Vorliegen einer solchen Ausnahme zu informieren.

Eine weitere Ausnahme von der Mietpreisbremse kann vorliegen, wenn bereits die Vormiete über der Grenze der Mietpreisbremse lag. Dann darf diese Miethöhe grundsätzlich weiter verlangt werden – vorausgesetzt, die Vormiete war ihrerseits rechtlich zulässig.

24/04/2026

Messie-Wohnung – Manchmal ist es wirklich erschreckend 😔. Welche Rechte haben Vermieter in so einem Fall?

In der Praxis stellt sich häufig die Frage, wie Vermieter reagieren können, wenn sich eine Wohnung in einem stark vermüllten Zustand befindet.

Zunächst gilt:
Auch bei erheblicher Unordnung oder Verwahrlosung bleibt die Wohnung der geschützte Besitz des Mieters. Ein eigenmächtiges Betreten ist grundsätzlich unzulässig.

Ein Zutrittsrecht besteht nur unter bestimmten Voraussetzungen. Nämlich bei berechtigtem Anlass (z. B. konkrete Hinweise auf Schäden an der Mietsache) und nach vorheriger Ankündigung.

Entscheidend ist die rechtliche Einordnung des Zustands der Wohnung:

Bloße Unordnung oder ein „ungepflegter“ Zustand reichen in der Regel nicht aus.
Anders kann es sein, wenn eine Substanzgefährdung der Mietsache vorliegt (z. B. Schimmelbildung, Ungezieferbefall, Brandgefahr) oder andere Hausbewohner beeinträchtigt werden.

In diesen Fällen kommen in Betracht:
👉 Abmahnung mit Fristsetzung zur Beseitigung
👉 ggf. ordentliche oder fristlose Kündigung

Wichtig:
Auch hier gilt – kein Selbstvollzug. Maßnahmen wie eigenmächtige Räumung oder Entsorgung von Gegenständen sind rechtlich unzulässig.

👉 Und was oft übersehen wird:
Messie-Verhalten hat häufig gesundheitliche oder psychische Ursachen. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, frühzeitig Unterstützungsangebote einzubeziehen (z. B. Sozialamt, Sozialpsychiatrischer Dienst, Betreuungsstellen), um eine Eskalation zu vermeiden.

Maßgeblich ist also stets der konkrete Einzelfall und die Frage, ob eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt.

Die Wohnung auf dem Bild habe ich selber betreten…Es ist erschreckend zu sehen, was sich hinter mancher Wohnungstüre verbirgt und dass es Menschen gibt die so leben 😔.

14/04/2026

In unserer Praxis werden wir oft gefragt:
„Kann ich nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs einfach das Schloss austauschen?“ 🔐

Die klare Antwort lautet: Nein! ⚖️

Auch wenn die Kündigung wirksam ist und die Frist abgelaufen ist, darf der Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig räumen oder sich Zutritt verschaffen.

Ein solcher Schlossaustausch kann rechtlich als verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) eingeordnet werden.
Denn: Der Mieter bleibt bis zur Räumung weiterhin im Besitz der Wohnung – und dieser Besitz ist geschützt.

Was stattdessen erforderlich ist:
➡️ Einreichung einer Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht, um einen gerichtlichen Räumungstitel zu erhalten
➡️ Und anschließend die Beauftragung des zuständigen Gerichtsvollziehers

So verständlich der Wunsch nach einer schnellen Lösung ist: Von einem eigenmächtigen Vorgehen ist dringend abzuraten.

Denn neben möglichen Schadensersatzansprüchen kann ein solches Verhalten im Einzelfall auch strafrechtlich relevant sein – etwa im Hinblick auf Hausfriedensbruch oder Nötigung.

31/03/2026

Kündigungsrechte im Gewerbemietrecht – ein kurzer Blick ins Gesetz📖:

Anders als im Wohnraummietrecht gilt hier grundsätzlich Vertragsfreiheit. Gibt es keine individuelle Regelung, greifen die gesetzlichen Vorschriften.

📌 § 580a Abs. 2 BGB:
Bei Geschäftsräumen ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.
➡️ Praktisch bedeutet das: Kündigungsfrist von rund 6 -9 Monaten. Ein Kündigungsgrund ist nicht erforderlich.

📌 Befristete Verträge:
Während der festen Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung für beide Seiten grundsätzlich ausgeschlossen – es sei denn, sie wurde ausdrücklich vereinbart. Es können außerdem Verlängerungsoptionen vereinbart werden.

📌 Außerordentliche Kündigung (§ 543 BGB):
Aus wichtigem Grund (z. B. erhebliche Vertragsverletzungen) ist eine fristlose Kündigung möglich. Das Recht zur fristlosen Kündigung kann grds. nicht ausgeschlossen werden.

Aus meiner Beratung weiß ich: Gerade bei Gewerbemietverträgen werden Kündigungsfristen und Kündigungsrechte oft unterschätzt oder unklar geregelt – mit erheblichen wirtschaftlichen Folgen.

👉 Deshalb gilt: Kündigungsklauseln immer genau prüfen – sie sind oft entscheidend für die unternehmerische Flexibilität.

03/02/2026

Vor dem Amtsgericht Neuss haben wir für unseren Mandanten auf die Rückzahlung seiner Mietkaution geklagt 💶👩‍⚖️.
Der Vermieter hatte auch 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht über die Kaution abgerechnet. Erst als wir dann mandatiert waren wurde von der Gegenseite versucht mit angeblichen Nachzahlungsbeträgen aus Nebenkostenabrechnungen gegen unsere Forderung aufzurechnen. Da diese Nebenkostenabrechnungen jedoch verspätet und auch noch fehlerhaft waren hat das natürlich nicht funktioniert! Unser Mandant erhält jetzt endlich seine Kaution zurück ⚖️.

28/01/2026

Was passiert wenn der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen nach Mietspiegel nicht zustimmt❓⚖️
Der Vermieter darf gem. §§ 558 ff. BGB die Miete unter Beachtung der Kappungsgrenze bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Die Berechnung erfolgt in den meisten Fällen anhand des örtlichen Mietspiegels. Es kommt u.a. auf das Baujahr des Hauses, die Wohnlage und den Modernisierungszustand an. Die neue Miete kann ab Beginn des 3. Monats nach Zustellung des Mieterhöhungsbehehrens verlangt werden. Allerdings muss der Mieter der Mieterhöhung bis zu diesem Zeitpunkt zustimmen, damit wirksam eine neue Miete vereinbart wird ❗️
Tut er dies nicht und zahlt er auch weiterhin die alte Miete, muss der Vermieter zunächst auf Erteilung der Zustimmung klagen ‼️ Zuständig ist das Amtsgericht in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet. Wichtig ist, dass die Klage spätestens 3 Monate nach Ende der Zustimmungspflicht des Mieters bei Gericht eingegangen sein muss.
Ansonsten verfällt die Mieterhöhung und sie muss neu verfasst werden wodurch auch die Fristen neu zu laufen beginnen.
Das Gericht prüft dann, ob das Mieterhöhungsbegehren wirksam ist. Meist wird ein Sachverständiger mit der Begutachtung der Wohnung und der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beauftragt. Kommt das Gericht sodann zu dem Ergebnis, dass die Mieterhöhung gerechtfertigt ist wird ein entsprechendes Urteil gefällt was die Zustimmung des Mieters ersetzt. Erst dann ist die neue Miete wirksam vereinbart 🤝.

23/12/2025

So kurz vor Weihnachten konnten wir heute noch einen gerichtlichen Vergleich in einem Mietrechtsstreit für unseren Mandanten schließen. Manchmal ist es einfach sinnvoller sich gütlich zu einigen. Es werden Kosten, Zeit und Nerven gespart und hinterher sind beide Seiten zufriedener.
Nun wünschen wir ein friedliches und besinnliches Weihnachtsfest und einen guten Rutsch ins Jahr 2026 🎄⚖️.

12/12/2025

Heute haben wir für unseren Mandanten vor dem Landgericht Düsseldorf über die Rückzahlung einer Kaution aus einem Gewerbemietverhältnis verhandelt 💶.
Die Gegenseite hat die Aufrechnung mit angeblichen Schadensersatzansprüchen erklärt. Das Gericht war aber wie wir der Auffassung dass diese Ansprüche nicht bestehen 😊. Nun warten wir auf eine Entscheidung ⚖️.

06/10/2025

Manchmal geht es nicht anders…👩‍💼.Wir haben in einem Mietrechtsstreit nach vorheriger Kündigung ein Räumungsurteil für unsere Mandanten erstritten ⚖️. Als Mieter hat man nicht nur Rechte sondern auch Pflichten❗️. Wenn diese wiederholt und gröblichst verletzt werden trotz mehrfacher Abmahnungen dann muss der Mieter die Wohnung räumen. Dies gilt insbesondere, wenn durch diese Pflichtverletzungen andere Mieter im Haus bereits extrem belästigt werden.

05/09/2025

Heute hatten wir mal wieder einen Termin vor dem Amtsgericht in Ratingen ⚖️.
Fast 2 Stunden Verhandlung mit Beweisaufnahme in einem Mietrechtsstreit🏠. Die Zeugen haben unseren Vortrag bestätigt. Jetzt warten wir auf eine Entscheidung.

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