12/11/2020
COVID-19’un Ülkemiz Emlak Piyasasındaki Olası Yansımaları:
Tüm dünyayı ve ülkemizi etkisi altına alan pandemi; toplumları, devletleri ve şirketleri yeni bir durumla yüz yüze getirmiştir. Merkezinde sağlık olan endişe ve önlemler dünyanın her yanında üretilen hizmet ve ürünlerin üretilebilmesini sekteye uğrattığı gibi ayni anda talep tarafının da düşmesine sebebiyet vermiştir.
Bu çerçevede, ülkemizin ana gelir kaynaklarını teşkil eden Turizm ve Eğitim sektörlerinin ve ilgili tüm sektörlerin de belli bir süre olumsuz etkileneceği; hem gelirlerimizin hem de iç talebin düşeceği bir dönemden geçmekteyiz. Bu dönemin ne kadar uzun süreceği ve ekonomik etkilerinin ne kadar olacağı içsel olduğu kadar dışsal faktörlere de bağlıdır. Bu faktörlerin ne kadar etkili olabileceğine dair tahminler yürütülürken ülkeler belirli varsayımlara dayalı senaryolar dahilinde süreçlerin nasıl şekillenebileceğini görerek mevcut imkanlar ve kabiliyetler yettiğince planlama yapıp aksiyon almaktadırlar. Genellikle ortaya çıkan farklı senaryolar Gayri Milli Hasıla bağlamında “V”/ “U”/ ”W” ve “L” şekillerinde grafiksel olası düşüş ve çıkış projeksiyonları ortaya koysada bu resimler ekonominin genelini kabaca temsil etmektedir. Peki bu olası gelişmeler spesifik olarak emlak sektöründe nasıl bir yansıma bulma ihtimali taşımaktadır?
Emlak Yatırımlarına Genel Bakış:
Mevduat faizlerinin düştüğü ve birçok yatırım aracının riskinin ölçülemediği bu koşullarda gayrimenkul; kısa vadede olası düşüş, orta ve uzun vadede ise bilhassa değer artışı ve belli bir miktar sabit getiri getirebilecek en iyi yatırım aracı olarak kalmaya devam edecektir. Her bir bireyin veya firmanın kendi pozisyonuna veya yatırım/varlık yönetim stratejisine göre portföyünü revize etmesi, elden çıkarması ve/veya çeşitlendirmesi gerekebilir.
Dış Kaynaklı Konut Alımları:
Kısa dönemde düşüş sağlaması beklensede orta ve uzun vadede eski performansına dönmesi hatta artırması öngörülebilmektedir. Hayatlarının geri kalanını veya tatillerini ülkemizdeki konutlarda geçirmek isteyen kişilerden gelecek talebin artması muhtemeldir. Sağlık alt yapımızın gelişmiş olması, hijyen şartlarının etkin uygulanışı, doğamızın korunması, düşük yoğunluklu konutlaşma politikalarının hayata geçmesi bu alanda bizim için büyük bir potansiyeldir.
Sabit Gelir Maksatlı Kiralama:
Bilhassa sabit kira geliri murat eden yatırımcılar için bu alt grup en çok etkilenen gruplardan birisidir. Ülkemizdeki yükseköğretim kurumlarında öğrenim gören birçok öğrencinin ülkemizden ayrılmış olması gerçeği kiralık konut talebini düşüren en önemli etkenlerden biridir. Öte yandan turizm ve casino sektöründe çalışan 16 bin dolayındaki çalışan kesim başta olmak üzere birçok özel sektör çalışanının, devletimizin kıt kanaat vermekte olduğu gelir desteğinin yetersizliğinden ötürü kiralık ev talebinin kısa vadede ciddi oranda düşeceği öngörülmektedir.
İhtiyaç Kaynaklı Konut Talebi:
Bu gruba ilişkin talebin de düşmesi öngörülmektedir. Potansiyel alıcıların oluşturacağı talep alıcıların kendi gelir gruplarına, gelir kesintisinin olup olmadığına, birikimlerinin miktarına ve daha birçok faktöre göre değişiklik gösterecektir. Nakit pozisyonu güçlü alıcılar için fiyat avantajları ortaya çıkabileceği gibi krediyle ödeme yapmayı planlayan alıcıların gelirlerinde yaşadıkları kesinti ve Türk Lirası karşısında yükselen İngiliz Sterlini krediye ulaşımı ve/veya ödemeyi zorlaştıracaktır. Kredi faizleri geçmişe göre göreceli olarak düşmüş olmasına rağmen içinde bulunduğumuz süreç krediye ulaşamama ve/veya ödeyememe gibi sıkıntılar doğuracaktır. Bu dönemde bilhassa inşaat sektörünün yap-sat alanında faaliyet gösteren firmaların yaratıcı modellerle potansiyel alıcılara revize edilmiş fiyatlar ve ödeme planlarıyla daha fazla cazip olacak seçenekler sunması gerekecektir. Nüfus yoğunluğu yüksek siteler veya apartmanlarda bulunan daireler yerini daha ferah ve şehirlerin merkezinden daha uzakta konumlardaki projeleri bırakma eğilimine girecektir.
Ofis/Perakende:
Büyük ofisler yerine daha küçük ofisler; açık plan ofisler yerine daha çok bölmeli ofislere geçiş eğilimi olabilir. Bu hem maliyetleri kısmak, hem evden esnek/çalışmanın daha yaygın olmaya başlaması hem de hijyen açısından gerekli olacaktır. Sabit getiri maksatlı sahip olunan gayrimenkullerde kiracıların gelirlerinin daha az etkilendiği veya daha az etkilenen sektörde bulunup bulunmadığı gelir istikrarının korunması adına önem kazanacaktır. Yeni dönemin getireceği dinamikler ve fırsatlar çerçevesinde öne çıkacak sektörlerin depo, iş yeri gibi ihtiyaçları artış gösterebilir. Organize bir yönetimi olan ve hijyen kurallarının titizlikle uygulandığı iş merkezleri ve ofis alanları bu dönemde daha çok tercih edilecektir. Ofislerin ve işyerlerinin dizayn edilişinde değişiklik muhtemeldir. Perakende alanlarında küçülmeler, kira anlaşmalarının revize edilmesi, mümkün olduğunca esnek ve çoklu kanallı perakende sistemlerini kullanarak (Örneğin: Online mağazaları hayata geçirerek.) yeni hamleler yapılmaya çalışılacaktır.
Mülkiyet Yönetimi:
Bilhassa birçok kişinin yaşamakta olduğu apartman ve sitelerde hijyen ve sağlık uygulamalarının da ciddiyetle ve kurallara uygun yapılması gerekecektir.
